（2015）包民一初字第00040号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2017-12-20

案件名称

乔保国与合肥俊翊餐饮投资管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

合肥市包河区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

乔保国,合肥俊翊餐饮投资管理有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百三十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2015）包民一初字第00040号原告：乔保国，男，1988年2月4日出生，汉族，无业，住安徽省霍邱县。委托代理人：徐从俊，安徽大森律师事务所律师。被告：合肥俊翊餐饮投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区天山路滨湖世纪城振徽苑24幢123商/铺，组织机构代码09215427-6。法定代表人：彭俊伟，总经理。委托代理人：杨茜茜，北京盈科（合肥）律师事务所律师。原告乔保国诉被告合肥俊翊餐饮投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月10日立案受理。依法由审判员史芸适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乔保国及其委托代理人徐从俊，被告合肥俊翊餐饮投资管理有限公司的法定代表人彭俊伟、委托代理人杨茜茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔保国诉称：原、被告双方于2014年6月6日签订了一份租赁合同，合同约定原告承租被告位于北城世纪城金源购物中心四楼美食城二十号档口，用于经营炸鸡排，经营期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，前两年优惠期内月租金3750元，后三年月租金另行协商，每月管理费1500元。原告向被告支付装修进场费5万元、履约保证金1万元。档口的水、电、气费由原告承担，公共区域的水、电、气费按各档口营业额的比例分摊。美食城由被告统一管理、收费，各档口刷卡消费，原告不得收取顾客现金。2014年10月10日，美食城正式开业，不到一个月原、被告即发生争议，争议之一是关于承租档口及公共区域电度数起算点和按具体的营业额比例进行分摊问题；之二是被告统一刷卡收费后何时与原告结算返还、不及时返还的救济方式问题。在双方对第一个争议问题未协商一致情况下，被告擅自用原告营业款抵扣，双方发生矛盾。经多次协商不成，被告于2014年11月6日向原告发出律师函，提出单方终止合同，并不予退还履约保证金等。为此原告起诉，要求：一、确认原、被告双方签订的租赁合同于2014年11月9日解除；二、被告退还装修进场费5万元、履约保证金1万元；三、被告承担诉讼费。被告合肥俊翊餐饮投资管理有限公司在提交答辩状中辩称：一、2014年11月6日，被告致函原告，告之若三日后未收到原告答复，被告将依合同约定单方终止合同。原告认为三日后即11月9日，被告即与原告解除合同关系，是对律师函的曲解。该函只是提醒原告尽快履行约定或法定义务，并对不履行义务可能承担的法律后果进行风险评估的法律文书，并不是对未来可能发生的某一民事行为的确认。律师函中载明的时间到期后，被告并未致函原告或以其他方式与原告解除合同，未要求原告退场，原告至今仍在经营。因此双方并未解除合同，被告不同意解除合同，其诉讼请求应予驳回。经审理查明：2014年6月6日，原、被告双方签订《北城世纪金源购物中心牛元帅美食城租赁合同》，合同第1条、2条约定，原告承租被告位于北城世纪金源购物中心四楼美食城二十号档口，用于经营炸鸡排。合同签订之日起五日内原告向被告支付装修进场费5万元，被告于2014年9月1日前将美食城档口及公共区域装修完毕交与原告。合同期满后装修进场费不退，如原告在经营期限内退出经营其装修进场费不予退还，但在被告允许的情况下原告可对其档口进行转让。第4条约定，合同签订之日起五日内原告向被告支付履约保证金1万元。履约保证金在合同期满后两个月内无息退还给原告。第5条约定，租赁期限为2014年9月1日起至2019年8月31日止。第6条约定，原告享有24个月租金优惠期，自2014年9月1日起至2016年8月31日止（如原告违约不享受免租待遇）。第7条约定，第一、二年租金自2014年9月1日起至2016年8月31日止，每月3750元（非优惠租金为每月5000元），第三年至第五年的租金根据经营状况另行协商。第8条约定，原告档口的水、电、气费用自担，公共区域水、电、气费用按各档口的营业额比例分摊，水、电、气收费标准以世纪金源物业公司的价格为准。第9条约定，原告每月向被告支付管理费1500元（包括物业管理费、空调费、商业管理费等），自2014年9月1日起开始计算，收费标准以世纪金源物业公司的价格为准。第14条约定，美食城由被告统一管理、统一收费，各档口刷卡消费，原告不得以任何理由和形式收取顾客现金。第17条约定，原告如违反上述约定，被告有权终止合同，履约保证金不予退还。合同签订后，原告向被告交纳了装修进场费5万元、履约保证金1万元。被告于2014年10月9日将经过装修的二十号档口交给原告，原告交纳房租11250元、管理费4500元。原告自2014年10月10日起开始营业。2014年11月1日，原告等承租人与被告就经营款结算时间及电费分摊问题进行交涉，双方协商确定每半个月结算一次营业款，第一次于11月1日结算以后于每月16日和次月1日结算，同时被告决定从经营款中先扣下分摊水、电费，待核算后再决定是否退还，原告等承租人认为分摊水、电费数额过高，为此于11月1日停业，并于其后不久撤下刷卡机开始收取顾客现金。2014年11月6日被告向原告发出《律师函》，指出原告存在撤下刷卡机、收取顾客现金、无故停业的违约行为，造成合同根本不能履行，请原告在收到律师函三日内书面或电话联系被告，若三日后被告未接到原告回复，将依据合同约定单方终止合同并不退履约保证金，并在合理的时间期限内要求原告退场。若原告拒绝退场，被告不排除采取强制手段的可能。之后，原告一直营业至2015年1月10日。原告停业后至今未与被告办理档口交接手续。另查明：双方口头约定原告于2014年10月9日前支付三个月租金，以后每季度前10天支付下一季度租金。2014年11月3日、11月16日、12月1日、12月5日、2015年1月1日，原告与被告结算了营业款，并且承担了相关费用。又查明：2014年4月11日彭俊伟（乙方）与安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司（甲方）签订《世纪金源购物中心租赁合同》，约定乙方承租甲方位于安徽北城世纪金源购物B4-026、027，用于经营中式餐饮，双方于2014年6月1日交接租赁场地。乙方须于2014年9月1日营业，租赁期限为六年，自2014年6月1日起至2020年5月31日止。乙方若因经营需要将部分租赁场地进行转租招商，应提前30日以书面形式通知甲方，征得甲方书面同意，并将转租合同提交甲方备案。2014年5月25日，彭俊伟（乙方）与安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司（甲方）、合肥俊翊餐饮投资管理有限公司（丙方）签订《主体变更协议》，三方约定合同主体由乙方变更为丙方，自2014年5月25日起承租人为丙方。甲方同意丙方将租赁场地分割出租给第三方。以上事实，有原告提供的《北城世纪金源购物中心牛元帅美食城租赁合同》、《律师函》各一份，《收款收据》三份，被告提供的《世纪金源购物中心租赁合同》及原、被告陈述证实。本院认为：原、被告双方于2014年6月6日签订的《北城世纪金源购物中心牛元帅美食城租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对签约双方产生法律约束力，双方均应按合同约定全面、诚实地履行各自的义务。因双方在合同中未明确约定营业款结算的具体时间以及需要公摊的水电费总额的形成依据，导致双方在履行合同中发生争议，双方力图通过协商解决以上问题完善合同约定，确是解决纠纷的理性、良好方式，即使上述问题经协商未能形成一致意见，在未根本影响原告经营的情况下，原告仍应履行合同明确约定的义务。而原告在上述问题未能与被告形成一致意见后却实施了停业、撤刷卡机、收取顾客现金等违反约定的行为，已构成违约，应按双方约定承担相应的违约责任。2014年11月6日，被告向原告发出《律师函》，指出原告在履行合同过程中已存在诸多违约行为，造成合同根本不能履行，若原告在《律师函》送达之日起三日内，也就是到2014年11月9日未给被告任何回复，被告将依据合同约定单方终止合同并不退履约保证金，并在合理的时间期限内要求原告退场。被告送达此《律师函》的意思是依据合同第17条的约定，在原告存在违约行为的情况下行使已方的约定解除权，只不过合同的解除日不是法律规定的解除通知到达原告之日，而是被告自行附加的合同解除的期限和条件，即“三日内不给予被告答复”成就时，合同即解除。而事实上在原告存在违约行为的情况下，被告自己提出的合同解除的条件和期限均已成就，因此被告提出解除合同，符合双方的约定，故双方的合同于2014年11月10日解除。然而2014年11月10日后，原告仍然在继续经营直至2015年1月10日停业，在此期间原告向被告承担了相应义务，说明原、被告间另外成立了口头租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，该口头租赁合同视为不定期租赁合同。因双方未约定租赁期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，原告可以随时解除合同。原告提起本案诉讼时明确表示要求解除合同，被告于2014年12月18日收到本案起诉状副本等材料时，应为原告通知被告解除合同之日，因此双方的合同解除时间应为2015年1月10日原告停业次日。对于原告于此诉讼请求，本院予以部分支持。根据双方合同第17条约定，被告有权终止合同并不退还原告履约保证金1万元，故对于原告此诉讼请求本院不予支持。双方合同第2条约定，如原告在经营期限内退出经营其装修进场费不予退还，该约定内容只确定了原告退出经营这一事实存在，被告即不退还装修进场费，而未明确在经营期限内原告是因何因退出经营，被告即不退还装修进场费。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，对于该条款的理解，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。该条款的真实意思应是指因原告违约，导致原告在经营期限内退出经营，其装修进场费不予退还。据此，原告主张退还装修进场费5万元无事实依据，对此请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告乔保国与被告合肥俊翊餐饮投资管理有限公司于2015年1月11日解除北城世纪金源购物中心牛元帅美食城二十号档口租赁合同；二、原告乔保国于本判决生效之日起五日内将位于北城世纪城金源购物中心四楼美食城二十号档口返还给被告合肥俊翊餐饮投资管理有限公司；三、驳回原告乔保国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元减半收取650元，由原告乔保国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员　　史芸二〇一五年四月十五日书记员　　孙媛附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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