（2015）长高开民初字第170号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-06-16
案件名称
鞠长清与长春天安房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长春高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鞠长清,长春天安房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第六十一条，第六十二条，第一百一十一条，第一百五十四条
全文
长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）长高开民初字第170号原告：鞠长清，女，1966年10月1日出生，汉族，住所地长春市朝阳区。委托代理人：鞠长林，1968年9月27日出生，汉族，住所地长春市南关区。委托代理人：孙玲，吉林首华律师事务所律师。被告：长春天安房地产开发有限公司。住所长春市硅谷大街***号。法定代表人：黄清海，总经理。委托代理人：孙岩松，吉林大华律师事务所律师。原告鞠长清与被告长春天安房地产开发有限公司（以下简称天安地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告鞠长清的委托代理人鞠长林、孙玲，被告天安地产的委手代理人孙岩松到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告鞠长清诉称：2012年6月20日原告购买被告开发的坐落于高新区硅谷大街661号长春天安第一城四期A地块一组团3栋1单元102室，建筑面积为313.80平方米，单价为8121.6元／平方米，总价款为2548558.00元的房屋，原告交付首付款768558元，贷款1780000元，原告共偿还银行贷款370833.25元。在签订协议时，被告向原告提供了房屋设计的图纸，原告在认可图纸设计的前提下才与被告签订了协议。但2013年10月交房时，原告发现在地下层多了一地道地梁，图纸上并未标注，该地梁严重影响了房屋的使用价值及美观，导致房屋的使用空间减少，给原告造成了较大的损失，在原被告间多次协商未果的情况下，原告诉至法院判令：1、被告赔偿因违约给原告造成的损失（因地梁存在导致的使用空间缩小的损失）20831.90元；2、诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原被告双方在房屋中进行了实地测量，经测量后认定高出水平面的实际面积为2.4288平方米，因此原告变更诉讼请求，要求按照原告购买时的价格，被告赔偿原告2.4288平方米×8121.60元=19726元。被告天安地产辩称：1、原、被告在签订协议时，被告向原告提供了房屋设计图纸，被告是按照设计图纸进行施工的，设计图纸中存在原告所称的地梁，被告不存在违约行为。2、原告所购房屋的面各色为313.80平方米，与吉林省君达房地产测绘咨询有限公司测绘的且在长春市房地产管理局备案的房屋分套建筑面积计算成果表面积一致，被告也不存在违约行为。3、原告所购房屋地下室的空间高度为3.5米，除地地梁所占高度，举架超过2.2米，按照房屋测量规范国家标准的相关规定，该部分面积应计入房屋建筑面积中，不影响原告的使用功能。该房屋总面积符合建筑标准合同的规定，因此原告主张地梁主张影响原告使用功能无事实基础和法律依据。原、被告各方为证实各自的主张，向本院提供了证据。原告鞠长清提供证据如下：证据一、《商品房买卖合同》，证明双方存在买卖合同并系；合同第三条明确约定设计层高为3米，同时，合同第十条约定改变设计影响使用功能应当书面通知买实验室人，未通知的买受人有权退房，被告改变时未通知买受人；合同附件一，图纸中没有该地梁，通过平面图也可以看出没有地梁，说明被告违约。被告天安地产对上述证据发表如下质证意见：对其真实性无异议，但对证明的问题有异议，被告设计的层高为3米，符合合同约定。被告在设计及施工时未发生变更无须通知原告，不存在合同第十条的违约行为。附件中所附的为房屋的平面图，根据绘图的相关依据及惯例，平面图中只标注房屋的平面面积，不标注结构构造，被告也不存在该项的违约行为。证据二、收据及银行打款凭证16张，证明原告已按照合同要求支付了全部房款。交首付款768558元，被交差价款21422元、交纳各种税费118216元。被告天安地产对该份证据无异议。证据三、照片2张，证明房屋增加了地梁。被告天安地产对该份证据无异议。被告天安地产提供如下证据：证据一、地下一层结构图，证明被告在设计及施工时既不存在争议的地梁被告不存在设计变更的行为，且交付房屋时原告未对地梁提出异议。原告对该份证据发表质证意见如下：对该份证据的真实性无异议，但是对证明的问题有异议，当时购买房屋时是期房，房屋尚未建成。购买房屋时被告未向原告出示该设计，该设计属于建筑部门直接使用的施工蓝图，不可能给买房人出示，原告对地梁并不知情。证据二、地下一层平面图，地上一层平面图，证明地下一层的空间高度为3.5米，地梁部分的空间高度超过2.2米，按测量规范的规定，应计入在房层总面积中，总面积空间不影响原告的使用功能。原告对该份证据发表质证意见如下：对该份证据的真实性无异议，但对证明的问题，该平面是施工前的设计图纸，不能证明施工后建筑物的实际高度。同时，被告也承认，地梁部分空间仅仅是超过2.2米，但未达到3米。证据三、房层分套建筑成果计算表一份，证明原告所购房屋面积与登记备案的面积一致。该部分面积包括地梁所占的平面面积。原告对该份证据发表如下质证意见：对其真实性无异议，但对证明的问题有异议，该证据仅能证明相关部分的测量面积，无法证明空间体积。证据四、原告于2013年10月18日向被告提供的房屋情况说明，证明原告对接收房屋时地梁存在的现状是明知和认可的，也未向被告提出过相关异议。原告对该份证据发表如下质证意见：对其真实性无异议，但对证明的问题有异议，该份证据是原告在收房之后发现房屋阶乘存在有地梁高出基准平面外，还有其他问题，如变压器等问题。原告所写的书面材料向被告提出主张权利，如被告能解决变压器等问题，地梁的问题原告可以不再追究。但这不能表明原告对地梁存在问题表示认可。证据五、认购书一份，证明2012年4月12日原被告双方签订了该份认购书，认购书第一条明确约定买方，即原告在充分了解认购房屋并对认购房屋做了实地考察的前提下，自愿购买该认购房屋，原告对房屋现状是之情且考察的，被告不存在违约行为原告对该份证据发表如下质证意见：对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该条款系格式条款，被告并未明确提示原告注意也未举出相应的提示原告注意的证据，对原告来说是无效条款；被告所出售的房屋是期房，原告在当时无法实地考察。实际情况当时我们看不到房子的地量，施工状态的工地业主去参观的时候是不接待的，从地上一层到地下一层需要楼梯，当时没有楼梯，现在的铁质楼梯是我接手之后后装的，无法下去，实际没有看到。认购书第十条已经明确约定，以买卖合同当中约定的条款为准，在买卖合同签订以后该认购书失去效力。即使第一条里边约定了实地考察，但约定的实地考察范围并未包括对室内及地下室内的情况进行考察。鉴于原、被告方所提供的证据的真实性均得到了对方的认可，本院对以上证据的真实性依法予以采信。本院经审理查明，2012年6月20日原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于长春高新开发区硅谷大街661号长春天安第一城四期A地块一组团第3幛1单元102号房，该房申报用途为商品住宅，属钢混结构，设计层高为3米，建筑面积共313.8平方米，其中套内面积为265.63平方米、公共部位与公用房屋扫摊建筑面积48.17平方米，单价为8121.60元／平方米。双方签订购房合同时该房屋尚未建成，属期房。现原告已经按照合同约定的付款方式支付了房价款，被告已经依约向原告交付了房屋。在原、被告签订的商品房买卖合同中，仅附有房屋平面图，同时该合同附件第七条约定如下“出卖人不得变更本合同项下商品房的结构形式、户型、朝向。在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整或优化的，可不通知买受人。除非没收人因该局部改变而遭受直接损失的，出卖人不承担赔偿责任。”本案审理过程中，原被告共同到涉案房屋中进行实地测量，共同确认在该房屋建筑图纸上3-22到3-23，位于北侧窗台下建筑面积内，有长2.76米，宽0.88米，高0.32米的凸起部位。该凸起部位距顶棚实际高度尚有3.03米。本案的争议焦点为：被告是否存在违约行为，是否导致原告产生损失及损失数额应当如何计算。现综合评判如下：原、被告间签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的表示，符合法律规定，该合同真实有效，双方当事人应当按照合同的约定以及为合同目的的实现而积极履行义务。本案中，被告交付原告的房屋在室内水平面上存有高达0.32米，面积达2.4288平方米的凸起部位，该部分凸起部位在合同中是否有约定原被告之间存有争议。被告主张，原被告双方签订房屋买卖合同时已将向原告提供了房屋的设计图纸，被告是按照设计图纸进行施工的，被告无任何证据证明其在双方签订购房合同时将房屋的设计图交付原告，也不能证明其以其他方式将房屋存在凸起的情况向原告予以说明，因此，被告应当承担举证不能的后果。《中华人民共和国合同法》第一百五十四条规定：当事人对质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的适用本法第六十二条第一项的规定。第六十二条第一项规定：质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。根据日常生活经验，房屋实际面积内用于生活部分的位置，水平面应保持一致。高出水平面的面积会对房屋使用价值造成一定的损害。因此，可以认定原告交付被告存有地面凸起的房屋属于合同的瑕疵履行，应当承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬的违约责任。考虑到该凸起部分在房屋的建筑面积内仍然具有一定的使用价值，从损益相抵的角度看，法院酌定对该部分面积的价款，由原告承担20%，被告承担80%。因此，被告应当赔偿原告购房款2.4288平方米×8121.60元×80%=15780.60元。关于原告所举2012年4月12日原、被告双方签订的认购书，用以证明原告在充分了解认购房屋并对认购房屋做了实地考察的前提下，自愿购买该认购房屋，原告对房屋现状是之情且考察的，被告不存在违约行为的抗辩，本院认为，双方签订认购书时房屋为期房，不可能存在进入房屋并认可的情况，且原告对此亦予以否认，因此，本院对原告的以上抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十一条、第六十二条第一项、第一百一十一条、第一百五十四条之规定，判决如下：被告长春天安房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告鞠长清返还购房价款人民币15780.60元。案件受理费300元（原告已垫付），由被告长春天安房地产开发有限公司承担。如未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。代理审判员 杨 鹤二〇一五年四月十五日书 记 员 吕振兴 来源：