（2015）株中法民四终字第77号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-05
案件名称
文志辉等诉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省株洲市中级人民法院
所属地区
湖南省株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
文志辉,杨卓
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）株中法民四终字第77号上诉人（原审被告）文志辉，男，1959年12月9日出生，汉族。住湖南省株洲市荷塘区。委托代理人罗岑，广东众帮律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为上诉、参与开庭、变更（接受）诉讼请求，签收法律文书，进行调解、和解等。上诉人（原审原告）杨卓，女，1977年11月21日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。委托代理人杜南曦，湖南湘东律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代为签收法律文书。上诉人文志辉与上诉人杨卓房屋买卖合同纠纷一案，上诉人于2015年3月9日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年4月2日公开开庭审理了此案。上诉人文志辉的委托代理人罗岑，被上诉人杨卓的委托代理人杜南曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审查明：2006年12月30日，原、被告就买卖被告座落于株洲市荷塘区明照乡太阳村吴家冲组自建房中的第三层达成协议并签订了购房协议书。购房协议书约定：文志辉为甲方，杨卓为乙方。一、甲方将其拥有独立产权的位于株洲市荷塘区明照乡太阳新村8栋第叁层的房屋（建筑面积158平方米）及一楼中间车库以人民币壹拾捌万元整（￥180000）出售给乙方（其中车库计人民币叁万元整），乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。甲方还将附属于该房屋的走道、楼梯、楼顶、装修无偿给乙方使用；二、甲方承诺：……5、甲方负责为乙方办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》两证，房屋产权归乙方所有，办理手续所支付费用由甲方负责承担。注：《土地使用证》为集体土地证；6、房屋面积以《房屋所有权证》所确认的建筑面积据实结算，房屋建筑面积不足158平方米的部分，则按照980元／平方米的价格返还给乙方。注：建筑面积误差在2平方米内，甲、乙双方互不找钱；……十三、本协议自双方签字或者盖章之日起生效；十四、本协议壹式两份，双方各执壹份；十五、特别约定：太阳新村集资修路承担本栋1／3的费用。付款方式：1、2007年1月31日之前，付人民币伍万元（￥50000）；2、2007年4月30日之前，付人民币捌万元（￥80000）；3、2007年9月30日之前付人民币贰万元（￥20000）；4、在房屋所有权证、土地使用权证手续办理完毕之日付清尾款叁万元整（￥30000）。原、被告双方在购房协议上签字。签订协议后，原告共支付了150000元房款给被告。至2013年5月，被告仍没有按协议约定办理好房屋所有权证及土地使用权证。2013年5月27日，原告丈夫张永刚和被告经协商签订了一份购房合同终止协议，文志辉为甲方，杨卓为乙方，张永刚系乙方丈夫，为乙方委托代理人，代理权限为全权代理，见证人罗旷。协议约定：1、双方协商一致，同意双方于2006年12月30日签订的购房协议终止，乙方不得再以任何理由向甲方主张购房要求；2、甲方此前已收取乙方购房款计人民币150000元（大写：人民币壹拾伍元），甲方将此款一次性退还给乙方，并且甲方另行支付人民币120000元（大写：人民币壹拾贰万元）给乙方，作为对乙方的补偿，两项总计甲方应支付给乙方款项为人民币270000元（大写：贰拾柒万元）；3、甲方须于2013年6月26日前将上述款项一次性支付给乙方；4、乙方提供如下银行账号：中国工商银行，卡号：9558821903000594903，户名杨卓，甲方只有将款项通过乙方指定的上述银行账号一次性支付给乙方才算支付到位；5、甲方必须按上述约定的金额、时间一次性支付到位，如甲方违反本协议约定，没有按时按量支付到位，如超过一个月，除上述人民币270000元（大写：贰拾柒万元）外，甲方则须另行赔偿乙方人民币100000元（大写：十万元），共计人民币370000元（大写：叁拾柒万元）；6、乙方此后不得以任何理由就双方于2006年12月30日签订的购房协议向甲方主张违约赔偿责任；7、甲方此后不得以任何理由就双方于2006年12月30日签订的购房协议向乙方主张违约赔偿责任；8、甲方付款后，乙方必须要将此前甲方开具的150000元收据交还给甲方，并则见证人必须要到场；9、本协议一式三份，自甲、乙（或代理人）及见证人签字生效，甲乙双方各持一份，一份留见证人，三份具有同等法律效力。原告丈夫张永刚、被告、见证人均在协议上签名。2013年6月26日，原告和其丈夫未到场，被告以此及原告妹妹提交的授权委托书疑视伪造为由没有付款。双方协商无果，2014年7月17日，双方在株洲市公安局荷塘分局调解仍未达成一致意见。原告遂诉至法院，请求法院判令被告支付370000元及逾期付款利息27674元给原告。另查明，原告杨卓和张永刚于2005年5月11日登记结婚。签订协议时，张永刚没有提交原告出具的授权委托书。再查明，原、被告买卖的株洲市荷塘区明照乡太阳村吴家冲组自建房没有国土证和房产证。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷案件。根据我国法律规定，农村宅基地属于集体组织所有，只能在本集体组织内部流转。本案原、被告非同一集体组织成员，因此原告杨卓购买被告文志辉所有的房屋，违反了我国现行土地法规及宅基地使用政策的规定，双方签订的房屋买卖合同无效。无效合同自始没有法律约束力。本案双方争议的焦点为原告丈夫代原告签订的购房合同终止协议是否有效。原告丈夫代原告签订合同的行为系其行使家事代理权的行为。家事代理权是指夫妻因日常家庭事务与第三人为一定法律行为时相互代理的权利，即夫妻于日常家事处理方面互为代理人，互有代理权。因此，只要属家事上的开支，夫妻任何一方都有家事方面的单独的处理权。夫妻一方在行使日常家事代理权时，无论对方对该代理行为知晓与否、追认与否，夫妻双方均应对该行为的法律后果承担连带责任。《婚姻法》规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。从该法律规定可得知这是我国现有法律对家事代理权的确认。故本案张永刚以原告名义与被告签订购房合同终止协议，系张永刚行使家事代理权，其行为是符合法律规定的，签订的协议是有效的，被告的辩称不予成立，本院对该购房合同终止协议予以确认。协议签订后，原、被告应按协议约定履行。被告虽准备了支付款项但未实际支付，系被告违约，被告应承担相应的违约责任。但双方约定的违约金过高，结合本案，本院酌情确定按银行同期贷款利率计算，即被告应支付原告违约金20107.97元（按年6.15%自2013年6月27日计算至2014年9月11日止）。原告请求被告支付逾期付款利息，因双方在终止协议中约定了违约金，且本案是房屋买卖合同纠纷不是民间借贷纠纷，违约金和逾期还款利息不宜同时计算，故对原告的这一诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（一）第十七条之规定判决如下：一、被告文志辉于本判决生效后十日内支付原告杨卓人民币270000元及违约金人民币20107.97元，共计人民币290107.97元；二、驳回原告杨卓的其他诉讼请求。本案受理费7265元，减半收取3632.5元，由原告杨卓承担726.5元，被告文志辉承担2906元。一审宣判后，上诉人文志辉不服提起上诉，认为上诉人杨卓的丈夫张永刚没有代理权，《购房合同终止协议》属于无效合同，一审认定上诉人文志辉违约是错误的，上诉人文志辉拒付款是合情合理的，请求驳回杨卓的诉讼请求。上诉人杨卓不服提起上诉，认为文志辉签订《购房协议》时承诺办证未果，2013年5月承诺2013年6月26日前退款又未履行理应承担逾期付款违约金10万元，一审法院在当事人没有要求调整的情况下调整违约金数额属于程序违法，请求二审依法改判。二审中双方当事人均未提交新证据，本院对一审采信的证据和查明的事实，依法予以确认。本院二审认为：本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：1、《购房合同终止协议》是否合法有效？2、购房合同终止协议实际履行情况？在该协议履行过程中双方是否有过错，是否有违约行为？3、本案程序和适用法律是否合法？现分析如下：2013年5月27日，杨卓的丈夫张永刚和文志辉经协商签订《购房合同终止协议》，根据《婚姻法》规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。从该法律规定可得知这是我国现有法律对家事代理权的确认。故本案张永刚以杨卓名义与文志辉签订《购房合同终止协议》，系张永刚行使家事代理权，其行为是符合法律规定的，因该签约行为系双方当事人真实意思表示，签订的协议是有效的，双方均应严格遵照履行。文志辉上诉称杨卓的丈夫张永刚不能代理杨卓签约的上诉理由不能成立。协议已经明确约定将购房款及补偿打入中国工商银行杨卓名下卡号为：9558821903000594903的账户，但上诉人文志辉以双方另行口头约定必须双方当事人到场以及杨卓妹妹提交的授权委托书疑视伪造为由没有实际付款，理由不成立，上诉人文志辉应承担违约责任。上诉人文志辉虽没有要求调整违约金，但其在一、二审庭审中均不同意支付违约金，可视为其对双方约定违约金过高的调整要求，一审法院结合本案双方协商、履行《购房合同终止协议》的具体情况酌情确定按银行同期贷款利率计算违约金，符合法律规定，本院予以确认。上诉人杨卓上诉称一审法院程序违法的理由不成立。综上，上诉人文志辉、杨卓的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理结果恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8103元，由上诉人文志辉负担5652元，由上诉人杨卓负担2451元，。本判决为终审判决。审 判 长 卢飞虎代理审判员 谢晓红代理审判员 陈 强二〇一五年四月十五日书 记 员 王 琳附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：