（2015）皇民二初字第915号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-26
案件名称
原告沈阳万维物业服务有限公司与被告崔立宏物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市皇姑区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳万维物业服务有限公司,崔立宏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第十二条第一款，第四十二条第一款
全文
辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2015）皇民二初字第915号原告：沈阳万维物业服务有限公司。法定代表人陈忠杰。委托代理人张荣志。被告：崔立宏。原告沈阳万维物业服务有限公司与被告崔立宏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月6日受理后，依法由本院审判员王嘉独任审判，并于2015年3月2日公开开庭进行了审理，原告沈阳万维物业服务有限公司的委托代理人张荣志、被告崔立宏到庭参与诉讼，本案现已审理终结。原告沈阳万维物业服务有限公司诉称，2011年12月28日，原告与沈阳市皇姑区海韵花园业主委员会签订《海韵花园物业服务合同》，双方约定由原告为海韵花园全体业主提供物业管理服务，标准为每月每平方米1.5元（含电梯费）。被告系海韵花园6号楼1-1-2号业主，于2012年3月26日开始拒不缴纳物业费，故请求法院判令被告支付2012年3月26日至2014年12月31日期间的物业费6497元（33个月5天，每平1.3元），2012年1月1日至2012年3月25日的物业费差额128元，滞纳金2547元（滞纳金计算至给付之日止），由被告承担诉讼费。被告崔立宏辩称，原告没有通知过业主物业费涨价，业主委员会通知我们不要执行涨价的价格。我家的下水道有耗子，导致我家两个下水管不能使用，我需要自己花钱找人处理，且老鼠进到家里将家中财物损坏将近3000元，我向物业反映过，物业没有管。物业组织老年人在园区内活动有噪音，影响我休息和生活。其他业主在地下室安装了两扇门，导致我家取暖的阀门管道不能维修，物业有责任。安装地下室的门导致我家墙体裂缝，冬天我每天得去关地下室的门好几次，影响我家供暖。空调排水是属于防水设施的，应列在维修基金使用范围中。我家是一楼，每年春节放鞭时物业不让业主在羽毛球场地放鞭，导致业主在我家窗口前的小路上放鞭，每年都会崩到我家的玻璃。以上问题的维修费用都是我自己出的，物业应当解决我的问题，否则我不缴纳物业费。经审理查明，被告崔立宏系沈阳市皇姑区黄河南大街28-3号1-1-2号（“海韵花园”小区）房屋业主，房屋面积为150.69平方米。2011年12月28日，原告与海韵花园业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定该业主委员会委托原告对海韵花园小区实行物业服务。委托服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施的运行、养护和管理；公共部位的清洁；共用绿化的养护和管理；公共秩序维护和安全防范管理等。委托服务期限自2012年1月1日起至2017年12月31日止。物业服务费收取标准为高层每月每平方米1.5元（含电梯费），多层每月每平方米1.3元。合同签订后，原告依合同约定的内容履行物业服务职责。上述事实，有当事人陈述、民事判决书、物业服务合同、照片等证据材料附卷佐证，经开庭质证后本院予以确认。本院认为，原告作为依法成立的独立法人，其与被告所在小区业主委员会签订的物业管理委托合同，符合国务院《物业管理条例》业主委员会与与物业服务企业订立书面的物业服务合同的规定，不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同。该合同对小区业主和物业管理公司均具有约束力，双方应当按照合同约定履行的义务。现原告作为物业公司已履行了合同约定的基本义务，其理应享有收取物业服务费的权利。被告崔立宏作为该小区业主享受到了原告提供的物业服务，理应按约定履行给付物业服务费的义务，被告未按约定履行给付义务，故原告的诉讼请求，本院予以支持。关于拖欠物业费的具体数额，应按照约定的收费标准，被告房屋的建筑面积及实际拖欠时间予以计算。被告拖欠物业费的时间为2012年3月26日至2014年12月31日止，原告提供的民事判决书能够证明小区的多层建筑物业费自2011年12月28日涨至每平方米1.3元，故被告拖欠物业费应为6495.94元（150.69平方米×1.3元×33.16个月）。关于原告主张的2012年1月1日至2012年3月25日物业费差额128元一事。因原告的收费方式为预收，即业主先交纳物业费，原告再提供服务，原告于2011年12月28日调整物业费标准时，被告已经提前缴纳了2012年3月25日前的费用，原告亦已收取。故原告调整后的物业费应自2014年3月26日起才对被告具有约束力，不应向前追溯，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张判令被告给付滞纳金问题。业主在物业服务合同履行期内，对物业服务出现的瑕疵行使不安抗辩权，未交纳物业费并非原告主观恶意行为，故对原告该项请求，本院不予支持。关于被告提出的不缴纳物业费的抗辩理由，不属于原告物业服务合同管理范围，与本案不是同一法律关系，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条四款、第四十二条一款之规定，判决如下：一、被告崔立宏于本判决生效后十日内一次性给付原告沈阳万维物业服务有限公司从2012年3月26日至2014年12月31日止的物业费6495.94元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。诉讼费25元（原告垫付），由被告崔立宏承担。本案为一审终审，本判决送达后立即生效，当事人不得上诉。审判员 王 嘉二〇一五年四月十五日书记员 王勤思本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条第（五）项规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用第十二条四款规定：业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。第四十二条一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 来源：百度“”