（2015）邢民四终字第204号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-10-14
案件名称
周磊波与邢台江泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邢台市中级人民法院
所属地区
河北省邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邢台江泰房地产开发有限公司,周磊波
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）邢民四终字第204号上诉人（原审被告）邢台江泰房地产开发有限公司。法定代表人孟炎，该公司总经理。住所地沙河市迎新街东段路***号。委托代理人家广其，河北鑫旺律师事务所律师。委托代理人张立豪，河北鑫旺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周磊波上诉人邢台江泰房地产开发有限公司因与被上诉人周磊波房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沙河市人民法院（2014）沙民一初字第940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月3日立案受理后，依法组成合议庭，经双方当事人同意进行了书面审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年7月3日原告周磊波与被告邢台江泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告的东城天下小区的8号楼3单元301商品房，总价款为493，282元，交款方式为首付房款153282元，余款340000元以商品房抵押贷款方式付清。合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、非出卖人原因所能控制的；3、因国家政策法规调整及政府原因造成的。合同第九条约定逾期交房的违约按预期时间，分别处理：（1）预期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权要求解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退货全部已付款，并按买受累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同签订后，原告于2012年7月3日向被告缴纳房款153，282元，剩余房款办理房屋抵押贷款，原告交付房款总计为493，282元。被告未在本院指定期限内提交房屋的验收合格报告，也没有在合同约定的期限内交付房屋，被告至今未交付房屋。原审认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，又不违法，该合同合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。被告在指定期间内没有提供房屋验收报告，也没有在合同约定的期限交付房屋，应当承担违约，向原告支付违约金。被告至今未付房屋，依合同约定，违约金应按原告已支付房款的每日万分之一计算，自2013年1月1日起至2014年6月30日止。对于原告的诉讼请求，应予支持。被告辩称在施工中出现了施工方拖延工期等情况，不应承担违约的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：在本判决生效后十日内被告邢台江泰房地产开发有限公司支付原告周磊波自2013年1月1日起至2014年6月30日的违约金26，637元，并按已付房款493，282元的万分之一／日自2014年7月1日起支付违约金，直至交付房屋之日止。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费466元，被告负担。上诉人邢台江泰房地产开发有限公司上诉主要称，一、一审判决认定上诉人违约是错误的。在项目建设过程中，出现了如施工单位拖延工期等情形，上诉人多次单独或会同主管政府部门催赶工期，但这些情形都不是上诉人所能控制的，根据双方签订的《买卖合同》第八条约定，当出现非出卖人原因所能控制的情形时，除双方协商解除或变更合同外，出卖人可予以延期。同时双方签订《买卖合同》第九条明确将因第八条约定的延期情况排除在承担逾期交房之外。因此，上诉人不构成违约，不应支付被上诉人违约金，法院应依法驳回被上诉人诉讼请求。二、一审判决认定被上诉人己按约交纳房款没有依据根据双方的《商品房买卖合同》，被上诉人有交纳房款的义务，按照证据规则，应由被上诉人举证证明自己付款情况，双方合同约定的总房款为493，282元，按照双方补充协议的约定，被上诉人应自合同签订之日3日内向银行办理按揭贷款，并由银行将贷款转至我方账户。但一审中被上诉人提交的证据证明仅支付房款153，282元，尚欠房款340，000元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，被上诉人应承担举证不能的不利后果，一审判决违反了前述规定，是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第67条，上诉人在被上诉人未履行付款义务之前，有权拒绝交房，且不承担违约，因此上诉人不应交房及支付违约金。三、上诉人己通知被上诉人办理房屋交接手续，被上诉人未按约办理。根据双方签订的补充协议，上诉人可以电话、公告方式通知业主交房，一审上诉人提交了证据证明己通知交房。但被上诉人未交纳款项，签署交接手续，由此造成的交房逾期，不能由上诉人承担。综上所述，上诉人不存在违约行为，不应支付违约金，望二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人周磊波答辩主要称，施工单位拖延工期并非上诉人不能控制的情形，而是其没有合理履行合同所规定的义务，督促施工方按期完成施工任务。上诉人通知被上诉人签署房屋交接手续的事实并不存在，上诉人在一审中提供的证据并不能证明其主张。我方已经按照房屋买卖合同约定交付了首付款，并与建设银行签订了借款合同，借款合同约定的贷款转入账户为上诉人的账户。一审判决结果正确，应当维持一审判决。二审查明，2012年7月18日，被上诉人周磊波以诉争房产做抵押与中国建设银行股份有限公司沙河支行签订了《个人住房（商业用方）借款合同》，贷款金额为340，000元，并且该借款合同约定，借款人（周磊波）授权贷款人将该合同项下的借款340，000元一次性划入邢台江泰房地产开发有限公司的账户。二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，一、上诉人未提供证据证明其房屋已符合交付使用的条件，无论其是否通知过被上诉人办理交接手续，均应承担相应的违约责任。二、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故上诉人对双方合同中约定的“非出卖人原因所能控制”的理解是错误的，上诉人不能因施工方拖延工期等原因免除其违约责任。三、双方签订的《商品房买卖合同》约定的总房款为493，282元，周磊波交付了首付款153，282元，按照双方合同约定，剩余房款340，000元办理银行按揭贷款。2012年7月18日，周磊波与中国建设银行股份有限公司沙河支行签订了个人住房借款合同，贷款金额为340，000元，并且该借款合同约定，借款人（周磊波）授权贷款人将该合同项下的借款340，000元一次性划入邢台江泰房地产开发有限公司的账户。该借款合同签订后，被上诉人已向上诉人完成了房款交付义务。故上诉人主张被上诉人未履行付款义务，其有权拒绝交房，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费466元，由上诉人邢台江泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁景春代理审判员 乔 鹏代理审判员 杜 浩二〇一五年四月十五日书 记 员 张 雪 关注公众号“”