（2015）深中法房终字第652号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-07-28
案件名称
韩文正与邬双舟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩文正,邬双舟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第652号上诉人（原审被告）韩文正，男，香港特别行政区居民，现住深圳市龙岗区。被上诉人（原审原告）邬双舟，男，汉族，住所地深圳市南山区。委托代理人尹志华，北京市大成（深圳）律师事务所律师。上诉人韩文正因与被上诉人邬双舟房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法前民初字第26号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。邬双舟原审诉讼请求：1、韩文正继续履行《房地产买卖合同》，将位于深圳市南山区xx公寓16层34单位过户给邬双舟，房屋价值34万元；2、韩文正支付违约金（违约金计算方法为以房屋成交价103万元为基数按日万分之四乘以天数），从2013年9月21日起暂计至2013年10月15日的违约金为10300元；3、韩文正承担本案的诉讼费用。原审法院审理查明，邬双舟、韩文正双方于2013年7月31日签订《房地产买卖合同》（以下简称合同），约定将韩文正名下位于深圳市南山区xx公寓16层34单位的房屋（以下简称涉案房产）出售给邬双舟，成交价为103万元；邬双舟在签约时向韩文正支付定金10万元，在签署合同之日起10日内付清首期款53万元（不含已付定金），其余房款40万元通过银行按揭贷款支付给韩文正。合同第2条b项约定，买方（邬双舟）应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方（韩文正）须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账号确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；合同第2条c项约定，买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续。合同第2条第（2）款约定，买卖双方同意，上述一次性付款买方的第二部分楼款（不含定金、交房保证金）或银行按揭付款买方的首期款（不含定金、交房保证金）指定银行监管，买方须在上述付款期限内将须监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，该款项按监管方之监管协议规定的程序操作。合同第十四条约定，如邬双舟未按照合同约定期限履行义务，韩文正有权要求邬双舟以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如邬双舟逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，韩文正可解除合同并选择要求邬双舟支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收邬双舟已支付的定金。合同第十五条约定，如韩文正未按照本合同约定的期限履行义务，邬双舟有权要求韩文正以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如韩文正逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，邬双舟可解除合同并选择要求韩文正支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还邬双舟已支付的定金。原审另查明，2013年8月7日，邬双舟、韩文正与中国工商银行股份有限公司深圳高新园支行签署了《二手楼交易资金监管协议》，约定将双方的房产交易资金（首期款）53万元委托该行进行监管并存入该行指定的“工行深圳分行离行式二手楼资金监管账户”。邬双舟已向韩文正支付定金10万元，韩文正对该事实予以确认。邬双舟于2013年8月4日向上述监管账户汇入首期款53万元中的第一笔款项40万元，于2013年8月7日向该账户汇入首期款第二笔款项13万元，邬双舟为此提交了银行个人转账回单及工商银行进账单予以证明。韩文正对该证据的真实性无异议，但认为上述首期款第一笔款项40万元转入监管账户的时间发生在《二手楼交易资金监管协议》签署之前，因此并不能确定该笔40万元款项属于本次交易的购房款，而对于2013年8月7日《二手楼交易资金监管协议》签订当日邬双舟转入监管账户的13万元则无异议，确认为本次交易的购房款之一。邬双舟提交了其与深圳市住房公积金管理中心于2013年8月14日签署的《深圳市个人住房公积金贷款网上业务办理协议》，以证明其在2013年8月14日就完成了贷款相关协议，但邬双舟称因涉案房产处于被查封状态，导致在公积金中心申请贷款时查不到该房产信息，未能在规定时间内办完按揭贷款手续。韩文正认为邬双舟办理此项业务不能证明与本案的房屋买卖合同有关。邬双舟另外提交了《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》及网上打印的公积金贷款审批进度查询单，以证明邬双舟在涉案房产解封后于2013年9月11日申请了个人住房公积金贷款40万元并已于2013年9月18日获得批准。韩文正对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。韩文正认为邬双舟虽完成上述事项，但并非在合同约定期限内履行，履行义务亦不符合规定，其行为已经构成违约，故韩文正相应地未履行己方义务，未办理涉案房产的过户手续。原审法院审理认为，邬双舟、韩文正签署的《二手房买卖合同》为双方真实意思表示，内容合法有效，双方应本着诚实、信用原则全面履行各自义务。本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点在于邬双舟未按期支付购房款是否构成违约及韩文正是否有权据此解除合同。根据上述查明的事实，双方于2013年7月31日签署合同，邬双舟于2013年8月4日、2013年8月7日分别向双方指定的监管账户汇入40万元及13万元，合计53万元，此为双方约定的监管金额即首期款。邬双舟支付该笔首期款并未超过合同约定的签约之日起十日内之期限，而韩文正主张邬双舟支付其中40万元的行为发生在双方与工商银行签署《二手楼交易资金监管协议》之前，故不能确定该笔支付是否为约定的首期款的一部分。原审法院认为，双方指定的监管账户并非邬双舟个人账户，该账户用途为暂时存取邬双舟应当支付的首期款，且该账户已经在合同约定的期限内收到邬双舟汇入的监管资金，故邬双舟支付53万元监管资金的行为符合合同约定，并无不当；至于其中第一笔金额为40万元的资金注入日期在三方签署《二手楼交易资金监管协议》之前，并不影响邬双舟已经履约之事实认定，该份《二手楼交易资金监管协议》应视为对邬双舟该支付行为的进一步确认。故韩文正主张邬双舟未按约支付监管资金，该主张无事实和法律依据，原审法院不予采纳。邬双舟虽未能在约定期限内办完按揭贷款手续，但其于2013年8月14日即签署了《深圳市个人住房公积金贷款网上业务办理协议》，足以表明其履行义务态度积极；而邬双舟该延迟履行的行为并不影响合同的继续履行，并不构成根本违约，韩文正据此主张解除合同，依据不足，原审法院不予支持。另外，韩文正在邬双舟办理完毕按揭贷款手续后，并未按合同第2条第c项之约定，在银行出具贷款承诺书之日起三日内与邬双舟签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续，其行为已经构成违约，应根据合同第十五条之规定承担相应的违约责任。邬双舟请求韩文正按照合同第十五条的规定，从违约之日即2013年9月21日起，以房屋成交价103万元为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，有事实和法律依据，原审法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、邬双舟与韩文正应当按照双方于2013年7月31日签署的《房地产买卖合同》之约定，全面履行各自的义务，包括：1、邬双舟与韩文正应于本判决生效之日起十个工作日内共同到银行办理53万元首期购房款的资金监管；2、邬双舟与韩文正应于完成上述资金监管起三日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内（含当日）双方到国土局、产权登记中心等相关部门办理完交纳税费及领取房产证的手续；3、韩文正应根据合同第九条之约定于收到全部房款后两个工作日内将涉案房产交付予邬双舟；二、韩文正应从本判决生效之日起十个工作日内向邬双舟支付违约金（违约金以房屋成交价103万元为基数，按日万分之四的标准，从2013年9月21日起计至本判决确定的还款之日止）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费6554.5元，保全费2220元，合计8774.5元，由韩文正负担。上诉人韩文正不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、纠正原审法院的错误判决；2、判决本案的全部诉讼费用由邬双舟承担。事实以及理由：根据原审判决第一项，韩文正在只能收到63万元房款的情况下就应将成交价为103万的房产过户给邬双舟。原审判决明显侵犯了韩文正的利益，毫无法律依据，也于理不合。请求二审法院予以纠正。原审判决第二项判令韩文正支付迟延履行违约金，而根据买卖双方所签订的《合同》第十五条的约定，如果在本案中韩文正确实违约，已经事实上远远超过七日，邬双舟的诉求与双方的合同约定不符，人民法院不应予以支持。请求二审人民法院予以纠正。本案的实际违约方是买方（邬双舟）而不是卖方（韩文正）。原审法院认定事实错误，二审人民法院应予以纠正。合同第三条第b款约定，邬双舟应于签署本合同之日起十日（含当日）内付清首期房款53万元（不含已付定金）（上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，邬双舟须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，韩文正应无条件配合办理相关手续），邬双舟应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，韩文正须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由韩文正提交签署的资料如按揭款项存入账号确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。合同第三条第c款约定，买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若韩文正需办理赎楼手续的，则在韩文正赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续，…。合同第三条第e款约定，如邬双舟无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付楼款余额的，则邬双舟应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内补足应交款，如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，邬双舟应于获知该事实之日起十日内补足全部应交款。本案买卖双方签订合同的时间是2013年7月31日，根据以上合同条款约定，邬双舟应于2013年的8月9日前付清首期款53万元，并于2013年8月12日前办理完毕全部银行按揭申请手续。根据邬双舟所提交的证据以及邬双舟自称，其是分2次将53万元的首期款存入银行监管账户，其中第一笔款40万元于2013年8月4日从深圳招商银行汇出，用途栏标注（邬双舟购房）；第二笔款于2013年8月7日从深圳工行转存入深圳工行离行式二手楼宇资金账户，备注栏注明（邬双舟购买房产款）。对此，韩文正认为，第一笔款40万元的证据仅仅是从招行汇出的凭证，不能证明该笔款项已经事实存入深圳工行的二手楼资金监管账户（由于余额不足，汇出后又撤销汇款，线路故障等原因造成事实上没有汇入收款方账户的情况是客观存在的）；该笔汇款是本案的买卖双方于2013年8月7日签订《二手楼交易资金监管协议》之前汇出的，且没有任何证据证明该款项是用于购买涉案房产，故不能证明该笔款项是邬双舟履行本案合同的实际行为；以上2笔款项都没有明确说明是用于购买涉案房产，且银行的该资金监管账户是适用于深圳市内任何房产买卖的资金监管的（买方可将汇入该账户的资金作为监管资金用于购买任何深圳市内的房产）。由于没有得到银行的《承诺书》或任何其他凭证证明银行作为购买房产资金监管方，已经如实收到邬双舟履行本案合同的足额首期款，并承诺在买卖双方完成房产交易登记手续后，保证将有关资金支付给韩文正的《承诺函》。韩文正有充足理由认为在本案的履约过程中，邬双舟已经事实上根本违约。根据邬双舟所提交的证据显示，邬双舟是于2013年8月14日与深圳市住房公积金管理中心签订《深圳市个人住房公积金贷款网上业务办理协议》，2013年9月11日提交贷款申请，2013年9月18日获得《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，其中的审批意见为：“您申请的公积金贷款已审批通过，贷款金额400000元，贷款期限312月，贷款利率按基准利率上浮10%，在满足全部放款条件的前提下，将予以放款。以上内容为贷款当前情况下的审批结果，最终结果以公积金贷款放款实际情况为准。本审批通知书自公积金审批通过之日起三个月有效，且不作为承诺公积金贷款发放的依据。”邬双舟办理银行按揭贷款的时间不仅远远超出了合同的约定时间，而且至今依然没有办妥银行《贷款承诺函》，根据合同约定，邬双舟已经事实上根本违约。根据合同第三条b、c、d、e条款，邬双舟在要求韩文正签署《深圳市二手房买卖合同》前，邬双舟必须完成以下履约手续：在2013年8月9日前付清首期房款53万元（必须取得银行《确认函》、银行《付款承诺函》等相关证明文件，确保买卖双方完成房产过户后，韩文正能从资金监管方获得监管资金）；取得银行的《贷款承诺函》；在2013年8月12日前办理完毕全部银行按揭申请手续，而办理完毕全部银行按揭申请手续前又必须交纳按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等费用。然而，时至今日，邬双舟依然不能充分证明其已经完成了上述行为，完全没有取得银行《贷款承诺函》（邬双舟在取得《审批通知单》后还需要办理其他相关手续，在满足全部放款条件的前提下，才能获得放款、获得《贷款承诺函》，更没有任何证据证明邬双舟在2013年8月12日前办理完毕全部银行按揭申请手续，甚至从提交的全部证据中，没有任何证据证明邬双舟与银行签订了《抵押贷款合同》，办理完毕全部银行按揭申请手续根本无从谈起。邬双舟已经事实上根本违约。直至邬双舟将本案诉讼到原审法院前，没有任何证据证明邬双舟在自己认为办妥了付清首期款53万元，办理完毕全部银行按揭申请手续，得到银行贷款承诺书后正式通知韩文正签署《深圳市二手房买卖合同》。假设邬双舟已经办妥以上3项手续，由于邬双舟不通知韩文正其已经办妥以上手续，要求韩文正依约签订《深圳市二手房买卖合同》而造成的违约责任也应由邬双舟承担。综上，本案的事实违约方是本案的买方（邬双舟）。请求二审人民法院以法律为准绳，以事实为依据，依法判决驳回邬双舟的全部诉讼请求。被上诉人邬双舟辩称，原审判决并未侵犯韩文正的合法权益。邬双舟与韩文正约定涉案房产的买卖总金额为103万元，邬双舟于2013年7月31日向韩文正支付了定金10万元，邬双舟分别于2013年8月4日、8月7日向双方指定的监管账户汇入40万元及13万元，邬双舟通过申请个人住房公积金贷款方式贷款40万元，公积金中心对贷款审批通过，并出具了《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，取得深圳市个人住房公积金贷款授信40万元。故邬双舟支付给韩文正的涉案房产成交总金额为103万元，与韩文正声称金额63万元成交涉案房产金额不符，邬双舟并未侵犯韩文正合法权益。韩文正存在违约行为，是否解除合同是守约方的权利。韩文正的违约行为超过7日，作为守约方的邬双舟，有权选择是否解除合同或要求韩文正继续履行合同。合同双方当事人的行为并未导致合同目的不能实现，应当按照合同约定继续履行各自的义务。邬双舟在签订合同后，积极按照合同约定履行义务，邬双舟虽未在约定期限内办完按揭贷款手续，一方面是因该条款属于格式条款，约定3日内（含当日）完成银行按揭贷款手续不符合实际，另一方面，韩文正在转让涉案房产前，该房产已被罗湖区人民法院查封，因2013年8月10、11日为周末，公积金中心休息，按规定顺延为12-14日内需办完此项手续。邬双舟于2013年8月14日签署《深圳市个人住房公积金贷款网上业务办理协议》，积极按照程序办理银行贷款，但因涉案房产处于查封状态，无法办理公积金贷款手续，按照双方协议约定，韩文正应保证涉案房产无抵押、查封等权利瑕疵，在邬双舟强烈要求下，韩文正解封了涉案房产，邬双舟于2013年9月11日再次向公积金中心办理完毕前述银行按揭手续，当天公积金中心业务网点初审同意，2013年9月16日，公积金中心初审同意，备注为“此贷款之前管理部审批过，后由于业方房源被冻结，要求退回，现已解冻，重新补材料再次申请”。2013年9月18日，公积金中心对贷款审批通过，并当天出具了《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，取得深圳市个人住房公积金贷款授信40万元。因韩文正的原因导致邬双舟无法按照合同约定履行合同，责任不在邬双舟。在韩文正排除妨碍，解封涉案房产后，邬双舟积极履行合同。故邬双舟迟延履行的行为并不影响合同的继续履行，当事人双方应本着诚实守信的原则继续履行合同义务。邬双舟积极履行合同义务，而韩文正却在邬双舟履行合同义务期间不予配合办理《银行贷款承诺书》。根据公积金中心的有关规定，要取得银行贷款承诺书，应在获得《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》后，由买卖双方到公积金中心办理。而邬双舟在获得《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》后，多次要求韩文正一起前往公积金中心配合办理，但韩文正以种种理由推脱和拒绝配合办理。韩文正应按照合同约定，本着诚实守信的原则协助邬双舟办理相关手续。邬双舟在2013年8月12日前已全部交纳办理银行按揭申请手续前的各项费用。银行按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费均未发生或按相关规定已无需再交纳，抵押登记费、贷款合同印花税等当时并没有收取，而评估费当时已支付给了评估公司。如没有评估公司出具的评估房地产询价单，公积金中心不可能于2013年8月14日收邬双舟申请贷款手续，并走审批流程。故邬双舟已全部交纳办理银行按揭申请手续前的各项费用。综上，邬双舟与韩文正签订的房屋买卖合同合法有效，且邬双舟已全面履行合同义务，韩文正无正当理由拒不履行房屋过户义务，其行为已严重损害邬双舟合法权益，且韩文正有继续履行合同的能力，请求二审法院维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查，邬双舟曾于2013年10月向原审法院提起与本案诉讼请求相同的民事诉讼，后因邬双舟无正当理由未到庭参加诉讼，原审法院作出（2013）深南法民三初字第578号民事裁定该案按邬双舟撤诉处理。邬双舟于2014年1月15日向原审法院提起本案诉讼。原审法院在本案中查封了涉案房产，查封期限截止2016年1月23日。本案二审法庭调查时，韩文正确认涉案房产现仍登记在其名下，由其出租给他人使用；韩文正确认涉案房产曾被罗湖区人民法院错误查封，后已解封；邬双舟确认工商银行高新园支行根据其申请已将监管的53万元于2014年11月13日退回；邬双舟明确表示若涉案《房地产买卖合同》能予继续履行，同意按照合同约定承担包括税费在内的相应费用，愿意在本案民事判决生效之日起10日内一次性向韩文正付清剩余购房款93万元。本院认为，原审判决认定涉案《房地产买卖合同》有效，认定正确，本院予以维持，理由不再赘述。合同有效，双方当事人应恪守履行。关于邬双舟支付首期款问题，虽邬双舟支付40万元系在双方与资金监管银行工商银行高新园支行签订《二手楼交易资金监管协议》之前，但40万元所汇入的账户为监管协议中约定的收款账户，且款项用途已明确注明为邬双舟购房款，应视为双方通过签订《二手楼交易资金监管协议》追认了邬双舟的付款行为，本院确认邬双舟于2013年8月4日支付的40万元为涉案房产买卖的首期款。韩文正未能举证证明邬双舟在支付53万元首期款期间存在其他房产交易，其所提出的邬双舟所付40万元不能作为涉案房产首期款的上诉理由，明显有悖诚实信用原则，本院不予采纳。本院确认邬双舟已按合同约定付清53万元购房首期款。关于邬双舟是否已在约定期限内办理完毕银行按揭贷款手续的问题，按涉案《房地产买卖合同》约定，邬双舟应于2013年8月13日前办理完毕银行按揭申请手续，但根据韩文正的自认，涉案房产当时被罗湖区人民法院查封，故邬双舟无法在约定期限内办理银行按揭贷款手续的责任在于韩文正，邬双舟在2013年9月11日才向公积金贷款中心申请按揭贷款并不构成违约。根据公积金贷款中心的要求，该中心批准个人住房公积金贷款申请后，买卖双方尚应到相关贷款银行办理相应手续，但根据邬双舟于2013年10月起诉韩文正可知，韩文正并未配合邬双舟办理银行按揭贷款的相关手续。而根据涉案《房地产买卖合同》的约定，韩文正须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由韩文正提交签署的资料，否则视为违约。韩文正经邬双舟以提起民事诉讼方式催告后，仍不履行配合邬双舟办理银行按揭贷款手续义务，导致邬双舟无法完成银行按揭贷款手续，故邬双舟未取得银行出具的贷款承诺函，责任在于韩文正，邬双舟并未构成违约。韩文正提出邬双舟未取得银行贷款承诺函构成违约的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于邬双舟未支付合同约定费用是否构成违约的问题，虽涉案《房地产买卖合同》约定，办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，邬双舟应于签署申请按揭文件前交纳，但上述约定费用并非一定产生并须支付的费用，韩文正未能举证证明发生了上述费用而邬双舟拒绝支付导致银行不予接受邬双舟的按揭贷款申请，相反邬双舟提交的证据已证明公积金贷款中心已审核通过了邬双舟的个人住房公积金贷款申请，即邬双舟并不存在欠交申请按揭贷款应交费用的情形。韩文正提出邬双舟欠交合同约定办理银行按揭所产生费用构成违约的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，韩文正主张邬双舟违约的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳，邬双舟在履行涉案《房地产买卖合同》过程中不存在违约。涉案房产在涉案《房地产买卖合同》履行过程中被查封、韩文正未能配合邬双舟办理银行按揭贷款手续，经邬双舟起诉要求其履行尚不履行，韩文正构成违约。根据涉案《房地产买卖合同》的约定及合同法第一百零七条的规定，作为守约方的邬双舟可要求韩文正继续履行并按转让成交价日万分之四标准支付迟延履行期间的违约金。合同解除权是法律及合同赋予守约方的一种权利，守约方可行使亦可不行使，韩文正提出涉案《房地产买卖合同》约定一方违约超过7日的，另一方可解除合同，故即使韩文正违约，因已超过7日，合同只能解除而不能再要求继续履行的上诉理由，实际系将合同解除权曲解成了守约方的义务，违反了制定合同解除权制度的本义，本院不予采纳。关于涉案《房地产买卖合同》如何继续履行的问题。若按合同约定继续采取银行按揭贷款方式支付购房款，将涉及贷款银行，本案民事判决不能直接约束非本案当事人的行为而强制贷款银行必须监管资金及放贷，原审判决的继续履行方式存在不当，本院不予认可。因邬双舟已明确表示愿意在本案民事判决生效之日起10日内一次性付清购房余款93万元并承担房产过户产生的所有费用，故涉案房产交易应按一次性付清全款方式继续履行。关于迟延履行违约金的问题。合同并未明确约定迟延履行违约金的起算时间，而邬双舟在第一次起诉时因其无正当理由不到庭参加诉讼导致按撤诉处理，故对于涉案房产交易拖延至今未能完成，邬双舟亦存在过错，根据公平原则及扩大的损失自担原则，本院酌定韩文正应支付的迟延履行违约金自邬双舟提起本案诉讼之日（2014年1月15日）起计。综上，上诉人韩文正的上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对涉案《房地产买卖合同》继续履行的方式处理不当且漏判40万元购房款的支付，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市南山区人民法院（2014）深南法前民初字第26号民事判决第一项；二、变更深圳市南山区人民法院（2014）深南法前民初字第26号民事判决第二项为“韩文正应于本判决生效之日起10日内向邬双舟支付迟延履行违约金（违约金以103万元为基数，按日万分之四标准自2014年1月15日起计至本判决确定韩文正应履行完毕义务之日止）”；三、邬双舟应于本判决生效之日起10日内向韩文正支付购房余款93万元；四、韩文正应于邬双舟付清93万元购房余款之日起3日内配合邬双舟办理位于深圳市南山区南山大道西、学府路北xx单身公寓1634号房（现房地产证号：深房地字第××）产权转移登记至邬双舟名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由邬双舟自行负担；五、韩文正应于邬双舟付清93万元购房余款之日起2个工作日内将位于深圳市南山区南山大道西、学府路北xx单身公寓1634号房（现房地产证号：深房地字第××）交付给邬双舟；六、驳回邬双舟其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费均为6554.5元，合计13109元，由邬双舟负担2622元、韩文正负担10487元；财产保全费2220元，由韩文正负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 粤 芳代理审判员 庄 齐 明代理审判员 张 睿二〇一五年四月十五日书 记 员 李开宇（兼） 来自：