（2015）青民一终字第894号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-06-08

案件名称

青岛市房产经营公司与中信银行股份有限公司青岛分行、青岛华壹氏大药房连锁有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

青岛市房产经营公司,中信银行股份有限公司青岛分行,青岛华壹氏大药房连锁有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十一条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事裁定书（2015）青民一终字第894号上诉人（原审原告）青岛市房产经营公司。法定代表人邵明欣，总经理。委托代理人刘曰刚，山东百家信律师事务所律师。委托代理人王凯，山东百家信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）中信银行股份有限公司青岛分行。法定代表人杨威，行长。委托代理人孙承爱，山东德衡律师事务所律师。委托代理人蒋伟，山东德衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）青岛华壹氏大药房连锁有限公司。法定代表人茹庆锦，董事长。委托代理人金群，山东重诺律师事务所律师。委托代理人高华德，山东重诺律师事务所律师。上诉人青岛市房产经营公司（以下简称房产经营��司）因与被上诉人中信银行股份有限公司青岛分行（以下简称中信银行）、被上诉人青岛华壹氏大药房连锁有限公司（以下简称华壹氏大药房）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10892号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人房产经营公司的委托代理人刘曰刚、王凯，被上诉人中信银行的委托代理人蒋伟，被上诉人华壹氏大药房的委托代理人金群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房产经营公司在原审中诉称，青岛市市南区中山路33号房屋为房产经营公司依法管理并收取租金的国有直管非住宅房屋，共计七层，总建筑面积2007.41平方米。其中，一层建筑面积369.4平方米，二楼以上建筑面积1638.01平方米。自2006年7月起中信银行承租该房屋，并已付清2010年年底之前的房租。由于中信银行将该房屋一楼出租给华壹氏大药房用于商业经营，因此一楼房屋面积369.4平方米按照青岛市政府批准的租金标准即营业用房17.55元／平方米／月（另加收转租租金4500元／月）；二楼以上房屋建筑面积1638.01平方米由中信银行使用，按照工厂企业生产用房5.7元／平方米／月计租，即每月20319.7元／月，因此，中信银行应缴纳2011年1月至2011年12月的欠租243836.4元。2012年1月后，华壹氏大药房除使用该房屋一层之外，又使用中山路33号二至七楼房屋，因此2012年1月至2012年9月的房租应为142377.3元。到2012年10月份以后，华壹氏大药房将中山路33号2007.41平方米全部改造用于酒店经营，并先后利用该房屋与青岛泰霖酒店管理有限公司、7天连锁酒店合作经营。因此，2012年10月至2013年6月的房租应按照一层房屋369.4平方米＊17.55元／平方米／月、二楼以上房屋1638.01平方米＊5.7元／平方米／月＊3倍计算，应交房租310436.1元。自2013年7月1日起，青岛市人民政府《关于调整国有直管非住宅房屋租金标准的通知》批准对青岛市国有直管非住宅房屋按照新的房屋租金标准计付房租，并在文件中明确规定“计租标准按房屋实际使用用途确定”，因此，根据中山路33号全部房屋用于经营的实际用途，2013年7月至2014年8月的房租，按照2007.41平方米＊21.32元／平方米／月＊14月计算，应交房租599172元。按照相关的法律规定，中信银行、华壹氏大药房应当共同偿付拖欠的房租及违约金。请求：1、判令中信银行与华壹氏大药房共同偿付2013年7月至2014年8月欠租59912元；2、判令中信银行与华壹氏大药房共同偿付2011年1月至2011年12月的欠租243836.4元；3、判令中信银行与华壹氏大药房共同偿付2012年1月至2012年9月的欠租142377.3元；4、判令中信银行与华壹氏大药房共同偿付2012年10月至2013年6月的欠租310436.1元；5、判令中信银行与华壹氏大药房共同偿付欠租违约金合计129582.18元（按照租金总额的10%计算至2014年8月份）；6、本案诉讼费、保全费由中信银行与华壹氏大药房承担。中信银行在原审中辩称，房产经营公司起诉中信银行没有事实和法律依据，不能成立。从事实上看，本案涉及的房屋在2010年12月经人民法院的生效裁定由华壹氏大药房买受，在2011年12月5日，中信银行与华壹氏大药房和其他相关当事人在山东省高级人民法院达成了和解协议，明确约定2011年1月1日之后的房租由华壹氏大药房承担并直接交付，而且约定了涉案房屋的手续变更也由华壹氏大药房依法进行解决，中信银行对手续的变更问题也不承担��任。根据上述事实，中信银行没有给房产经营公司交付房租的义务和责任，房产经营公司对中信银行的起诉没有事实依据。在法律上看，房产经营公司主张中信银行承担连带责任不能成立，房产经营公司所引用的实施细则的规定，不能作为认定连带责任的法律依据，因为中信银行当年取得房屋的使用权以及华壹氏大药房取得房屋的使用权，都是根据人民法院的裁定或裁定而实现的，与实施细则所规定的条件并不相符。实施细则作为地方机关的规定，没有权利规定连带责任这方面的责任。本案不属于民事争议，所以法院不应该受理本案。综上，请求驳回房产经营公司对中信银行的诉讼请求或驳回房产经营公司的起诉。华壹氏大药房在原审中辩称，房产经营公司已经在2013年1月份向市南法院提起过诉讼，要求我方缴纳房租，此案被（2013）南民初字第10338号民事裁定书裁定驳回。裁定驳回以后房产经营公司也没有上诉，是生效裁定，本案不应该再审理，应该驳回起诉。本案双方争议的是缴纳租金的金额问题，不属于人民法院的受理范围。原审法院查明，中山路33号系国有直管公房，建筑面积2007.41平方米。依据《青岛市公有住房管理暂行办法及实施细则》第四条，由房产经营公司经营管理。该房屋原承租单位为青岛市化工轻工总公司，该公司承租期间将房屋一楼部分转租给华壹氏大药房。后因青岛市化工轻工总公司未能清偿中信银行到期债务，经法院执行程序，将上述房屋全部共计2007.41平方米的使用权裁定归中信银行所有。华壹氏大药房遂向中信银行交纳房屋租金。2009年，中信银行拍卖该房屋的使用权，由青岛农机公司竞买成交。拍卖成交后，华壹氏大药房主张对该房屋的优先购买权，案经一审、二审、再审，后达成和解��议，确认山东省农业机械集团青岛公司已付清青岛市房产经营公司2010年12月31日前应收取的租金。涉案房屋使用权的手续变更由华壹氏大药通过法院执行程序解决，2011年1月1日之后应向房产经营公司支付的租金，由华壹氏大药房承担并及时支付。该和解协议达成后，因房屋租金计算标准的问题，当事人经过多次沟通，未达成一致意见。现房产经营公司提供《中信银行公用房屋计租表》、民事裁定书、和解协议、关于催缴中山路33号房屋租赁费的通知、回复函、《关于催缴中山路33号房屋租赁费的通知的回复函》的复函、回复函、《青岛市物价局信访回复》、《行政机关与人民法院第六次联席会议既要》、发票等证据，主张2011年1月至2011年12月的租金为243836.4元、2012年1月至2012年9月的租金142377.3元、2012年10月至2013年6月的租金310436.1元、2013年7月至2014年8月租金为59912元，计算至2014年8月份的违约金为129582.18元。中信银行提交和解协议、民事裁定书两份，主张在2011年12月5日，在山东省高级人民法院主持下，中信银行跟华壹氏大药房、其他当事人达成协议，约定2011年1月之后的租金由华壹氏大药房来承担并直接支付，房屋的手续变更也由华壹氏大药房通过法院执行案来解决，中信银行不承担任何责任。华壹氏大药房提交民事裁定书、房屋租赁合同、药品经营许可证、租金收据、关于催缴中山路33号房屋租赁费的通知、《关于催缴中山路33号房屋租赁费的通知的回复函》、回复函、房屋租赁合同、起诉状、民事裁定书、紧急请求函等证据，认为房产经营公司应依据涉案房屋租赁的历史沿革，按照12656.40元／月支付租金。原审法院认为，公房租赁合同租金的确定具有政府指导性，且具体租金计算标准的确定，不属于人民法院案件受理��围。现当事人就公房租金计算标准无法达成一致意见，无法确定租金计算依据，故房产经营公司的起诉应予驳回。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九的规定，裁定：驳回房产经营公司的起诉。案件受理费17629元，退还房产经营公司，诉讼保全费5000元，由房产经营公司负担。宣判后，房产经营公司不服原审裁定提起上诉，请求二审法院撤销原审裁定，将本案发回重审。其上诉的主要理由是：1、涉案房屋租赁关系是平等民事法律主体之间的关系，一审裁定以无法确定租金为由简单驳回，没有依据。2、青岛市房产经营公司申请以司法鉴定的市场租金为标准主张权利。中信银行答辩称，1、涉案房屋已经由华壹氏大药房购买，中信银行无支付房租的义务；2、房产经营公司主张中信银行承担连带责任无依据；3、本案不属民事争议，人民法院不应��理。中信银行请求二审法院驳回上诉。华壹氏大药房答辩称，1、涉案房屋系公房，属于政府管理，房屋性质及租金交纳由政府文件确定；2、本案争议实质是按办公用房还是按商业用房交纳租金，不属于人民法院的受理范围；3、本案不存在国有资产流失问题；如果本案定为商业用房，必将对将来国家对周围房屋的征收补偿产生影响，造成补偿数额增高。华壹氏大药房请求二审法院维持原裁定。本院经审理认为，本案纠纷系当事人在履行公房租赁合同过程中，因房屋租金的交纳而产生的纠纷，该纠纷中，当事人的法律地位平等，青岛市房产经营公司在本案中的起诉属于人民法院民事案件的受理范围，原审法院应当予以实体审理。综上，原审裁定驳回青岛市房产经营公司的起诉不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（��）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：一、撤销青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10892号民事裁定；二、指令青岛市市南区人民法院对本案进行审理。审　判　长　　侯　娜代理审判员　　王化宿代理审判员　　齐　新二〇一五年四月十五日书　记　员　　胡浩东书　记　员　　于国英关注微信公众号“”