（2015）龙民一初字第10号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2016-01-31
案件名称
郝成存与中国石油吉林石化矿区服务事业部（以下简称矿区服务部）房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市龙潭区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郝成存,中国石油吉林石化矿区服务事业部
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十二条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省吉林市龙潭区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民一初字第10号原告：郝成存，男，1971年6月16日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区江密峰镇榆树沟村*组。被告：中国石油吉林石化矿区服务事业部，住所地：吉林市解放北路1号。法定代表人：丛二丁，该单位经理。委托代理人：高宏明，吉林江城律师事务所律师。委托代理人：乔振文，该公司办公室副主任。原告郝成存诉被告中国石油吉林石化矿区服务事业部（以下简称矿区服务部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝成存，被告矿区服务部的委托代理人高宏明、乔振文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：秀山百货系被告中国石油吉林石化矿区服务事业部下属的国营企业，2004年3月22日原告与秀山百货签订了房屋租赁合同，租期从签订之日至2023年12月31日，当时约定租金1，200.00元，但从2007年至2012年底先后三次将房租从1，200.00元增加至2，760.00元。2013年初被告矿区服务部以商场存在安全隐患为由要求原告及其他业主迁出商场，并于同年5月24日强行断电，导致原告无法正常经营至今。后原告找到被告工作人员协商，双方并未达成一致，故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告承担违约责任，支付违约金3，036.00元；2、被告赔偿原告经济损失5万元；3、被告承担连带责任；4、诉讼费由被告承担。被告辩称：租赁合同的审批部门和上级主管部门没有盖章，我们认为该合同效力待定。该合同的存续期间，吕金莲管理过该房屋，原告将房租交给吕金莲，我们是对合同的变更。秀山商场因为安全隐患，要求与业主解除合同，该因素是不可抗力的。我们不同意赔偿原告损失。根据原告的诉讼请求和理由以及被告的答辩，本案的争议焦点是：原告的诉请是否有事实及法律依据。根据本案的争议焦点，双方当事人进行了举证、质证，本院进行了认证。原告郝成存向本院提交如下证据：1、租赁合同一份，证明原告与秀山商场签订租赁合同。被告经质证后表示，租赁合同的审批部门和上级主管部门没有盖章，我们认为该合同效力待定。2、营业执照一份，证明原告与妻子齐艳华租赁该房屋用于经营吉林市龙潭区艳华发型设计室。被告经质证后表示无异议。3、企业登记档案一份，证明秀山百货已经被被告接收。被告经质证后表示无异议。4、律师函一份，证明2013年5月21日被告要求我迁出秀山商场。被告经质证后表示无异议。5、个体工商户验照报告表一份，证明我的营业损失是6万元，但我只主张5万元。被告经质证后表示对真实性有异议，但是无法核实原告实际收入，只能证明原告的营业额，不能证明原告纯利润。被告未向本院提交证据。本院经审查后认为，原告提交的证据1-4经被告质证后对真实性无异议，且上述证据具有合法性、关联性，故本院对上述证据予以采信。对原告提交的证据5，由于该项系原告自行申报，且无其他有效证据对原告的营业收入进行佐证，故该证据不能证明原告的待证问题，本院对该证据不予采信。根据双方当事人在庭审中的举证、质证和本院的认证，本院可以确认如下事实：2004年3月22日，原告与吉林市吉化事业秀山百货商场签订租赁合同，约定原告承租吉林市吉化事业秀山百货商场铺位，房屋租金为1200元／年，租赁期限为2004年3月22日至2023年12月31日，并约定：“租赁期间，如甲乙一方确因特殊情况需收回房屋或退房，必须提前一个月书面通知对方。解除合同时，还应给付对方违约金，违约金额以剩余租期内应交租金总额的10%计付。”2013年，被告向原告收取的租金变更为2760元／年。2013年5月15日，被告向原告发出律师函，要求原告于2013年5月21日前搬离秀山商场。2013年10月，原告从秀山百货迁出。另查明，吉林市吉化事业秀山百货商场于2005年9月注销，该企业在经营中出现的遗留问题，由吉化集团公用事业总公司负责处理。2007年12月20日，被告矿区服务部、中国石油天然气股份有限公司吉林石化分公司出具关于整合中国石油吉林石化后勤基地管理总公司、吉林市吉化大药房的通知，将中国石油吉林石化后勤基地管理总公司（前身为吉化集团公用事业总公司）、吉林市吉化大药房与吉化集团公司进行合并整合。整合后管理权限及资产、人员、债权债务上移到被告矿区服务部。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”本案中，2004年3月22日原告与吉林市吉化事业秀山百货商场签订租赁合同，在吉林市吉化事业秀山百货商场注销后，该商场的资产、人员、债权债务由被告矿区服务部承接，原告继续承租原吉林市吉化事业秀山百货商场的铺位，因此原告与吉林市吉化事业秀山百货商场的租赁合同对被告矿区服务部产生法律效力。原、被告双方均应按照原租赁合同享有权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，本案被告于2013年5月15日向原告发出律师函，要求原告于2013年5月21日前搬离秀山商场，原告于2013年10月迁出。原、被告在租赁合同中约定：“租赁期间，如甲乙一方确因特殊情况需收回房屋或退房，必须提前一个月书面通知对方。解除合同时，还应给付对方违约金，违约金额以剩余租期内应交租金总额的10%计付。”因此被告要求与原告解除租赁合同，被告应当按照合同约定给付原告违约金。由于被告于2013年将租金变更为2760元／年，原告于2013年10月迁出，因此被告应当给付原告的违约金金额为：2760元／年×（10年＋2个月）×10%=2，806.00元。对于原告要求被告赔偿经济损失5万元的诉请，由于原告未向本院提交有效证据证明其实际损失的金额，故本院对该项诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：判决如下：一、被告中国石油吉林石化矿区服务事业部于本判决生效之日起十日内赔偿原告郝成存违约金2，806.00元；二、驳回原告郝成存的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，125.00元，由被告中国石油吉林石化矿区服务事业部负担60.00元，由原告郝成存负担1，065.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 崔思文代理审判员 杨 兵人民陪审员 李国茹二〇一五年四月十五日代理书记员 朱清萍 来自