（2015）乐民终字第131号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-20
案件名称
陈财友与乐山市星源交通企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省乐山市中级人民法院
所属地区
四川省乐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈财友,乐山市星源交通企业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百三十二条，第二百二十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乐民终字第131号上诉人（原审原告，反诉被告）：陈财友，男，1972年6月10日出生，汉族，居民。委托代理人（特别授权代理）：胡洧粽，男，农民。被上诉人（原审被告，反诉原告）：乐山市星源交通企业管理有限公司，住所地：四川省乐山市市中区嘉定中路333号。组织机构代码：69226555-1。法定代表人：刘敏，董事长。委托代理人（特别授权代理）：郭毅，四川智凯律师事务所律师。上诉人陈财友为与被上诉人乐山市星源交通企业管理有限公司（以下简称：企管公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院作出的（2010）乐中民初字第496号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。上诉人陈财友及其委托代理人胡洧粽，被上诉人企管公司的委托代理人郭毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：位于乐山市市中区嘉定中路75号（原嘉定中路333号）1幢1层八间门市由企管公司经营管理。2010年6月17日陈财友与企管公司签订《门市租赁合同》，主要约定：“企管公司将乐山市市中区嘉定中路75号1至8号共八间门市租赁给陈财友。…三、租赁期为2010年5月1日至2012年4月30日。四、租金及付款方式为每间门市每年18000元，1至8号整体租金总计每年144000元，陈财友先将第一年八间门市的半年租金72000元交付企管公司后，方能使用，半年一交。六、陈财友在经营过程中，不得将承租的房屋做任何抵押和担保；陈财友在根据自己的业务进行装修时，不得损坏和改变房屋结构，对房屋装饰和房屋设施的维修必须符合相关规定，其费用由陈财友负责；协议期满，如不在续租，陈财友不得自行拆卸房屋的装饰。九、陈财友必须遵纪守法、照章纳税，在法律和政策允许范围内开展经营活动。本门面一律不得经营游戏厅、音响器材、餐饮业、易燃易爆和对环境有污染的物品，一律不得在门面外搭棚摆摊，并接受企管公司监督，如有违反以上条款，企管公司有权随时收回门市。十一、本合同签字盖章生效后，如遇国家政策调整，确无法继续履行本合同，企管公司应提前一个月通知陈财友终止合同…”。合同签订当日，陈财友按约缴纳半年门市租金72，000.00元，企管公司将位于乐山市市中区嘉定中路75号八间门市中的两间（面对门市右数第1、2间）交付给陈财友。陈财友接收门市后，将两间门市之间的隔墙（该幢建筑第13号轴线墙体）打通。2010年7月29日，陈财友收到企管公司发出的《解除合同通知书》，企管公司以陈财友在合同执行期间未征得企管公司同意擅自将7号、8号门市之间的隔墙打通，违反了合同第六条“不得损坏和改变房屋结构”约定且不服从企管公司管理为由，决定从即日起收回嘉定中路75号八间门市，并解除与陈财友签订的租赁合同。陈财友认为自己未违约，故起诉来院，请求确认《解除合同通知书》无效。诉讼中，企管公司提起反诉，请求法院判决：1、确认企管公司解除与陈财友签订的租赁合同合法有效；2、判令陈财友退还租赁房屋，并赔偿恢复墙体的损失20，000.00元。另查明，位于乐山市市中区嘉定中路75号（原嘉定中路333号）1幢1层房屋所有权人为乐山市星源交通投资开发总公司，该公司于2009年7月21日名称变更为乐山市交通投资开发有限公司。2010年11月15日该公司将本案涉及的八间门市交由企管公司经营管理。现《门市租赁合同》已经期限届满，已经交付给陈财友的两间门市仍由陈财友使用至今。诉讼中，陈财友申请对“位于第13号轴线的墙体是否属于建筑主体和承重结构”进行司法鉴定，经该院委托，四川省建筑工程质量检验中心作出《关于乐山市嘉定中路1﹟楼13轴线底层墙体是否属于建筑主体和承重结构的技术鉴定报告》（川建质检鉴（2011）第17号），鉴定结论为：“1﹟楼13轴线／B-C轴线区间、底层框架内的砖墙，实际施工建设为一般的框架填充墙，所以该砖墙不属于建筑主体的结构主体，也不是承重结构构件。1﹟楼13轴线位于上部多层砌体结构的山墙部位，其底层的框架部分应该建设成框架-抗震墙。至于为什么未按原国家标准GBJ11-89和四川省地方标准DB51／5001-92进行设计和施工，不属于本次技术鉴定的范畴”。陈财友垫付鉴定费用20，000.00元。之后，企管公司申请对“自行恢复第13号轴线的隔墙须支出的设计、人工、材料等费用”进行鉴定，经该院委托，四川科达信工程项目管理咨询有限责任公司作出关于“乐山市客货运输信息服务中心1﹟楼恢复第13号轴线墙体工程”工程造价司法鉴定《鉴定报告》（科达信基鉴字（2011）第161号），鉴定结论为：造价金额为7，218.99元。企管公司垫付鉴定费用3，000.00元。审理中，企管公司认为四川省建筑工程质量检验中心作出的鉴定结论明显事实依据不足，要求进行重新鉴定。因企管公司的申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定，该院对陈财友要求重新鉴定的申请未予准许。原审法院认为：陈财友、企管公司签订的《门市租赁合同》系双方的真实意思表示且不违法法律法规的强制性规定，系有效合同。合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。企管公司将八间门市中的两间交付陈财友使用后，由于陈财友将两间门市中的隔墙打通，2010年7月29日企管公司向陈财友发出《解除合同通知书》，认为陈财友打通隔墙改变了房屋结构、违反合同第六条约定要求解除租赁合同，并提供了其向乐山市民用建筑设计所发出的《询证函》证明陈财友所打隔墙为承重墙，审理中经该院委托四川省建筑工程质量检测中心作出鉴定，认为该隔墙“…实际施工建设成为一般的框架填充墙，所以该砖墙不属于建筑主体的结构构件，也不是承重结构构件”。该份证据的证明力大于企管公司提供的《询证函》的证明力，故该院对四川省建筑工程质量检测中心的鉴定结论予以采信。陈财友打通隔墙并未损坏和改变房屋结构，其行为并未违约。因此企管公司在无其他证据证明有其它符合约定或法定解除条件的情况下，向陈财友发出的《解除合同通知书》无效，陈财友要求确认《解除合同通知书》无效的诉讼请求，该院予以支持。陈财友、企管公司双方的租赁合同已经届满，陈财友一直使用该两间门市至今，从合同届满次日起双方形成不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故企管公司反诉要求陈财友腾退已交付的两间门市的诉请符合规定，该院予以支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，现企管公司要求自行恢复原状，陈财友并未提出异议，故企管公司请求陈财友支付恢复原状费用7，218.99元的反诉请求，该院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、企管公司于2010年7月29日发出的《解除合同通知书》无效；二、陈财友于本判决生效之日起一月内将位于乐山市市中区嘉定中路75号面对门市右数第1、2间门市腾退给企管公司；三、陈财友在本判决生效后一月内支付企管公司恢复原状费用7，218.99元；四、驳回企管公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费本诉100.00元、反诉150.00元，本诉鉴定费20，000.00元，反诉鉴定费3，000.00元，由陈财友负担3，150.00元，企管公司负担20，100.00元。上诉人陈财友不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：陈财友与企管公司签订《租赁合同》后，陈财友按合同的约定履行了付款义务，但企管公司未按合同约定全面履行交付标的物义务，该行为已违约。原审判决在企管公司未全面履行合同义务的前提下认定终止双方签订的租赁合同，不符合法律规定。企管公司违约在先，按照《合同法》的规定，恢复墙体的费用7，218.99元应由企管公司承担。综上，请求二审法院判令：1、撤销原审判决第二项、第三项；2、本案二审费用由企管公司承担。被上诉人企管公司答辩称：陈财友与企管公司签订的租赁合同履行期已经届满，合同已经终止。陈财友在合同履行期内未征得企管公司同意擅自将7号、8号门市之间的隔墙打通，造成的损失应由陈财友负担。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：关于陈财友应否将本案诉争门市腾退给企管公司的问题。陈财友与企管公司于2010年6月17日签订的租赁合同的租赁期在2012年4月30日已到期，此后双方未签订书面租赁合同，但企管公司之前交付的两间门市至今仍由陈财友使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，陈财友与企管公司之间从2012年5月1日起形成了不定期租赁合同。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定判决陈财友将企管公司交付的两间门市腾退给该公司并无不当。关于陈财友应否支付企管公司恢复墙体费用7，218.99元的问题。房屋结构有承重结构和非承重结构之分，根据陈财友（乙方）与企管公司（甲方）签订的《门市租赁合同》第六条：“……乙方在根据自己的业务进行装修时，不得损坏和改变房屋结构……”的约定，双方并未对在装修过程中不得损坏和改变的房屋结构予以区分，故陈财友在装修过程中对房屋的承重结构和非承重结构均不得损坏和改变。从本案查明的事实，陈财友在装修中将两间门市的隔墙打通，改变了门市非承重结构，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条：“……承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，原审法院判决陈财友支付企管公司恢复墙体费用7，218.99元并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈财友的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150.00元，由上诉人陈财友负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢 锦审 判 员 黎 琳代理审判员 周建玲二〇一五年四月十五日书 记 员 沈晓琴附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：