（2014）鄂东西湖民商初字第00774号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-10-19
案件名称
胡继宁与孙玮琳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市东西湖区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡继宁,孙玮琳,武汉廷联地产经纪代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十六条，第八条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百一十五条，第一百三十条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂东西湖民商初字第00774号原告胡继宁。被告孙玮琳。委托代理人黄文泽。第三人武汉廷联地产经纪代理有限公司。法定代表人杨彩莲，总经理。委托代理人张刚良，湖北维力律师事务所律师。原告胡继宁与被告孙玮琳、第三人武汉廷联地产经纪代理有限公司（以下简称武汉廷联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法由审判员李振华适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡继宁、被告孙玮琳的委托代理人黄文泽、第三人武汉廷联公司的委托代理人张刚良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡继宁诉称，原告与被告孙玮琳及第三人武汉廷联公司于2012年8月15日在廷联银湖湾店对房屋买卖交易明细进行详细询问与磋商后，签订了1份《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》。原告于合同签订的当晚交付被告孙玮琳购房定金20，000元。原告屡次要求被告孙玮琳及第三人武汉廷联公司配合办理房产交易事宜，被告孙玮琳均不予配合。原告于2012年11月2日会同第三人武汉廷联公司向被告孙玮琳发出律师函，其收到函件后仍未履行合同义务。被告孙玮琳的行为已构成违约。直接造成原告至今无法购买首套房产，增加购房成本，造成原告巨大的经济损失。根据居间合同补充协议的约定，被告孙玮琳应当承担违约责任。现请求判令：1、被告孙玮琳向原告双倍赔偿购房定金40，000元，并按房款的15%支付违约金85，200元；2、本案诉讼费用由被告孙玮琳承担。审理中，原告胡继宁变更诉讼请求，要求被告孙玮琳承担违约金125，200元。被告孙玮琳辩称，其并没有收取原告胡继宁的现金，并且原告只支付了15，000元给第三人，第三人出具欠条的事实其不知情。我方没有收到原告要求配合办理贷款的请求，也未收到原告的购房款及有效的购房手续。综上我方没有违约，请求驳回原告的诉讼请求。第三人武汉廷联公司陈述，被告孙玮琳收取了原告胡继宁20，000元的定金，有收条为证。当时原告胡继宁只带了15，000元现金，向我方借了5，000元，我方与原告胡继宁是借款关系。原告胡继宁将钱交给了被告孙玮琳，被告孙玮琳出具了收据，我方收取的钱是被告孙玮琳交的物业交割保证金。本案是被告孙玮琳违约，根据借件声明没有明确约定配合的时间，即使有延迟，被告孙玮琳也认可了。原告胡继宁为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》1份，证明合同关系的存在；2、被告孙玮琳出具的收条1份，证明被告孙玮琳收到了其支付的20，000元定金；3、催告函1份，证明被告孙玮琳不配合履行合同义务，存在违约。被告孙玮琳为支持其辩称意见，向本院提交以下证据：1、《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》1份，证明原告胡继宁隐瞒事实、违约，中介费付款条件未成就；2、原告胡继宁向第三人武汉廷联公司出具的5，000元的欠条复印件1份，证明原告胡继宁实际支付了15，000元，被告孙玮琳并没有收取原告胡继宁支付的20，000元；3、第三人武汉廷联公司向被告孙玮琳出具的20，000元收据1份，证明第三人武汉廷联公司提供虚假情况损害我方利益；4、被告孙玮琳向原告胡继宁出具的20，000元收条1份，证明被告孙玮琳并没有实际收取20，000元的行为，收条是受到欺骗出具的；5、《借件声明》1份，证明原告胡继宁与第三人武汉廷联公司未能在8月20日止提交房屋买卖的预审证明，被告孙玮琳未收到要配合办理银行贷款的请求；6、律师催告函1份，证明原告胡继宁违约，已经超过合同约定的履行期限。第三人武汉廷联公司违反其身份要求发函，不符合合同法规定；7、房屋权属证书代管收据及钥匙保管收据各1份，证明被告孙玮琳的房屋钥匙、证书文件等被第三人武汉廷联公司借走；8、武汉市物价局文件1份，证明房屋中介服务收费过高；9、亿房廷联不动产外观照片、武汉市廷联不动产有限公司银湖湾分公司营业执照照片1组，证明与合同章的武汉市廷联不动产有限公司名称完全不符，第三人武汉廷联公司存在欺诈行为。第三人武汉廷联公司向本院提交了以下证据：1、《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》、房产证、定金收据、《借件声明》各1份，证明居间合同成立、有效并履行；2、律师催告函及邮件回单各1份，证明被告孙玮琳拒不履行合同，被告孙玮琳在催告期满后仍拒不履行合同义务，应承担支付居间费用；3、欠条1份，证明在合同履行中，原告胡继宁向第三人武汉廷联公司借款5，000元的事实。4、权属和房屋异议登记收件单1份，证明被告孙玮琳不履行合同约定，第三人配合原告胡继宁办理了异议登记。经庭审质证，被告孙玮琳对原告胡继宁提交的证据真实性均无异议，但对证明目的有异议，认为其没有收到20，000元现金的行为；催告函证明原告胡继宁违约，已经超过合同约定的履行期限，第三人武汉廷联公司违反其身份要求，不符合合同法规定。第三人武汉廷联公司对原告胡继宁提交的证据均无异议。原告胡继宁对被告孙玮琳提交的证据真实性无异议。其认为被告孙玮琳出具的20，000元收据是真实的，其向当事人出具的借款收据也是真实的。但是其与当事人借款与被告孙玮琳所称的不够20，000元的事情无关。借件声明是在原审的时候才见到的，被告孙玮琳存在主观故意不履行合同。借件声明证明被告孙玮琳对愿意履行合同作出的承诺，是对违约责任的明确。第三人武汉廷联公司对被告孙玮琳提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，其没有欺诈行为，因被告孙玮琳的违约行为导致合同不能履行，应当由其承担违约责任；对证据2的真实性无异议，该证据证实原告胡继宁按合同约定支付20，000元定金给被告孙玮琳，原告胡继宁在签订合同时只带15，000元，为了签订合同向我方借了5，000元；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据正好证明合同签订后原告胡继宁支付了20，000元给被告孙玮琳，根据合同约定，被告孙玮琳在收到定金后将该款项给其保管；对证据4的真实性无异议，当时原告胡继宁交20，000元给被告孙玮琳是事实，根据合同约定被告孙玮琳在收到定金后将该款项给其保管；对证据5的真实性无异议，借件声明证明被告孙玮琳愿意继续履行合同，即使超过约定的时间，实际是对原约定进行了变更；对证据6的真实性无异议，律师函是否有律师的签字即签章只是形式问题，被告孙玮琳收到了催告函，其内容证明实际是被告孙玮琳违约；对证据7的真实性无异议，房屋由被告孙玮琳居住，钥匙及两证已经退还，其他的还未还；对证据8的真实性无异议，其不存在乱收费的行为，双方意思自治没有违反合同约定，合法有效；对证据9的真实性无异议，其没有欺诈，合同印章是公司名称，在首部名称上只是简称，收据上及合同所盖公章都有盖章确认，不存在欺诈。原告胡继宁对被告孙玮琳提交的所有证据的真实性均无异议，其认为被告孙玮琳出具的20，000元收据是真实的，其向第三人武汉廷联公司出具的借款收据也是真实的；但是其与第三人武汉廷联公司借款与被告孙玮琳所称的不够20，000元的事情无关；借件声明证明被告孙玮琳对愿意履行合同作出承诺，是对违约责任的明确。被告孙玮琳对第三人武汉廷联公司提交的所有证据的真实性均无异议，但对证明目的有异议，原告胡继宁借第三人武汉廷联公司的5，000元支付的是购房定金，不是借款；借件声明不能证明被告孙玮琳同意延期。原告胡继宁对第三人武汉廷联公司提交的证据均无异议。本院经审查认为，原告胡继宁、被告孙玮琳、第三人武汉廷联公司各自提交的证据，各方当事人经质证对所有证据的真实性均无异议，本院均予以采信；但已采信的证据，能否达到各当事人的证明目的，本院将结合查明的事实综合认定。根据以上有效证据及各方当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：被告孙玮琳系武汉市东西湖区xx花园公寓洋房x栋x单元xx室房屋业主，其将该房屋出售事宜交由第三人武汉廷联公司代理。2012年4月6日，被告孙玮琳向第三人武汉廷联公司交付该房屋防盗门钥匙及入户门钥匙各1把，该公司员工徐爱华向孙玮琳出具出租／出售房屋钥匙保管收据1份。2012年8月15日，被告孙玮琳（卖方、甲方）、原告胡继宁（买方、乙方）与第三人武汉廷联公司（经纪代理方、丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》1份，主要约定：甲方将其所有的坐落于武汉市东西湖区xx花园公寓洋房x栋x单元xx室出售给乙方，成交价为568，000元；房屋交易税费用承担方式为乙方承担全额（全部过户手续税费与中介费、贷款费用）；在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。本合同签订之日，乙方支付经纪代理费11，360元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费11，360元，甲、乙双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费11，360元；本合同签订之日，甲、乙方须提供相关证件交由丙方，丙方在甲、乙提供相关证件齐全后3天内协助办理过户手续。交易不成，由丙方将上述证件全部退还给甲、乙双方；丙方在甲、乙双方提交资料齐全的情况下，在45天时间内协助双方办理房产过户手续，如果未履行义务，应承担每逾期一日按中介费的0.5%作为违约责任……合同还约定了其他事项。同时三方还签订1份《补充协议》，主要约定：乙方于签订合同当日向甲方支付购房定金20，000元，甲方转交给丙方代收作为物业交割保证金，待物业交割完毕，水、电、物业费等费用结清后2日内，丙方将此款转交给甲方；3日内，乙方提供个人的身份证、户口本等相关有效证件到武汉市东西湖区房地局办理购房资格预审，待预审通过后3日内办理过户手续；乙方将购房首期款548，000元于过户手续办理完毕当日，房管局出具过户回执单后直接支付给甲方；若乙方需要办理银行按揭贷款，则必须在3个工作日内出具所有贷款按揭的相关证件，甲方需配合乙方办理银行按揭的相关手续；此成交价为甲方净得568，000元，后期所有因过户所产生的交易费用由乙方承担。中介服务费于过户当日由乙方按成交价的2%另行支付给丙方；甲、乙、丙三方约定必须在本合同签订之日起45个工作日内配合办理完所有过户手续及交房；交易过程中，如因乙方原因导致交易无法完成，乙方所交甲方的定金不予退还，并赔偿违约金，如因甲方原因导致交易无法完成，甲方需双倍赔偿乙方所交定金，并承担违约责任……补充协议还约定了其他事项。同日，原告胡继宁向第三人武汉廷联公司借款5，000元并出具欠条1份，内容为：“欠亿房廷联不动产投资有限公司购房定金5，000元。”原告胡继宁以该借款5，000元及其自有现金15，000元组成其应按合同约定交付的20，000元的购房定金。被告孙玮琳向原告胡继宁出具收条1份，内容为：“今收到胡继宁交来购房定金20，000元整”。同时，被告孙玮琳以该款作为物业交割保证金交付给第三人武汉廷联公司，第三人武汉廷联公司向被告孙玮琳出具《收据》1份，载明收到被告孙玮琳交付的20，000元物业交割金。同日，第三人武汉廷联公司还向被告孙玮琳出具房屋权属证书代管收据1份，载明收到被告孙玮琳交付的《武汉市商品房买卖合同》、《湖北省住宅专项维修资金专用收据》、《湖北省非税收入一般缴款书》（2张）、《代扣代收税款凭证》、《税收通用完税证》、《武汉市转让（销售）不动产无形资产发票》、《房屋所有权证》（武房权证东字第××号）、《国有土地使用权证》（东国用（商2010）第101007413号）原件。2012年8月20日，被告孙玮琳从第三人武汉廷联公司处取回涉案房屋《国有土地使用权证》，并出具1份《借件声明》，主要内容：“今向武汉廷联不动产投资有限公司借本人位于武汉市东西湖区xx花园公寓洋房x栋x单元xx室的国有土地使用证一本，本人作出以下承诺：1、本人完全履行于2012年8月15日在武汉亿房廷联不动产银湖湾店所签订的武汉市存量房居间（买卖）合同；2、在该房产过户交易中配合武汉廷联不动产投资有限公司所有的交易程序。在接到武汉廷联不动产投资有限公司相关所有手续的相关通知后，必须在约定的时间内持本国有土地使用证及相关证件到达手续办理现场；3、承诺如有违反本人所签武汉市存量房居间（买卖）合同或因本人原因导致交易不能正常进行，本人承担所有违约责任并赔偿买方双倍定金及中介佣金。”此后，三方共同前往银行协商贷款方式付款，原告胡继宁要求被告孙玮琳协助办理贷款手续，被告孙玮琳未同意。2012年11月2日，第三人武汉廷联公司及原告胡继宁向被告孙玮琳发出催告函1份，主要内容为：“……合同约定胡继宁有权选择向银行贷款支付购房尾款，经多次沟通你不予配合贷款。委托人武汉廷联不动产投资有限公司与胡继宁特委托本律师向你发出催告，在收到本催告函之日起5天内仍未予积极配合以及完全履行合同，你即属于根本违约，委托人将委托本律师将你方诉至人民法院，你将承担败诉的风险……”被告孙玮琳收到该函件后未予回复。另查明，第三人武汉廷联公司成立于2011年3月16日，原名武汉廷联不动产投资有限公司，2014年2月20日变更企业名称为武汉廷联地产经纪代理有限公司。2013年5月14日，武汉廷联公司曾因涉案合同纠纷诉至本院，认为孙玮琳违约，要求其依约支付经纪代理费；孙玮琳亦提起反诉，要求解除合同。本院于2013年11月20日作出（2013）鄂东西湖民商初字第00266号民事判决后，武汉廷联公司、胡继宁不服该判决，提起上诉。武汉市中级人民法院于2014年5月5日作出（2014）鄂武汉中民二终字第00206号民事裁定书，撤销（2013）鄂东西湖民商初字第00266号民事判决、发回重审。本院另行组成合议庭对该案进行了审理。2014年10月28日，原告胡继宁诉讼来院，要求如诉称。审理中，因武汉廷联公司诉孙玮琳、胡继宁居间合同纠纷重审案审理结果与本案有关联，而该重审案件未审结，本院依法裁定中止本案诉讼。现该重审已审理终结，本案恢复审理。因各方当事人坚持各自诉、辩意见，本案调解不成。本院认为，原告胡继宁与被告孙玮琳、第三人武汉廷联公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》系三方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应为有效。三方当事人应严格按照协议约定履行义务。被告孙玮琳于2012年8月20日向第三人武汉廷联公司出具《借件声明》承诺在接到通知后即配合办理相关交易手续，表明其在2012年8月17日之后仍愿意继续履行合同，被告孙玮琳的行为及意思表示应视为对合同约定履行期限的变更，而原告胡继宁及第三人武汉廷联公司未提出异议并继续履行，故各方当事人形成新的合意，系对原合同及协议的补充约定，合法有效。原告胡继宁向第三人武汉廷联公司借款5，000元，双方形成借款合同关系，被告孙玮琳在向原告胡继宁出具收到定金20，000元的收条时并未提出异议，也未提交充分证据证明该收条违背其真实意思表示。且被告孙玮琳自述未按合同约定直接向第三人武汉廷联公司支付20，000元的物业交割保证金，但却接受了第三人武汉廷联公司出具的交款收条，可以证实被告孙玮琳在当日交易过程中，对原告胡继宁支付的20，000元定金转交于第三人武汉廷联公司，以作为物业交割保证金的事实是明知且认可的。另外，根据三方合同约定，原告胡继宁应向被告孙玮琳支付定金20，000元，被告孙玮琳应向第三人武汉廷联公司支付物业交割保证金20，000元。而实际履行过程中，20，000元最终由第三人武汉廷联公司收取，但被告孙玮琳向原告胡继宁出具了收到20，000元定金的收条及第三人武汉廷联公司向被告孙玮琳出具了收到物业交割保证金20，000元的收条，合同约定的定金20，000元及物业交割保证金20，000元支付履行完毕。故20，000元的货币作为债务履行载体，是否由三方直接一一对应交易，不影响合同的履行，也不影响当事人债权债务关系的成立及关于合同债权约定目的的实现。因此，被告孙玮琳辩称第三人武汉廷联公司故意隐瞒事实、提供虚假信息，原告胡继宁未依约支付定金20，000元的意见，本院不予采纳。根据《补充协议》的约定，被告孙玮琳有义务配合原告胡继宁办理银行贷款手续，被告孙玮琳出具的《借件声明》对原合同及协议约定的履行时间进行了变更，并在此后与第三人武汉廷联公司、原告胡继宁共同前往银行协商付款事宜，因其不同意变更付款方式配合办理贷款手续，合同未能继续履行。故被告孙玮琳辩称其依合同判断原告胡继宁选择补偿协议第3条约定付款方式的理由不能成立。在被告孙玮琳未依约履行的情况下，原告胡继宁、第三人武汉廷联公司作为合同当事人，发函督促其履行合同义务，系合理行使催告权，并无不当。被告孙玮琳未依约配合原告胡继宁、第三人武汉廷联公司办理相关手续，构成根本违约，应当承担违约责任。原告胡继宁认为定金赔偿不足以弥补其损失，现要求被告孙玮琳承担违约损失125，200元，但其未能提供证据证明其主张的损失情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，乙方违约时，对方可以选择适用违约金条款或者定金条款”的规定；以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额综合不应高于因违约造成的损失”的规定，本院酌定被告孙玮琳应向原告胡继宁支付违约金40，000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告孙玮琳于本判决生效后七日内向原告胡继宁支付违约金40，000元；二、驳回原告胡继宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，402元（原告胡继宁预交，已减半收取），由原告胡继宁负担962元，被告孙玮琳负担440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费2，804元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 李振华二〇一五年四月十五日书记员 谈 靖 搜索“”