（2015）沈中民二终字第520号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2016-04-27
案件名称
上诉人沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司与被上诉人董健商品房销售合同纠纷民事二审判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司,董健
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第520号上诉人（原审原告）：沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司，住址沈阳市和平区长白东路22-1甲号。法定代表人：崔正南，系该公司董事长。委托代理人：侯胜利，男，1953年9月8日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：董健，男，1991年6月25日生，汉族，住辽宁省辽中县。委托代理人：董建超，男，1981年10月17日生，汉族。上诉人沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称和泓房地产公司）因与被上诉人董健商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第71号民事判决书，向本院提起上诉。本院2015年2月2日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员单立（主审）与代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年4月14日公开开庭审理了本案，上诉人和泓房地产公司的委托代理人侯胜利，被上诉人董健的委托代理人董建超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董健诉称，2011年12月2日，董健与和泓房地产公司签订商品房买卖合同，董健购买位于沈阳市和平区南京南街358-5号住宅面积（2-20-2号）建筑面积95.29平方米，购房总金额为648，734元，双方约定了各自权利义务。董健如期交付购房款64，873元，和泓房地产公司却未按约定的第八条、第九条于10月31日交房，出卖人逾期交房的违约责任之内容即逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的日万分之二的违约金。按双方约定交房时间为2012年10月31日，但时至今日，和泓房地产公司仍未交房，故此，董健起诉至法院。诉讼请求：1、判令和泓房地产公司给付董健逾期交房违约金42，000元。2、判令和泓房地产公司承担诉讼费用。第一次庭审中，董健将第一项诉讼请求的逾期交房违约金增加至54，500元。此外，董健当庭意见为：一、合同约定甲方应在房屋达到交付条件后书面通知乙方办理交付手续，显然该书面通知特指可以送达乙方本人的书面通知包括当面送达书面通知和邮寄送达书面通知及传真送达（需要有传真回执）所谓在报纸上刊登公告的行为，不应属于本合同所称的书面通知；二、关于书面通知交房的这一条属于格式条款，是和泓房地产公司事先拟定的，开发商应当在签订合同之前尽合理提示及说明义务告知董健书面通知是以报纸公告的形式，而不是在履行合同之时才告知董健书面通知是以报纸公告的形式。并且开发商不能提供证据证明曾经对董健进行过合理的提示及说明义务。董健认为，和泓房地产公司方提供的属于格式条款，根据合同法第四十一条对条款发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。和泓房地产公司辩称，1、双方约定的交房日期为10月31日交房，本公司履行了通知的义务，在沈阳日报刊登了公告，向业主发送了收房的短信，也分发了入住通知书。2013年12月20日，向董健邮寄了再次催促入住通知书，董健一直无故不收房。2、本公司2012年9月交付的和泓花园项目，一共是890套。其中9月22日交房的就包括董健购房的9号楼，我们公司对合同约定2012年8月31日交房的业主，公司承担了21天到22天不等的违约金，交房当天已经履行了支付违约金的义务，到9月25日为止已经交房728户。董健与本公司签订的合同是2012年10月31日交房，不属于违约，董健家属于提前交房，是董健自己原因不收房；3、本公司所交付的房屋是经验收合格的房屋，已经取得了辽宁省房屋建筑验收备案书，取得的时间是2012年9月20日；4、董健无故不收房责任应该自负，请求法院驳回董健的诉讼请求。此外，和泓房地产公司当庭辩论意见为：因为有728户已经办理过户，可以证明我方的书面通知是有效的。合同上写的书面通知并非我方提供的格式条款，而是辽宁省建设厅省工商总局制定的格式合同，而且随着时代的发展，通知形式不仅仅拘禁于书面的，可以采取多样的，例如微信等通知方式，公告也应理解为书面通知。另外，董健、和泓房地产公司约定诉争房屋交付的期限2012年8月31日，实际交房日期是9月21日，但是董健这么长时间不去看房也不询问不符合常理。因此我方主张仅承担22天的违约责任，对其他收房业主也是按照违约22天赔付，并在交房当天履行了赔付义务。经审理查明，2011年12月2日，董健、和泓房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定董健购买和泓房地产公司开发建设的位于沈阳市和平区南京南街358-5号2-20-2房屋，建筑面积95.29平方米，总价款648，734元。其中，合同第八条约定：出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出入住通知第七日起，买受人未办理交接手续的，视为出卖人已经按照合同约定向买受人交付了房屋；……。合同签订后，董健通过办理按揭贷款的方式，于2012年1月5日向和泓房地产公司支付完毕全部房款。2012年8月27日，和泓房地产公司在沈阳日报上公告刊登和泓花园交房公告，告知和泓花园全体业主该项目已经具备交房条件，请业主前往和泓国际营销中心一楼大厅办理交房手续。2013年8月16日，沈阳市城乡建设委员会对诉争房屋所在楼宇下发辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，记载该楼宇竣工验收时间为2012年9月20日。2013年12月20日，和泓房地产公司向董健发出书面入住通知书，要求董健前来收房，董健于2013年12月22日收到该通知书。董健、和泓房地产公司就诉争房屋至今尚未进行交接。董健以和泓房地产公司逾期交房为由，诉至法院。原审法院认为，董健、和泓房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，董健依约交纳了全部购房款，和泓房地产公司亦应按照合同约定向董健交付房屋。本案中，双方争议的焦点为收房日期具体是哪一天，即和泓房地产公司于2012年8月27日在沈阳日报上刊登的公告是否具有书面通知董健收房的效力。双方在合同中约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续”。虽公告属于书面通知的一种方式，但和泓房地产公司应在通过电话、短信、邮件等一般通知方式无法通知到董健时，该公告送达才具备通知的效力。本案中，和泓房地产公司仅举证证明其于2013年12月20日向董健邮寄过送达收房通知，故2012年8月27日在沈阳日报上刊登的公告通知效力，原审法院不予认可。2013年12月20日邮寄给董健收房通知，董健确已签收，其通知效力原审法院予以认可。董健于2013年12月22日签收收到和泓房地产公司邮寄的收房通知，但至今未收房，根据合同约定，“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出入住通知第七日起，买受人未办理交接手续的，视为出卖人已经按照合同约定向买受人交付了房屋”。因此，应视为和泓房地产公司已于2013年12月29日向董健交付了诉争房屋。故和泓房地产公司违约交房的期间为自2012年11月1日至2013年12月28日，和泓房地产公司应按照合同约定承担违约责任。因当事人在法定范围内对本人合法权利具有自由处分的权利，故原审法院对董健所主张交房违约金的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，支付原告董健逾期交房违约金54，500元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1，163元（原告已预交），由被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司负担。宣判后，和泓房地产公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决；依法驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担诉讼费用。上诉理由：一、一审判决认定事实错误，实际交房日期为2012年9月21日，被上诉人即使没有收到短信，没有看到报纸，也应按照合同约定于2012年10月31日前来收房，业主应对该情况进行关注。二、一审法院认定是否已经书面通知存在错误，公告既然是书面通知的一种，就符合双方约定，应认定其效力。三、一审法院认定违背日常经验法则。上诉人2013年9月25日提起诉讼，合同约定交房日期为2012年10月31日，实际交房日为2012年9月21日，相隔时间相差一年多，被上诉人也有责任。被上诉人和泓房地产公司辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、贷款借款凭证、沈阳日报公告、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、快递查询单及当庭陈述笔录在卷佐证。上述证据经开庭质证和本院的审查，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：上诉人与被上诉人的商品房销售合同约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续”，双方对书面通知的理解存在歧义，业主认为该书面通知送达给自己，上诉人认为登报公告即为书面通知。因双方当事人签订的商品房买卖合同为开发商提供的格式合同，因此依据法律规定，发生歧义时应作出对业主方有利的解释，即业主实际接受到通知，方视为被上诉人履行完书面通知义务。本案2013年12月22日实际签收收房通知，因此应以该日期为通知交房日。故原审判决违约交房并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1163元，由上诉人沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍代理审判员 单 立代理审判员 李大鹏二〇一五年四月十五日书 记 员 刘冰青本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 更多数据：搜索“”来源：