（2015）浦民一（民）初字第6422号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-08-24
案件名称
洪琪、李静与朱孝欢房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洪琪,李静,朱孝欢
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第6422号原告洪琪。原告李静。上列二原告共同委托代理人汤涛，上海百悦律师事务所律师。被告朱孝欢。委托代理人朱松华。原告洪琪、李静与被告朱孝欢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月30日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人汤涛、被告朱孝欢及其委托代理人朱松华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪琪、李静共同诉称，两原告系夫妻，2014年8月18日，两原告与被告及中介签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定两原告购买被告所有的上海市浦东新区花木路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），总房价款人民币（以下币种相同）395万元。被告陈述因其尚欠中国银行100万元借款，故系争房屋抵押登记尚未注销，故双方在合同中约定被告应于收到原告60万元首期房价款同时还清银行借款，办理抵押注销手续。2014年8月30日，两原告与被告签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定被告应于收到原告首期房款后二个工作日内还清贷款并办理抵押注销手续。上述合同签订后，两原告按约累计支付购房款120万元，但被告在履约过程中隐瞒已于2014年8月15日与江苏银行订立最高债权限额245万元借款合同的事实，并于2014年8月19日在系争房屋上设立了抵押权人为江苏银行、担保债权金额为245万元的抵押权。经两原告多次催告，被告拒不办理抵押注销手续，严重违反合同约定。原告诉讼请求：1、判令解除两原告与被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告立即向两原告返还购房款120万元，并支付违约金79万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告朱孝欢辩称，不同意原告诉讼请求。两原告在按约支付120万元购房款后，剩余房款至今未付，系两原告违约。被告在收到两原告支付的首付款后曾到江苏银行办理结清借款及抵押注销手续，因两原告未能提供购房贷款银行的同意贷款书，致使无法注销抵押。如果法院认定被告违约，合同约定的违约金也过高，请求法院调整为13，125元。经审理查明，2014年8月18日，原告洪琪（乙方）与被告朱孝欢（甲方）签订《房地产买卖居间协议》以及《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款395万元，系争房屋的抵押情况为有抵押，抵押权人中国银行，贷款余额约100万元，付款方式为签订示范合同当日支付60万元，甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行借款，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额（若有不足，甲方自行补足），办理抵押注销手续；乙方通过贷款支付270万元；2014年10月18日前乙方再支付60万元；乙方应于交房当日支付甲方尾款5万元。甲、乙双方应于乙方贷款申请审核通过、甲方名义之抵押登记已注销、具备房地产交易中心规定的过户条件后5日内办理过户手续。2014年8月30日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋坐落、交易价格、付款时间节点与前述《房屋买卖合同》一致。合同第六条约定，双方在2014年10月30日前办理过户。第十条约定，甲方未履行本合同约定的，乙方同意给甲方10天宽限期，在此期间，甲方支付乙方总房价款万分之五／日的滞纳金。宽限期过后，甲方仍未履行本合同约定的，乙方有权单方面解除合同，甲方应承担违约责任，违约金额为总房价的20%。乙方单方面解除合同，应当书面通知甲方。甲方应在接到书面通知起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和滞纳金。合同补充条款（一）约定，甲、乙双方均认知：目前该房地产存在抵押，抵押金额约为100万元，在乙方支付甲方首期房款后二个工作日内，甲方向银行申请还清贷款。甲、乙双方均在此承诺，在甲方的银行贷款还清注销以及乙方的银行贷款审批通过并待浦东新区房地产交易中心出具乙方的房产税认定通知书后七个工作日内（甲、乙双方另行商定的除外）共同至浦东新区房地产交易中心办理产权过户手续，并及时提供产权过户所需的文件、证明以及支付各项应付之税费。若因任何一方故意拖延交易时间、本交易所需的书面材料和相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理过户手续，则该过错方应承担本合同第九条或第十条约定的违约责任。上述合同签订前后，两原告于2014年8月18日支付被告定金5万元，于2014年8月30日支付被告房款55万元，于2014年10月16日支付被告房款60万元。另查明，2012年6月10日，被告与中国银行股份有限公司上海市南汇支行（以下简称中国银行南汇支行）共同向浦东新区房地产交易中心申请设立了抵押权人为中国银行南汇支行、担保债权数额为125万元的抵押权登记。被告称系于2014年8月办理的注销手续。2014年8月15日，被告又与江苏银行股份有限公司上海南汇支行（以下简称江苏银行南汇支行）签订《个人借款合同》，双方并于2014年8月19日共同向浦东新区房地产交易中心申请设立了抵押权人为江苏银行南汇支行，担保债权数额为245万元的抵押权登记。目前系争房屋仍然设定有江苏银行南汇支行的上述抵押权。审理中，两原告称双方《上海市房地产买卖合同》签订后，两原告即向银行申请办理住房抵押贷款，因系争房屋设定有江苏银行南汇支行的抵押权，致使贷款未成。被告称双方2014年8月18日签订的《房屋买卖合同》所载明的房屋抵押状况即为上述江苏银行南汇支行的抵押权登记，合同中书写成中国银行、借款金额写成约100万元系笔误。被告另表示，目前自有资金无力偿还江苏银行南汇支行的245万元债务。以上事实，有经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、收据、转账凭条、上海市房地产登记簿、上海市房地产登记申请书、《个人借款合同》等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，当事人开展民事活动应当遵循诚实信用原则。两原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》均系当事人真实合意，双方均应恪守。原、被告2014年8月18日签订的《房屋卖合同》记载的房屋抵押权人为中国银行，担保债权金额为约100万元，与系争房屋目前的抵押权人、担保债权金额均不相符，且江苏银行南汇支行的抵押权设定于2014年8月19日，时间在《房屋买卖合同》签订之后，故《房屋买卖合同》中记载的系争房屋抵押信息不可能是江苏银行南汇支行的抵押权，而应该是中国银行南汇支行的抵押权。被告辩称《房屋买卖合同》载明的抵押权信息系笔误，依据不足，不予采纳。被告虽然按照合同约定注销了中国银行南汇支行的抵押权登记，但合同履行过程中又擅自在系争房屋上设定了江苏银行南汇支行的抵押权，且担保债权金额高达245万元，被告也表示目前自有资金无力偿还上述债务，致使双方买卖合同无法继续履行，属恶意违约。被告辩称系原告逾期付款且未提供原告购房贷款银行的同意贷款书，致使被告无法清偿江苏银行南汇支行的借款。本院认为，两原告按约支付了贷款之外的120万元购房款，并不存在逾期付款，系争房屋交易价格为395万元，在设定有245万元债权抵押权情况下，两原告也难以再申请270万元抵押贷款，而且买卖合同中并未约定两原告有提供同意贷款书来配合被告清偿借款的义务，因此被告的此项答辩意见本院亦不予采纳。被告在履约过程中擅自向江苏银行南汇支行借款并设定抵押权，且至今未注销此项抵押，属根本违约，两原告要求解除买卖合同并要求被告返还已付购房款，依法予以支持。根据合同约定，因被告违约致合同解除，被告应当承担总房款20%的违约金，两原告要求被告支付此笔违约金的诉请亦予以支持。被告主张合同约定违约金过高，要求法院调整，本院认为，本案系被告恶意违约，且被告至今未采取有效补救措施，赔偿原告损失，也未提供应当调整违约金的充分证据，综合考虑本案事实情况，被告关于调整违约金的答辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告洪琪、李静与被告朱孝欢就上海市浦东新区花木路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告朱孝欢应于本判决生效之日起十日内返还原告洪琪、李静购房款120万元；三、被告朱孝欢应于本判决生效之日起十日内支付原告洪琪、李静违约金79万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22，710元，减半收取计11，355元，保全费5，000元，均由被告朱孝欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 范 一二〇一五年四月十五日书 记 员 王诗艺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”