（2014）合法民初字第06589号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-06-10

案件名称

冉海龙与重庆向阳物业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市合川区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

冉海龙,重庆向阳物业发展有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《重庆市土地房屋权属登记条例》：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条

全文

重庆市合川区人民法院民事判决书（2014）合法民初字第06589号原告（反诉被告）冉海龙，男，1968年10月18日出生，汉族，住重庆市合川区。委托代理人秦秀亮，重庆合州律师事务所律师。被告（反诉原告）重庆向阳物业发展有限公司，住所地重庆市合川区交通街603号，组织机构代码75307158-3。法定代表人石安珍，该公司总经理。委托代理人熊昌斌，重庆市合川区将军法律服务所法律服务工作者。委托代理人杨向东，男，1964年4月4日出生，汉族，该公司项目经理，住重庆市合川区。原告（反诉被告）冉海龙与被告（反诉原告）重庆向阳物业发展有限公司（以下简称向阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月26日受理后，依法由审判员王晓辉独任审判。后转入合议庭，由审判员王晓辉担任审判长，与代理审判员程杨、人民陪审员侯受敏组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）冉海龙及其委托代理人秦秀亮，被告（反诉原告）向阳公司的委托代理人熊昌斌、杨向东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冉海龙诉称，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，原告以265170元的价格购买被告开发的位于合川区南办处白塔支路39号南滨雅苑20-5号房屋一套，被告应于2012年10月31日前交房，同时被告应在交房后60日内提交办理房屋产权证申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告直到2013年2月17日才履行交房义务，被告也未按照合同约定的时间提供办证所需资料向房屋登记机构提出办证申请，致使原告的房产证在2013年10月22日才办理下来。被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，特起诉请求法院依法判决被告支付原告：1、逾期交房违约金2888.5元；2、逾期提交办证资料申请违约金9805元。被告向阳公司辩称，根据原、被告双方签订的《合同补充协议》约定，被告交房无违约行为；迟延办证是因政府政策调整变更社区用房规划和税务机关系统软件升级改版造成的，责任不在被告，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）向阳公司反诉称，反诉被告购买的商品房总价265170元，首付165170元后，其余100000元为银行按揭。合同补充协议第二条第2款约定“乙方收到甲方通知三日内向银行办理完毕按揭手续，承担按揭所需的各项费用。”反诉被告在农行合川支行按揭贷款100000元，当月该行的按揭手续费为3%，共3000元。为使反诉被告早日领证，反诉原告为其垫付了该3000元按揭手续费。依合同约定，理应由反诉被告支付，为维护反诉原告的合法权益，特请求法院判令反诉被告支付反诉原告按揭房屋相关费用3000元。反诉被告冉海龙辩称，反诉原告诉请的费用不属于反诉被告和银行签订的按揭贷款合同中约定的费用。该笔费用实际是反诉原告为了获得贷款。银行违规向其收取的费用。故反诉原告的诉请没有合同的约定也没有法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明，2011年4月22日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告购买被告开发建设的位于重庆市合川区南津街街道办事处白塔支路39号南滨雅苑20-5号普通商品住房，建筑面积84.8平方米，套内建筑面积66.83平方米，总成交金额为265170元，建筑面积单价为3127元／平方米。付款方式：即首付房款165170元（签合同时已付），余款100000元在银行办理按揭。合同第七条约定，（一）本商品房交付期限：属预售商品房的，甲方（被告）应当在2012年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；（二）本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第九条关于甲方逾期交房的违约责任的约定，逾期超过60日后乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。《合同补充协议》第二条关于按揭贷款的约定，乙方收到甲方通知后三日内向银行办理完毕按揭手续，承担按揭所需的各项费用。因乙方原因未能按照约定时间支付首付房款、未向房管部门、银行、保险公司等单位交清相关费用，未按时提供办理银行按揭所需的各项手续，皆视为违约，按照《重庆市商品房买卖合同》第五条承担违约责任……。第五条关于房产交接的约定，由于项目规模大、购房业主众多等原因，乙方同意甲方从交房之日起60个工作日内完成交房，在此期限内甲方不算违约。若超过60个工作日甲方仍未完成交房，则参照合同第九条相关条款办理。合同签订后，原告依照合同的约定向被告付清了购房款265170元，2013年2月17日，被告将原告所购房屋交付给了原告使用。2013年1月16日，被告开发建设的南滨雅苑工程取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。被告于2013年10月21日取得了土地房屋登记机构出具的原告所购房屋权属登记业务受理通知书。2014年9月原告向本院起诉，要求被告支付逾期交房违约金2888.5元、逾期提交办证资料申请的违约金9805元。审理中，被告提起反诉，要求原告支付按揭房屋相关费用3000元。审理中，被告举示了如下证据：1、通知。证明被告在2013年1月16日通知了各业主完善房屋交接签字手续。2、城镇房屋初始登记所需资料目录、商品房转移登记所需资料目录。证明城镇房屋初始登记需完税凭证（或征免税证明）、开发建设单位无偿提供社区组织办公用房审核表等资料；商品房转移登记需社区用房移交备忘录、完税凭证等资料。3、（1）契税纳税申报表。该申报表盖有重庆市合川区地方税务局城关征收所受理专用章，受理时间2011年10月12日。审核记录栏内容：已审核，请暂不开具契税证，记录时间2011年10月12日；2013年8月16日记录：请给开具契税证明。该记录盖有重庆市合川区地方税务局城南税务所公章。（2）2013年8月23日重庆市合川区地方税务局出具的南滨雅苑118户住户购房契税完税证明，内容：兹由于我局金税三期系统升级改版后，以前年度税票无法打印，特证明重庆向阳物业发展有限公司就南滨雅苑118户住户已申报缴纳购房契税。被告称，2011年10月12日，税务机关受理纳税申报后，因当时其所销售的南滨雅苑房屋未取得竣工验收备案登记证，故未开具契税发票，取得竣工验收备案登记证后又遇税务系统软件升级改版无法打印以前年度税票，经多次协商，地税局和房地产交易所才同意用证明材料的形式代替税票，作为办证要件提交。4、社区组织办公服务用房移交备忘录、开发建设单位无偿提供社区组织办公服务用房审核表、申请书，证明被告向阳公司于2013年7月23日与合川区南津街街道办事处履行了社区组织办公服务用房移交手续，事后大家认为社区办公用房面积小、位置差，户型不好使用等，又由被告向阳公司申请将社区用房用途改变为住宅即规划调整（2013年9月25日申请），向阳公司向财政缴纳建设成本费用，相关部门最后于2013年9月30日审批同意。被告举示的以上证据，其证明目的：交房未违约；迟延办证是因税务机关系统软件升级改版、政府政策调整（变更社区用房规划）造成的，被告没有过错，没有违约。原告对被告所举证据的质证意见：办证程序与本案无关。对契税纳税申报表、契税完税证明、社区组织办公服务用房移交备忘录等真实性认可，对证明目的不认可。原告认为，被告纳税申报未成功是因房屋未取得竣工备案登记证，税票不是办证的必要手续，如果被告按照合同约定的时间开具完税证明，也是可以去办理房屋产权证的。社区用房规划调整，也不能作为被告免责的理由，被告对规划调整是可以预见的，应当在10个工作日内通知原告方。被告就其反诉举示的证据：1、原、被告所签《重庆市商品房买卖合同》的《合同补充协议》，该补充协议第二条约定，乙方收到甲方通知后三日内向银行办理完毕按揭手续，承担按揭所需的各项费用……。2、《委托协议书》、《金融服务协议》，该两份协议均系被告向阳公司（乙方）与中国农业银行股份有限公司重庆合川支行（甲方）签订，委托协议书内容：乙方为了向其购房客户提供相应的增值金融服务，特委托甲方向购买乙方商品住房的客户提供理财顾问咨询、金融信息等增值金融服务，并向甲方一次性支付相应的理财顾问服务费用人民币壹万玖仟玖佰柒拾元整（19970元）。金融服务协议主要内容：甲方根据乙方需求，向乙方所开发的楼盘“南滨雅园”提供电子银行业务咨询、业务指导、银行承兑汇票业务咨询、票据询价、票据鉴别、基金销售、协议存款、现金管理、代客非衍生交易业务咨询等服务。乙方应于协议签署后15日内一次性向甲方支付现金管理综合服务费3.03万元，约定服务起始日期为2011年12月1日，终止日期为2011年12月30日。证明目的：因原告购买被告销售的商品房存在按揭贷款，贷款银行要求由房屋销售单位统一签订金融服务协议，不能由个人签订，原告按揭贷款100000元，按3%比例应收取3000元按揭费用。原告质证意见：对被告举示的委托协议书、金融服务协议真实性无异议，但关联性不认可，委托协议及金融服务协议是被告与银行签订的，看不出每户是百分之三的手续费。以上事实，有当事人的陈述，《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、原告的购房票据，重庆市合川区国土资源和房屋管理局业务受理通知书等证据载卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。关于被告是否存在交房违约，是否应当支付原告逾期交房违约金2888.50元的问题。根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，被告应当在2012年10月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，而该商品房于2013年1月16日才取得建设工程竣工验收备案登记证，即该商品房2013年1月16日才符合合同约定的交房条件。双方《合同补充协议》第五条关于房产交接的约定，由于项目规模大、购房业主众多等原因，乙方同意甲方从交房之日起60个工作日内完成交房，在此期限内甲方不算违约。若超过60个工作日甲方仍未完成交房，则参照合同第九条相关条款办理。即被告若在2013年1月25日前交房则不算违约，而被告于2013年2月17日才将房屋交付，逾期109天，已构成违约。审理中，被告称已在合同约定的交付期内通知原告接房，但未举示充分的证据证明，本院不予采信，故被告应支付原告逾期交房违约金2890.35元（109天×265170元×万分之一），原告只要求支付2888.50元，本院予以尊重。关于被告在办理产权登记过程中是否违约，是否应当向原告支付违约金9805元的问题。被告于2013年2月17日将房屋交付原告，按照合同约定，被告应从2013年2月18起的60日内即2013年4月19日前向土地房屋登记机构提交办证资料并取得登记受理单。《重庆市土地房屋权属登记条例》第二十四条第一款第（一）项规定，未足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的，登记机构不予登记。从而说明完税凭证是办理房屋权属登记的必须资料。2011年10月12日，被告向税务机关契税纳税申报，因当时房屋尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，税务机关未开具完税票据，取得建设工程竣工验收备案登记证后，又因税务机关系统升级改版，以前年度税票无法打印，最后税务机关才在2013年8月23日出具完税证明。故被告因在2013年8月23日取得完税证明而导致办证迟延的责任不在被告，应扣除2013年8月23日前的迟延时间。审理中，被告称因政府政策调整，改变社区用房规划，导致办证迟延，责任不在被告。本院认为，被告于2013年7月23日与合川区南津街街道办事处办理了社区用房移交手续后，大家认为该房面积小、位置差等，由被告申请变更社区用房规划，从2013年7月23日至2013年8月23日的一个月内是完全可以办好的。因此，被告以社区用房规划调整为由而免除2013年8月23日后逾期提交办证资料的违约责任的理由不能成立，本院不予支持。综上，被告逾期提交办证资料59天（2013年8月24日至2013年10月21日），按合同约定被告应支付原告逾期办理房屋产权登记违约金3129元（59天×265170元×0.0002），原告过高要求部分本院不予主张。关于原告（反诉被告）是否应当支付被告（反诉原告）按揭房屋相关费用3000元的问题。原、被告签订的《合同补充协议》第二条虽然有“乙方收到甲方通知后三日内向银行办理完毕按揭手续，承担按揭所需的各项费用。”的约定，但被告举示的《委托协议书》和《金融服务协议》，系被告与银行签订的，该两份协议对原告均没有约束力，同时被告亦未其他充分的证据证明其根据两份协议支付给银行的费用就是原告办理按揭所需的费用。故被告的反诉请求不能成立，应依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告重庆向阳物业发展有限公司在本判决生效后二十日内支付原告冉海龙逾期交房违约金2888.50元、逾期办理房屋产权登记违约金3129元，合计6017.50元。二、驳回原告冉海龙的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告重庆向阳物业发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164元，由原告负担64元；被告负担100元，被告负担部分已缴纳50元，余款50元已由原告垫付，被告在支付标的款时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定期限内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决即发生法律效力。当事人应当自觉履行判决的全部义务；一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审　判　长　　王晓辉代理审判员　　程　杨人民陪审员　　侯受敏二〇一五年四月十五日书　记　员　　杨蕊绮微信公众号“”