（2015）东民初字第01776号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-09-28
案件名称
北京鼎火餐饮管理有限公司与港铁（北京）商业设施管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京鼎火餐饮管理有限公司,港铁（北京）商业设施管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第01776号原告（反诉被告）：北京鼎火餐饮管理有限公司，住所地北京市丰台区西四环中路72号金名仕假日饭店101，组织机构代码：07417736-X。法定代表人：张建辉，总经理。委托代理人马润华，北京冉民律师事务所律师。被告（反诉原告）：港铁（北京）商业设施管理有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号东方银座大厦商场3层68号，组织机构代码：78170142-3。法定代表人：陈显沪，总经理。委托搭理人：邵国忠，北京金诚同达律师事务所律师。原告（反诉被告）北京鼎火餐饮管理有限公司（以下简称鼎火公司）与被告（反诉原告）港铁（北京）商业设施管理有限公司（以下简称港铁公司）租赁合同一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王亮适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鼎火公司委托代理人马润华、被告（反诉原告）港铁公司委托代理人邵国忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鼎火公司诉称：2014年11月18日，鼎火公司和港铁公司签订了租赁合同，约定鼎火公司承租港铁公司经营管理的北京银座商场第B1层14a商铺（以下简称涉案商铺），用于经营餐饮。双方合同约定涉案商铺的使用面积为50平方米，但之后鼎火公司在办理卫生许可证的过程中发现商铺实际使用面积只有40平方米，与双方租赁合同约定面积严重不符，鼎火公司认为其对涉案店铺的租赁面积存在重大误解，故鼎火公司起诉至本院，请求判令：1、撤销原、被告2014年11月18日签订的租赁合同；2、港铁公司退还鼎火公司保证金135450元、装修押金3000元、电费押金1000元、围挡费11480元、装修管理费1250元（自2014年12月1日至2014年12月30日）、水费100元（自2014年12月1日至2014年12月30日）、免租期管理费4016.13元以及2014年12月31日的租金1290.32元和管理费1331.87元，并负担本案诉讼费用。被告港铁公司辩称：双方签署的合同实为现状租赁，合同中约定的面积仅作为参考使用。鼎火公司在签署租赁合同之前多次查看现场情况，清楚涉案店铺的四至和大小，双方合同中也约定合同签订前如鼎火公司对面积有异议可以要求实测，合同签订后鼎火公司不得对面积再提出异议。港铁公司向鼎火公司交付涉案商铺时，鼎火公司并未对租赁场地面积要求实测，现双方已实际签署租赁合同，说明鼎火公司认可涉案店铺的四至。所以不存在重大误解的问题，故鼎火公司以重大误解为由撤销合同没有依据，双方签订租赁合同合法有效。依据租赁合同13.02条约定，鼎火公司提前解除合同的，港铁公司有权没收租赁保证金，并有权要求被告承担违约金。同时租赁合同第十条约定，鼎火公司在进行任何进场装修、租赁期内任何整改以及恢复等工程所用的围挡的合理费用应该由鼎火公司负担，港铁公司已经实际支出围挡费用，故不同意退还围挡费。综上，港铁公司仅同意退还装修押金3000元、电费押金1000元，不同意鼎火公司的其他诉讼请求。同时，因鼎火公司在2014年12月31日致函被告单方面终止合同，且在合同约定的应付租金和管理费期限届满后拒不支付租金和管理费，已经构成违约，鼎火公司应承担违约责任，故港铁公司反诉要求：1、确认双方租赁合同于2015年3月9日解除；2、鼎火公司支付欠缴的2015年1月1日至2015年3月9日的房屋租金和店铺占用费（按照每月4万元标准计算）、管理费（按照每月4150元标准计算）共计101544元；3、鼎火公司支付欠缴租金和管理费的滞纳金1200元（按照每日0.03%的标准）；4、确认港铁公司已收取的135450元的保证金不予退还；5、鼎火公司支付违约金132450元；6、鼎火公司支付店铺改造费用52345元、律师费3万元；7、鼎火公司支付免租期的租金4万元。针对港铁公司的反诉鼎火公司辩称：坚持本诉部分意见，同时2014年12月31日，鼎火公司已经明确不再履行合同，双方权利义务在2014年12月31日当天已经终止，涉案店铺在2015年1月1日开始已经由港铁公司实际控制。此外，租赁合同约定的违约金数额过高，如法院认定鼎火公司承担违约金，申请法院对违约金数额予以调整。经审理查明：2014年11月18日，鼎火公司和港铁公司签订《租赁合同》，约定港铁公司将其合法拥有使用权的坐落于北京市东城区东直门外大街48号的北京银座商场第B1层14a号商铺（即涉案商铺）租赁给鼎火公司用于经营餐饮；租赁期限2年，自2014年12月1日至2016年11月30日。合同第1.02条约定：租赁场地的使用面积约为50平方米（只供参考），本合同签署之时，鼎火公司已现场视察租赁场地并同意接受该场地之状况及面积大小。（租赁场地的面积在交付使用时鼎火公司可要求进行实测，如不要求实测则之后无权对本条约定面积再行提出异议）。第4.01条约定：鼎火公司应每月支付租金，保底租金或提成租金的支付以告知为准，保底租金首年每平方米每月800，每月租金40000元，首年至第二年每月提成租金按鼎火公司的全部税前营业的12%计算。第6.01条约定：鼎火公司需要向港铁公司按月支付商场管理费，每月4150元。第8.02、8.03、8.05条约定：如鼎火公司在每月日历月的三号之前未向原告支付当月的保底租金和管理费，从到期日第二天按日加付其欠款0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项。若鼎火公司拖欠款项的部分或者全部超过30天，港铁公司有权要求解除本合同，收回租赁场地。第5.01约定：2014年12月1日起计30天为免租装修期，在此期间，鼎火公司无需向港铁公司支付租金，但仍需如期交纳商场管理费、水、电费及其他杂费。若出现任何因乙方的原因导致提前解除本合同、租期未满的情况，免租装修期的规定应不适用，鼎火公司应向港铁公司补交免租装修期租金。第七条约定：鼎火公司签订本合同时，向港铁公司缴纳135450元（三个月平均租金123000元和三个月商场管理费12450元）作为履行本合同的租赁保证金。如合同租赁期届满，在鼎火公司无违约事由的前提下，港铁公司须无息退还该款项给鼎火公司。第13.02条约定：若鼎火公司要求提前退租，港铁公司可以不予同意，要求鼎火公司继续履行合同并按约追究其违约责任；港铁公司亦有权同意退租，除双方就退租赔偿事宜另有书面约定外，港铁公司有权立即没收租赁保证金，要求鼎火公司缴清所有欠费并另行支付按退租当年标准计算的相当于三个月保底租金及管理费数额的违约金。同时若因鼎火公司违约导致港铁公司提前解除合同，参照上述同意退租的约定追究鼎火公司的违约责任。附件四《标准租赁条款》第六条：租赁期届满时，如鼎火公司并无任何租赁合同项下未予纠正的违反，港铁公司将在租赁场地交回并付清所有应付款项后将保证金无息退还给鼎火公司。但如鼎火公司违反租赁合同，港铁公司可将保证金或其适当部分用于补救违约行为，在该情况下，保证金的余额（如有）应在清偿最后未决索赔后30日内退还给鼎火公司。因鼎火公司违约行为导致租赁合同提前解除，港铁公司有权没收全额保证金。在此情况下，保证金不得折抵租金、商场管理费、杂费等任何应付费用。第10.02条约定：涉案店铺装修期间的围挡由港铁公司制作安装，鼎火公司需支付相关费用共计11480元。合同签署后，港铁公司依约将涉案店铺交付鼎火公司。鼎火公司分两次向港铁公司交纳了保证金共135450元、围挡费11480元、装修押金3000元、电费押金1000元、装修管理费1250元、水费100元，并支付了2014年12月1日至12月31日的管理费4150元以及2014年12月31日的租金1290.32元。后，鼎火公司未向港铁公司支付其他费用。双方签署的租赁合同附件中有示意图一张，表明涉案商铺的位置，但未标注具体尺寸。庭审中，港铁公司提交了标注涉案店铺具体位置和大小的CAD图纸以及电子邮件，证明港铁公司在租赁合同签署前曾向鼎火公司发送上述标注具体大小的CAD图纸电子版，鼎火公司充分了解涉案面积情况，不存在重大误解。鼎火公司不认可曾经收到该CAD图纸的邮件，但当庭自认在签署合同之前曾多次去过涉案店铺现场，涉案店铺地砖和周边的颜色不一致，可以看出涉案店铺的四至边界，港铁公司和鼎火公司均可以明确涉案商铺的四至范围。庭审中，鼎火公司提交2014年12月28日、2014年12月31日、2015年1月15日商函三份证明鼎火公司在2014年12月31日已经明确向港铁公司提出终止合同并要求退费。其中，2014年12月28日商函中载明鼎火公司因为涉案店铺重新设计、施工，要求港铁公司后延3个月装修免租期，同时说明涉案商铺面积不符合合同约定，要求按照实际面积计算租金。2014年12月31日商函载明：因港铁公司未回复，鼎火公司发出明确停止履行租赁合同并要求港铁公司退还相应费用。港铁公司认可曾收到2014年12月28日、2014年12月31日商函，并提交了延长免租期等事宜回函、敦促履约的通知函和欠费催缴通知，载明港铁公司不同意鼎火公司商函要求，要求继续履行已签署租赁合同并要求鼎火公司缴纳拖欠的费用。鼎火公司认可收到上述函件，但不认可港铁公司证明目的。在本案审理过程中，为避免损失扩大，法院组织双方就涉案店铺进行了交接，鼎火公司对其在涉案店铺中的墙体进行了拆除恢复并将涉案店铺交付港铁公司收回，同时双方结算了水电费，确认鼎火公司控制涉案店铺期间未发生电费，但鼎火公司因为前期装修曾前往公共区域取水。另查，签署合同后，港铁公司在涉案商铺四周制作安装了围挡，围挡上针对鼎火公司经营的餐饮项目进行商业宣传。此外，港铁公司向北京金诚同达律师事务所交纳诉讼代理费3万元。以上事实，《租赁合同》、收据、商函、代理费发票、现场照片、电子邮打印件、移交表、当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：对于因重大误解订立的合同、在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所谓误解，是指行为人对意思表示内容了解的错误，依相关司法解释，因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，合同标的物虽为开放式商铺，但鼎火公司在签署合同前多次勘验现场，无论通过地面瓷砖颜色还是通过四周围挡，均可以明确涉案店铺的四至情况，后双方协商并签署了租赁协议，涉案店铺系双方认可的特定店铺，鼎火公司对涉案商铺位置和面积并无认识错误，故鼎火公司以重大误解为由要求撤销租赁协议的诉讼请求，本院不予支持。因2014年12月涉案商铺由鼎火公司实际控制，且已经进行了前期装修，围挡费亦已实际发生，鼎火公司要求港铁公司返还围挡费、装修管理费、2014年12月1日至12月31日管理费以及2014年12月31日租金的诉讼请求，本院不予支持。原、被告签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。鼎火公司无正当理由拖欠2015年1月1日之后的租金和管理费，已经构成违约，满足双方合同约定的解除条件，且在案件审理过程中，双方在2015年3月9日已经完成了涉案店铺的交接，故港铁公司反诉要求确认双方租赁合同于2015年3月9日解除的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故港铁公司反诉要求支付2015年1月1日至2015年3月9日的房屋租金和管理费，理由正当，本院予以支持。租赁协议约定每月租金标准系针对特定商铺的固定金额，鼎火公司主张按照实际面积调整租金标准的主张，本院不予支持。鼎火公司未按照合同约定支付租金和管理费，已经构成违约，应该承担违约责任，故港铁公司反诉要求鼎火公司补缴免租期租金和律师费的诉讼请求，本院予以支持。对于保证金和违约金一节。违约金是在合同成立时预先涉及而违约事实发生后据此承担给付的责任，是对损害赔偿额的预定。履约保证金是合同履行的一种担保方式。本案涉及的违约金、保证金具有惩罚性及补偿性的双重属性，违约金作为违约责任的主要方式，具有较强的补偿性，根据平等、等价有偿的原则，鼎火公司按照合同约定支付违约金后足以弥补港铁公司因店铺重新出租等的损失，且违约金数额不存在过高问题，故没收保证金和违约金无法同时适用，港铁公司应将已经收取的保证金予以退还。至于滞纳金问题，因为本案系平等民事主体之间的合同纠纷，滞纳金实为迟延履行违约金，本案在上述酌定违约金比例时一并考虑，鼎火公司不需要另行支付滞纳金。港铁公司同意退还装修押金、电费电费押金，本院不持异议。至于水费100元，因鼎火公司装修确实使用公共区域的水，鼎火公司未举证证实使用具体水量，故鼎火公司要求退还该笔费用的诉讼请求，本院不予支持。至于港铁公司要求支付店铺改造费的反诉请求，因系港铁公司的经营行为，与本案无关，故该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认北京鼎火餐饮管理有限公司与港铁（北京）商业设施管理有限公司租赁合同于二〇一五年三月九日解除；二、港铁（北京）商业设施管理有限公司于本判决生效后十五日内退还北京鼎火餐饮管理有限公司履约保证金十三万五千四百五十元、装修押金三千元、电费押金一千元；三、北京鼎火餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内支付港铁（北京）商业设施管理有限公司租金九万一千六百一十三元、管理费九千五百〇四元（租金、管理费对应期间自二〇一五年一月一日至二〇一五年三月九日）；四、北京鼎火餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内赔偿港铁（北京）商业设施管理有限公司违约金十三万二千四百五十元、免租期间租金四万元、律师费三万元；五、驳回北京鼎火餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回港铁（北京）商业设施管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1727元，由北京鼎火餐饮管理有限公司负担200元（已交纳），港铁（北京）商业设施管理有限公司负担1527元（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费4347元，由港铁（北京）商业设施管理有限公司负担1300元（已交纳），北京鼎火餐饮管理有限公司负担3047元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 王亮二〇一五年四月十五日书 记 员 景琪 来自：