（2015）穗中法民五终字第1263号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-05
案件名称
广州市海珠区房屋安全和物业一所与关成业租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
关成业,广州市海珠区房屋安全和物业一所
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1263号上诉人（原审被告）关成业。被上诉人（原审原告）广州市海珠区房屋安全和物业一所。法定代表人：蔡俊杰。委托代理人：马湘丽、黎桂芬，联系地址。上诉人关成业因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1582号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月29日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处（出租人、甲方）与关成业（承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定甲方同意将江南大道跃进一巷1号206、209部位（产别：公产）的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积29.96平方米；租赁期限从2010年6月1日至2014年5月31日，月租金185.2元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；（第二十条）乙方同意并确认下列事项：……3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约……；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2014年10月8日，广州市海珠区房屋安全和物业一所向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除关成业与广州市海珠区房屋安全和物业一所关于海珠区跃进一巷1号206、209房房屋的租赁关系；2、关成业在判决生效之日起3日内腾空并交付上述房屋；3、关成业按照185.2元／月缴纳从2014年6月1日起至交付房屋之日止的使用费；4、关成业承担本案的全部诉讼费。原审诉讼中，广州市海珠区房屋安全和物业一所撤销第1项诉讼请求。关成业原审答辩称：现关成业一家三口和岳母共四人在跃进××、××房居住多年，事因在今年5月10日收到由广州市永兴物业管理有限公司转交通知，告知本人已自有房产，解除跃进××、××房房屋租赁合同，限期搬离，若有异议可提供相关材料备查。本人当月就以书面形式向物业管理所递交“情况说明”与购买房屋使用权发票复印件并说明情况。第一、由于岳母年岁己高，今年己80岁，在此居住多年，便于生活自理，同时也方便关成业一家对其生活照顾。第二、其中跃进一巷1号209房使用面积8.88平方，在1998年2月13日，关成业和母亲谢少婉向广州市海珠区产房公司沙园房管站，以每平方1300元共11000元购买房屋使用权，交保证金355元，而且每月按实际租金缴纳房租。关成业认为，既己购买了房屋使用权，在没有进行合理补偿，老人还在居住，无安排的情况下，广州市海珠区房屋安全和物业一所单方面解除房屋租赁关系，限期搬离是草率的，违背了合理性与公平原则是完全不能接受。鉴于以上情况请求法院裁判时予以考虑。房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载：关成业名下登记有海珠区前进路173号15G房、白云区广花五路华益南街6号902房；关成业及林卓云名下登记有白云区广花五路华益街19号1003房、海珠区细岗路细岗东四街7号182铺、海珠区怡安路朗晴二街1号地下室38车位。关成业为证明其主张，还提交了广州市海珠区“产房”公司沙园房管站出具的发票及广州市海珠区房产公司沙园房管站出具的收据作为证据。广州市海珠区房屋安全和物业一所对该证据没有意见。原审法院认为，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处与关成业签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处已撤销，根据广州市海珠区机构编制委员会的相关文件，其权利义务由广州市海珠区房屋安全和物业一所承接。故上述合同对原、关成业有约束力。现合同约定的租赁期限已经届满，且关成业在本案中提交的证据不足以证明其在租赁期满后仍有权使用涉案房屋，故广州市海珠区房屋安全和物业一所要求关成业搬出涉案房屋，并将涉案房屋交回给广州市海珠区房屋安全和物业一所管业，合法合理，予以支持。关成业并未对广州市海珠区房屋安全和物业一所主张的房屋使用费的起算时间及标准提出异议，且广州市海珠区房屋安全和物业一所主张使用费的标准并未超出合同约定的租金标准，故原审法院对广州市海珠区房屋安全和物业一所主张的使用费的起算时间及标准予以采纳，即房屋使用费应从2014年6月开始并以每月185.2元的标准计算。广州市海珠区房屋安全和物业一所申请撤回第1项诉讼请求，属于对其自身权利的处分，没有违反法律的强制性规定，故原审法院依法予以准许。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，于2014年11月27日作出如下判决：一、关成业在本判决生效之日起15日内腾空并搬出广州市海珠区跃进一巷1号206、209房屋，并将该房屋交还给广州市海珠区房屋安全和物业一所广州市海珠区房屋安全和物业一所；二、关成业在本判决生效之日起15日内按每月185.2元标准向广州市海珠区房屋安全和物业一所支付从2014年6月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元，由关成业负担。上述受理费已经由广州市海珠区房屋安全和物业一所预交，广州市海珠区房屋安全和物业一所同意由关成业在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广州市海珠区房屋安全和物业一所。判后，上诉人关成业不服原审判决，向本院提起上诉称：在1998年2月13日，我向广州市产房公司沙园房管站，以每平方米1300元共11000元购买房屋使用权，交保证金355元，而且每月按实际租金缴纳房租。当年我付高价钱购买房屋承租权（即租簿），购买使用权的实质就是房管单位人员利用手中掌握公有住房资源，以高价钱向承租人倒卖公有住房租赁合同而获利的真实行为，在当时期通过关系买卖租簿的情况相当普遍。今房管部门收回我使用住房，就应该退还我购买承租权（即租簿）所付出的购买金共11355元。现老人还在居住，无妥善安排的情况下腾出住房，影响老人生活。据此上诉请求：撤销原审判决，案件受理费由广州市海珠区房屋安全和物业一所承担。被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所答辩请求维持原判，因为涉案房屋的租期已经过了，且关成业另有房屋。经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，关成业表示其可以退回房屋，但要求退还购买金11355元。广州市海珠区房屋安全和物业一所则表示关成业提供的发票没有写明是购买承租权，只是租金，且出具发票的公司不在了，无法了解情况。本院认为：本案二审争议的焦点是关成业应否腾空交还涉案房屋。关成业与广州市海珠区房屋安全和物业一所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定，涉案房屋的租期到2014年5月31日届满，同时约定，关成业或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，广州市海珠区房屋安全和物业一所有权解除涉案合同并收回房屋。现涉案房屋的租期已经届满，且关成业已经另购房屋，在此情况下，原审法院根据广州市海珠区房屋安全和物业一所的主张，判令关成业将涉案房屋腾空交还，并无不当。本院予以维持。广州市海珠区房屋安全和物业一所应否退还关成业支付给广州市产房公司沙园房管站的11355元的问题，因关成业在原审中并未提出该反诉主张，且其属于另一法律关系，本院对此不予审查。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人关成业的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人关成业负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴国庆审 判 员 李 民代理审判员 姚伟华二〇一五年四月十五日书 记 员 邹文芳 来源：百度搜索“”