（2015）厦民终字第748号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-06-01

案件名称

上诉人倪桂珠与被上诉人厦门城市职业学院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

倪桂珠,厦门城市职业学院

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2015）厦民终字第748号上诉人（原审被告）倪桂珠，女，住福建省南平市延平区。委托代理人陈同裕、李琨晖，福建英合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）厦门城市职业学院，住所地福建省厦门市思明区前埔南路1263号，组织机构代码42660760-0。法定代表人刘德发，院长。委托代理人吴开龙，福建旭丰律师事务所律师。委托代理人陈传和，职员。上诉人倪桂珠因与被上诉人厦门城市职业学院（下称城市学院）房��租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第9225号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城市学院向原审法院起诉，请求判令：1、倪桂珠支付拖欠房屋占有使用费共10000元及利息（暂计至2014年6月20日止共4个月，实际应按每月2500元计算至倪桂珠实际返还讼争房之日止）；2、倪桂珠立即将承租店面搬迁、腾空并交还城市学院。原审判决查明，1996年10月，厦门建筑中专学校作为建设单位，在厦门市禾祥西路92号建设临时店面，总建筑面积400平方米，该店面项目经厦门市规划管理局审批，并取得临时建设工程规划许可证（编号为：临96016），该规划许可证载明：本证有效时至1998年8月31日止；确有特别原因需要延长的，在期满前2个月向规划部门提出申请经批准后方可适当延期；使用期限未满因城市建设开发需要的，必须无条件拆除。此后，厦门建筑中专学校更名为厦门市城市建设中等职业学校。2005年6月，厦门市城市建设中等职业学校经相关部门审批实质性划归厦门城市职业学院管理，不再保留独立法人资格，由城市学院以非独立法人设置附属中专部进行管理。2011年1月1日，城市学院（以“厦门市城市建设中等职业学校”的名义）作为出租方与作为承租方的倪桂珠签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：由倪桂珠承租厦门市禾祥西路92-98号之13店面；合同期自2011年1月1日起至2011年12月31日止；租金为每月2500元；倪桂珠应按合同规定期限缴纳租金，违约的应按拖欠租金的同期银行贷款利率交付违约金，城市学院有权视情况收回该租赁房；如因倪桂珠拖欠房租或未及时缴交水电费等其它原因有违约行为，城市学院有权解除合同，收回店面��倪桂珠应在违约行为发生后二天内搬出该店面，否则店面内的财产视为其放弃处理，城市学院有权处理；合同期满，倪桂珠应无条件退出该店面，城市学院不负任何责任。合同签订后，倪桂珠将讼争店面用于经营。租赁合同期满后，双方未续签合同，仍按照原合同的约定继续履行。2013年6月14日，城市学院向倪桂珠发出《解除合同通知函》，倪桂珠签收后在该通知函上注明：恳请给予半年时间的缓冲期。2013年9月13日，倪桂珠签收了城市学院发出的要求于2013年12月15日之前完成讼争店面清退及搬迁的《店面回收通知函》。此后，倪桂珠仍按照每月2500元的租金标准交纳房屋占用费至2014年2月20日，但并未如期清退店面。2014年3月23日，倪桂珠向城市学院出具一份《承诺函》，载明：收到店面收回通知到如今断水断电，所有商户实感无奈，经商户讨论建议并承诺：城市学院再给予延长到6月30日止，并免收租金作为象征性补偿，倪桂珠承诺到期无条件搬迁。因倪桂珠未实际搬迁，城市学院于2014年3月24日对讼争店面进行断水断电处理。原审判决另查明，讼争店面取得的编号为临96016的临时建设工程规划许可证有效期至1998年8月31日期满后，经城市学院申请，厦门市规划管理局同意延长使用至2001年8月31日。此后，城市学院未再取得延长许可。庭审中，经原审法院向城市学院释明，租赁合同应为无效合同，并询问其是否变更诉讼请求。城市学院主张，合同效力由法院依法认定，诉讼请求无须变更，即使合同认定为无效，法律后果也基本相同，即倪桂珠支付占有使用费并腾房，但同意放弃要求其支付利息的诉求。原审法院认为，案涉《房屋租赁合同》虽以厦门市城市建设中等职业学校作为出租方与倪桂珠签订，但��门市城市建设中等职业学校此前经相关部门审批已实质性划归城市学院管理，不再保留独立法人资格，且《房屋租赁合同》履行主体亦为城市学院与倪桂珠，故城市学院主体适格。双方于2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但是根据审理查明的事实，讼争租赁房屋系城镇临时建筑，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“……租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效……”之规定，因讼争店面的租赁期限已超过临时建筑的使用期限，故应认定该《房屋租赁合同》为无效。又根据上述司法解释相关规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对城市学院主张的倪桂珠按合同约定的租金标准支付2014年2月20日之后的房屋占有使用费，于法有据，原审法院予以支持。房屋占有使用费可参照每月2500元的租金标准支付至讼争店面腾空交还之日止。因房屋租赁合同无效，倪桂珠经城市学院多次催讨后仍占有讼争店面依法无据，城市学院诉求倪桂珠将承租店面腾空交还给其，具有事实和法律依据，原审法院亦予以支持，但应给予倪桂珠一定的时间搬迁店面，原审法院酌定以一个月为宜。倪桂珠主张装修损失抵扣部分占用使用费，但未就装修损失及城市学院同意其装修进行举证，其抗辩主张原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，判决：一、倪桂珠于本判决生效之日起三十日内将厦门市禾祥西路92-98号之13店面腾空、交还厦门��市职业学院管理使用；二、倪桂珠于本判决生效之日起十日内支付给厦门城市职业学院房屋占有使用费（按每月2500元标准自2014年2月21日起支付至将上述店面腾空交还厦门城市职业学院之日止）。本案案件受理费50元，由倪桂珠负担。宣判后，倪桂珠不服，向本院提起上诉。上诉人倪桂珠上诉称，一、城市学院诉讼主体不适格。根据城市学院提交的《房屋租赁合同》体现，案涉合同系厦门市城市建设中等职业学院与倪桂珠所签，而非城市学院，根据合同相对性原则，城市学院无权提起诉讼。虽然城市学院陈述厦门市城市建设中等职业学院于2005年6月并入城市学院，但案涉合同系于2011年1月1日签订的，合同上“甲方”体现的盖章单位仍为厦门市城市建设中等职业学院而非城市学院。可见厦门市城市建设中等职业学院仍为独立法人，故城市学院诉讼��体不适格。二、即使城市学院主体适格，但案涉合同为无效合同，城市学院要求倪桂珠支付租金（占用费）的诉求于法无据，应依法予以驳回。首先，城市学院提交的建设工程规划许可证体现，案涉房屋为临时建筑，使用期限至2001年8月31日止。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第2条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。其次，倪桂珠基于与城市学院签订的无效合同，已投入大量装修的财力物力，即便是需要向城市学院支付相应租金（占用费），亦应予以抵扣。再次，城市学院已在2014年3月24日擅自对倪桂珠进行停水停电，给倪桂珠的经营造成损失，即便是需要向城市学院支付相应租金（占用费），亦应予以抵扣。故，案涉合同��订时案涉房屋已为违章建筑，案涉合同为无效合同。城市学院要求倪桂珠支付租金（占用费）的诉求于法无据。倪桂珠请求撤销原审判决，改判驳回城市学院原审全部诉求。被上诉人城市学院答辩称，一、城市学院的诉讼主体是适格合法的。倪桂珠承租城市学院讼争店面。该店面原产权人确实为厦门市城市建设中等职业学校。但是，2005年根据厦门市人民政府决定要求：“厦门市城市建设中等职业学校于2005年6月实质性划归厦门城市职业学院管理，不再保留独立法人资格。”讼争店面在实质性划归后也办理了移交手续，城市学院也就合法成为倪桂珠承租的讼争店面的所有权人。依据我国《合同法》第229条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。”另，双方签订合同后履行合同过程中，倪桂珠所有的行为无一例外都直接指向城市学院，期间其未提出任何异议，由此可见其对于所承租店面所有权人的变更是知晓而且没有异议的。二、城市学院要求倪桂珠支付房屋占有使用费于法有据。首先，城市学院完全依据与倪桂珠双方签订的《房屋租赁合同》中关于租赁费的约定来计算其拖欠的房屋占有使用费，且合同条款叙述清楚，内容没有歧义，依据此条款来进行计算没有任何问题。事实上，双方是在平等自愿的基础上，经友好协商签定了《房屋租赁合同》，约定租赁费为每月2500元。即使合同被认定无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。其次，《房屋租赁合同》约定：合同期满，倪桂珠应无条件退出该店面，城市学院不负任何责任。现倪桂珠要求以其交付的房屋占有使用费来抵扣其所谓“投入大量装修的财力物力”不仅与上述合同约定不符，而且也没有任何事实和法律依据。最后，倪桂珠违反合同的约定至今未将承租店面腾空交还城市学院，不仅不反思、主动承担已给城市学院造成的损失，反而无理提出所谓“经营损失”要城市学院承担，其行为严重违反合同责任的相对性原则，其应对因自己的过错造成的违约后果承担违约责任，而不能将自己的违约责任无端地推卸给城市学院。原审依据查明的事实，进行判决，完全正确，不存在任何问题。三、城市学院在合同履行中无任何过错。城市学院在合同签订后能依据合同约定完全正确履行合同约定，没有任何过错。在倪桂珠不能按照合同履行约定时，城市学院通过合情合理合法的途径来保护自己的合同权益不受侵害也是正确合法的。��上，原审判决应予维持。经审理查明，对原审判决查明的事实，除倪桂珠对“厦门建筑中专学校更名为厦门市城市建设中等职业学校。2005年6月厦门市城市建设中等职业学校经相关部门审批实质性划归厦门城市职业学院（即原告）管理，不再保留独立法人资格，由城市学院以非独立法人设置附属中专部进行管理”有异议外，双方对其余事实均无异议。本院对双方无异议的事实予以确认。双方当事人在二审中均未提交新的证据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件。首先，综合在案证据，虽然讼争的《房屋租赁合同》系厦门市城市建设中等职业学校与倪桂珠签订的，但厦门市城市建设中等职业学校并无独立法人资格，而是由城市学院管理的非法人组织，城市学院对该合同亦予以认可，原审认定城市学院主体适格并无不当，可予维持。倪桂珠��于城市学院诉讼主体不适格的相关上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。其次，本案讼争店面系临时建筑且已超过相关主管部门批准的使用期限，故原审认定讼争的《房屋租赁合同》无效并判决倪桂珠将讼争店面腾空交还城市学院、参照合同约定的租金标准支付占有使用费，并无不当，可予维持。倪桂珠主张装修损失及经营损失应抵扣占有使用费，但并未举证证明具体的损失金额，故本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人倪桂珠负担。本判决为终审判决。审　判　长　洪　德　琨代理审判员　��黄南清代理审判员　章　　　毅二〇一五年四月十五日书　记　员　林　加　仁附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重��的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”