（2016）津0102民初370号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2016-07-27
案件名称
天津市建厦建材房产置业公司与郭强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河东区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津市建厦建材房产置业公司,郭强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条，第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0102民初370号原告天津市建厦建材房产置业公司，住所地天津市南开区白堤路华章里3-2-2层。法定代表人刘金刚，董事长。委托代理人刘树起，该公司法律顾问。被告郭强，无职业。原告天津市建厦建材房产置业公司诉被告郭强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日、2016年3月15日公开开庭进行了审理，原告天津市建厦建材房产置业公司的委托代理人刘树起，被告郭强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告郭强自2012年7月份至今，无理拒绝缴纳房租共计人民币4630.4元，虽先前经过房管员上门收租和后来原告房屋管理部门管理人员多次催缴房租，却均被无理拒绝缴纳房租。被告拒付房租的行为，是严重违反房屋租赁合同条款的违约侵权行为。依据原告与被告签订的《企业产的房屋租赁合同》第五项第（一）款规定、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、第一百一十四条、第一百二十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条第（一）、（四）、（六）项之规定，被告应依法承担支付原告拖欠的房租及违约金的法律责任。故，原告诉请判令：1、被告给付原告拖欠的房租4630.4元和违约金1366.3元，共计5996.7元；2、本案一切诉讼费用由被告承担。原告提供如下证据：1、公有住房租赁合同复印件一份；2、房屋催缴通知单；3、拒交房租情况说明；4、情况说明；5、逾期租金计算依据及过程；6、天津市国土资源和房屋管理局文件复印件一份。被告郭强辩称，不同意原告诉请。原告所述欠租日期不对，被告交纳租金到2013年3月，有交费票据为证。依照原、被告双方签订的房屋租赁合同第四条第二款之约定，原告应当保证住房及其附属设备能够够正常使用，住房及其附属设施自然损坏或者出现故障时，由原告及时维修，因原告延误修缮造成被告损失的，原告负责修复或者赔偿损失，被告为修房之事找过原告，原告一直不予理睬，以上合同中约定的几点原告都没有做到，这些说明原告违反合同条款在。原告在起诉被告之前一个月才打电话给被告催缴房租，根据相关法律规定，原告的诉请已经超过了诉讼时效。原告对于违约滞纳金的计算是单位自己制定的标准，没有国家法律依据，望法院驳回。被告提供如下证据：1、照片六张；2、公有住房租赁合同复印件一份；3、租金收据复印件一页。经审理查明，被告与原告于2010年4月1日签订《天津市公有住房租赁合同》一份，合同编号80600120156009，约定由被告承租原告经营管理的天津市河东区大桥道58门201号房屋，计租面积为52.58平方米，租赁期限自2010年4月1日至2015年3月31日。每月租金为人民币111.9元。合同到期后双方未再续签房屋租赁合同，被告继续在该涉诉房屋中居住。被告自2012年1月起至2013年3月止，每月以人民币50.8元向原告支付房屋租金，原告向被告出具租金收据，2013年4月起被告未向原告缴纳房屋租金。2014年9月1日天津市国土资源和房屋管理局文件规定调整房屋公有住房租金，原告主张从2014年10月起被告承租房屋的租金变更为每月人民币145.9元，被告对此表示认可。2015年11月3日，原告向被告发出《房租催缴通知单》一份。上述事实，有原、被告当庭陈述及提供的相关证据予以佐证并经当庭质证，本院予以认定。本院认为，原、被告系出租人与承租人的关系，双方均应按合同的约定全面履行义务。原告作为该房屋的经营管理人，依法享有收益的权利。被告作为承租人，理应向原告交纳房屋租金。但，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……(三)延付或者拒付租金的……”。本案中原告主张被告自2012年7月起拖欠租金，并提供原告公司出具的《关于郭强拒交房租情况说明》一份，写明原告单位派人多次催缴未果，该份证据仅为原告自己出具的说明，被告对原告多次催缴的事实亦不予认可。原、被告双方对原告于2015年11月3日向被告发出过《房租催缴通知单》达成一致意见。对于2015年11月3日前原告是否向被告催缴过房租，原告未能提交相应的催缴通知送达手续等相关证据进行证明。故，关于原告于2015年11月3日向被告催缴房租本院予以确认。因此，对于2012年7月至2014年10月被告拖欠的房屋租金，原告的诉请已经超过诉讼时效。原告诉请要求被告支付2014年11月至今拖欠的房屋租金与法有据，本院予以支持。关于被告主张原告对其房屋破损未及时修缮一节。被告虽提交照片证据，主张其房屋出现破损，原告未予及时维修，对此原告不予认可。被告提交的照片无法显示所拍摄的时间及地点。故关于被告主张原告对其房屋破损未及时修缮一节，本案中不予采纳，被告可另行向原告主张权利。另，关于原告要求被告给付违约金一节。原、被告签订的《天津市公有住房租赁合同》第五条第（一）项约定“乙方逾期未缴纳租金的，自交租日起甲方每月加收5%的违约金，甲方加收违约金总额最高不超过年租金总额的2倍”。2015年4月后原、被告虽未继续签订《天津市公有住房租赁合同》，但被告仍居住使用该房屋，原告对此为提出异议，双方原租赁合同继续有效，被告仍然负有向原告支付租金的义务，对于其拖欠租金的行为也仍需要支付违约金。原告提交天津市国土资源和房屋管理局文件《公有住房租金调整工作培训材料》一份，主张依据该份文件内容，逾期租金=单月应收租金本金+逾期罚金，若月加罚率为5%，单月逾期租金=单月应收租金本金*（1+5%）^逾期月数，被告对原告提供的该公式亦表示认可，故原告该项诉请本院予以支持。原告主张2014年10月至12月逾期租金=145.9*（1+5%）^3对应系数=145.9*3.31=482.93元，2015年1月至12月逾期租金=145.9*（1+5%）^12对应系数=145.9*16.73=2440.91元，因原告对2014年10月租金的诉请已超过诉讼时效，故该部分租金不应计算在内，因此按照原告提供的公式，2014年11月至2014年12月逾期租金=145.9*（1+5%）^2对应系数=145.9*2.15=313.69元，以上租金、违约金共计人民币2754.6元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告郭强给付原告天津市建厦建材房产置业公司2014年11月至2015年12月的房屋租金及违约金人民币2754.6元；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果被告郭强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告郭强承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 张英代理审判员 周畅人民陪审员 刘静二〇一五年四月十五日书 记 员 吴珊 来自