（2015）万法民初字第01489号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-12-10
案件名称
重庆市茂诚物业管理有限公司与陈学奇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市万州区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市茂诚物业管理有限公司,陈学奇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2015）万法民初字第01489号原告重庆市茂诚物业管理有限公司，住所地重庆市万州区渝东大花园，组织机构代码70941947-4。法定代表人杨茂君，该公司总经理。委托代理人李军，该公司员工。委托代理人陈怀彦，该公司员工。被告陈学奇，男，汉族，生于1969年2月24日。原告重庆市茂诚物业管��有限公司与被告陈学奇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法由代理审判员夏斌独任审判，于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告重庆市茂诚物业管理有限公司的委托代理人李军到庭参加诉讼，被告陈学奇经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市茂诚物业管理有限公司诉称，原告与重庆市万州区兴茂翠园业主委员会分别于2010年12月17日、2011年12月23日、2012年12月31日、2013年12月27日签订《物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业服务，业主每月向原告支付物业管理费用，未按时交纳的应承担违约金。合同签订后，原告按约履行了义务，但被告从2011年7月起至2015年1月止，尚欠原告物管费、水费等合计1738.70元。原告多次书面或电话联系被告催交，但被告至今未付。现诉至法院，请求判令：1.被告支付原告所欠物业服务费、水费、路灯费合计1738.70元及违约金；2.诉讼费由被告承担。被告陈学奇未作答辩。经审理查明，原告系“兴茂翠园”小区业主委员会委托选聘的物业管理服务企业，为小区业主提供物业服务，被告系该小区xxx栋xxx室业主。2010年12月17日，原告与被告所居住的小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定物业服务的收费标准为住宅按0.40元／月／平方米收取，约定了原告所提供物业服务的主要内容，包括物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；不属市政部门管理的共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护；公用绿地、花木、建筑小品的养护和管理；附属配套建筑和设施设备的维修、养护；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生等；协助公安机关做好���业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理等。合同中对原、被告双方的权利义务进行了约定，并约定物业服务合同期限为1年，同时约定了违约责任，内容包括被告违反合同约定，未按时如数交纳物业服务费和水电费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。2011年12月23日、2012年12月31日、2013年12月27日，原告与被告所居住小区的业主委员会分别续签了《物业服务合同》。被告在合同约定的服务期限内接受原告的物业服务，截至2015年3月，被告尚欠原告物业服务费1677元（2011年7月至2015年1月为43个月×39元／月）、水费（2011年7月至2015年3月为275吨×3.52元／吨=968元）、路灯费（2011年7月至2015年3月为45月×2元／月=90元），合计2735元。原告多次催收无果诉至本院，请求被告立即支付上述费用及违约金。上述事实，有原告提交的物业管理合同、被告所欠物业服务费等明细及原告的当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。合同期间，原告为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了相关服务，业主应当根据合同的约定及时、足额交纳物业服务费。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。物业服务费用是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费作为解决问题的手段，但物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，否则，物业服务秩序就会被打破，同时带来的是小区服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。就物业服务企业而言，如只是单纯收取物业服务费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。业主对原告的服务不满时，应通过正常途径与其沟通、协商解决，如被告仍发现问题尚未解决，应当即时与原告进行沟通，要求其进行改善，而不能因原告短时间的服务质量问题单个的拒交物业管理费用，形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面。只有当原告服务不到位，并经业主或业主委员会要求其改善后仍呈持续状态时，才能由业主代表或业主委员会依法集体行使拒交物业管理费的先履行抗辩权利，或者在原告未按要求限期改正服务不到位问题，并给业主造成损失时，由原告承担相应法律责任。被告因此拒付物业服务费���当，对原告要求被告按合同约定的价格标准支付物业服务费，本院予以支持。业主对已支付路灯费、水费等负有举证义务，否则承担举证不能的法律后果，被告对所欠水费等应当予以补交。就原告主张的违约金问题，合同中对违约责任有明确约定，即按每天所欠费用的千分之三标准收取违约金，本院予以确认。由于合同对计算违约金的起算时间约定不明，本院酌情从原告主张被告未交物业服务费的截止日第二日即2015年2月1日开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告陈学奇于本判决生效后五日内给付原告重庆市茂诚物业管理有限公司物业服务费、水费、路灯费等合计2735元及违约金（以所欠金额为基数，从2015年2月1日起至本判决确定的履行期限之日止，按每日千分之三的标准计收）。二、驳回原告重庆市茂诚物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈学奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交���诉状并收到本院预交上诉费通知后应当及时预交上诉案件受理费，未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 夏斌二〇一五年四月十五日书 记 员 白杰 微信公众号“”