（2015）鄂仙桃民二初字第00397号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-18
案件名称
胡灯艮与湖北富迪实业有限公司，第三人陈虎、贾少波房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
仙桃市人民法院
所属地区
仙桃市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡某某,湖北富迪实业有限公司,陈虎,贾少波
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
湖北省仙桃市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂仙桃民二初字第00397号原告胡某某，男，1955年11月1日出生，汉族，仙桃市人。委托代理人张晓春，湖北龙田律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告湖北富迪实业有限公司，住所地仙桃市干河办事处汉江路。法定代表人李俊明，该公司总经理。委托代理人王志英，该公司副总经理，代理权限为特别授权。委托代理人许懿方，该公司法律顾问，代理权限为一般授权。第三人陈虎，男，1986年7月13日出生，汉族，仙桃市人。委托代理人陈丹瑜，女，1982年4月12日出生，汉族，仙桃市人，系陈虎之姐，代理权限为特别授权。委托代理人皮艾芳，女，1987年12月28日出生，汉族，仙桃市人，系陈虎之妻，代理权限为一般授权。第三人贾少波，男，1964年6月5日出生，汉族，仙桃市人。原告胡某某与被告湖北富迪实业有限公司（以下称富迪公司）及第三人陈虎、贾少波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法组成由审判员樊孝成担任审判长，审判员朱敬甫、人民陪审员叶建国参加的合议庭，于2015年3月19日公开开庭进行了审理，原告胡某某及其委托代理人张晓春，被告富迪公司的委托代理人王志英、许懿方，第三人陈虎的委托代理人陈丹瑜、皮艾芳，第三人贾少波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡某某诉称，2012年1月3日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将自己所有的位于沔阳大道20号的一栋三层房屋（原桃源酒楼）租赁给被告使用，租赁期限从2011年12月15日起至2014年12月14日止，合同还约定，承租人可以对房屋部分转租，但转租期必须与租赁合同期同步。合同签订后，被告在租赁期内将租赁物的第二层转租给了陈虎，将第三层转租给了贾少波。在租赁期间届满前，原告要求被告做好迁出的准备，被告承诺不会违约延期。合同到期后，原告给被告发函，要求被告将房屋整体交还原告，但因被告及第三人陈虎、贾少波的原因，原告一直不能整体收回房屋。原告认为，被告在租赁合同期满后，未按合同约定返还房屋构成违约，应承担违约责任，第三人陈虎、贾少波在转租合同期满后，仍占有使用原告的房屋，无合同依据和法律依据，应与被告共同返还原告房屋并承担原告的经济损失。原告要求：判令被告富迪公司和第三人陈虎、贾少波立即返还原告位于沔阳大道20号一栋三层楼房；判令被告富迪公司支付原告违约金5万元；判令被告富迪公司及第三人陈虎、贾少波共同赔偿原告的经济损失（从2014年12月15日起至交付房屋止，每天按1000元计算）。原告胡某某为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：仙桃市公安局龙华山派出所出具的公民身份号码更正证明一份，证明原告的曾用名为胡灯银；证据二：房屋所有权证一份，证明位于仙桃市干河办事处沔阳大道20号的房屋属于原告所有，原告具有诉讼主体资格；证据三：租赁合同一份，证明原告与被告于2012年1月3日签订房屋租赁合同，租赁期间3年，即2011年12月15日至2014年12月14日，租金为每年21万元，富迪公司可以部分转租，违约金为5万元；证据四：通知书一份、快递详情单两份，证明原告于2015年2月4日分别向被告法定代表人李俊明和被告分管负责人赵俊发出通知书，要求被告返还租赁房屋并按每日1000元标准赔偿损失。被告富迪公司辩称，原告诉称内容属实。按照原告与被告所签租赁合同的约定，被告对所租赁的房屋享有部分转租权，所以被告在合同期间内将房屋第二层转租给了第三人陈虎，将第三层转租给了第三人贾少波，富迪公司与陈虎、贾少波签订转租合同约定的租赁时间届满日均为2014年12月14日，与被告租赁期同步。在租赁期届满前，被告将租赁房屋的第一层交给了原告，对于租赁房屋的第二层和第三层，被告在租赁期届满前三个月就告知第三人准备将房屋交付原告，且期限届满后，被告也多次要求第三人陈虎、贾少波退出房屋，而第三人不愿腾退房屋，要求继续租赁，因此，被告不能履行交付原告房屋的违约行为，是因第三人陈虎、贾少波造成的，本案的民事责任应由第三人陈虎和贾少波承担，请求驳回原告对被告富迪公司的诉讼请求。被告富迪公司未向本院提交证据。第三人陈虎述称，从2011年12月开始，第三人陈虎就与被告签订合同，转租房屋第二层，租赁合同每年签一次。在2012年12月续签租赁合同时，被告口头承诺可以继续租三年，但每次合同约定的租赁期只有一年，最后一次租赁合同约定，租赁期届满时间为2014年12月14日，年租金为4万元。转租期满后，没有任何人要求第三人退房，反而在转租期届满前后，第三人陈虎主动与原、被告商谈继续租赁的事宜，但原告要求第三人陈虎整体承租，并且租金涨幅达100%，双方分歧较大，不能达成一致意见。原告采取非法手段，严重影响了第三人陈虎的正常经营。虽然转租期已满，但第三人开设网吧投资较大，营业地址不能随意变更，第三人陈虎不同意退出房屋和赔偿损失，要求继续租赁原告的第二层房屋，其每年租赁费可以等于或略高于4万元。第三人陈虎未向本院提交证据。第三人贾少波述称，2012年12月，第三人贾少波从被告富迪公司处转租了原告的房屋第三层，租赁合同每年签一次，最后一次租赁合同约定的租赁届满日期为2014年12月14日，年租金为2万元。在租赁合同期届满前，原、被告及第三人在一起协商过，原告只允许一人整体承租，并且要求第三层的年租金涨到4万元，第三人贾少波不能接受，不能达成一致意见。虽然转租合同约定的期限已届满，但第三人贾少波经营的是舞厅，投资较大，不同意退出房屋和赔偿损失，要求继续租赁原告第三层房屋，年租金可以在2万元的基础上适当提高。第三人贾少波未向本院提交证据。经庭审质证，被告富迪公司及第三人陈虎、贾少波对原告所举证据一、二、三、四均无异议，本院依法予以采信。经审理查明：位于仙桃市干河办事处沔阳大道20号的一栋三层楼房属于原告胡某某所有。2004年12月15日，原告胡某某与被告富迪公司签订了五年的房屋租赁合同。合同期满后，原、被告于2009年12月15日续签了两年的房屋租赁合同，合同期满后，原、被告于2012年1月3日续签了一份租赁合同，租赁期限为三年，即从2011年12月15日起至2014年12月14日止，租金为21万元／年，合计63万元。租金按年支付，被告可以对租赁房屋部分转租，如一方违约须赔偿另一方违约金5万元。合同签订后，被告富迪公司于2011年12月将其租赁房屋的第二层转租给第三人陈虎，于2012年12月将其租赁房屋的第三层转租给第三人贾少波，转租合同每年签订，期限均为一年。2013年12月15日，被告富迪公司分别与第三人陈虎、贾少波订立转租合同，租赁期限均为一年，即从2013年12月15日起至2014年12月14日止。在租赁合同及转租合同约定租赁期限届满前后，原、被告及第三人对租赁事项及返还房屋进行了协商，但因分歧较大，未达成一致意见。原告于2015年1月22日向本院起诉，要求判令：1、被告富迪公司和第三人陈虎、贾少波立即返还原告位于沔阳大道20号的一栋三层楼房；2、被告富迪公司支付违约金5万元；3、被告富迪公司及第三人陈虎、贾少波共同赔偿原告的经济损失（从2014年12月15日起至返还房屋之日止，按每天1000元标准计算）。诉讼中，原告自愿放弃要求被告富迪公司支付违约金5万元的诉讼请求。另查明，在租赁合同届满前，整栋房屋年租金为21万元，被告富迪公司占有使用第一层房屋年租金为15万元，第二层和第三层分别由第三人陈虎和贾少波占有使用，年租金分别为4万元和2万元。再查明，被告富迪公司于2014年12月14日前已将所租赁房屋的第一层腾空并要求返还原告，但原告以被告所租赁房屋未整体返还，不符合合同约定为由，拒绝接受。该租赁房屋的第二层现由第三人陈虎占有使用，第三层现由第三人贾少波占有使用。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告系出租人，被告系承租人，第三人系次承租人。原告与被告签订的房屋租赁合同及被告分别与第三人签订的房屋转租合同，系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告及第三人应严格按合同约定履行自己的义务。我国法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。原告与被告签订的租赁合同和被告分别与第三人签订的转租合同约定的租赁期间届满日均为2014年12月14日，在租赁期间届满时，第三人陈虎、贾少波应将各自租赁的第二层和第三层腾退，被告富迪公司应按合同约定和法律规定将所租赁的整栋房屋返还原告。但第三人陈虎、贾少波在租赁期届满后一直占有使用租赁房屋，未予腾退，被告富迪公司未将所租赁的整栋房屋返还原告，违反了合同约定和法律规定，因此，被告富迪公司与第三人陈虎、贾少波应承担相应的民事责任。被告辩称，被告将所租赁房屋的第一层已腾退，但原告拒绝接受，违约返还整栋房屋是由第三人的原因造成的，应由第三人承担责任，被告不应承担民事责任。但原告的三层房屋是被告整体承租的，合同期满后，被告有义务将三层房屋整体返还原告。虽然，原、被告约定被告可以部分转租，但并未约定转租的房屋不由被告返还，因此，租赁期间届满后被告应当将其租赁的三层房屋返还原告。虽然被告富迪公司在租赁合同届满前腾出了第一层房屋，要求返还原告，但因被告返还的房屋不是租赁合同约定的整栋房屋，不符合合同约定和法律规定，原告可以拒绝接受，因此被告辩称理由不能成立。第三人陈虎、贾少波辩称，其经营网吧和舞厅，投资较大，要求继续租赁房屋。但该房屋属于原告所有，租赁期间届满后，是否继续出租，是原告的权利，在双方对租赁事项达不成协议的情况下，原告有权要求第三人陈虎、贾少波腾退房屋，并赔偿逾期占用房屋造成的损失，故第三人陈虎、贾少波的辩称理由不能成立。原告要求被告及第三人按每天1000元标准赔偿经济损失，但未提供每天1000元损失标准赔偿的依据，其损失计算标准以租赁合同届满前，被告及第三人各自租赁使用房屋楼层的年租金计算为宜。因被告富迪公司有返还原告整栋三层房屋的义务，故租赁期间届满后，被告富迪公司对不能整体返还房屋给原告造成的损失应承担赔偿责任。房屋的第二、三层现分别由第三人陈虎、贾少波占有使用，因此，应由第三人陈虎、贾少波对各自逾期占有使用房屋给原告造成的损失予以赔偿，被告富迪公司承担连带责任。诉讼中，原告自愿放弃要求被告富迪公司支付5万元违约金的请求，是原告对其权利的处分，本院予以认可。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释》第十六条第二款、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告湖北富迪实业有限公司将位于仙桃市干河办事处沔阳大道20号的一栋三层房屋返还原告胡某某；二、第三人陈虎将原告胡某某所有的位于仙桃市干河办事处沔阳大道20号房屋第二层腾退；三、第三人贾少波将原告胡某某所有的位于仙桃市干河办事处沔阳大道20号房屋第三层腾退；四、被告湖北富迪实业有限公司从2014年12月15日起至本判决指定返还房屋之日止，按15万元／年的标准赔偿原告胡某某的经济损失；五、第三人陈虎从2014年12月15日起至本判决指定腾退房屋之日止，按4万元／年的标准赔偿原告胡某某的经济损失；六、第三人贾少波从2014年12月15日起至本判决指定腾退房屋之日止，按2万元／年的标准赔偿原告胡某某的经济损失；七、被告湖北富迪实业有限公司对本判决第五、六项承担连带责任；八、驳回原告胡某某的其他诉讼请求。上述应履行义务的判项，于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告胡某某负担1050元，被告湖北富迪实业有限公司、第三人陈虎、贾少波负担1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：农行仙桃市支行复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院。当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 樊孝成审 判 员 朱敬甫人民陪审员 叶建国二〇一五年四月十五日书 记 员 傅 华 来自