（2015）郑民四终字第185号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-05-23

案件名称

上诉人高阿萨、付向仁、河南建宇房地产营销策划有限公司郑州桃源路分公司因与被上诉人周娟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

高阿萨,付向仁,河南建宇房地产营销策划有限公司郑州桃源路分公司,周娟

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2015）郑民四终字第185号上诉人（原审被告）高阿萨。委托代理人李丰年，河南良仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）付向仁。委托代理人李丰年，河南良仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）河南建宇房地产营销策划有限公司郑州桃源路分公司。负责人雷志全，经理。委托代理人谢普，河南舒展律师事务所律师。委托代理人夏瑞红，该公司员工。被上诉人（原审原告）周娟。委托代理人刘继，河南绿城律师事务所律师。委托代理人孟豪亮，河南绿城律师事务所律师。上诉人高阿萨、付向仁、河南建宇房地产营销策划有限公司郑州桃源路分公司（以下简称建宇公司）因与被上诉人周娟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第1084号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。付向仁及高阿萨、付向仁的共同委托代理人李丰年，建宇公司的委托代理人谢普、夏瑞红，周娟的委托代理人刘继，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年11月25日，高阿萨作为卖方（甲方）、周娟作为买方（乙方）、建宇公司作为中介方（丙方），三方共同签订了一份房屋买卖合同，合同约定：甲方拥有位于二七区民安路66号楼1单元1层1号的房产，房屋建筑面积160.40平方米。乙方自愿购买甲方上述房产。总价款为1300000元，乙方自本合同签订时向甲方支付定金20000元。甲乙双方同意该定金在立契前暂时由丙方代为保管。甲方若无违反本合同第四条的行为，在办理完房产过户手续后，押金退还甲方。甲、乙双方共同到银行办理按揭贷款手续。乙方应在立契当日按所申请贷款的比例，向甲方支付首期款，其余价款用银行贷款支付。甲、乙双方应在本合同签订后九十个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续。乙方若违反上述规定，则无权要求返还定金，并应赔偿甲方的损失。甲方若违反上述规定，应双倍返还乙方定金，并赔偿乙方的损失。如甲乙双方均违反本合同第四条的约定，在甲、乙双方约定的立契日期的次日，丙方将房屋产权证或押金退还甲方，同时，将定金退还乙方。除非三方达成新的协议。房产证十天拿到建宇房产，其房屋包含一个地下室。合同签订的当日，周娟向建宇公司交付20000元，建宇公司出具收据一份，收据载明：今收到周娟房屋订金20000元，订金后期转为物业交割金。合同签订时高阿萨承诺3日内可办理房产解押，但合同签订第二日，高阿萨、付向仁夫妻以该房产被“捆绑抵押”并至少一年才能解押为由联系建宇公司，要求其转告周娟避免周娟匆忙卖房，而建宇公司隐瞒了该消息。在建宇公司居间下，2013年12月8日周娟与陈昆签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定周娟和陈昆二十个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续。合同约定了交房日期为1月21日。同日，陈昆支付购房定金20000元。此后陈昆又向周娟支付了首付款430000元。合同签订后，建宇公司工作人员夏瑞红才告知了周娟，高阿萨、付向仁房产短期内不能解押的事实。周娟、高阿萨、付向仁各方于2013年12月9日就房屋买卖及解押事宜协商未果，周娟不得已与陈昆解除了合同。周娟于2014年1月7日退还了陈昆430000元购房款。建宇公司退还了其20000元定金。周娟交给夏瑞红20000元定金罚款，夏瑞红交给陈昆10000元。2014年4月1日，高阿萨房屋的抵押贷款结清。4月2日，付向仁向夏瑞红发短信告之可办理过户手续。4月3日，高阿萨将房产证交给建宇公司。2014年4月4日，高阿萨向郑州市房管局申请办理抵押权注销登记。2014年5月21日，周娟诉至法院，请求判令：1、解除周娟、高阿萨于2013年11月25日签订的《房屋买卖合同》，并判令高阿萨、付向仁双倍返还周娟定金40000元、承担周娟损失20000元，以上共计60000元；2、建宇公司对诉讼请求第一项承担连带责任；3、本案诉讼费用全部由高阿萨、付向仁、建宇公司承担。原审法院另查明：1、高阿萨、付向仁于1980年6月30日登记结婚，尚在婚姻关系存续期间。2、房屋买卖合同约定的第九十个工作日的最后期限为2014年4月4日。3、2014年4月4日高阿萨向郑州市房管局提出的抵押权注销登记申请书的内部批准时间为2014年4月8日。原审法院认为：周娟与高阿萨及建宇公司签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。周娟与高阿萨之间成立买卖合同关系。建宇公司与周娟、高阿萨之间成立居间合同关系。周娟、高阿萨各方均应按合同约定履行义务。合同签订后，周娟履行了交付定金的义务，高阿萨未能履行在3日内解除抵押的承诺，亦未按合同约定在十天内将房产证交给建宇公司，已构成违约。周娟提交的录音资料显示，高阿萨、付向仁在合同履行期限届满前已明确告知周娟需要一年时间才能对房产解押，已构成预期违约。后高阿萨虽然积极采取了补救措施，但经原审法院核实，其提交的抵押权注销登记申请书的内部批准时间为2014年4月8日，即2014年4月4日高阿萨仍不具备办理房屋过户的条件，高阿萨已构成根本违约。故周娟要求解除房屋买卖合同的诉讼请求成立，原审法院予以支持。关于周娟要求高阿萨、付向仁双倍返还定金40000元的问题。虽然建宇公司向周娟出具的收据上显示为订金，但房屋买卖合同明确约定为定金性质，故应作定金处理。因高阿萨未能在合同约定的九十个工作日内解除房屋抵押，亦不能在九十个工作日内办理房屋过户手续，违反了合同约定，应适用定金罚则，双倍返还周娟40000元。因此债务形成于高阿萨和付向仁婚姻关系存续期间，应作为共同债务处理，故付向仁对此债务亦应承担还款责任。40000元中的20000元定金由建宇公司保管，可由建宇公司直接向周娟支付。高阿萨、付向仁的辩称理由不成立，原审法院不予采纳。关于周娟主张的损失20000元。该20000元系周娟向案外人陈昆支付的解除合同的赔偿款。高阿萨、付向仁在与周娟签订合同的第二日即告知了建宇公司员工夏瑞红，其所出卖的房屋短期内无法解押的事实。但夏瑞红隐瞒了该事实，直至周娟与案外人陈昆签订了出卖其现住房的买卖合同，最终导致周娟不能按期向陈昆交房，并以向夏瑞红支付20000元的代价解除了合同。虽然夏瑞红向陈昆支付10000元，但周娟的实际损失为20000元。该损失系因建宇公司工作人员过错造成，应由建宇公司承担。建宇公司关于此部分的辩称理由不成立，原审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）、（三）项、第四百二十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，原审法院判决：一、解除周娟与高阿萨于2013年11月25日签订的《房屋买卖合同》，高阿萨、付向仁于本判决生效之日起十日内向周娟双倍返还定金40000元（其中20000元定金由河南建宇房地产营销策划有限公司郑州桃源路分公司保管，可由其直接向周娟支付）。二、河南建宇房地产营销策划有限公司郑州桃源路分公司于本判决生效之日起十日内向周娟支付20000元赔偿款。三、驳回周娟的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由高阿萨、付向仁负担867元，建宇公司负担433元。高阿萨、付向仁不服原审判决向本院上诉称：一审认定2014年4月4日高阿萨、付向仁仍不具备办理房屋过户的条件，高阿萨、付向仁已构成根本违约，系认定事实错误。2013年11月25日经房屋中介联系，三方签订了房屋买卖合同一份。该房屋因我侄子贷款已经抵押给了银行，办理房屋解押需要一定的时间，故周娟同意在买卖合同签订后90个工作日内，双方共同到房管局立契、办理房屋过户手续并办理交接。房屋抵押贷款的期限至2018年7月9日，为履行房屋买卖合同。高阿萨与其侄子想法提前在2014年4月1日归还了银行贷款，银行退还了相关契证，并出具了结清证明等。高阿萨在2014年4月3日上午8点多将相关解押材料交给房屋中介，要求周娟当日到房管局立契并办理房屋过户手续。建宇公司通知周娟，但其不接电话，于是高阿萨与建宇公司一起去房管局办理解押手续，因缺少贷款银行的印章，又于当天上午去银行盖章。2014年4月4日上午排第一名在房管局办理了抵押权注销。房管局的电脑显示抵押注销时间是2014年4月4日8时57分31秒，他项权证注销的日期是2014年4月4日。2014年4月4日是合同约定的第90个工作日，因此高阿萨没有违约。周娟未在合同约定的时间去房管局办理立契和过户手续，存在违约行为，应当承担违约责任。二、一审判决不公正。为履行房屋买卖合同，高阿萨多方借款提前偿还贷款90万元，已经受到了很大的经济损失。合同签订后，多次向周娟讲明解押可能会慢一点，周娟也表示没有关系。在得知周娟将其住房出卖并得到了买受方的首付款及限期交房时，高阿萨向周娟讲可给一部分首付款，并将房屋交给周娟居住，过户手续待90个工作日内办完。周娟不同意先付首付款，建宇公司也一直催促办理解押。周娟从未说过解除合同，若周娟表明要解除合同，高阿萨也无需借款提前偿还贷款，这样双方都要不会有损失。在高阿萨提前偿还贷款受到巨额经济损失后，周娟却不去办理房屋过户手续，反而要解除合同并要求双倍返还定金，其目的是嫌房价不合理想退房。高阿萨在没有收到任何房款的情况下却要双倍返还定金4万元，既不合情，又不合理，也不公正等。请求撤销原审判决第一项。高阿萨、付向仁在庭审中补充其上诉理由称：在周娟提交的录音中有“大姐，解押查能会慢一些”，周娟说“没关系”的表述。说明周娟知道解押可能会慢一些。周娟在录音材料中却未提及这一点。建宇公司不服原审判决向本院上诉称：一、没有证据证明建宇公司员工周瑞红隐瞒事实。对话录音一是事后三方对话，不是当时的要求转告的对话。二是建宇公司员工没有对对话内容予以否认，不等于就是承认该对话内容。建宇公司作为中介公司，目的是为了化解矛盾，不能成为建宇公司有过错的证据。三是各方均有相互的联系方式，任何一方均有义务通知对方，建宇公司不是唯一的渠道。合同约定的履行期限至2014年4月4日。而周娟与陈昆签订合同的时间在2014年1月6日过户，在高阿萨的过户期限未到的情况下周娟与陈昆签订新的房屋买卖合同，是周娟对房屋买卖存在风险的认识不足，不能有效面对所致。一审判决认定周娟向陈昆支付1万元的认定没有事实依据。对陈昆的询问内容与本案无关。在合同当事人没有达到根本违约的情况下，一审判决解除房屋买卖合同，有悖于鼓励交易的原则。表面上看是高阿萨未能按期过户，实际是周娟不配合所致。因周娟未明确表明态度，致使高阿萨无法积极办理解押。实际是周娟故意拖延时间而欲意取得双倍定金等。请求撤销原审判决。周娟答辩称：解除合同是因为高阿萨违约造成的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为：房屋买卖合同签订后，周娟向高阿萨交付了定金，高阿萨未能在承诺的期限内办理解押登记，后虽经补救也未能在合同约定的90个工作日内办理完抵押的注销登记，致使房屋不能在约定的时间内具备过户条件，高阿萨已经构成违约，应当承担双倍返还定金的违约责任。高阿萨上诉所称的其因履行合同而提前偿还借款而造成了损失，该损失是高阿萨履行合同的行为，高阿萨签订房屋买卖合同应当预见能够到的。该损失只能由高阿萨自行承担。高阿萨已经将涉案房屋不能尽快办理解押的情况告知了建宇公司的工作人员，但建设宇公司的工作人员工未将该情况及时告知周娟，致使周娟与他人另行签订房屋买卖合同并致使周娟违约承担相应的违约赔偿责任。周娟的该违约赔偿损失系因建宇公司的原因造成的，应由建宇公司予以赔偿。建宇公司上诉所称的其不存在隐瞒事实的情况，与录音、对陈昆的询问情况不符，不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。高阿萨、付向仁所预交的二审案件受理费867元，河南建宇房地产营销策划有限公司郑州桃源路分公司所预交的二审案件受理费433元，均由各自负担。本判决为终审判决。审判长　宁　宇审判员　张永军审判员　杨成国二〇一五年四月十五日书记员　苏小东搜索“”