（2015）鄂潜江民初字第00560号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-09-18
案件名称
中国石化集团江汉石油管理局与赵永军、董军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
潜江市人民法院
所属地区
潜江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂潜江民初字第00560号原告中国石化集团江汉石油管理局。住所地：湖北省潜江市广华江汉路1号。法定代表人ＸＸ，该局局长。委托代理人袁荆江，湖北立丰律师事务所律师。委托代理人王娜，湖北晨尚律师事务所律师。被告赵永军，男，生于1970年10月3日，汉族，湖北省潜江市人，个体工商户。委托代理人邱泽安，潜江市后湖法律服务所法律工作者。被告董军，男，生于1974年6月6日，汉族，湖北省监利县人，个体工商户。委托代理人张叶盛，湖北楚天律师事务所律师。原告中国石化集团江汉石油管理局（以下简称江汉石油管理局）诉被告赵永军、董军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，依法由审判员印坤适用简易程序，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告江汉石油管理局的委托代理人袁荆江、王娜，被告赵永军及其委托代理人邱泽安，被告董军及其委托代理人张叶盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江汉石油管理局诉称，2010年11月25日，原告与被告赵永军签订了一份《房屋租赁合同》，原告将其所有的位于江汉油田五七大道向阳社保中心一楼的一间面积为123M2的房屋租赁给被告赵永军从事联通收费业务，租赁期限为2011年1月15日至2014年1月14日。2013年9月25日，原告为方便油田职工家属，决定收回租赁房屋不再出租，并向被告赵永军下达了通知，告知其合同期满后不再续租。合同于2014年1月15日期满后，原告才发现被告赵永军在未征得原告同意的情况下，已将租赁房屋转租给了被告董军，而被告董军拒不腾退房屋。原告经与被告董军多次协商，被告董军承诺在2014年7月10日之前无条件将房屋归还原告。时至今日，被告董军仍没有将该房屋腾退归还原告。为此，原告特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告赵永军的房屋租赁合同；2、被告董军腾退租赁房屋返还原告；3、被告董军支付原告自2014年1月14日起至实际占有该房屋期间的租金50000元（人民币，下同）。被告赵永军未向本院提交答辩状，庭审时辩称，1、被告赵永军在承租房屋期间，委托李行武在租赁房屋内从事联通收费业务，原告对此知情。合同到期前，被告赵永军曾告诉原告不再续租，原告可随时收回；2、李行武接受委托后，将房屋给被告董军使用，是转租还是其他法律关系，被告赵永军不清楚；3、被告董军事后与原告达成协议，承诺于2014年7月10日前腾退房屋，与被告赵永军无关。被告董军未向本院提交答辩状，庭审时辩称，1、案外人王静将涉案房屋于2013年4月2日转让给被告董军，转让费为300000元，被告董军已付290000元，并且花费装修费218000元；2、从2014年3月开始，因原告方停水停电，致该房屋至今无法使用；3、被告董军因无法与案外人王静达成转让费和装修费的补偿协议，故未将房屋归还原告。经审理查明，2010年11月25日，原告与被告赵永军签订了一份《房屋租赁合同》，原告将其所有的位于江汉油田五七大道向阳社保中心一楼的一间面积为123M2的房屋租赁给被告赵永军从事联通收费业务，租赁期限为2011年1月15日至2014年1月14日，年租金50000元，租赁期间不得转租。2013年9月25日，原告为方便油田职工家属缴纳社会保险费，决定收回该租赁房屋作为缴费大厅，并向被告赵永军下达了通知，告知其合同期满后不再续租。合同期限将届满时，原告发现该房屋由被告董军实际占用。原告经与被告董军多次协商，被告董军于2014年6月17日向原告承诺在同年7月10日之前无条件将该房屋腾退返还原告。逾期，被告董军未履行其承诺。为此，原告于2015年2月4日诉至本院，请求判如所请。另查明，2014年1月23日，被告董军以汇款方式向原告交纳了费用56850元（其中房屋年租金50000元、水电费6850元）。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交并经庭审质证、认证的原告的营业执照和被告赵永军、董军的居民身份证复印件，《房屋租赁合同》复印件，原告向被告赵永军下达的通知复印件，被告董军出具的承诺书复印件以及被告董军提交的《门面转让协议》、记账凭证复印件等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案有如下争议焦点：一、原告与被告赵永军之间的房屋租赁合同是否应予以解除；二、被告董军是否应向原告返还涉案房屋；三、被告董军是否应向原告交纳占有房屋期间的租金。一、关于原告与被告赵永军之间的房屋租赁合同是否应予以解除的问题。合同的解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。本案中，原告与被告赵永军之间的房屋租赁合同履行期限为2011年1月15日至2014年1月14日，在合同履行期限将届满时，原告发现被告赵永军未经其同意将租赁房屋擅自转租给他人，其有权要求解除合同，但其直到2014年1月15日即合同履行期满未要求解除与被告赵永军之间的合同，其解除权因合同履行期届满而消灭。对原告提出的要求解除其与被告赵永军之间的房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法不予支持。二、关于被告董军是否应向原告返还涉案房屋的问题。本案中，被告赵永军未经原告同意将租赁房屋擅自转租给他人，致使该租赁房屋被被告董军实际占有。原告与被告董军之间不存在租赁合同关系，且因被告赵永军的转租行为未经原告的同意，该转租行为系非法转租，被告董军由此取得的租赁权不能对抗出租人即原告。被告董军无合法根据占有原告的房屋，依法应当予以返还。对原告提出的被告董军返还涉案房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。三、关于被告董军是否应向原告交纳占有房屋期间的租金的问题。原告与被告董军之间不存在房屋租赁合同关系，被告董军无合法根据占有原告所有的房屋，且经原告催告至今拒不返还，阻碍了原告对其所有的房屋行使占有、使用、收益的权利，其依法应向原告支付占有使用费。对原告提出的被告董军支付占有使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。鉴于被告董军已向原告汇款50000元（2014年1月15日至2015年1月14日期间的房屋占有使用费），其占有使用费应自2015年1月15日至返还房屋之日止比照年租金50000元的标准支付。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，第一百三十四条第一款第（四）项、（七）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十五条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告董军于本判决生效后十日内腾退并向原告中国石化集团江汉石油管理局返还其占有的位于江汉油田五七大道向阳社保中心一楼的房屋；二、被告董军自2015年1月15日起至腾退返还房屋之日止按年租金人民币50000元的标准向原告中国石化集团江汉石油管理局支付房屋占有使用费；三、驳回原告中国石化集团江汉石油管理局的其他诉讼请求。案件受理费人民币1050元，减半收取人民币525元，由原告中国石化集团江汉石油管理局负担人民币225元，被告董军负担人民币300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额预交上诉案件受理费，款汇至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：农行仙桃市支行复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院；账号：17-313501040000019。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员印坤二〇一五年四月十五日书记员李雨洋 搜索“”