（2015）沈中民二终字第1105号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2016-04-27
案件名称
上诉人关一凡与被上诉人沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行商品房销售合同纠纷二审民事裁定书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
关一凡,沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司,上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）沈中民二终字第1105号上诉人（原审原告）：关一凡，女，1981年4月16日出生，满族，住址沈阳市和平区。委托代理人：刘爽，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司，住址沈阳市和平区长白东路22-1甲号。法定代表人：崔正南，系该公司董事长。委托代理人：侯胜利，男，1953年9月8日出生，汉族。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区奉天街326号。法定代表人：ＸＸ，该行行长。委托代理人：王兆鑫，男，1985年3月15日出生，汉族，该单位员工。上诉人关一凡因与被上诉人沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称和泓房地产公司）、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行（以下简称浦东银行沈阳分行）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第202号民事判决书，向本院提起上诉。本院2015年3月26日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员单立（主审）与代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年4月3日公开开庭审理了本案，上诉人关一凡的委托代理人刘爽，被上诉人和泓房地产公司的委托代理人侯胜利、浦东银行沈阳分行的委托代理人王兆鑫到庭参加诉讼。关一凡一审诉称：我与开发商于2011年1月11日签署商品房买卖合同一份，购买坐落于和平区南京南街358-4号1331室房屋。建筑面积93.88平方米，总价款为552014元。同时合同第八条约定：交房日期为2012年8月31日，但至今尚未交房，根据合同第九条第二款约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付房款1%向买受人支付违约金。购房款中30万元系向浦东银行沈阳分行贷款，由于和泓房地产公司不履行合同，造成我起诉之日银行贷款利息损失人民币5万元。因和泓房地产公司未按合同约定交付房屋导致关一凡至今租赁房屋居住，从2012年9月1日至2013年8月31日止已支付一年租金，（每月房屋租金1600元，已付租金19200元）。四、根据银行二次购房贷款利率上浮相关规定，本次银行房屋贷款和泓房地产公司违约导致，因此和泓房地产公司有责任恢复关一凡首次贷款记录。五、因和泓房地产公司构成合同违约造成关一凡契税、房屋维修基金、首付款利息等损失。近一年时间，导致关一凡丧失2011年房产市场最佳市场购房价格，以和泓房地产公司2011年出售给关一凡市场房屋销售价格每平方米5880元为例，截止2013年9月和泓房地产公司现在在市场房屋销售价格每平方米9000元为比例，市场价格每平方米已上涨3000余元。为此关一凡认为因和泓房地产公司的违约造成关一凡直接经济损失人民币20万元。为此关一凡为了维护公民的合法权益，特向和平区人民法院提起诉讼。诉讼请求：一、解除关一凡、和泓房地产公司之间签定的商品房买卖合同，要求和泓房地产公司给付因合同违约给关一凡造成的损失人民币20万元；二、按合同标的1%支付违约金过低，请求人民法院将违约金提高至合同标的30%；三、要求和泓房地产公司给付房屋贷款利息至额给付房款之日止（截止起诉之日给付利息人民币5万元）；四、要求和泓房地产公司给付房屋租金至判决之日（截止起诉之日给付19200元）；五、要求和泓房地产公司恢复关一凡首次贷款记录；六、本案诉讼费用由和泓房地产公司承担。庭审中，关一凡增加一项诉讼请求，要求和泓房地产公司返还购房款552014元；同时明确第一项诉讼请求中的20万元包括维修基金5301元，契税16263元，房证费用500元，代办费400元，租房损失17600元（2012年9月16日至2013年9月16日），剩下部分是房屋购买时的价值和现在和泓房地产公司同等条件的房屋销售价值之差的损失。和泓房地产公司一审辩称：1、关一凡没有合同约定的解除权，合同约定是2012年8月31日交房，我方实际的交房日期为2012年9月21日，关一凡已经领取了入住通知书，是关一凡自己的原因没有实际进行收房，我方逾期22天，没有达到合同约定的解除条件，关一凡逾期未收房，解除权在我方手里，而不是关一凡；2、违约金应按合同约定，没有理由提高；3、按照合同约定我方逾期交房22天，我方愿意承担日万分之一的违约金，同时我方已经向其他业主履行，关一凡没有正当理由拒绝收房，没有依据；4、因为合同未到关一凡的解除条件，所以关于关一凡主张的租金的损失也不存在；5、关于恢复贷款记录，因为我方不存在违约行为，与我方无关。综上，我方认为关一凡无理由拒绝收房，应驳回关一凡的诉讼请求。浦东银行沈阳分行辩称：无论关一凡与和泓房地产公司之间签订的商品房买卖合同最终是否解除，我行请求法院能够保证我行贷款的安全。在解除商品房买卖合同之前全额偿还在我行的贷款。对于第五项诉讼请求如果在关一凡全额偿还在我行的贷款的前提下，若法院判决认为我方是义务主体，我方可配合关一凡向相关部门申请解决在我行的贷款记录问题。原审法院经审理查明，2011年1月11日，关一凡与和泓房地产公司沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定由关一凡购买沈阳市和平区南京南街358-4号1-33-1房屋，总房款552014元，付款方式为按揭贷款，关一凡在签约之日向和泓房地产公司支付房款252014元，余款300000元通过按揭贷款支付。合同第八条交付期限约定，和泓房地产公司应当在2012年8月31日前将经验收合格的商品房交付给关一凡使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过30日后，关一凡有权解除合同，和泓房地产公司应当自关一凡解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按关一凡累计已付款的1%向关一凡支付违约金。2011年6月30日，关一凡与和泓房地产公司、浦东银行沈阳分行签订个人购房借款（综合）合同，约定由浦东银行沈阳分行向关一凡发放贷款300000元一次性划入和泓房地产公司账户用于购买涉案房屋，贷款利率为浮动利率，即在基准利率基础上下浮15%。关一凡以涉案房产设定抵押。上述两份协议签订后，和泓房地产公司收到了全部购房款，并向关一凡出具了销售不动产统一发票。2012年9月20日，涉案房屋所在工程竣工验收。2013年12月20日，和泓房地产公司向关一凡邮寄再次催促入住通知函一份，上载“尊敬的关一凡先生／女士：您好，关于您购买的‘和泓花园’商品房，我司曾通知您于2012年9月22日交房，后经多次催促，您至今仍未办理收房手续。……我司再次通知您，您购买的“和泓花园”商品房具备合同约定的交房条件，请您务必于本函发出之日起7日内前来收房。”。原审法院另查，在本院处理的涉诉房屋所在楼盘的多名其他业主与和泓房地产公司的商品房销售合同纠纷案件中查明，和泓房地产公司曾于2012年8月27日在沈阳日报刊登交房公告，内容为涉诉房屋所在的和泓花园于2012年8月31日具备交房条件，请全体业主办理交房手续。原审法院又查，涉诉房屋所在小区已有大部分房屋完成了交付。原审法院庭审中，和泓房地产公司向法庭出具和泓国际（和泓花园）9号地业主领取入住通知书统计表，其上所示关一凡已于9月23日（2012年）领取了入住通知书，并在该统计表上签名。但关一凡否认该统计表上的签名系其本人所签，并申请对该签名的真实性进行鉴定。之后，本院依法定程序委托了鉴定机构进行鉴定，但关一凡未能按照鉴定机构要求缴纳鉴定费用，该鉴定申请被鉴定机构退回本院。原审法院认为，关一凡、和泓房地产公司双方签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应遵守诚信，兼顾公平原则进行履行。因和泓房地产公司当庭出具的业主领取入住通知书统计表中有原告的签名，虽原告对该签名真实性存有异议并申请鉴定，但由于其没有交纳鉴定费用，导致该鉴定申请被鉴定机构退回，无法辨别该签名是否为原告本人所签，故应由原告对此承担举证不能的相应后果。而即便该不考虑签名是否为原告本人所签的问题，对于合同是否应当解除，本院认为，原告对于涉诉房屋到达交付期限后应予合理关注，在超过交付期间长达一年多的时间里没有向和泓房地产公司主张权利，且该园区大部分房屋业已交付，对于导致长时间没有收取房屋的情况，其主观亦存在一定的过错，同时结合涉诉房屋在2012年9月20日即已符合交付条件，考虑到涉诉房屋存在贷款并已经进行了抵押担保的情况，若合同解除，则将导致各方在处理这一后果所负担的成本远远高于合同继续履行所需成本，且存在对浦东银行沈阳分行的利益造成损害的可能，故为了维护该商品房交易及其衍生出的贷款、抵押担保交易的稳定，最大限度保护各方当事人的利益，综合考虑本案上述情况，该合同不宜解除，对原告的全部诉讼请求，本院不能支持。对于诉讼费负担的问题，虽然原告的诉讼请求没有得到支持，但综合考量各方过错程度，本院认为诉讼费应由和泓房地产公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告关一凡的诉讼请求。案件受理费5338元（原告已预交），由被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司负担。宣判后，关一凡不服原审判决，向本院提出上诉，请求：一、请求法院撤销一审判决；二、依法改判解除商品房买卖合同赔偿上诉人因购买房屋而造成的损失共计269200元；三、依法改判由被上诉人即原审第三人恢复上诉人的首次贷款记录；四、上诉费等因本案引起的一切费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定事实不清，错误分配举证责任。二、上诉人所列各项赔偿损失均有事实依据，二审法院应予以支持。三、一审法院驳回上诉人的诉讼请求，判令被上诉人承担上诉费，违背审判依据。被上诉人和泓房地产公司辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。原审第三人浦东银行沈阳分行辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。本院认为：上诉人认为被上诉人违反合同约定逾期交房，主张解除合同。上诉人二审中对业主领取入住通知书统计表中的关一凡签字的真实性再次申请鉴定，统计表中标明的时间为9月23日，即在约定交付日期之前，因此该份证据直接关系本案事实的认定，因此本案应发回重审，重审时应根据法律规定，正确分配举证责任，查明上诉人在合同约定的交房日期之前是否已经知道房屋可以交付，根据查明案件事实作出裁判。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第202号民事判决；二、发回沈阳市和平区人民法院重审。审 判 长 李 妍代理审判员 单 立代理审判员 李大鹏二〇一五年四月十五日书 记 员 刘冰青本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 关注公众号“”