（2014）周民终字第982号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-06-16

案件名称

郸城县安诚汽车销售有限公司与王永芳、牛粉租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

河南省周口市中级人民法院

所属地区

河南省周口市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郸城县安诚汽车销售有限公司,王永芳,牛粉

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河南省周口市中级人民法院民事判决书（2014）周民终字第982号上诉人（原审原告）郸城县安诚汽车销售有限公司。法定代表人鲁来成（又名鲁成），该公司经理。委托代理人杨春华、杨玲，河南洺水律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王永芳（又名ＸＸ），男，汉族，1969年12月7日生，住郸城县。被上诉人（原审被告）牛粉，女，汉族，1966年10月12日生，住址同上，系王永芳之妻。郸城县安诚汽车销售有限公司与王永芳、牛粉租赁合同纠纷一案，郸城县安诚汽车销售有限公司于2010年4月9日起诉到郸城县人民法院，郸城县人民法院于2010年12月7日作出（2010）郸民初字第12074号民事判决，判决：一、解除郸城县安诚汽车销售有限公司与王永芳签订的《租赁合同》；二、王永芳、牛粉返还郸城安诚汽车销售有限公司租金20000元；三、郸城县安诚汽车销售有限公司因合同解除所造成的损失239764.2元，由ＸＸ、牛粉赔偿119882.1元，郸城县安诚汽车销售有限公司自行承担119882.1元；四、郸城县安诚汽车销售有限公司的其他诉讼请求不予支持。诉讼费5650元，由郸城县安诚汽车销售有限公司承担3650元，王永芳、牛粉承担2000元。王永芳、牛粉不服判决，提起上诉，周口市中级人民法院于2011年6月16日以本案系租赁合同纠纷，安诚汽车销售有限公司依据租赁合同要求王永芳、牛粉赔偿拆除建筑物损失，原审中系安诚汽车销售公司自行委托对房屋损失进行价格评估，王永芳、牛粉对此提出异议，原审在没有释明申请重新鉴定期限的情况下，驳回王永芳、牛粉的重新鉴定申请程序违法，遂作出（2011）周民终字第279号民事裁定，裁定撤销郸城县人民法院（2010）郸民初字第12074号民事判决，发回重审。发回重审期间，郸城县人民法院另行组成合议庭开庭进行了审理，经郸城县人民法院审委会讨论，于2014年2月28日作出（2011）郸民初字第11124号民事判决，郸城县安诚汽车销售有限公司不服该判决，遂提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郸城县安诚汽车销售有限公司的法定代表人鲁来成、委托代理人杨春华、杨玲，被上诉人王永芳、牛粉及其委托代理人徐福斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2009年12月20日，王永芳、牛粉将其租赁张海燕等五户的土地转租给郸城县安诚汽车销售有限公司，双方签订租赁合同，合同约定：1、郸城县安诚汽车销售有限公司租用王永芳、牛粉位于郸淮路南加油站西邻的两处院子包括临郸淮路门前门面房三间和院内所有房屋。租赁期十年，租金一年42000元，一年一付，提前一个月一次性付清；2、五年内王永芳、牛粉不得用任何理由涨房租及租金，五年后可根据物价及周边情况双方平等协商而定；3、另外五家租用合同由王永芳、牛粉负责签订，王永芳、牛粉保证十年内不能影响郸城县安诚汽车销售有限公司在租赁范围内的正常使用，否则由此造成郸城县安诚汽车销售有限公司损失由王永芳、牛粉全部承担（如国家征用时可另行商议）；4、郸城县安诚汽车销售有限公司享有房屋的改造权、使用权和自由支配权，王永芳、牛粉不得干涉，以保证良好的经营状态。2010年2月25日，双方又签订了关于地皮租赁的补充协议，协议内容为：郸城县安诚汽车销售有限公司付给王永芳、牛粉10000元人民币，附着物全部清除（包括房屋、树木等所有物品），清除所得物品，归郸城县安诚汽车销售有限公司所有，王永芳、牛粉保证不再干涉郸城县安诚汽车销售有限公司任何事宜。双方合同签订后，郸城县安诚汽车销售有限公司于2009年12月23日给付王永芳、牛粉租金20000元，2010年2月25日因清除附着物，郸城县安诚汽车销售有限公司给付王永芳、牛粉10000元，郸城县安诚汽车销售有限公司即对约定的标的物使用，并进行销售大厅、售后服务站等工程建设，在建设过程中，2010年3月20日，案外人朱冠宇持郸城县国土局《成交确认书》主张其已取得郸城县安诚汽车销售有限公司所租赁土地的使用权，阻止郸城县安诚汽车销售有限公司施工。郸城县安诚汽车销售有限公司提供了《成交确认书》、土地出让金票据及契税票据，予以证明其主张。《成交确认书》载明：竞得人（朱冠宇）应当于2008年10月26日之前，持《成交确认书》与郸城县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，不按期签订《国有土地使用权出让合同》的，视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任。落款时间是：2008年9月26日。土地出让金票据载明交款时间为2010年3月31日。郸城县安诚汽车销售有限公司停止施工后，与王永芳、牛粉协商解决未果，为此引起纠纷。另查明，河南文浩律师事务所于2010年4月16日在没有王永芳、牛粉认可郸城县安诚汽车销售有限公司损失物的情况下委托郸城县新华价格事务有限公司，对郸城县安诚汽车销售有限公司损失物价格进行了评估，郸价事评字（2010）8号价格评估报告书确定郸城县安诚汽车销售有限公司的损失为239764.2元。本案在重审过程中，王永芳、牛粉申请对郸城县安诚汽车销售有限公司的损失物价要求评估，因郸城县安诚汽车销售有限公司将评估的标的物丢失，致重新评估无法进行。原审认为：郸城县安诚汽车销售有限公司、王永芳及牛粉虽签订了《租赁合同》，但因政府征地致使该合同无法继续履行，又因该《成交确认书》时间是2008年9月26日，但出让金交付时间是2010年3月31日，由于政府行为的持续，双方在不能预见的情况下签订了《租赁合同》，应视为王永芳、牛粉不知情的情况下所为，不应认定为存在欺诈行为，故郸城县安诚汽车销售有限公司所主张的王永芳、牛粉欺诈的理由不能成立，不予采信；对此行为双方均无过错，也均无收益，王永芳、牛粉应将20000元现金退给郸城县安诚汽车销售有限公司（若王永芳、牛粉因退还租金而遭受损失，其可另行向原租赁户追偿），郸城县安诚汽车销售有限公司所主张的双方在签订补充协议时，其交付给王永芳、牛粉10000元租金，要求王永芳、牛粉予以返还，但根据协议内容，该款项是用于清楚附着物款，附着物归郸城县安诚汽车销售有限公司，郸城县安诚汽车销售有限公司给付王永芳、牛粉10000元，双方按约已履行完毕，并非租金，故郸城县安诚汽车销售有限公司要求王永芳、牛粉返还该款的理由不能成立，不予支持；再者，郸价事评字（2010）8号价格评估报告书，经当庭质证，评估时的评估物未经王永芳、牛粉认可，因此，该证据不能作为定案的依据，王永芳、牛粉要求对郸城县安诚汽车销售有限公司的财产损失重新评估，因郸城县安诚汽车销售有限公司现将评估标的物丢失，不能向评估机构提供有关鉴定材料，无法重新鉴定，致使双方争议的事实无法通过鉴定结论予以认定，郸城县安诚汽车销售有限公司应对该事实承担举证不能的法律后果，故郸城县安诚汽车销售有限公司请求王永芳、牛粉赔偿损失证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条、第二十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条（一）、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告郸城县安诚汽车销售有限公司与被告王永芳签订的《租赁合同》；二、限被告王永芳、牛粉于判决生效之日起三日内返还原告郸城县安诚汽车销售有限公司租金20000元；三、驳回原告郸城县安诚汽车销售有限公司的其它诉讼请求；四、诉讼费5650元由原告郸城县安诚汽车销售有限公司负担5350元，被告王永芳、牛粉负担300元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人郸城县安诚汽车销售有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、王永芳、牛粉的欺诈和违约，导致合同无法履行，无法实现合同目的，导致合同予以解除，责任在王永芳、牛粉，因为本案租赁合同签订时间是2009年12月20日，但在2008年9月26日，郸城县国土资源局就通过国有土地使用权挂牌竞价的方式，将本案涉及土地出让给朱冠宇。2010年3月31日，朱冠宇缴纳了出让金，后来，朱冠宇在本案土地上建成三栋商品楼，王永芳、牛粉应该早已领取了土地征收补偿款，其也应该知道土地被征收的事实，其故意隐瞒土地被征用的事实又与郸城县安诚汽车销售有限公司签订了土地租赁合同，属于欺诈行为；二、王永芳、牛粉应该赔偿郸城县安诚汽车销售有限公司的全部损失，主要损失有补偿款10000元，租金20000元，已建和在建的工程损失239764.2元，销售损失46235.8元，评估费4000元及其他损失如：设备搬迁费、场地整理费等；三、王永芳、牛粉应在举证期限内申请重新鉴定，其在原审中未在举证期限内申请重新鉴定，应当承担由此造成的不利后果。且其也未提供出证据证明原鉴定结论的客观真实性，不应准许其申请重新鉴定；四、王永芳、牛粉没有证据推翻郸城县安诚汽车销售有限公司自行委托的评估鉴定结论，郸城县安诚汽车销售有限公司的损失应当以原鉴定为准；五、本案无法重新进行评估鉴定的责任完全在王永芳、牛粉，其多次故意拖延诉讼，且郸城县安诚汽车销售有限公司的损失是客观的，应该由王永芳、牛粉赔偿损失，综上所述，要求撤销原判，予以改判。被上诉人王永芳。牛粉答辩称：一、2008年9月26日政府挂牌竞价出让涉案土地并未通知王永芳、牛粉，政府也并未与被征用者签订安置补偿合同，直到2010年4月，郸城县安诚汽车销售有限公司起诉后，政府仍未给王永芳、牛粉任何征地补偿或者地上附着物补偿、王永芳、牛粉在征得张海燕等五户的同意后，将涉案土地租赁给了郸城县安诚汽车销售有限公司，出租土地被征用是政府的行政行为，王永芳、牛粉不应当承担责任；二、双方签订的土地租赁合同是2009年12月20日，朱冠宇缴纳土地出让金是双方签约之后的2010年3月31日，朱冠宇在没缴纳土地出让金之前并未取得该土地的使用权，也未阻止郸城县安诚汽车销售有限公司施工，在其阻止施工后，王永芳、牛粉才直到土地被征用的事实，直到2010年4月初，郸城县地产交易中心才向王永芳、牛粉送达土地被征用的通知；三、涉案土地被政府征用，属于不可抗力，郸城县安诚汽车销售有限公司在涉案土地上建房属于单方行为，租金及补偿款属于应该缴纳的款项，已建及在建的工程损失、销售损失是虚构数字，根本没有实物存在，私自评估费用应由其自身承担，设备搬迁及场地整理费没有数字依据，依照《合同法》第一百一十七条，损失不应当由王永芳、牛粉赔偿；四、根据《城市房屋拆迁管理条例》（修订）第二十五条第二款规定：拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿，第三十三条规定：因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿，不应起诉王永芳、牛粉要求赔偿损失，因此，王永芳、牛粉已支付其他人相应的租赁费并赔偿了其他人的损失，导致其直接财产损失达二十余万；五、原审的鉴定结论是单方面的委托，鉴定应该双方协商，协商不成的，由人民法院指定，原审鉴定程序不合法，同时根据国家建设部《房地产估价机构管理办法》第二十四条、第四十六条规定，对涉诉房地产估价承揽估价业务的评估机构必须是A级资质，同时需要得到中级法院的登记许可，郸城县新华价格事务有限公司是丙级资质，也未得到登记许可，所以，原审鉴定结论不能作为认定事实的证据使用；六、由于郸城县安诚汽车销售有限公司的个人行为导致评估标的物丢失，已经没必要进行重新评估，要求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，郸城县安诚汽车销售有限公司所述涉案土地征收在前，租赁在后，王永芳、牛粉早已领取了土地补偿款，其存在欺诈与违约行为，但王永芳、牛粉辩称直到2010年4月初，郸城县地产交易中心才向王永芳、牛粉送达土地被征用的通知，至郸城县安诚汽车销售有限公司起诉时其尚未领取到任何征地补偿，郸城县安诚汽车销售有限公司所述王永芳、牛粉存在欺诈因未提供证据予以证实，本院无法认定王永芳、牛粉存在欺诈行为，因租赁土地被征收导致合同无法履行，双方均无过错，王永芳、牛粉应当将租金予以返还。根据双方签订的补充协议，郸城县安诚汽车销售有限公司交付给王永芳、牛粉的10000元是用于清除附着物款项，根据约定，附着物归属郸城县安诚汽车销售有限公司，双方已履约完毕，郸城县安诚汽车销售有限公司要求返还该款不能成立。根据（2011）周民终字第279号民事裁定书意见，原审法院在重审期间对重新鉴定期限作出了释明，但郸城县安诚汽车销售有限公司已将标的物丢失，不能向评估机构提供有关鉴定材料，致使无法重新鉴定，应承担不利法律责任。因租用土地被拍卖而致使租赁合同解除，如郸城县安诚汽车销售有限公司确有损失，应依据相关法律、法规、政策等由有关单位或者个人对其进行补偿。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人郸城县安诚汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陶　贺代理审判员　　付天军代理审判员　　侯丽霞二〇一五年四月十五日书　记　员　　苏彦坡搜索“”