（2015）吴度民初字第0084号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-09-25
案件名称
谢小燕、顾松健等与王斌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢小燕,顾松健,沈伟元,金补珍,王斌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴度民初字第0084号原告谢小燕。原告顾松健。原告沈伟元。原告金补珍。上列四原告共同委托代理人薛春艳、何亚兵，江苏智择律师事务所律师。被告王斌。原告谢小燕、顾松健��沈伟元、金补珍诉被告王斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月13日受理后，依法由代理审判员梁虹适用简易程序公开开庭进行了审理。四原告委托代理人何亚兵、被告王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢小燕、顾松健、沈伟元、金补珍共同诉称，2010年10月31日，被告王斌与其代理人王某某签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告承租其所有的位于苏州市吴中区光福镇嘉福广场16幢110、116、117建筑面积共计421.93平方米的房屋，租赁期限自2010年11月15日起至2015年11月15日止，年租金43000元，被告可享受签约5年免2年租金的优惠政策。被告应于合同签订之日支付租金43000元，于2011年10月15日前支付租金43000元，于2012年10月15日前支付剩余租金43000元。合同还约定被告不支付或者不按照约定支付租金，其有权单方解除合同，并要求被告按年租金5%支付违约金。合同签订后，其按约履行了义务，但是被告却拖欠第三期部分租金38000元至今未付。现请求判令解除其与被告签订的《房屋租赁合同》；被告结清承租房屋的物业费、水电费、通讯费，并将房屋返还给其；被告支付拖欠租金38000元，并支付逾期付款违约金5307元；被告支付自其起诉之日起至实际搬离之日止的房屋使用费；本案诉讼费用由被告承担。被告王斌辩称，对于结欠租金38000元没有异议，但认为原告主张的违约金过高，应按合同约定的年租金的5%计算。其认为双方签订的《房屋租赁合同》应自判决生效之日解除，且不同意支付房屋使用费，原告需将其在承租房屋内的装修和设备折价收购后其才同意迁出。此外，其没有结欠水电费，对结欠的通讯费、物业费金额亦不清楚。经审理查明，坐落于苏州市吴中区光福镇福坤路5号16幢116、117室的房屋为原告沈伟元、金补珍共同共有，坐落于苏州市吴中区光福镇福坤路5号16幢110室的房屋为原告谢小燕、顾松健共同共有。2010年10月31日，四原告为出租方（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，王宇飞作为四原告代理人在出租方（甲方）处签字。合同约定甲方将其坐落于苏州市吴中区光福镇嘉福广场16幢110、116、117室房屋出租给乙方使用，面积共421.93平方米，租赁期限自2010年11月15日至2015年11月15日共计60个月。合同就租金及支付方式载明：该房屋租金为人民币43000元整／年，租金总计129000元整（大写：壹拾贰万玖仟元整）。享受签约5年，免租两年的优惠政策。租金支付时间：乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付租金共计人民币43000元（大写：肆万叁仟元整）；2011年10月15日前付清人民币43000元（大写：肆万叁仟元整）；2012年10月15日前付清剩余全部租金为人民币43000元（大��：肆万叁仟元整）。合同就房屋租赁保证金载明，合同签订之日，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为：3000元（大写：叁仟元整）。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还乙方。关于其他费用，合同第八条约定：在房屋租赁期内，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：水、电费；煤气费；电话费；物业管理费等一切与乙方经营有关的费用。乙方应保存并向甲方出示有关缴费凭据。就房屋的交付及返还，合同第九条第二款、第三款约定：租赁期满或合同结束后，乙方应返还该房屋及附属设施。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的物件可由其自行收回，而对于乙方装修、装饰的部分，乙方放弃收回。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同��遗留的物品，甲方有权自行处置。就解除合同的条件，合同第十三条第四款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不支付或者不按照约定支付租金……合同还约定，乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，应按年租金的5%向甲方支付违约金。合同签订后，四原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告按约支付了房屋租金91000元及房屋租赁保证金3000元，尚结欠最后一期部分房屋租金38000元。自2014年3月起讼争房屋处于关闭状态，四原告多次催讨租金未果，故引发本案诉讼。另查，原、被告一致确认双方签订的《房屋租赁合同》于原告起诉之日即2015年2月13日解除，被告已支付的房屋租赁保证金3000元抵扣其拖欠的房屋租金。审理中，四原告要求被告按《房屋租赁合同》约定年租金的1.5倍向其支付房屋使用费，并要求被告支付自2012年10月16日���以38000元为基数，按银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止的违约金，被告对此不予认可，而四原告就房屋使用费计算标准及其损失未提供相关证据。同时，四原告还要求被告结清水电费、通讯费、物业费，但被告认为其已结清相关费用，四原告对此未提供相应证据。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、房产证、国有土地使用证及庭审笔录附卷佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应当按照合同约定切实履行义务。四原告按约向被告交付了租赁房屋，但被告未能按约支付租金，已构成根本违约。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》，四原告有权单方解除该合同。审理中，原、被告一致确认《房屋租赁合同》于2015年2月13日解除，本院予以确认。合同解除后，被告应当将租赁房屋腾空并交付四原告，且应支付拖欠的���金及相应的房屋使用费。现双方确认被告拖欠原告的房屋租金为38000元，被告已支付的房屋租赁保证金3000元抵扣其拖欠的房屋租金，故被告还应向四原告支付租金35000元。对于房屋使用费，四原告主张按照《房屋租赁合同》约定的年租金43000元的1.5倍为标准计算，被告未予认可，四原告未就该计算标准提供相应证据予以证明，本院对四原告的该项主张不予支持。本院确定被告应当参照原租金标准（年租金43000元）支付自2015年2月14日起至实际迁出之日止的房屋实际使用费。因被告未能按约支付租金，四原告要求被告支付自2012年10月16日起以38000元为基数，按银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止的违约金。被告认为原告主张的违约金过高，应以双方约定的按照年租金的5%为标准计算。本院认为，原、被告就违约金作出明确的约定，现四原告并未提供证据证明其实际损失超过了双方约定的违约金的数额，故违约金计算标准应以双方约定的年租金的5%计算（43000＊5%=2150）。关于水电费、物业费及通讯费，原、被告签订的租赁合同约定上述费用应由被告承担，被告辩称其并未结欠水电费及通讯费，物业费其应向物业公司交纳与原告无关。原告就其主张应提供被告欠交或其已为被告代交上述费用的凭证，但四原告并未提供相应的证据证明其主张，亦无明确的诉请金额，故本院对四原告的该项诉讼请求不予支持。关于被告要求四原告折价收购其在承租房屋内的装修及设备的辩解意见，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》，租赁期满或合同结束后，被告添置的物件可由其自行收回，而对于被告装修、装饰的部分，被告放弃收回。返还后对于该房屋内被告未经原告同意遗留的物品，原告有权自行处置。现被告要求四原告折价收购��装修及设备于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：一、原告谢小燕、顾松健、沈伟元、金补珍与被告王斌于2010年10月31日签订的《房屋租赁合同》于2015年2月13日解除。二、被告王斌于本判决生效之日起十五日内从其向原告谢小燕、顾松健、沈伟元、金补珍承租的位于苏州市吴中区光福镇福坤路5号（嘉福广场）16幢110、116、117室面积为421.93平方米的房屋内迁出，并将该房屋交还原告。三、被告王斌于本判决生效之日起十日内支付原告谢小燕、顾松健、沈伟元、金补珍房屋租金35000元、违约金2150元，并支付自2015年2月14日起至实际返还房屋之日止，按照年租金43000元为标准计算的房屋使用费。四、驳回原告谢小燕、顾松健、沈伟元、金补珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币1440元，由被告王斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。代理审判员 梁 虹二〇一五年四月十五日书 记 员 周丽佳 来自