（2015）穗萝法民三初字第30号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-12-24
案件名称
广州兴大实业有限公司与广州捷丰房地产开发有限公司、平安银行股份有限公司广州花园支行房屋买卖合同纠纷30一审民事判决书
法院
广州市黄埔区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州兴大实业有限公司,广州捷丰房地产开发有限公司,平安银行股份有限公司广州花园支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：
全文
广东省广州市萝岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗萝法民三初字第30号原告：广州兴大实业有限公司，住所地：广州市萝岗区。法定代表人：潘建文，总经理，住广州市越秀区。委托代理人：刘娟娟，住广州市萝岗区，系该公司员工。被告：广州捷丰房地产��发有限公司，住所地：广州经济技术开发区。法定代表人：李钟泉。第三人：平安银行股份有限公司广州花园支行，营业场所：广州市越秀区建设大马路8号逸雅居首层、三层。法定代表人：宋近雄，行长。委托代理人：吴丰泉，住广东省深圳市福田区，系该公司职员。委托代理人：魏勇，住广东省深圳市罗湖区，系该公司职员。原告广州兴大实业有限公司（以下简称“兴大公司”）诉被告广州捷丰房地产开发有限公司（以下简称“捷丰公司”）、第三人平安银行股份有限公司广州花园支行（以下简称“平安银行广州花园支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的法定代表人潘建文、委托代理人刘娟娟，第三人的委托代理人吴丰泉、魏勇到庭参加诉��。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：原告诉被告建设工程施工合同纠纷案法院已作出（2003）穗开法民二初字第223号生效判决，该判决判令被告清偿工程款1831640元给原告。该案判决后，原告向广州市开发区人民法院申请强制执行，但因被告无力偿还债务，该案中止执行。为解决该笔债务，考虑到广州市青年路利丰大厦逸丰阁1708号房从1998年12月起就由原告占有和使用的事实，而且该房屋没有被查封的事实，以及深圳发展银行广州市分行花园支行（现改名为平安银行股份有限公司广州花园支行）未对上述房屋行使抵押权的事实，故原被告双方于2004年5月22日签订《协议书》，双方约定将被告位于广州市青年路利丰大厦逸丰阁1708号房以物抵债，抵偿2003穗开法民二初字第223号民事判决书中被告的部分债务。原告又催促被告办理房产证，双方又于2013年5月28日就办理房地产权证再次签订了书面协议。协议签订后，被告仍未按照约定为原告办妥房地产权证。2013年10月14日，因被告未履行与第三人之间生效的（2003）穗开法民二初字第29号民事判决书所确定的债务，第三人向法院申请查封并拍卖上述房产。经原被告与第三人三方协商一致，原告与第三人签订《和解协议》，原告代被告清偿上述房产所欠第三人的贷款本息30万元后，第三人及被告协助原告办理上述房产的解除查封、涂销抵押登记及房产权证手续，剩余债权由第三人向被告追索。为维护原告的合法权益，请求法院：1.判令被告立即为原告办妥青年路利丰大厦逸丰阁1708号房的产权证手续，第三人协助办理解封及注销抵押的手续；2.本案诉讼费由被告负担。被告捷丰公司辩称：我方同意原告的诉讼���求。第三人平安银行广州花园支行陈述：原告已经依照与我方签订的《和解协议》代被告就（2015）穗萝法民三初字第30－34号案所涉房产（即广州市青年路利丰大厦逸丰阁1701、1702、1703、1704、1708号）共向我方偿还了150万元。我方对原告的诉讼请求没有意见，同意按我方与原告签订的《和解协议》约定及原告的申请到相关部门办理涉案房产的解封及注销抵押手续。经审理查明，1998年12月21日，原告（乙方）与被告捷丰公司（甲方）签订穗开房契字第98408号《房地产预售契约》，双方约定：“甲方将座落在广州开发区青年路利丰大厦晓丰阁1708东南的房地产（房屋建筑面积：101平方米）出售给乙方；房地产成交价格为292900元；被告应于1998年12月22日将上述房地产建成并正式交付给乙方。甲方还应于1999年6月30日前为乙方办理领取房地产产权证的手续；���述房地产办理过户过程中需缴纳的税款，由甲、乙双方按规定各自承担；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任；本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效；……。”上述契约签订后，原告依约接收了房屋。但原、被告双方一直未将《房地产预售契约》向房地产买卖主管机关进行审查备案。因涉案房产在双方签订《商品房预售契约》前已抵押给银行，涉案房产一直未办理产权证。原告于2003年10月29日起诉至广州市经济技术开发区人民法院，主张被告与原告签订的用以物抵债的房屋中有6套房屋（包括广州市青年路利丰大厦逸丰阁1701、1702、1703、1704、1708号）在签订《商品房预售契约》前已抵押给银行，故请求法院判决被告向原告清偿拖欠的工程款1831640元，广州市经济技术开发区人民法院作出（2003）穗开法民二初字第223号案判决，判令被告清偿工程款1831640元给原告。但由于被告无力偿还工程款，原告一直占有和使用涉案房屋。2004年5月22日，原、被告双方签订《协议书》，内容为：“鉴于1.甲乙双方于1998年12月21日签订了位于广州开发区青年路7号、9号利丰大厦逸丰阁及晓丰阁共37套房屋的《房地产预售契约》，用以物抵债的方式，向乙方清偿拖欠的工程款11198220元；2.在上述抵债的房屋中，有5套房屋（即利丰大厦逸丰阁1701房、1702房、1703房、1704房、1708房）由于甲方的原因，致使这五套房屋一直无法办理产权证；3.广州市萝岗区人民法院于2004年4月29日作出的（2003）穗开法民二初字第223号案的《民事判决书》，认为上述第2点中所述的房屋权利存在瑕疵，致使甲方无法以该房产抵偿拖欠乙方的工程��。甲、乙双方就双方的债权债务关系达成以下协议：1.就上述5套所抵押的房屋，因法院认为甲方存在权利的瑕疵，甲方抵债的房屋存在抵押给银行的情况，甲方不享有该房屋的完整产权。故针对上述房屋，如银行将其注销抵押权时，甲方同意第一时间无条件配合乙方办理上述5套房屋的产权证手续，不得出现所谓的第三方和乙方争夺房屋的产权，并确保产权证办理的完整。2.甲方充分尊重拖欠乙方工程款的事实，并同意以房产抵偿债务。甲、乙双方于1998年12月21日签订的以物抵债的《房地产预售契约》，自上述第1条的条件达成时，双方继续按原《房地产预售契约》履行合同……。”2013年5月28日，原、被告双方签订《协议书》，约定：“1.就上述5套所抵押的房屋（即利丰大厦逸丰阁1701房、1702房、1703房、1704房、1708房），甲方充分尊重拖欠乙方的工程款的事���，并同意以房产抵偿债务。甲、乙双方于1998年12月21日签订的以物抵债的《房地产预售契约》继续有效，双方继续按原《房地产预售契约》履行合同。2.就上述5套所抵押的房屋，银行将其解封及注销抵押权时，甲方同意第一时间无条件配合乙方办理上述5套房屋的产权证手续，不得出现所谓的第三方和乙方争夺房屋的产权，并确保产权证办理的完整。3.由于甲方的原因至今未办妥上述五套房屋的产权证，现乙方最后一次给予甲方半年的时间办妥上述房产的房产地权证手续……。”又查，广州经济技术开发区青年路7号第4－21层的产权人为捷丰公司，本案涉及的广州开发区青年路7号利丰大厦逸丰阁1708房，已于1998年7月8日抵押给深圳发展行广州分行国际大厦办事处（后更名为平安银行股份有限公司广州花园支行），至今未涂销。涉案房产于2013年9月23日由广州市萝岗区人民法院进行查封，查封时效至2015年9月22日。2014年9月22日，第三人（甲方）与原告、肖汉发、李根等（乙方）签订《和解协议》，双方约定：“鉴于：1.因捷丰公司未履行生效的（2003）穗开法民二初字第29号《民事判决书》所确定的债务，甲方已向广州市萝岗区人民法院申请执行，执行案号为（2004）穗开法执民字第213号。2.暂计至2014年9月21日止，捷丰公司仍欠甲方借款本金3079890.35元、利息8256259.15元及垫付68962元。捷丰公司以其名下的位于广州市经济技术开发区青年路利丰大厦逸丰阁1501、1502、1503、1504、1507、1508、1601、1602、1607、1608、1701、1702、1703、1704、1708共15套房为上述贷款提供抵押担保，甲方已申请萝岗法院查封了上述房产。经协商，就捷丰公司抵押给甲方的广州市经济技术开发区青年路利丰大厦逸丰阁1501、1502、1503、1507、1508、1601、1602、1607、1608、1701、1702、1703、1704、1708共14套房产的注销抵押登记及解除查封问题，在广州市萝岗区人民法院的协调下，双方达成以下和解协议：一、乙方同意在本协议签署之日起十五天内自愿代捷丰公司偿还人民币共420万元。二、在收到乙方划付的全部款项420万元后，甲方同意在十五个工作日内向法院申请解除对捷丰公司名下位于广州市经济技术开发区青年路利丰大厦逸丰阁1501、1502、1503、1507、1508、1601、1602、1607、1608、1701、1702、1703、1704、1708共14套房产的查封，并向国土部门申请注销上述抵押房产的抵押登记。”签订《和解协议》后，原告依照协议的约定代被告向第三人偿还了150万元。2014年9月30日，原告向第三人发出《延迟解封及注销抵押申请》，内容为：我司与捷丰公司已进入民事诉讼程序，所以我司特向贵行申请延迟以上五套房产的解封及注销抵押权手续。延迟时间为一年期，从2014年10月8日至2015年10月8日止。如我司需要贵行协助办理以上五套房产的解封及注销抵押权登记手续时，我公司提前十五天向贵行提出申请。在我司未向贵行提出申请时，贵行不得办理以上五套房产的解封和注销抵押权登记手续。”原告通过快递方式将《延迟解封及注销抵押申请》邮寄给第三人，第三人确认已收到该申请。本院于2015年3月6日向广州开发区房地产管理所发出《征询函》，请该单位协助查明涉案房屋除查封和抵押的情形外，是否还存在其他办理过户的障碍。2015年3月30日，广州开发区房地产管理所回函，主要内容为：“经查阅相关档案资料，主要还存在的问题有以下两个：一、根据《关于在房地产交易登记中严格执行限购政策的通知》穗房交登（2013）91号的要求，个人在购买商品房时需符合我市限购政策的相关��定，因此受让人需符合我市的限购条件方可办理产权过户手续；二、上述房产已确权，已办土地出让手续，但未缴清土地出让金，申请人在申请办理房地产过户手续前，需先到国土部门申请补交土地出让金及税局缴纳相关税费手方可办理。”原告明确表示愿意缴纳涉案房屋办理房地产过户手续需缴纳的土地出让金及相关税费。以上事实，有《房地产预售契约》、协议书、和解协议、汇兑支付往账凭证、延迟解封及注销抵押申请、房地产登记簿查册表、征询函、关于利丰大厦房产过户的回复函以及当事人陈述等证据证实。上述证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，原、被告于2004年5月22日、2013年5月28日签订的《协议书》以及原告与第三人于2014年9月22日签订的《和解协议》是双方的真实意思表示，内容不违反我国法��法规的禁止性规定，应为有效合同。根据查明的事实，原告办理房地产过户主要存在三个问题：第一，捷丰公司将涉案房屋抵押给平安银行广州花园支行，平安银行广州花园支行已申请广州市萝岗区人民法院查封涉案房产；第二，受让人需符合广州市的限购条件方可申请办理产权过户；第三，申请人在申请办理房地产过户手续前，需先到国土部门申请补交土地出让金及税局缴纳相关税费手方可办理。本院认为，首先，原告已依照《和解协议》的约定代被告向第三人偿还了150万元，第三人也同意按《和解协议》的约定和原告的申请配合办理解封和注销抵押手续，表明解除查封和涂销抵押并无障碍；其次，《关于在房地产交易登记中严格执行限购政策的通知》是针对个人购买商品房时需符合我市限购政策的相关规定，而涉案房产的受让人即原告为公司，故不���广州市限购政策的限制；第三，原告在诉讼中已明确表示愿意缴纳涉案房屋办理房地产过户手续需缴纳的土地出让金及相关税费。因此，待第三人配合办理解封及注销抵押的手续后，办理涉案房产权证手续将无障碍。依据原、被告双方签订的两份《协议书》的约定，被告有为原告办理产权证手续的义务，现原告请求被告为原告办妥广州市经济技术开发区青年路利丰大厦逸丰阁1708号房的产权证手续，第三人协助办理解封及注销抵押手续的主张合法合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告广州捷丰房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内，协助原告广州兴大实业有限公司办理广州开发区青年路利丰大厦逸丰阁1708号房的房屋所有权转移登记至原告广州兴大实业有限公司名下的手续；二、第三人平安银行股份有限公司广州花园支行在原被告双方办理广州开发区青年路利丰大厦逸丰阁1708号房的产权过户手续中，协助原告广州兴大实业有限公司办理该房产的解封及抵押登记涂销手续。案件受理费5694元由被告广州捷丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 王 梦人民陪审员 周 明人民陪审员 钟秋霞二〇一五年四月十五日书 记 员 曹 猛倪淑如