（2014）句后民初字第1320号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-12-18
案件名称
陈平与句容德客城置业有限公司、江苏德客城商业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
句容市人民法院
所属地区
句容市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈平,句容德客城置业有限公司,江苏德客城商业发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2014）句后民初字第1320号原告陈平。委托代理人郑玉平，江苏民中律师事务所律师。被告句容德客城置业有限公司，住所地句容市天王镇新汽车站隔壁。法定代表人杨按宁，系该公司董事长。被告江苏德客城商业发展有限公司，住所地南京市栖霞区仙林街道文枢东路1号。法定代表人刘景斌，系该公司董事长。两被告共同委托代理人张瑞祥。原告陈平与被告句容德客城置业有限公司（以下简称句容德客城公司）、江苏德客城商业发展有限公司（以下简称江苏德客城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月4日立案受理后，依法由审判员刘成适用简易程序于2015年1月6日公开开庭审理，后因案情复杂依法组成合议庭并于2015年4月2日公开开庭审理。原告委托代理人郑玉平、被告德客城公司及被告江苏德客城公司共同委托代理人张瑞祥两次次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈平诉称：2014年5月3日原告与江苏德客城公司签订购房协议，并交付定金60000元，协议中没有约定余款给付时间，但在2014年6月30日，句容德客城公司向原告寄发了解除协议通知函，函中说原告因没有按协议中约定在2014年6月12日前交付首付款，所以解除双方的协议并没收定金。原告认为被告的行为严重侵害了自身权益，现起诉要求两被告返还原告交付的60000元定金，并承担本案的诉讼费。两被告共同辩称：2014年5月3日，被告江苏德客城公司与原告签订的不是购房协议书，而是经营协议书。该协议书的宗旨是原告计划在句容德客城进行经营活动，加盟到江苏德客城公司的活动中。协议书中明确约定由于原告要在句容德客城进行经营，因此欲购买句容德客城的房屋，并享受本次活动给予的优惠条件，原告应当在协议书签订后的七日内缴纳首付款，然而原告并没有在约定的时间内完成付款义务，根据协议书约定在原告逾期后此经营定金归江苏德客城公司所有。江苏德客城公司进行的此项经营活动时间是：2014年4月20日至2014年4月27日。原告在2014年4月25日与江苏德客城公司就已经签订了协议书，约定了原告参加此项活动的权利义务，后来原告废除了此项协议，于同年5月3日又与江苏德客城公司签订了三份协议书，累计交付经营定金6万元。本案中江苏德客城公司所进行的招商活动是根据被告德客城公司的委托来开展的，两被告之间就句容德客城招商经营活动签署了委托招商协议书，并在现场予以公示，原告方知道当时的情形和约定的权利义务。在2014年5月下旬，原告与其村支书（系其亲属）共同到句容德客城与江苏德客城协商延期缴付购房首付款等相关事宜，双方达成口头协议到2014年6月12日前原告缴付完成首付款。此后，原告并没有履行承诺，原告的上述行为已经违背了协议书的约定和双方的口头约定，因此根据协议，两被告有权不返还此经营定金，两被告请求驳回原告的诉讼请求。同时本案不是商品房买卖合同纠纷，是民事纠纷。经审理查明：被告句容德客城公司与被告江苏德客城公司于2014年3月15日签订委托招商协议书一份，协议书约定：句容德客城公司委托江苏德客城公司全权负责天王德客城·九龙街的招商运营工作。同时约定江苏德客城公司引进的品牌商户应于签订协议书后7日内签订《商品房买卖合同》并足额交纳房款，如江苏德客城公司引进的品牌商户逾期足额交纳房款视为品牌商户违约。品牌商户按照协议缴纳经营定金后，后续的购房手续办理、按揭、首付款缴纳、购房合同签订等事宜，由品牌商户凭本协议到句容德客城售楼处办理。购房的相应权利义务由品牌商户与句容德客城公司享有和承担。该协议有效时间为2014年3月16日至9月15日止。同时该协议还约定了其他事项。2014年4月25日，原告陈平与被告江苏德客城公司签订协议书一份，该协议约定：一、乙方（陈平）为优先选定德客城·九龙街商铺，享受甲方（江苏德客城公司）给予的优惠扶持经营政策，自愿向甲方交纳经营定金￥20000元。二、乙方选定的位置为17号楼401号房，面积约：833.89，甲方给予乙方的优惠扶持经营单价￥3698元／平米，总价约￥3083725元。三、乙方应于2014年4月27日前携带该协议、定金收据、身份证或户口本原件至天王镇德客城销售中心按时、足额缴纳房款，方可享受一次性付款减付2%总价、如期签约减付1%总价的优惠经营扶持政策。如乙方逾期足额交纳房款视为乙方放弃甲方给付的优惠经营权和优惠扶持经营政策，视为乙方违约，甲方有权解除本协议，乙方选定的位置和优惠扶持经营政策自动取消，已交纳经营定金归甲方所有，甲方无须通知乙方即有权处理乙方所选商铺。同时，该协议书还约定了其他条款。后双方协商一致终止该协议的履行。2014年5月3日，原告陈平与被告江苏德客城公司签订了三份格式一致的协议书，7﹟-114协议书约定：一、乙方（陈平）为优先选定德客城·九龙街商铺，享受甲方（江苏德客城公司）给予的优惠扶持经营政策，自愿向甲方交纳经营定金￥20000元。二、乙方选定的位置为7号楼114号房，面积约：73.19，甲方给予乙方的优惠扶持经营单价￥6898元／平米，总价约伍拾万肆仟捌佰陆拾伍元。三、乙方应于2014年4月27日前携带该协议、定金收据、身份证或户口本原件至天王镇德客城销售中心按时、足额缴纳房款，方可享受一次性付款减付2%总价、如期签约减付1%总价的优惠经营扶持政策。如乙方逾期足额交纳房款视为乙方放弃甲方给付的优惠经营权和优惠扶持经营政策，视为乙方违约，甲方有权解除本协议，乙方选定的位置和优惠扶持经营政策自动取消，已交纳经营定金归甲方所有，甲方无须通知乙方即有权处理乙方所选商铺。同时，该协议书还约定了其他条款。7﹟-115协议书约定：一、乙方（陈平）为优先选定德客城·九龙街商铺，享受甲方（江苏德客城公司）给予的优惠扶持经营政策，自愿向甲方交纳经营定金￥20000元。二、乙方选定的位置为7号楼115号房，面积约：74.21，甲方给予乙方的优惠扶持经营单价￥6998元／平米，总价约伍拾壹万玖仟叁佰贰拾贰元。三、乙方应于2014年4月27日前携带该协议、定金收据、身份证或户口本原件至天王镇德客城销售中心按时、足额缴纳房款，方可享受一次性付款减付2%总价、如期签约减付1%总价的优惠经营扶持政策。如乙方逾期足额交纳房款视为乙方放弃甲方给付的优惠经营权和优惠扶持经营政策，视为乙方违约，甲方有权解除本协议，乙方选定的位置和优惠扶持经营政策自动取消，已交纳经营定金归甲方所有，甲方无须通知乙方即有权处理乙方所选商铺。同时，该协议书还约定了其他条款。7﹟-116协议书约定：一、乙方（陈平）为优先选定德客城·九龙街商铺，享受甲方（江苏德客城公司）给予的优惠扶持经营政策，自愿向甲方交纳经营定金￥20000元；二、乙方选定的位置为7号楼116号房，面积约：76.49，甲方给予乙方的优惠扶持经营单价￥9998元／平米，总价约柒拾陆万肆仟柒佰肆拾柒元；三、乙方应于2014年4月27日前携带该协议、定金收据、身份证或户口本原件至天王镇德客城销售中心按时、足额缴纳房款，方可享受一次性付款减付2%总价、如期签约减付1%总价的优惠经营扶持政策。如乙方逾期足额交纳房款视为乙方放弃甲方给付的优惠经营权和优惠扶持经营政策，视为乙方违约，甲方有权解除本协议，乙方选定的位置和优惠扶持经营政策自动取消，已交纳经营定金归甲方所有，甲方无须通知乙方即有权处理乙方所选商铺。同时，该协议书还约定了其他条款。上述三份协议书签订后，原告当日依据上述三份协议书向被告江苏德客城公司支付60000元，江苏德客城公司出具了收据三份，收款事由处分别载明：德客城九龙街7-114，经营定金，20000元；德客城九龙街7-115，经营定金，20000元；德客城九龙街7-116，经营定金，20000元。2014年6月30日，被告句容德客城公司向原告陈平发送解除协协议通知函一份，该函载明陈平前期认购句容德客城公司开发的德客城九龙街114、115、116房屋，根据《协议书》约定，陈平应于2014年6月12日前支付首付款，句容德客城公司已催缴多次，陈平至今仍未履行付款义务，根据《协议书》的相关约定，现致函通知陈平：自本函发出之日起，解除原、被告双方签订的《协议书》，陈平所认购的房屋，句容德客城公司将另行处理，定金不予退还。2014年12月4日，原告向本院起诉，要求判如所请，审理中原告方表示同意2014年6月30日句容德客城公司向原告发送解除2014年5月3日，陈平与江苏德客城公司签订的三份协议书，但两被告应当向原告返还定金60000元。上述事实，有原告提交的收据复印件、协议书复印件、解除协议通知函复印件，两被告共同提交的委托招商协议书，被告江苏德客城公司提交的收据复印件、经营定金缴纳书以及原告代理人、两被告委托代理人的相关当庭陈述在卷佐证。本院认为：原、被告于2014年5月3日签订的三份《协议书》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自已的义务。2014年5月3日，原告陈平与被告江苏德客城公司签订的三份协议书中的第三条约定原告陈平应于2014年4月27日前按时、足额交纳房款，而协议书的签订日期为2014年5月3日，此处关于房款交纳时间的约定明显违背常识，应视为对房款交付的时间约定不明确，在此情形下，被告江苏德客城公司要求原告履行上述协议应当给付原告必要的履行时间。两被告辩称根据两被告签订的委托招商协议书原告应于签订协议书后7日内交纳房款，否则应承担违约责任，并主张该委托招商协议书已在招商现场公示，故原告应当知道两被告之间约定的权利和义务，对此本院认为，根据合同相对性原则，原告陈平并非该委托招商协议书的合同相对人，并且两被告也未能举证证明原告陈平在签订上述三份协议书时知晓该委托招商协议书的内容，故本院对两被告辩称原告明知其应于签订协议书后7日内交纳房款的辩称意见不予采纳。两被告主张原告与被告江苏德客城公司签订协议书后，两被告多次要求原告陈平交纳房款，但未提供证据予以证，故本院对两被告主张双方签订协议后，两被告多次向原告催缴购房款的辩称意见不予采纳。故本案原告在2014年6月30日句容德客城公司通知原告解除《协议书》时，并未违约。现原告亦认可2015年5月3日原告与江苏德客城公司签订的三份协议书予以解除，故本院认定原告与江苏德客城公司签订于2014年5月3日签订的三份《协议书》因原、被告双方协商一致予以解除，故江苏德客城公司在原告在未违约解除协议的情形下应将所取得的定金60000元返还原告。两被告系委托招商关系，庭审中被告句容德客城公司表示按照两被告委托协议约定原告缴纳经营定金后续的购房手续办理等事宜由句容德客城公司负理处理，故此时句容德客城公司承受了江苏德客城公司在《协议书》中约定的义务，故原告要求两返还原告定金60000元的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。据此依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告句容德客城置业有限公司、江苏德客城商业发展有限公司于本判决生效后十日内共同返还原告陈平所付定金60000元。如果两被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由两被告共同负担（此款原告陈平已预交，两被告应将负担的1300元于本判决生效后十日内给付给原告陈平）。上述款项可汇至句容市人民法院（开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行。账号：32×××95。汇款时注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉费用，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 刘 成代理审判员 居祥龙人民陪审员 杨利健二〇一五年四月十五日书 记 员 李文娟 更多数据：