（2014）临兰商初字第625号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-08-25
案件名称
临沂鑫砖建筑材料有限公司与刁文庆、刘现峰等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
临沂市兰山区人民法院
所属地区
临沂市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
临沂鑫砖建筑材料有限公司,刁某某,刘某某,范某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民法通则》：第三十四条第一款，第三十五条第一款
全文
山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2014）临兰商初字第625号原告临沂鑫砖建筑材料有限公司，住所地山东省费县刘庄镇寺口村。法定代表人段孝利，经理。委托代理人鞠行，山东嘉锐律师事务所律师。委托代理人段友权，该公司员工。被告刁某某，居民。被告刘某某，居民。被告范某某，居民。三被告共同委托代理人李德洋，山东隆泰律师事务所律师。原告临沂鑫砖建筑材料有限公司与被告刁某某、刘某某、范某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告临沂鑫砖建筑材料有限公司委托代理人鞠行，段友权、被告刁某某、刘某某、范某某及其共同委托代理人李德洋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告临沂鑫砖建筑材料有限公司诉称，2012年12月18日，原被告签订租赁协议书，约定：被告租赁原告厂房、设备等进行页岩砖的生产经营，租期为三年，自2010年12月25日起至2013年12月25日止，租赁费35万元，第一年的租金于签订协议后的三日内交付，剩余租金于每年的12月21日前交付，如逾期支付每拖欠一天按拖欠租金的百分之一支付违约金。租赁期内，被告应妥善保管使用租赁物，及时进行维护和修缮，费用由被告负担。租赁期满被告返还厂房、设备等租赁物时，应当保持良好的状态，可以进行正常的生产经营。被告一直未按约定及时全额支付租金，经原告多次催要，被告至今未支付剩余租金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决被告支付租赁费649000元及违约金；判令被告维修彩钢瓦大棚等设备或支付130000元的维修费用；本案的诉讼费用由被告承担。被告范某某辩称，一、答辩人与被答辩人所签订的租赁协议书违反法律强制性规定，是无效协议。2010年12月18日，答辩人与被答辩人签订租赁协议书时，被答辩人承诺刘庄镇寺口砖厂有200亩的页岩矿，有采矿许可证。2011年1月28日，临沂市实心粘土砖厂治理整顿工作领导小组办公室文件，临实整办发（2010）19号文件第二条第二项，“刘庄镇寺口砖厂无营业执照、无采矿证，而且规模小、设备落后、产能低、污染重、产品质量没有保证”。第三条第二项，“所有没有营业执照的页岩砖厂要立即关闭”；第三项，“未办理采矿许可证的企业要立即关闭”。答辩人与被答辩人签订合同一个多月的时间，接到政府下文要求立即关闭通知。答辩人提出解除租赁协议，被答辩人不同意解除租赁协议，也不退租赁费。通过上述事实，得出以下结论：1、被答辩人是把刘庄镇寺口砖厂租赁给答辩人，而不是把临沂鑫砖建筑材料有限公司租赁给答辩人。答辩人是租赁刘庄镇寺口砖厂，是以刘庄镇寺口砖厂的名义生产经营。临沂鑫砖建筑材料有限公司与刘庄镇寺口砖厂是两个独立的经济实体，刘庄镇寺口砖厂应当办理营业执照，从事经营活动，但刘庄镇寺口砖厂始终没办营业执照。2011年1月28日，临沂市实心粘土砖厂治理整顿工作领导小组办公室文件，以刘庄镇寺口砖厂无营业执照为由，要求立即关闭。2、刘庄镇寺口砖厂作为页岩砖生产企业，应当依法办理采矿许可证，但被答辩人将没有采矿许可证的刘庄镇寺口砖厂出租给答辩人，违反了法律和行政法规的强制性规定，因此，答辩人与被答辩人签订的租赁协议书是无效的。被答辩人把没有采矿许可证的刘庄镇寺口砖厂租赁给答辩人，有过错，答辩人要求被答辩人返还收取的租赁费，并赔偿经济损失。二、答辩人不欠被答辩人的租赁费。1、答辩人同意被答辩人在变更诉讼请求第二项请求法院判决给答辩人130000元维修费予以认可。2、2013年度，答辩人已经支付给被答辩人租赁费170000元，维修大棚支出费用46000元，以上共计214000元。债权转让80000元。3、2012年12月26日，答辩人、刁某某、刘某某、被答辩人的法定代表人段孝利、公司顾问邢炳林参加会议，协商2013年以前的租赁费已经全部结清，刁某某、刘某某退出合伙，由被答辩人继续租赁，用2013年的剩余租赁费维修大棚，2014年的租赁费，在2014年5月1日之前付一部分，到2014年年底全部结清，并签订了承诺书，现承诺书在邢炳林处。答辩人依照约定维修大棚，支出费用4.4万元，并购买了30多万元的原料。被答辩人违反上述约定，于2014年1月1日把刘庄镇寺口砖厂的厂房连同答辩人添置的机器设备租赁给他人。综上所述，原告所诉，不仅没有事实依据，而且没有法律依据，且违反法律强制性规定。答辩人为维护其合法权益，请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告刁某某辩称，同被告范某某的答辩意见。被告刘某某辩称，同被告范某某的答辩意见。经审理查明，三被告原系合伙关系。2010年12月18日，原告与三被告签订租赁协议书一份，双方约定三被告租赁原告现有厂房、场地50亩（系甲方承租）、机器设备、隧道窑、运输工具及其他配套设施，以自己的名义进行页岩砖生产经营，自负盈亏。租赁期为3年，自2010年12月25日起至2013年12月25日止。该场地系原告承租刘庄镇寺口村，土地租赁费每年每亩380元，租赁期内由三被告承担。年租赁费为35万元，协议签订后三日内支付第一年租赁费；2011年12月21日前付清第二年租赁费；2012年12月21日前付清第三年的租赁费。三被告如不按时支付租赁费，每拖欠一天，按所欠租赁费的1%向原告支付违约金，且原告有权解除合同。租赁期限内，因生产经营所产生的各种税费由三被告负担。协议同时约定，租赁期内，三被告应妥善保管、使用租赁物，及时维修和更换易损件和配件，及时修缮院墙、料棚、隧道窑等，维护及修缮费用由三被告承担。租赁期满，三被告返还的厂房、设备等，应当保持良好的状态，可以正常生产经营。三被告对租赁物进行改善或者增设他物，须经原告书面同意，原告可以派人对厂房、机械设备使用情况进行监督。协议还约定，三被告以自己的名义雇佣人员对外生产经营，所产生的债权债务及工人待遇、工人伤亡事故与原告无关。该协议有三被告签字捺印，且有原告法定代表人段孝利及公司员工邢炳林签字捺印，但未加盖原告公司公章。后被告刁某某、刘某某以三被告的名义与原告签订补充协议书一份，载明“甲方：临沂鑫砖建筑材料有限公司乙方：刁某某、范某某、刘某某经乙方与甲方多次协商，就甲方与乙方在2010年12月18日签订的租赁协议书的内容的基础上，新添加补充条款，补充协议条款如下：一、乙方在2011年的租赁费35万元，乙方已支付给甲方现金18万元，乙方还欠甲方租赁费17万元，乙方用段孝利在2007年借刁某某8万元和段友权在2007年借杜广田（由刁某某代为偿还）的2万元，共计10万元，再加上利息，利息从07年10月计息2分，计算利息为7万元，合计总数为17万元，冲抵了刁某某在2011年的租金17万元，甲、乙双方在2011年的租赁费和往来账款全部结清，段孝利借刁某某的欠款及段友权借杜广团款全部结清。二、乙方与甲方结算2010年的砖厂租赁费时，乙方应支付给甲方租赁费185000元。因甲方在2008年9月29日与乙方结算07年08年砖厂的租金及往来帐时，甲方欠乙方账款185000元，甲方就用乙方在2010年所欠租赁费冲抵了甲方在0708年所欠乙方的账款185000元。甲、乙双方的互相欠款全部结清。三、乙方与甲方在2012年11月中旬已把2012年以前的往来欠款全部结清，段孝利和段友权在2012年以前的欠账欠款也全部结清。同意刁某某同意刘某某”。该补充协议未载明签订时间，亦未被告范某某签字确认。2011年9月5日，被告刁某某向原告交付租赁费20万元，原告向被告出具加盖了公司公章的收据一份，载明交款事由为“交来租赁费是2012年的租赁费”，该收据有原告公司员工邢炳林签字。2012年3月28日，原告公司法定代表人段孝利向被告出具支款证明一份，载明“今支租金贰万元整支款人段孝利2012年3月28号”。2012年7月15日，原告公司员工邢炳林向原告出具证明一份，载明“证明砖厂替段老板支付寺口代金海现金22500元王桂夫母亲工资2447元大队承包费125620元共计：150567元支款人：范某某原件由邢炳林拿走属实：邢炳林2012年7月15日”。2012年9月12日，被告刁某某代原告支付赵学军工资1万元，赵学军向原告出具收到条一份，载明“今收到老刁送到工资壹万元正2012年9月12日赵学军”。2013年3月26日，被告范某某通过银行汇款的方式向原告公司员工邢炳林交纳2013年租赁费2万元，原告公司员工邢炳林出具收据一份，载明交款事由为“交013年砖厂租赁费汇入存折上”，该收据有邢炳林签字，但未加盖原告公司公章。该收据的顶部注明“注：范已交13年租赁费12万元”。2013年10月10日，被告范某某通过银行转账的方式向原告公司员工邢炳林支付租赁费1万元。2014年7月30日，案外人高吉峰向被告出具证明一份，载明“本人于2011年春节通过段孝利购买刘庄砖厂（刁某某）多孔砖，折款壹万玖仟余元，后于2013年秋季将该货款在临西五路与后十大街’民族饭店’大厅内，付给段所派人员。（当时电话与段确认），计付两万元整。特此证明。高吉峰（签字捺印）186539761772014.7.30”。被告范某某还主张其代原告公司法定代表人段孝利偿还窦家启借款本金3万元及利息共计8万元，为证实其主张，其向法庭提交了，原告公司法定代表人段孝利于2011年5月8日向被告出具的证明复印件及段孝利向窦家启出具的借款条复印件各一份，其中证明载明“同意砖厂支付窦家启现金（本金30000元）及其利息抵顶砖厂上交承包费。同意砖厂支付此款段孝利2011年5月8日”。借款条载明段孝利于2008年1月28日向窦家启借款3万元，借款期限自2008年1月28日至2008年4月28日，利息按月息2分计算，借款日先付一个月的利息600元。但原告对此不予认可。被告范某某还主张其于2012年7月2日，被告向原告工作人员支付2万元，抵顶了被告的租赁费，为证实其主张，其向法庭提交了材料一份，载明“今支承包费贰万元……”，但原告对此不予认可，称该材料涂改严重，并称根本不认识该材料中载明的人员。庭审中，原、被告一致认可三被告租赁涉案砖厂的期限为2010年12月25日至2013年12月25日，2011年的租赁费已结清的事实。诉讼过程中，被告范某某向法庭提交了原告与三被告签订租赁协议书一份，但该租赁协议书中5、7、12项前半部分有改动迹象，被告范某某称系原告方工作人员邢炳林涂改的，原告对此不予认可，被告范某某向本院申请鉴定，本院向其行使释明权后，其未在本院指定的期限内向法庭提交书面的鉴定申请，亦未预缴鉴定费用。原告主张维修彩钢大棚花费修理费92283元，未完全修理完毕的费用为145728元，原告仅要求被告支付13万元。为证实其主张，其向法庭提交了临沂鑫砖已建好的大棚明细、未建大棚明细及收款收据各一份，但上述证据均未有维修建设单位签字，亦未有三被告签字确认。另查明，2014年6月13日，费县探沂镇寺口村民委员会出具证明一份，载明“证明今证明临沂鑫砖建材有限公司法定代表人段孝利在我村建多孔岩砖厂一座，此砖厂就是临沂鑫砖建材有限公司砖厂。特此证明寺口村（公章）2014.6.13”。还查明，在2010年12月18日双方签订租赁协议前，双方就涉案砖厂已经存在租赁关系。原告于2014年1月1日将涉案砖厂租赁给了案外人刘艳军。原告向法庭陈述其诉讼主张包括：欠2012年租赁费28万元，欠2013年租赁费35万元，欠2013年土地承包费19000元，原告维修彩钢大棚13万元，其余108011维修费用原告另行向被告要求承担。上述事实，主要根据原、被告陈述、举证质证、庭审调查及提交法庭的证据材料予以认定，相关证据均已收集记录在卷。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中，原告临沂鑫砖建筑材料有限公司与被告刁某某、刘某某、范某某于2012年12月18日签订的租赁协议，系各方真实意思表示，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效协议，各方均应严格按照协议约定全面履行自己的义务。该协议虽未加盖原告公司公章，但有原告法定代表人段孝利及公司员工邢炳林签字捺印，且费县探沂镇寺口村民委员会出具证明证实“此砖厂就是临沂鑫砖建材有限公司砖厂”，故应认定段孝利、邢炳林与三被告签订协议的行为为职务行为，由此产生的后果由原告承担。故对三被告抗辩的原告主体不适格的主张，本院不予采信。关于被告刁某某、刘某某以三被告的名义与原告签订补充协议书的效力问题，因被告范某某未在协议中签字，且原告未举证证实范某某授权被告刁某某、刘某某签署上述协议，根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条之规定，个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，故对该协议，本院不予认定。庭审中，原、被告一致认可三被告租赁涉案砖厂的期限为2010年12月25日至2013年12月25日及2010年及2011年的租赁费均已结清的事实。结合庭审调查及双方举证情况，对原告主张的2011年租赁费交纳情况为，三被告实际交纳18万元，剩余17万元抵顶了原告借被告刁某某及案外人杜广团的借款的事实，本院予以确认。关于2012年及2013年租赁费的问题。对于三被告通过各种方式支付原告的租赁费，本院能够认定的有：2011年9月5日，被告刁某某向原告交付租赁费20万元；2012年3月28日，原告公司法定代表人段孝利支取租赁费2万元；2012年7月15日，被告范某某通过替原告支付代金海现金、王桂夫母亲工资及替原告支付土地承包费的方式支付租赁费共计150567元；2012年9月12日，被告代原告支付赵学军工资1万元；2013年3月26日，被告范某某通过银行汇款的方式向原告交纳2013年租赁费2万元，因邢炳林向原告出具的收据的顶部备注的内容“注：范已交13年租赁费12万元”，本院认定包括该2万元，被告范某某共计交纳2013年租赁费12万元；2013年10月10日，被告范某某通过银行转账的方式向原告公司员工邢炳林支付租赁费1万元。上述款项共计510567元。关于被告范某某主张的代原告向窦家启偿还本金30000元及利息共计8万元抵顶租赁费的问题。根据交易习惯，如被告已经代偿上述款项，应持有借条的原件，但其提交的证据均系复印件，且原告对此不予认可，本院亦无法查实其是否已经偿还上述借款，故对其该主张，本院不予采信。关于被告范某某主张的其于2012年7月2日向原告方工作人员支付2万元抵顶租赁费的问题。因其提交的材料较为潦草，且存在涂改现象，且原告不予认可，其亦未举证证实原告授权其支付该笔款项，故对其该主张，本院不予采信。关于被告范某某主张的案外人高吉峰向其购买多孔砖，抵顶了原告租赁费2万元的问题。被告范某某虽提交了高吉峰出具的证明一份，但未提交原告授权其抵顶租赁费的相关文件，且原告对此不予认可，本院对此不予认定。如该笔款项属实，被告范某某可向高吉峰主张。关于被告范某某主张的其新建大棚花费46000元抵顶了租赁费的问题。因原告不予认可，且被告范某某未向法庭提交证据证实其新建大棚得到原告授权或认可，亦未提交证据证实其具体花费情况，故对其该主张，本院不予采信。综上，三被告尚欠原告租赁费189433元（350000×2-510567）未付。被告范某某虽抗辩称其已经缴纳了三年的土地承包费，但其未提交证据证实，且原告不予认可，故对其该抗辩主张，本院不予采信。故对原告要求被告交纳2013年的土地承包费19000元（380元／亩50亩）的主张，理由正当，本院予以支持。《中华人民共和国民法通则》第三十五条规定，合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。故无论被告刁某某、刘某某是否退伙，并不影响其与被告范某某对原告所负的债务承担连带清偿责任，故对原告要求三被告支付租赁费189433元及土地承包费19000元的主张，事实清楚，理由正当，本院予以支持。租赁协议书中关于按所欠租赁费的1%按日支付违约金的约定过高，鉴于本案案情，本院酌情认定三被告按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率的四倍计算。租赁协议虽未约定土地承包费的租赁时间，但三被告应自协议终止即2012年12月25日起支付利息以赔偿原告损失，利息可按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算。原告主张被告应负责维修彩钢大棚，但其未向法庭提交证据证实大棚需要维修，故对其该主张，本院不予支持。原告还主张维修彩钢大棚花费修理费92283元，未完全修理完毕的费用为145728元，原告仅要求被告支付13万元。但其提交临沂鑫砖已建好的大棚明细、未建大棚明细均系其自行出具，其提交的收款收据，未有维修建设单位签字，亦未有三被告签字确认，且三被告不予认可，本院无法核实其真实性，故对原告的该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告刁某某、刘某某、范某某于本判决生效之日起十日内支付原告临沂鑫砖建筑材料有限公司租赁费189433元及违约金（违约金自2012年11月21日起按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率的四倍计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。二、被告刁某某、刘某某、范某某于本判决生效之日起十日内支付原告临沂鑫砖建筑材料有限公司土地承包费19000元及利息（利息自2013年10月25日起按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。三、驳回原告临沂鑫砖建筑材料有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10290元，由原告负担5790元，由三被告负担4500元；诉讼保全费520元，由三被告负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 张晓宁审 判 员 凌 华人民陪审员 张婷婷二〇一五年四月十五日书 记 员 李 杰 搜索“”