（2015）一中民终字第3402号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-04-30
案件名称
北京鹏基伟业房地产经纪有限公司与沈莹房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京鹏基伟业房地产经纪有限公司,沈莹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第3402号上诉人（原审被告）北京鹏基伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区海淀南路6号楼2门102室。法定代表人张林，总经理。委托代理人汪旭生，男，1993年1月2日出生。被上诉人（原审原告）沈莹，女，1988年1月5日出生。委托代理人冯庆宇（沈莹之夫），1984年9月6日出生。上诉人北京鹏基伟业房地产经纪有限公司（以下简称鹏基伟业公司）因与被上诉人沈莹房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第19857号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。沈莹在原审法院诉称，2014年1月25日，我与鹏基伟业公司签订北京市房屋租赁合同，双方约定由我承租位于北京市海淀区309号房屋其中的一间（以下简称涉案房屋），租赁期限为2014年2月10日至2015年2月9日，租金为每月1850元，租金支付方式为押一付三。合同签订后，我向被告鹏基伟业公司支付了押金1850元及自2014年2月10日至2014年8月9日的租金，并支付了租赁期内的综合管理费365元。2014年5月28日，鹏基伟业公司突然通知我要求解除合同，并要求我搬出涉案房屋，我无奈于2014年6月2日搬离了租赁房屋，但该公司无任何理由拒不返还我押金及剩余租金，我因提前搬家额外支出了500元搬家费用，该笔费用应由鹏基伟业公司负担。现我诉至法院要求：1、鹏基伟业公司返还我租房押金1850元；2、鹏基伟业公司返还我2014年6月3日至2014年8月9日的租金4070.02元、综合管理费245元；3、鹏基伟业公司支付违约金3700元；4、鹏基伟业公司支付因提前解约给我造成的搬家费损失500元；5、鹏基伟业公司承担本案诉讼费用。鹏基伟业公司在原审法院辩称，对于沈莹主张的租房押金和未发生的租金，我公司同意退还；对于违约金、综合管理费、搬家费和诉讼费用，我公司不同意负担。我公司是按照北京市的相关规定，将出租房屋内的隔断全部拆除，而沈莹承租的房屋中有隔断，我公司按照政策执行将隔断必须拆除，因此房屋就无法再出租给沈莹，我公司行为是国家政府行为所致，系贯彻政策，属于不可抗力，我公司没有违约行为。原审法院经审理查明，2014年1月25日，沈莹（承租方、乙方）与鹏基伟业公司（出租方、甲方）签订北京市房屋租赁合同，双方约定由沈莹承租涉案房屋，租赁期限为2014年2月10日至2015年2月9日，租金为每月1850元，租金支付方式为押一付三；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知对方，并按月租金的200％支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订后，沈莹向鹏基伟业公司支付了押金1850元及自2014年2月10日至2014年8月9日的租金，并支付了租赁期内的综合管理费365元。2014年5月底，鹏基伟业公司通知沈莹解除双方租赁合同，沈莹于2014年6月2日搬出涉案房屋，为此沈莹支付搬家费500元。沈莹搬离时尚未结清的水费、燃气费等共计1823元。庭审中，沈莹表示同意支付该笔费用。庭审中，鹏基伟业公司主张其执行北京市关于出租房屋内的隔断全部拆除的相关规定，系贯彻政策，属于不可抗力，其不存在违约情形。沈莹对此不予认可，认为前述规定早在签订合同之前就已发出，鹏基伟业公司作为中介公司在签订合同时并没有告知其该规定，鹏基伟业公司的行为构成违约，应承担违约责任。上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、收据等证据材料在案佐证。原审法院判决认为，依法成立的合同，受法律保护。沈莹与鹏基伟业公司所签的北京市房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故该合同系合法有效合同，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，鹏基伟业公司作为专业的中介机构，对于出租房屋的管理等信息有能力亦有义务了解、掌握，因此鹏基伟业公司提前收回房屋的行为，并不属于不可抗力，该公司提前收回房屋，解除双方租赁合同，对此构成违约，应承担相应的违约责任。现沈莹要求鹏基伟业公司退还押金、剩余房屋租金、综合管理费及支付违约金、搬家费的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院对此予以支持，因沈莹在搬离时尚未结清水费、燃气费等，沈莹同意支付该笔费用，本院对此不持异议，该笔费用应从鹏基伟业公司应支付款项中扣除。鹏基伟业公司的辩称，于法无据，法院对此不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：北京鹏基伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还沈莹租房押金一千八百五十元、房屋租金四千零七十元二角、综合管理费二百四十五元，并向沈莹支付违约金三千七百元及搬家费五百元，扣除沈莹应支付的水费、燃气费等一千八百二十三元，共计执行八千五百四十二元二角。如果北京鹏基伟业房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鹏基伟业公司不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，改判驳回对方要求我方支付综合管理费、违约金、搬家费的诉讼请求。上诉理由：1、对方拖欠水电费，是对方违约在先；2、我公司拆除隔断，是政府要求，系不可抗力。沈莹服从一审判决，针对鹏基伟业公司的上诉请求和事实理由答辩称：1、我们一直要交水电费，对方不来收，周围的住户都没有交；2、我们的房间内没有隔断。本院经审理查明，一审法院查明事实正确。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录在案佐证。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。沈莹与鹏基伟业公司所签的北京市租赁合同，合法有效，对当事人具有法律拘束力。鹏基伟业公司提前收回房屋，解除双方租赁合同，构成违约，应当承担违约责任。故一审法院要求鹏基伟业公司退还押金、剩余房屋租金、综合管理费及支付违约金、搬家费的诉讼请求，于法有据，本院予以确认。关于尚未结清的水费、燃气费等，沈莹同意支付，本院不持异议。鹏基伟业公司的上诉理由不能支持其上诉请求，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费六十元，由北京鹏基伟业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费六十元，由北京鹏基伟业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 辛 荣代理审判员 朱文君代理审判员 赵 蕾二〇一五年四月十五日书 记 员 杜 莹 关注微信公众号“”