（2015）松民初字第131号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2016-03-21
案件名称
吕印波与彭庆军、哈尔滨金皓房地产经纪有限公司房屋买卖及居间服务合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市松北区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕印波,彭庆军,哈尔滨金皓房地产经纪有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十五条，第四百二十四条
全文
黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民初字第131号原告吕印波，公民身份号码×××，户籍地黑龙江省讷河市，住哈尔滨市道外区。委托代理人李晓明，黑龙ＸＸ鉴律师事务所律师。被告彭庆军，公民身份号码×××，户籍地黑龙江省肇源县，住哈尔滨市南岗区。委托代理人彭庆付（系被告彭庆军之兄），户籍地龙江省肇源县，住哈尔滨市松北区。被告哈尔滨金皓房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区。法定代表人何春亮，职务总经理。委托代理人孙烈伟，户籍地哈尔滨市呼兰区，住哈尔滨市利民开发区。原告吕印波与被告彭庆军、哈尔滨金皓房地产经纪有限公司（以下简称金皓房地产经纪公司）房屋买卖及居间服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员赵良悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告吕印波及其委托代理人李晓明、被告彭庆军之委托代理人彭庆付、被告金皓房地产经纪公司之委托代理人孙烈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕印波诉称，2014年5月，其与被告彭庆军（交易事项均由其兄彭庆付代理）在居间方被告金皓房地产经纪有限公司的介绍下达成了房屋买卖意向。交易房屋位于哈尔滨市松北区，房屋所有权人为被告彭庆军。原告于2014年5月16日缴纳了购房定金21340元，现由被告金皓房地产经纪公司保管。2014年5月18日，三方经协商签订了《房屋买卖居间服务合同》，合同第八条补充条款约定卖方自行办理产权证期限为30个工作日，卖方产权证办理完毕，配合买方办理银行贷款手续，银行贷款审批通过，卖方自行办理解贷手续，解贷并注销完毕后，配合买方办理更名过户手续。第七条第二款约定双方手续准备齐全时间为2014年6月30日。被告彭庆军及其代理人彭庆付初期按照合同约定办理了房产证，并配合原告办理了贷款手续，但彭庆军及其代理人彭庆付未在2014年6月30日前按照约定自行办理解贷手续。经多次催告，被告彭庆军仍不能如约履行合同，其违约行为致使合同目的无法实现，为维护原告合法权益，减少损失，现起诉要求依法判令解除原告与二被告签订的房屋买卖居间服务合同，判决被告金皓房地产经纪公司返还原告定金21340元、被告彭庆军返还原告定金21340元。被告彭庆军辩称，其不同意原告的诉讼请求。被告房屋在向原告出卖时尚有8万余元银行贷款未偿还。双方合同确实约定彭庆军须在2014年6月30日自行解贷完毕。三方签订合同时，房屋所有权证尚未办理，为快速办理房屋所有权证，被告自行委托代办公司办理了涉案房屋所有权证，但代办公司要求产权证原件须由其保管。因资金出现短缺，彭庆军不能自行解贷，其便及时告知被告金皓房地产经纪公司，经与金皓房地产经纪公司协商，由彭庆军支付相应费用，金皓房地产经纪公司出资代彭庆军解贷。因涉案房屋所有权证在代办公司处保管，而金皓房地产经纪公司代为解贷需要看产权证原件，在代理人彭庆付与经纪公司的工作人员前往代办公司看产权证原件时，代办公司工作人员不在，称可在当晚8时或次日早晨前去，当时金皓房地产经纪公司的工作人员与代理人彭庆付发生了口角，彭庆付因生气，便给金皓房地产经纪公司工作人员发送短信称房子不卖了。但彭庆付后来又多次给金皓房地产经纪公司打电话协商解决，但其一直托辞。彭庆军所负银行贷款至今尚未偿还完毕。被告金皓房地产经纪公司辩称，2014年5月18日，被告金皓房地产经纪公司与原告吕印波及被告彭庆军签订了《房屋买卖居间服务合同》，合同约定彭庆军（代理人彭庆付）将其位于哈尔滨市松北区、建筑面积70.66平方米的自有房屋以213400元的价格转让给原告吕印波。该房屋出卖时被告彭庆军尚有银行贷款未偿还。金皓房地产经纪公司收取了原告21340元作为定金保管。定金是代卖方保管，待将来交易完成时冲抵房款。合同签订后，金皓房地产经纪公司依合同约定协助原告办理了银行贷款审批手续。在交易过程中，彭庆军之代理人彭庆付要求金皓房地产经纪公司垫款解贷，后经纪公司同意代彭庆军解贷，但须办理公证及解贷相关手续。2014年11月4日，卖方与金皓房地产经纪公司工作人员约好去办理前述手续。因公证须提供产权证原件，而卖方以代办公司相关人员无时间为由不予提供，金皓房地产经纪公司工作人员返回公司。后彭庆军之代理人彭庆付发送短信称房子不卖了，让工作人员不要再联系他。金皓房地产经纪公司认为无论是依照合同约定，还是彭庆军部分履行合同后的明示违约，均已脱离了居间方承担责任的范围，应由原告向彭庆军主张责任。而经纪公司已经完成了居间服务合同的工作内容，实际促成买卖双方签订房屋买卖合同的订立并完成代办事项，有权收取相关服务费用，金皓房地产经纪公司保留相关权利，但在本案中不主张居间服务费用。原告吕印波为证实其主张的事实成立，向本院举示了如下证据：1、2014年5月18日三方当事人签订的《房屋买卖居间服务合同》1份，证明卖方彭庆军的代理人是彭庆付，定金为21340元，交易顺序是彭庆军先自行解贷；2、2014年5月18日原告交给被告金皓房地产经纪公司的购房定金收据，证明原告交付了定金21340元；3、彭庆军名下房屋所有权证拍照件1份，证明交易房屋归彭庆军所有。此证据系彭庆军之代理人彭庆付带原告去代办公司拍摄的；4、上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行在2014年9月30日出具的证明拍照件1份（原件存于金皓房地产经纪公司），证明原告已通过了银行贷款审批手续，履行了合同约定义务。被告彭庆军示举证。被告金皓房地产经纪公司为证实其主张的事实成立，向本院举示了如下证据：1、2014年5月18日三方当事人签订的房屋买卖居间服务合同1份，证明居间方金皓房地产经纪公司已促成买卖双方签订房屋买卖合同，居间服务已经完成，有权收取居间服务费用；2、贷款审批证明，证明金皓房地产经纪公司已代办完成买方名下的贷款审批，有权收取相关代办费用；3、买卖双方签订的确认书，证明买卖双方在签订合同时对合同约定内容及居间方所有收费项目均认可。对原告举示的证据，被告彭庆军及金皓房地产经纪公司进行了质证，二被告均无异议。对被告金皓房地产经纪公司举示的证据，原告及被告彭庆军进行了质证，均无异议。本院认证意见为：原告及被告金皓房地产经纪公司提交的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院依法均予采信。经审理查明：2014年5月18日，原告吕印波作为买方、被告彭庆军作为卖方（彭庆付作为卖方代理人）、被告金皓房地产经纪公司作为居间方，三方达成了房屋买卖居间服务合同。合同约定的主要内容如下：被告彭庆军将其位于哈尔滨市松北区（该房房屋所有权证登记地址为：哈尔滨市松北区）建筑面积70.66平方米（房屋所有权证显示建筑面积为69.69平方米）出卖给原告吕印波，房屋成交价格为213400元。合同签订时原告须向居间方支付购房定金21340元。被告彭庆军同意并委托居间方代为收取和保管定金。原告吕印波交付首付款及买卖双方手续准备齐全时间为2014年6月30日。被告彭庆军所售房产现有手续为三联单及商品房买卖合同，原告表示了解和认可后签订合同，且彭庆军所售房产正在抵押贷款中，原告表示了解和认可签订合同，具体流程如下：彭庆军自行办理产权证，期限为30个工作日；彭庆军产权证办理完毕，配合原告办理银行贷款手续；银行审批通过，彭庆军自行办理银行解贷手续；解贷并注销完毕，配合原告办理更名过户手续。具体流程以房产交易所为准。此件为资金监管，具体以资金监管中心为准。原告于合同签订当日支付定金21340元，该款由被告金皓房地产经纪公司代彭庆军保管。随后原告吕印波委托被告金皓房地产经纪公司办理银行贷款审批手续，后于2014年9月30日办结。但被告彭庆军后自行解贷未果，经其与被告金皓房地产经纪公司协商，由金皓房地产经纪公司代彭庆军垫款解贷，彭庆军支付其相应费用。双方在履行代为垫款解贷协议时发生争议，该房屋至本案法庭辩论终结时尚未解贷。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中合同约定被告彭庆军须自行将出卖房屋所负银行贷款还清，以便原告就该房屋办理银行贷款，但彭庆军至法庭辩论终结前仍未能履行该义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故被告彭庆军应返还原告定金共计42680元。原告交付的定金21340元的权利人应为被告彭庆军，因彭庆军的同意而由被告金皓房地产经纪公司保管，故被告金皓房地产经纪公司应代被告彭庆军将其保管的21340元定金返还原告，由被告彭庆军另行给付原告21340元。原告吕印波、被告彭庆军与被告金皓房地产经纪公司签订的房屋买卖居间服务合同中实际包含了两个法律关系，即吕印波与彭庆军之间的房屋买卖合同关系，吕印波、彭庆军与金皓房地产经纪公司之间的居间合同关系。因被告彭庆军待出卖的房屋至今尚未将银行贷款还清，其迟延履行债务的行为致使原告不能实现购得房屋的合同目的，符合法定的合同解除条件，故原告吕印波与被告彭庆军之间的房屋买卖合同应予解除，但买卖双方房屋买卖合同的解除并不影响居间合同的效力，居间合同亦不因房屋买卖合同的解除而解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起，原告吕印波人作为买方、被告彭庆军作为卖方、被告哈尔滨金皓房地产经纪有限公司作为居间方签订的《房屋买卖居间服务合同》中关于坐落于哈尔滨市松北区房屋买卖的约定解除；二、被告彭庆军于本判决生效之日起十日内双倍返还原告吕印波定金42680元。此款由被告哈尔滨金皓房地产经纪有限公司代被告彭庆军返还21340元，由被告彭庆军自行返还21340元；三、驳回原告吕印波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费867元（原告吕印波已预付）减半收取433.50元，由被告彭庆军负担433.50元，此款被告彭庆军须于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 赵良悦二〇一五年四月十五日书记员 孙 佳 来源：