（2014）金牛民初字第6464号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-12-30
案件名称
袁容与贾唯策房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁容,贾唯策,成都良策电子商务有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第六十条第一款，第一百零七条
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2014）金牛民初字第6464号原告袁容，女，1955年6月21日出生，汉族，住四川省内江市市中区。被告贾唯策，男，1984年11月28日出生，汉族，住成都市青羊区。被告成都良策电子商务有限责任公司，住所地成都市金牛区。法定代表人贾唯策，经理。委托代理人何虎，男，1986年6月9日出生，汉族，住成都市青羊区，公司员工。原告袁容诉被告贾唯策房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员蒋文军独任审理，在审理过程中，原告于2014年7月15日向本院申请追加成都良策电子商务有限责任公司（以下简称良策公司），本院予以准许。贾唯策于2014年8月4日提出管辖权异议，认为本案应由郫县法院管辖，本院作出（2014）金牛民管初字第101号民事裁定书，裁定驳回贾唯策的管辖权异议申请。本院于2015年2月5日公开开庭审理了本案，原告袁容、被告贾唯策、被告良策公司的法人贾唯策及委托代理人何虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2012年6月28日租用原告住房一套，租房地址为裁定书金牛区金府路777号＊幢＊号，每月租金为1300元，直到2013年8月28日止，共计15个月，租金一共为19500元。被告2012年6月付房租10000元，尚欠9500元。原告多次要求被告付清拖欠的房租，但被告一拖再拖，直到被告拒绝付清拖欠的房租9500元。原告为维护自身权益，诉至法院，请求判令：1、被告付清拖欠房租9500元；2、被告承担房租违约金2000元；3、被告承担本案诉讼费。被告贾唯策辩称，房屋租赁合同是由良策公司与原告签订，租房者是良策公司，贾唯策与原告无任何经济往来。良策公司提前2个月告知原告将要搬离，且现在诉争房屋已经交还原告。贾唯策以良策公司名义通过转账方式支付了10000元，另外以现金支付了5000元。良策公司提前了2个月搬出，所以扣除2个月租金，仅欠原告房租2000元。被告良策公司辩称，良策公司已支付房租15000元，且提前2个月搬出。另外与原告签订租房合同的是良策公司，贾唯策不应当是本案被告。经审理查明，2012年6月26日，袁容作为甲方委托诉争房屋所在地的物管公司与马童文（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：乙方租赁袁容所有的位于成都市金牛区金府路777号房屋做办公使用；租赁期限为2012年6月26日至2013年6月26日止；月租金为1300元；乙方按两次网银支付租金给甲方；乙方支付甲方1300元作为押金；租赁期限内，如乙方明确表示不租的，应提前30日告知甲方，甲方应退还乙方已支付的租房款及押金；租赁期间，双方必须诺守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳一个月租金作为违约金。上述租赁合同签订后，该诉争房屋实际由良策公司占有使用，袁容、良策公司认可该租赁合同的全部权利义务。后，良策公司向袁容出具欠条一份，载明：“今欠到袁容房屋9500元整，大写：玖仟伍佰元整。房屋租期到期时间2013年8月20号，付款时间为2013年4月15日前后。付款方式：。”庭审中，良策公司主张其已先后两次向袁容支付了房租15000元，并于2013年6月搬离诉争房屋，搬离时双方还发生争执，并到沙河源派出所报案处理。对此，袁容不予认可。以上事实有房屋租赁合同、欠条、庭审笔录在案佐证，本院予以认定。本院认为，一、原、被告之间是否成立租赁合同关系的问题。本案原告提交了一份房屋租赁合同，但该合同的相对方为袁容与马童文，根据合同的相对性，该份合同不能约束本案原、被告双方。因本案中，原告出租了诉争房屋，而贾唯策作为公司法人，其行为应是良策公司的行为，故良策公司实际占有使用了诉争房屋并支付部分租金，良策公司是实际承租人，原、被告之间租赁关系成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，袁容与良策公司之间虽无书面形式的租赁合同，但双方对袁容与马童文间租赁合同的权利义务予以了认可，而该合同期限明确为一年，故袁容与良策公司之间成立了一个内容与袁容与马童文间租赁合同一致的新的租赁合同。二、良策公司是否欠付房屋租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”的规定，良策公司应当按照合同约定支付房屋租金。而对良策公司欠付租金的数额，袁容提交一份欠条予以证明，对此良策公司无异议，本院予以认可。良策公司提出其已支付租金15000元只欠付600元的主张，但因良策公司未对此举证，且袁容也不予认可，故对良策公司的该主张，本院不予支持。另外，庭审中良策公司主张其在2013年6月搬离诉争房屋的时候跟原告发生争执并报案处理，但经本院查询，2013年6月份沙河源派出所没有其报案记录。故良策公司应当支付原告租金至2013年8月为止。按照1300元／月，从2012年6月至2013年8月计算14个月，共计18200元，减去被告已经支付的10000元，良策公司还应当支付8200元。根据合同约定，违约方应支付一个月租金作为违约金，故本院认为良策公司应向袁容支付1300元违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条的规定，判决如下：一、成都良策电子商务有限责任公司于本判决生效之日起5日内支付袁容房屋租金8200元；二、成都良策电子商务有限责任公司于本判决生效之日起5日内支付袁容违约金1300元；三、驳回袁容其他诉讼请求。本案案件受理费44元，由成都良策电子商务有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 蒋文军二〇一五年四月十五日书记员 高妮娜 关注公众号“”