（2015）浙金民终字第180号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-26
案件名称
刘剑芳与吴厚金房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘剑芳,吴厚金
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙金民终字第180号上诉人（原审原告、反诉被告）刘剑芳，经商。被上诉人（原审被告、反诉原告）吴厚金，经商。委托代理人黄亮亮、冯晓庆，浙江森泽律师事务所律师。上诉人刘剑芳为与被上诉人吴厚金房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2013）金义民重字第23号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告刘剑芳诉称，2011年8月22日，原、被告双方签订租房协议，约定被告将位于青口工业区地下室厂房（2500平方米）出租给原告做仓库，租期为2011年9月1日起至2012年8月31日止，租金为345000元。嗣后，原告将345000元的租金交给了被告，被告出具收条一份。2012年8月8日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定从2012年9月1日至2012年11月31日原告继续承租三个月，租金为93750元，原告一次性支付给了被告100000元。之后，被告的出租房于2012年1月16日发生墙体倒塌导致透水事故，致使原告损失了价值75889元的纸箱，509212.60元的货物。另现有将近3000件货需要返工，返工费30000元。原告多次与被告协商赔偿事宜，被告拒绝。本案重审时原告补充陈述称，目前在被告涉案厂房的地下室内还有三千件货物，为陶瓷餐具，批发价值约三四十万元，少部分是破损的，完好无损的居多，原告多次要求被告将上述货物搬出，但均遭被告拒绝。为此，原告诉请：1、要求被告赔偿原告租金损失315625元并支付利息损失（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）；2、要求被告赔偿原告纸箱损失75889元及利息损失（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）；3、要求被告赔偿原告货物损失509212.6元及利息损失（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）；4、要求被告赔偿原告返工费30000元；5、要求被告支付原告鉴定费7600元。庭审过程中，原告变更第2项诉请中的纸箱损失金额为78839元。被告吴厚金答辩称，1、原告诉请要求被告赔偿租金损失没有事实和法律依据，2011年8月22日双方签订了租赁合同，约定了租赁期限，2012年1月16日的墙体倒塌事故发生后，原告一直继续正常使用承租的房屋，原告并没有提出异议或是提出要求终止租赁合同，在此期间也未提出要求被告赔偿租金损失，原告反而在2012年8月与被告签订了续租的合同，继续承租被告房屋三个月，因此原告此项诉请应予驳回。2、原告要求赔偿纸箱损失，纸箱的数量被告是认可的，确实收到过这些纸箱。在事故发生后，这些纸箱是原告提供，被告主动叫人对货物清理打包的。3、原告要求赔偿货物损失缺乏事实依据，原告要求赔偿的价格来自于义乌市价格事务所义价事鉴（2013）19号价格鉴定书的结论，而该鉴定结论书是凭原告提供的货物清单得出的，除此之外没有其他的依据，该两份货物清单并没有得到被告的认可或签字确认，义乌市价格事务所也未到实地进行勘验，故该鉴定书不能证实所评估货物的真实性，也不能证明本案中原告实际发生的货物损失，故原告此项诉请应予驳回。4、事故发生后，被告与原告协商进行后续处理，专门组织人员对货物进行清理打包，被告为此花去45983元，相关的货物已经整理完毕，且大部分货物已经由原告拉回，故原告要求赔偿返工费的诉请应予驳回。5、义乌市价格事务所的鉴定是诉前原告的单方委托行为，且义乌市价格事务所并没有到实地勘验，仅凭原告的两份清单作出鉴定结论，被告并不认可，故原告诉请的鉴定费应由原告自行承担。另外，关于原告的第一项诉请，侵权之诉的基础是要有侵权行为的发生，墙体发生倒塌的原因是原告在仓库内货物堆压较多，把墙角的出水口堵住了，导致墙外的积水不能及时抽空。现在厂房里占两间房屋的地方确实是原告的货物堆放着，可能有两三千件，之前原告拉了六次，每次可能几百件，具体要等清点后才知道，这些货物就是重新清点打包回去的。反诉原告吴厚金反诉称，2012年8月18日，反诉原告将坐落于通宝路158号厂房地下室租给反诉被告刘剑芳使用，双方签订了房屋租赁合同，约定“租期为叁个月，从2012年9月1日起至2012年11月31日止，租金为人民币93750元”。租赁期满后，反诉被告继续使用承租房屋，直至2013年1月14日才将承租的地下室钥匙交还给反诉原告，拖欠反诉原告逾期房屋租金46875元。另，反诉被告至今还有几千件货物堆放在两间地下室仓库内。为此诉请：要求反诉被告支付反诉原告拖欠的逾期房屋租金46875元。反诉被告刘剑芳答辩称，根据2011年8月22日双方签订的租房协议第八条约定，2012年5月反诉被告就应该交下一年度的房租，但为何会在9月1日开始交房租，就是反诉被告唯一的仓库在反诉原告的厂房内，2012年1月16日发生透水事故后，反诉被告势必要把货物拉出一部分进行经营，反诉原告拒绝反诉被告拉货而要求反诉被告交三个月的租金，在此情况下，反诉被告无奈之下交纳了租金。承租房屋发生透水事故是在双方的租赁期限内，事故发生导致反诉被告货损后还要求反诉被告交纳房租缺乏事实和法律依据，故请求驳回反诉原告的反诉请求。原审法院认为，吴厚金系义乌市昆隆毛绒制品有限公司的法定代表人。2011年8月22日，吴厚金（甲方）与刘剑芳（乙方）签订《租房协议》一份，约定甲方将青口工业区2500平方米地下室厂房（所有权人系义乌市昆隆毛绒制品有限公司）出租给乙方做仓库用；租期自2011年9月1日起至2012年8月31日止；租金345000元，按每月每平方11.50元计算，签约时一次性付清；协议还对其他权利义务作了约定。同日，吴厚金给刘剑芳出具收条，载明收到房屋租金345000元及电梯电费、维护维修费、检测费等3000元。2012年1月16日，刘剑芳承租使用的地下室二层（约500平方米）发生墙体倒塌导致透水事故，致刘剑芳存放在内的部分陶瓷餐具货物受损。2012年8月18日，吴厚金与刘剑芳又签订《房屋租赁合同》一份，约定上述地下室厂房由刘剑芳从2012年9月1日起续租至2012年11月31日止，租金为93750元，合同还对其他权利义务及违约责任等进行了约定。刘剑芳为此一次性支付给吴厚金100000元。在地下室发生墙体倒塌导致透水事故后，刘剑芳因重新包装仓库内的货物而更换了价值76507.20元的纸箱，清理、打包货物人工费用由吴厚金支付。嗣后，刘剑芳陆续运出部分货物。2013年1月14日，刘剑芳将承租的地下室钥匙交还给吴厚金。同年春节前，双方未协商一致，吴厚金单方将破损的货物进行了过磅称重清理。另，刘剑芳至今尚有货物存放在地下室二层仓库内。根据刘剑芳的申请，义乌市价格事务所依据刘剑芳提供的货物破损清单，未进行实地勘查清点，于2013年4月19日出具义价事鉴（2013）19号价格评估书一份，鉴定结论：因墙体倒塌导致透水事故损坏的陶瓷餐具在鉴定基准日（2012年1月16日）时的客观合理价格为人民币509212.60元。刘剑芳支付鉴定费7600元。根据吴厚金的申请，东阳市衡信价格事务所有限公司依据吴厚金提供的资料和样品，于2013年12月25日出具东价事估（2013）282号估价报告书一份，评估结论：评估标的在评估基准日（2012年1月16日）的评估价格为人民币18700元。另，本案庭审过程中，吴厚金同意涉案的合同债务由其承担，刘剑芳对此无异议。且2014年12月2日，义乌市昆隆毛绒制品有限公司与吴厚金签订《债权转让协议》，该公司将对刘剑芳享有的房屋出租债权转让给吴厚金，并将相对应的出租债务也转移给吴厚金，吴厚金同意受让债权和承担债务。嗣后，义乌市昆隆毛绒制品有限公司与吴厚金在审理过程中将该债权转让的事实通知了刘剑芳，刘剑芳予以认可。原审法院认为，吴厚金作为房屋产权人义乌市昆隆毛绒制品有限公司的法定代表人，其与刘剑芳签订的《租房协议》、《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其未有致合同无效或可撤销的情形存在，应确认有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。因吴厚金同意承担本案房屋出租债务未加重房屋产权人义乌市昆隆毛绒制品有限公司的责任，该公司对此予以认可，刘剑芳亦无异议，故其主体适格。根据法律规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，由于地下室发生墙体倒塌导致透水事故，致使货物受损，应认定吴厚金未全面履行自己的合同义务，应承担相应的赔偿责任。因刘剑芳委托义乌市价格事务所对损失进行评估时，损失标的物已被清理故该所未对损失货物进行现场勘查，由此该所依据刘剑芳提供的单方破损清单为范围出具的损失鉴定结论缺乏客观真实性，但从提供的事故发生现场照片来看，陶瓷餐具货损确实大量存在，因在双方未协商一致的情况下吴厚金单方将破损货物清理而致货损范围无法明确，对此应承担相应的不利法律后果。综上情形，原审法院以刘剑芳委托评估的损失509212.60元为参照，酌情确定由吴厚金赔偿该损失和鉴定费7600元的60%即310087.56元，并赔偿从起诉之日起的银行贷款利息损失。关于更换纸箱的损失经原审法院审核为76507.20元，吴厚金一方人员在票据凭证上对数量、价格均有确认，故理应由吴厚金赔偿该损失并赔偿从起诉之日起的银行贷款利息损失。关于刘剑芳主张目前仓库内货物需要清理的返工费用30000元，依据不足，原审法院不予支持。关于刘剑芳主张的租金损失问题，在发生透水事故后刘剑芳并未提出解除租房协议，相反于2012年8月18日双方又签订了房屋续租合同，约定续租至2012年11月31日止，并交纳了相应的续租租金，现未提供证据证明合同在续租期限届满前已终止，故刘剑芳诉请赔偿租金315625元及其利息损失缺乏依据，原审法院不予支持。综上，刘剑芳的合理诉请，原审法院予以支持。因本案审理过程中，涉案房屋产权人义乌市昆隆毛绒制品有限公司将涉案房屋的出租债权转让给了吴厚金，并将该债权转让的事实通知了刘剑芳，故吴厚金作为反诉原告的主体亦适格。根据庭审查明，2013年1月14日刘剑芳将承租的地下室仓库钥匙交还给吴厚金，故应认定续租房屋至2013年1月14日止，现吴厚金根据原续租合同约定要求刘剑芳支付2012年11月31日至2013年1月14日的租金合理，但刘剑芳之前多付的租金应当予以抵扣，即刘剑芳尚应支付吴厚金租金40625元（46875元-（100000元-93750元）］，吴厚金合理的诉请，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十六条的规定，判决：一、被告吴厚金赔偿原告刘剑芳陶瓷餐具货物及鉴定费损失310087.56元及利息损失（从2013年4月25日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至实际履行之日止）。二、被告吴厚金赔偿原告刘剑芳纸箱损失76507.20元及利息损失（从2013年4月25日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至实际履行之日止）。三、反诉被告刘剑芳支付反诉原告吴厚金租金40625元。上述一、二、三项于判决生效后十日内履行完毕。四、驳回原告刘剑芳的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告吴厚金的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13184元，由原告刘剑芳负担7769元，由被告吴厚金负担5415元。反诉案件受理费486元，由反诉原告吴厚金负担65元，由反诉被告刘剑芳负担421元。宣判后，刘剑芳不服原审判决向本院上诉称：一、原审法院判决认定上诉人货物及鉴定损失310087.56元错误，应当以上诉人提供的鉴定结论为准，参照进货价全额赔偿。二、原审法院驳回上诉人要求被上诉人赔偿租金损失315625元错误，被上诉人房租墙体倒塌透水导致房屋500平米无法使用，被上诉人未全面履行合同义务，应当退回透水房租租金68729元，三、原审法院判令被上诉人支付被上诉人逾期房租租金40625元错误，上诉人在房屋租赁到期前就已经把钥匙交还给被上诉人，故原审法院认定续租房租至2013年1月14日止错误。四、原审法院驳回上诉人诉请返工费3万元错误，房租透水后仓库货物损失严重，需要重新包装，为此花费返工费3万元。五、房租透水后，上诉人聘请工人管理被透水货物支付工资36167元。综上，请求撤销原审判决并依法改判。被上诉人吴厚金答辩称：一、被上诉人认为应驳回上诉人的上诉请求，在本案中，货物损失标准应按照被上诉人提供的东阳市价格评估事务所出具的结论书为准；二、原审判决上诉人赔偿相应损失是合理的。二审中，上诉人向本院提供以下证据：证据一、进货单复印件六份，证明上诉人进货单价以及数量；证据二、房屋租赁合同复印件一份，证明上诉人于2012年9月10日已经重新租赁房屋用于排摆放货物，并未拖延至2013年1月14日；证据三、证明复印件一份，证明上诉人为管理被透水货物聘请赵伟以及所支付的工资；证据四、照片复印件一份，证明被透水货物纸箱毁损，所装杯子泡有黄渍，需要返工清洗以及重新包装。被上诉人质证认为，关于证据一的真实性和证明目的有异议，该供货单是上诉人单方制作，不能证明货物真实性，而且被上诉人认为供货单名称、数量、单价是否是本案中破损物品也是值得商榷的；关于证据二的真实性和证明目的有异议，也是上诉人单方提供证据，是其和他人签订的，被上诉人不知情，也不能证明其真实性，而且该协议上诉人在原审的一审、二审以及重审中都没有提供，被上诉人对此不认可，也和本案没有关联性；关于证据三的真实性和证明目的有异议，是上诉人让他人单方制作，该证明系证人证言，如要证明其真实性，应由证人进行出庭作证；关于证据四的真实性没有异议，对证明目的有异议，照片并没有拍摄时间，无法确认该照片中的货物损失是否是全部都是破损货物的实际损失，本案中需要清洗的物品被上诉人认为已经进行了清理而且进行了重新包装，无需重新进行返工清理以及重新包装。本院认为，证据一、二与本案缺乏关联性，无法反映本案事实，本院不予采信；证据三系证人证言，证人未出庭作证，且原审中上诉人未对聘请工人工资问题提出诉请，本院不予采信；证据四无法证明存在返工必要及返工金额，本院不予采信。被上诉人未向本院提供证据。经审理，原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点主要包括以下几个问题：一、关于上诉人货物损失金额的问题。上诉人提供的鉴定结论系依据上诉人单方提供的货损清单，无法核实货损清单的真实性，且被上诉人不予认可。进货单仅能证明上诉人进货单价和数量，无法证明损失货物即进货货物及货物损失具体数量和金额。故原审法院酌定按上诉人单方鉴定意见的60%确定上诉人损失并无不当。二、关于上诉人租金损失的问题，2012年1月16日被上诉人房屋墙体倒塌进水导致500平米仓库无法继续使用，上诉人可以要求撤销或者变更房屋租赁合同，但上诉人直到《租房协议》履行到期仍未提出撤销或者变更合同，且在《租房协议》到期后又与被上诉人续签了《房屋租赁合同》，该合同包含涉案无法使用的500平米仓库，应当认定上诉人放弃撤销或变更租赁合同的权利，租金仍应按照原合同约定履行。三、关于被上诉人主张的逾期房屋租金问题。上诉人在原审庭审笔录中承认2013年1月14日交还钥匙的事实，没有证据证明其房屋租赁到期前就已交还钥匙，故应当认定逾期房屋租金计算至2013年1月14日止。四、关于上诉人主张返工费的问题，上诉人无法提供证据予以证明。五、关于聘请工人管理被透水货物而支付的工资问题，上诉人在原审中未提出诉请，本案不作处理。综上，上诉人的上诉理由不成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13184元，由上诉人刘剑芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋文茹代理审判员 叶金龙代理审判员 黄 晖二〇一五年四月十五日代书 记员 盛 菲 搜索“”