（2015）沈中民二终字第00934号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2017-06-29
案件名称
上诉人王焕翔与被上诉人沈阳万达房地产有限公司因商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王焕翔,沈阳万达房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第00934号上诉人（原审原告）：王焕翔，男，1968年2月12日出生，汉族，住址:沈阳市沈河区。委托代理人:李宗胜、王威，辽宁安行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳万达房地产有限公司，住所地：沈阳市铁西区北二中路27号。法定代表人：丁本锡，该公司董事长。委托代理人：王耀燃、孙建，辽宁东来律师事务所律师。上诉人王焕翔与被上诉人沈阳万达房地产有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第2446号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告王焕翔诉称：2011年8月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》约定原告以总价人民币3，033，859元的价格购买被告开发的位于铁西区北一中路1号37门1-2层，面积为105.82平方米商业用住房一套。原告依照合同约定交付房款并缴纳了各项费用，但被告在约定的交房期限内，未能将符合约定的房屋交付原告，应交房时，房屋尚无水、电、煤气、供暖等基本设施。至2012年6月25日，原告始终未收到被告交付符合合同约定的房屋，原告遂委托律师发出解除合同通知，被告次日予以签收。依照法律规定，解除合同通知自到达合同相对人时立即生效，而被告未返还原告购房款，故请求法院判令1、被告立即返还原告购房款三百零三万三千八百五十九元（3，033，859元）；2、被告返还其他缴纳的维修基金、手续费、电费、采暖费、垃圾清运费、物业费、水费等各项费用合计人民币26，501.49元；3、被告支付同期银行贷款利息人民币20万元（自2011年8月31日按同期银行贷款利率计算至判决生效止）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。原审被告沈阳万达房地产有限公司辩称：一、涉案房屋符合合同约定的交付条件，原告也办理了房屋交接手续，商品房买卖合同已经履行完毕；二、根据证据显示2012年10月25日涉案房屋水、电已通，且原告未提供相反证据，其应承担不利的举证责任；三、原告主张解除送达三个月内答辩人未提出异议合同已经解除，不符合法律规定；四、鉴于合同已经履行完毕，原告主张返还房款、各项费用及利息的请求亦无依据，应予驳回。原审法院查明：2011年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市铁西区北一中路1号37门1-2层商业用房，建筑面积105.82平方米，房屋总价款人民币3，033，859元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件。2012年10月12日，被告取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。2012年10月7日，被告向原告发出入伙通知书。2012年10月25日，原告在被告提供的房屋交接单上签字。原告于2013年6月25日向被告发出解除合同通知书，被告于2013年6月26日签收。原审法院认为：原、被告之间的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，未违反相关法律法规的规定，系有效合同。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”关于原告主张其已于2013年6月25日发出解除合同的通知，被告未在法律规定的异议期内提出异议，解除通知自到达对方时发生效力的问题，根据上述法律规定，不具备合同约定解除和法定解除的条件，一方当事人不能解除合同。原告向被告发出的解除合同通知发生法律效力的前提是双方合同履行的实际情况具备法律规定的解除条件。根据原、被告之间的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件。2012年10月12日，被告已经取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，可以证明涉诉商品房已经达到了交付条件。关于原告主张涉诉商品房水、电、供暖、供气均未达到交付条件的问题，其在本案审理过程中提交的证据不能证明2012年10月25日被告交付房屋时该房屋质量存在问题严重影响正常使用居住，即使该商品房存在水、电未通的情况，也属于交付的商品房存在瑕疵，不属于不能交房或者存在房屋质量问题严重影响正常居住而导致的合同目的不能实现的情形，不构成根本违约，原告提供的证据不能证明其享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，既非合同约定可以解除合同的条件成就，也不符合该法第九十四条的规定，合同自解除通知到达对方时终止的条件并不成立，原告发出的解除合同的行为，不发生解除合同的效力。无论被告是否在合理期限内提出异议，均不导致合同解除的法律后果。原告依据双方的商品房买卖合同已经解除要求被告返还购房款及其他交纳的税费等各种费用、利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决如下：驳回原告王焕翔的诉讼请求。案件受理费人民币32，883元，由原告王焕翔承担。宣判后，王焕翔不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：被上诉人在交付房屋时水、电并未达到使用条件，被上诉人经理也承认此点，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，涉案合同符合法定的解除条件。上诉人系因基础设施经催告长时间无法交付而解除合同的。被上诉人并未提供验收单，被上诉人应证明设施是否齐备，其无法证明该点应承担举证不能的法律后果。被上诉人拒绝收房本身就是催告行为，上诉人发出了解除合同通知书，被上诉人超过三个月没有提起诉讼，合同已经解除。被上诉人丧失了异议的权利。本案明显符合法律规定的解除条件，应依法确定被上诉人违约并承担违约责任。被上诉人应承担同期银行贷款利率的违约责任。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人沈阳万达房地产有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人的陈述，商品房买卖合同、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、入伙通知书、房屋交接单、快递邮寄单据及快递追踪查询结果等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：王焕翔、沈阳万达房地产有限公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。……”关于王焕翔提出沈阳万达房地产有限公司在交付房屋时水、电并未达到使用条件，依据前述条款的规定，涉案合同符合法定的解除条件的上诉主张，因沈阳万达房地产有限公司已于2012年10月12日取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，可以证明涉诉商品房已经达到了交付条件。即使该商品房存在水、电未通的情况，也属于交付的商品房存在瑕疵。迟延交付房屋与交付的房屋不符合合同约定并非同一法律事实，故涉案合同不具备法定的解除条件，对王焕翔的该项上诉主张，本院不予支持。关于王焕翔提出其发出了解除合同通知书，沈阳万达房地产有限公司超过三个月没有提起诉讼，合同已经解除的上诉主张，因涉案合同并不具备法定的解除条件，且王焕翔所提供的证据亦不足以证明涉案合同符合约定的解除条件，故王焕翔并无解除权，其发出解除合同通知书的行为并不产生解除合同的法律效力，故本院对王焕翔的该项主张及要求沈阳万达房地产有限公司承担违约责任的上诉主张，亦不予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32，883元，由上诉人王焕翔负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一五年四月十五日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。