（2014）大民二初字第200号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-09-28

案件名称

杨某某诉洱源县右所镇团结村民委员会某某村民小组租赁合同纠纷案一审民事判决书

法院

大理市人民法院

所属地区

大理市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨某某,洱源县右所镇团结村民委员会某某村民小组

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十二条，第五十六条，第五��八条

全文

云南省大理市人民法院民事判决书（2014）大民二初字第200号原告杨某某。委托代理人李某某，系原告之叔。特别授权代理。委托代理人张文有，云南洪骐律师事务所律师，特别授权代理。被告洱源县右所镇团结村民委员会某某村民小组。负责人杨某明，村民小组组长。委托代理人和平、王晖华，云南欣晨光律师事务所大理分所律师，特别授权代理。原告杨某某诉被告洱源县右所镇团结村民委员会某某村民小组（以下简称某某村民小组）租赁合同纠纷一案，洱源县人民法院立案受理后，报请大理州中级人民法院指定管辖，大理州中级人民法院作出（2014）大中辖字第13号指定管辖决定书，将本案指定大理市人民法院审判。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托代理人李某某、张文有，被告某某村民小组的组长杨某明及其委托代理人和平、王晖华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2010年6月17日，某某村全体村民一致通过将属于某某村集体的洗澡堂和打场合为一体公开承包。杨某甲、杨某花、杨某雄、段某装、��某某五户按竞标程序参加竞标。2010年6月20日，在团结村民委员会的监督下，由本村民小组集体各代表成员组成为甲方主持进行对某某村集体澡堂和打场为一体公开竞标发包会，发包会按竞标程序并通过了8轮竞标后，最终原告以865000元的最高竞价中标。2010年7月25日，原告与某某村民小组签订了澡堂和打场一体承包合同并进行了公证。尔后，原告按照合同约定付清了各种款项，履行了合同义务，但被告却以种种无理借口不按合同约定拆迁老协会活动室旧房屋，直接影响原告的规划经营，其行为已违约。2013年12月，被告恶意串通部分村民及部分老协会员非法地将原告所新建在承包打场上的大门围墙挖倒毁坏，直接造成原告重大经济损失，严重侵害了原告的财产权和经营权。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、确认原、被告签订的《右所镇团结某某村温��澡堂、打场承包合同书》有效；2、判令被告继续履行合同将打场交付给原告经营管理；3、判令由被告支付给原告违约金5万元；4、由被告承担本案诉讼费用。被告辩称：一、双方签订的《右所镇团结某某村温泉澡堂、打场承包合同书》为无效合同。该合同名为承包，实为出租。依据合同法的规定，租赁期限不得超过20年。原告为了规避法律的强制性规定以达到租赁50年的非法目的，以承包合同形式掩盖这一非法目的，故应为无效合同。二、被告与原告在签订《右所镇团结某某村温泉澡堂、打场承包合同书》过程中违反法律强制性规定。根据《村民委员会组织法》第二十八条、二十一条、二十二条、二十四条的规定，对于土地承包经营方案、以借贷、租赁或者其它方式处分村集体财产等涉及村民利益的事项，必须经村民会议讨论决定，而且召开村民会议应当提前十天通知村民，并且应当有本村十八周岁以上的村民三分之二以上，或者三分之二以上的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意，所作决定应当及时向村民公布。但是在本次召开全体村民会议讨论出租澡堂和打场时，原组长招某某未通知全体村民，只是在部分村民参加的情况下，就进行讨论，而且其中还有4户属于重户（杨某和杨某池为1户，段某全和段某宾为1户，杨某飞和杨某征为1户）,李某平则因生小孩根本没有参加。另外当时参会村民的意见是澡堂出租，打场不出租，出租时间5-10年，款项一次性付清，否则不同意出租。但原组长等人采取欺、哄、瞒、骗的方式让不明真相的村民在已写好的名字上按手印，然后于2010年7月25日与原告签订了《右所镇团结某某村温泉澡堂、打场承包合同书》，因该承包合同书签订过程违反了法律的强制性规定，所签订��承包合同书当然属于无效。三、承包合同书的内容损害了集体的利益，引起村民激愤将围墙毁坏，责任不应由被告承担。合同涉及的澡堂和打场属于集体的公共财产，澡堂是供村民进行免费洗澡之用，而打场是供村民进行文体活动，以及进行开会、办理喜事和丧事、自然灾害避险等主要场所，特别是打场内还设置有老年协会和文昌宫，以供村里老年人进行休闲娱乐和全体村民祭祀之用。而原组长在本村三分之二村民没有参与及所作决定在没有经到会过半数村民同意的情况下就与原告签订了承包合同书。2013年3月，原告重修围墙并要求老年协会搬离时，村民才知道澡堂和打场已经被出租，广大村民先后向团结村民委员会、政府上访，此后某某村民小组通知原告暂停施工，但原告却置之不理，最终导致村民自发将其围墙等毁坏。原告的围墙不是被告所毁坏，不应由被告��担。综上，原告诉请无据，请人民法院予以驳回。经审理查明：2010年7月25日，原告杨某某与被告某某村民小组（当时由招某某担任村民小组长）签订了一份《右所镇团结某某村温泉澡堂、打场承包合同书》，合同载明：洱源县右所镇团结村民委员会某某村民小组集体所有的温泉澡堂上届承包期届满，经村民小组集体讨论通过，决定将温泉澡堂、打场继续对外发包并采用公开竞价的方式选择承包人，2010年6月20日在团结村民委员会召开招标竞价表决会议，并经村民“一事一议”表决本村村民杨某某以每年承包费壹万柒仟叁佰元(￥17300元）的最高价竞得承包权。经双方平等协商达成以下合同条款，供双方遵守履行：一、承包标的（面积、四至）：承包范围温泉澡堂一院（内有砖木结构一层瓦房澡堂5间）和打场一院（场内未装修土木结构二层瓦房7间、土砌围；栅栏��铁大门一扇）。两项共计2.66亩；1澡堂范围：南北32.5米，东西22.0米，面积1.072亩。东围墙外边老洗衣池空地东西2.6米，南北15.9米，面积0.062亩。共1.13亩。2打场范围：南北31.6米，东西31.4米，面积1.48亩，文昌宫北空地和西装房一间0.121亩。扣除东北角缺空面积0.071亩，实有面积共1.53亩。二、承包期限：承包期伍拾年，从2010年8月1日起至2060年7月31日止。三、承包费及交款方式：每年承包费为人民币壹万柒仟叁佰元（￥17300元），伍拾年共计：捌拾陆万伍仟元（865000元）。交款方式：实行先交包费后承包的原则，采用银行转帐方式支付。分五次交付伍拾年包费，第一次2010年8月一次性交清前十年（2010年8月1日至2020年7月31日）的包费壹拾柒万三仟元（￥173000元）;第二次、第三次、第四次、第五次交款时间分别为2020年8月、2030年8月、2040年8月、2050年8月、每次交承包费壹拾柒万叁仟元（173000元）。合同还对双方的权利、义务、违约责任等作了约定。次日，云南省洱源县公证处对该合同进行了公证。2010年7月29日，原告依约向被告支付了2010年8月1日至2020年7月31日间的承包费173000元。合同签订后，被告将澡堂交付给原告经营管理至今。2013年1月22日，原告向被告交纳了合同约定的老协搬迁费10000元。2013年3月，原告重修了打场围墙，并要求老年协会搬离。2013年10月，被告某某村民小组村民对打场承包事宜提出异议，要求原告将打场退还给集体，双方多次发生纠纷，纠纷中村民将原告修建的围墙推倒，原告遂持起诉理由诉至法院。上述事实有原告提交的身份证复印件、收据、收条，被告提交的团结村民委员会证明（2014年3月4日），原、被告均提交的承包合同书、公证书、询问笔录及双方当事人当庭一致陈述予以证实，本院予以确认。��本案争议焦点为：2010年7月25日签订的承包合同书的效力问题。（一）合同性质。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。农村土地承包合同是指以农村集体经济组织成员家庭承包或者不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地以招标、拍卖、公开协商等方式，承包农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地的合同。本案双方签订的《右所镇团结某某村温泉澡堂、打场承包合同书》，虽名为承包合同书，结合合同内容，该合同更符合租赁合同的要件，实质应为租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。原、被告在合同中约定承包期限为五十年，该约定违反了合��法的规定，故超出二十年的部分应为无效。即合同的有效租赁期限应为2010年8月1日至2030年7月31日。（二）原告认为双方所签订的承包合同书合法有效，为此向本院提交了团结村民委员会证明二份（2010年6月20日及6月25日）予以证实。被告则主张合同无效，为此向本院提交了团结村民委员会证明（2014年3月13日）、会议记录二份、右所派出所证明一份、常住人口登记簿索引一份、全户人员简况表三份、户口册六十份，人口统计表一份，照片二十九张，并申请证人杨某洪、杨某贵、杨杨某星、李某雄到庭作证，证人陈述村里召开会议告诉参会人员说是讨论澡堂承包事宜，没有说承包打场。经质证，被告对原告提交的证明三性不认可；原告对被告提交的证据材料及证人证言的关联性不予认可。本院认证对原、被告提交的上述书证的真实性予以确认，对证人证言将结合��案证据予以综合认定。本院认为，2010年6月17日，被告召开村民会议，经证人证实，会议召开过程并不规范，且会议记录仅有“一、关于承包澡塘事宜，经全体村民同意，将本组公有澡塘、打场、庄房、公有山地承包出租，期限为50年从2010年6月17日至2060年5月”的内容记载，并没有就出租事宜具体内容进行商议。本案审理中本院对打场现场进行了勘查，结合被告举证的村民委员会证明及当事人陈述，能够证实，双方合同约定承包的打场，其协议签订前用途为供村民进行文体活动，以及进行开会、办理喜事和丧事、供村里老年人进行休闲娱乐的村民集体活动的公共场所。虽然双方在所签订的协议中对老协活动室搬迁事宜作了约定，但该合同内容涉及了全体村民的公共利益，就此具体事项，某某村民小组并未召开村民会议予以讨论表决，征得村民同意。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告双方所签订协议书中对租赁标的为打场范围合同条款及相对应的权利义务约定属于无效条款。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任��。现原告就双方所签订的合同中无效部分，要求被告履行交付义务及承担违约责任，于法无据，本院不予支持。导致本案合同部分无效，双方当事人均有过错，造成的损失各自承担。原告已交纳给被告的租金173000元及搬迁老协费用10000元，合计183000元，本院结合本案实际，酌情确定该款折抵为原告方租赁澡堂20年的租金，即视为原告已全额交清了澡堂2010年8月1日至2030年7月31日止的全部租金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告杨某某与被告洱源县右所镇团结村民委员会某某村民小组于2010年7月25日签订的《右所镇团结某某村温泉澡堂、打场承包合同书》中关于租赁标的为澡堂范围的合同条款有效，但租赁期限应为二十年，即自2010年8月1日起至2030年7月31日止，原告已交纳给被告的人民币183000元，折抵为澡堂租赁期间内的全部租金；租赁标的为打场范围及相对应的权利义务条款无效。二、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由原告杨某某承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。审　判　长　　冯晓丽审　判　员　　屈艳祥人民陪审员　　杨金丽二〇一五年四月十五日书　记　员　　赵文辉来自：