（2015）穗中法民五终字第1069号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-05-26

案件名称

钟达欢、罗志辉、广州康创投资有限公司、杨惠梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

钟某欢,罗某辉,广州康创投资有限公司,杨某梅

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第1069号上诉人（原审原告、反诉被告）：钟某欢，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。上诉人（原审原告、反诉被告）：罗某辉，住广州市越秀区。上诉人（原审原告、反诉被告）：广州康创投资有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：罗某辉，职务：总经理。上述三上诉人共同委托代理人：柳在江。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨某梅，住广州市白云区。委托代理人：邹耀明。委托代理人：郑勇敏。上诉人钟某欢、罗某辉、广州康创投资有限公司因与上诉人杨某梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月19日，广州康某投资有限公司（为出卖人，以下简称康某公司）与杨某梅（为买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买的商铺地址为广州市东风西路132号三层3067号铺，该商铺建筑面积共10.0561平方米，其中套内建筑面积5.2140平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.8421平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为500050元；第三条、付款方式及期限，付款方式为按揭方式付款，2010年10月19日前支付全部房价款的50%（包含定金），计250050元，余下房价款250000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；备注：……3.如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第四条承担违约责任；第四条、买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定时间付款，逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同；若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金；第六条、出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理商铺使用权的交接手续；出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人；第十条、关于该商铺的抵押情况，买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续；第十三条、在本合同第六条第一款约定的商铺使用权交接时间之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。该合同附件二为《二层平面图》，注明了3067号铺的位置。合同签订后，杨某梅于2010年10月8日向康某公司支付定金20000元，于2010年10月19日向康某公司支付房款230050元、管理费30元、印花税250元、契税15002元、房屋登记费550元、权证印花5元；并向广东金桥百信律师事务所支付律师费1300元，向广州安某顾问有限公司支付按揭服务费2790元。钟某欢、罗某辉、康某公司没有向某梅出示过涂销抵押证明，至今没有为杨某梅办理涉讼商铺过户登记手续。2014年4月10日，康某公司以特快专递方式向某梅在合同上所写地址寄出《敬告函》，称根据2010年10月19日签署的《商铺买卖合同》约定，杨某梅购买涉讼商铺，且选择按揭付款的方式支付购房款，现在办理杨某梅商铺的按揭银行永亨银行（中国）有限公司广州分行告知康某公司表示由于政策原因不再办理杨某梅商铺的银行按揭手续，请杨某梅自行向永亨银行（中国）有限公司广州分行查询核实，并请杨某梅于收到本函件之日起7天内自行申请其他银行办理按揭手续或一次性支付余下房款，若逾期支付的，康某公司将有权根据《买卖合同》第三、四条的相关约定追究杨某梅相应的违约责任等。该邮件于2014年4月13日投递并签收。另查明，广州市国土资源和房屋管理局于2012年7月7日向钟某欢、罗某辉核发了涉讼商铺的房地产权证，其中载明：房屋座落越秀区东风西路132号367，建筑面积10.31平方米，产权由钟某欢、罗某辉共有，钟某欢取得方式为分割，罗某辉取得方式为购买。2012年8月2日，钟某欢、罗某辉和案外人李某、吴某共同签署《委托书》，记明：座落在广州市越秀区东风西路132号321等虽以钟某欢、罗某辉名义登记产权，但依法属钟某欢与李某的夫妻财产和罗某辉与吴某的夫妻财产，现我们委托受委托人刘某、康某公司（任一人均可）为合法代理人，执行和处理以下事项：一、出售上述物业，办理上述物业出售的所有手续及签署相关文件（包括签订房屋买卖合同、存量房网签买卖合同等），收取售房款；二、办理上述物业的查册、递件、交易过户、交税费、测绘、领证、更正、调档、退件、遗失登报等手续；三、协助购房者办理银行按揭手续，签署相关的银行文件，办理售房款的托管手续；四、有权与销售策划机构、广告公司、律师事务所、物业顾问公司等相关部门签署销售代理、广告推广、按揭代理等法律文件；五、有权将上述物业作为抵押物，抵押给有关金融机构、组织或个人，办理抵押借款手续，签署相关文件；六、向贷款银行办理及签署提前还款、赎契、注销他项权利登记的相关文件并领取房地产证、他项权利证等证明文件；七、缴纳与上述物业有关的一切税费等。该《委托书》经广东省广州市广州公证处（2012）粤广广州第220397号《公证书》公证。钟某欢、罗某辉、广州康某投资有限公司于2014年5月22日向原审法院提起本案诉讼，以杨某梅没有支付剩余房款为由，请求法院判令：1.解除钟某欢、罗某辉以康某公司名义与杨某梅签订的《商铺买卖合同》；2.钟某欢、罗某辉、康某公司没收杨某梅已付房款250050元作为违约金。杨某梅在原审答辩称：同意解除与康某公司签订的商铺买卖合同，但杨某梅与康某公司签订的买卖合同是虚假合同，涉讼商铺不是康某公司名下房产，其以自己名义与杨某梅签订的买卖合同无法继续履行，且钟某欢、罗某辉、康某公司要求没收杨某梅已付房款，该违约金标准明显过高。在原审诉讼中，杨某梅提出反诉请求：1.解除康某公司与杨某梅于2010年10月19日签订的《商铺买卖合同》；2.钟某欢、罗某辉、康某公司向某梅返还已付房款250050元、管理费30元、印花税250元、房屋登记费550元、权证印花5元、契税15002元、律师费1300元、按揭服务费2790元，合计共269977元，并支付上述费用从签订合同之日起至实际付清之日止的利息（每日按银行同期贷款利率计算）。针对杨某梅的反诉，钟某欢、罗某辉、康某公司辩称：同意杨某梅的第一项反诉请求，经产权人钟某欢、罗某辉授权，商铺买卖合同现可以继续履行。康某公司是代为销售涉讼商铺，如康某公司存在违约，杨某梅应选择产权人或者是康某公司承担本案责任。原审审理期间，原审法院于2014年8月14日向永亨银行（中国）有限公司调查杨某梅办理按揭手续的相关情况，该行经办人员答复是杨某梅由于负债过高工资流水不足以偿还负债及贷款月供，其贷款未获批准。原审庭审中，钟某欢、罗某辉、康某公司与杨某梅确认是钟某欢、罗某辉与杨某梅间存在商铺买卖合同关系。原审法院认为：康某公司与杨某梅签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。钟某欢、罗某辉、康某公司与杨某梅确认是钟某欢、罗某辉与杨某梅间存在买卖合同关系，上述合同对钟某欢、罗某辉与杨某梅具有约束力。合同履行中，钟某欢、罗某辉、康某公司没有向某梅出示涉讼商铺涂销抵押证明，没有按期办理商铺产权过户手续；杨某梅则因自身原因导致按揭贷款申请未获银行批准，经康某公司催告后，至今未付剩余房款，双方均存在违约行为，依法应当各自承担相应的责任。钟某欢、罗某辉、康某公司与杨某梅均诉请解除上述买卖合同，双方已达成解除合同的一致意见，予以照准。杨某梅要求罗某辉、钟某欢返还已付房款、管理费、契税等费用共265887元及利息合法，予以支持；上述费用的利息应从杨某梅实际付清之日起每日按银行同期逾期贷款利率计算至确定返还之日止，故杨某梅在2010年10月8日向康某公司支付定金20000元，定金的利息应从2010年10月8日起计，杨某梅在2010年10月19日向康某公司支付房款230050元、契税15002元等费用共245887元，这些费用的利息应从2010年10月19日起计，杨某梅起算利息日期有误，原审法院予以调整。钟某欢、罗某辉、康某公司主张没收杨某梅已付房款250050元，杨某梅认为该违约金标准明显过高，在双方均存在违约的情况下，从合同约定来看，钟某欢、罗某辉逾期办证超过15日的，应按房价款10%标准向某梅支付违约金，上述合同条款仅约定按“房价款”的10%计付，未明确为总房价款，联系合同前后文，此处应作已付房价款理解为宜；杨某梅逾期付款超过15日的，钟某欢、罗某辉则没收杨某梅已付定金及房款250050元，两违约金数额相差巨大；根据公平原则，原审法院酌情将杨某梅应付的违约金亦调整为已付房款的10%，由杨某梅向罗某辉、钟某欢予以支付。至于杨某梅要求钟某欢、罗某辉返还签约服务费及按揭服务费共4090元，因该费用并非钟某欢、罗某辉收取，杨某梅要求其返还于法无据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条之规定，于2014年11月19日作出如下判决：一、康某公司与杨某梅于2010年10月19日签订的《商铺买卖合同》于判决发生法律效力之日解除；二、杨某梅于判决发生法律效力之日起10日内，向罗某辉、钟某欢支付违约金25005元；三、罗某辉、钟某欢于判决发生法律效力之日起10日内，向某梅返还定金20000元，并支付该定金从2010年10月8日起至判决确定支付之日止的利息（每日按银行公布的同期逾期贷款利率计算）；四、罗某辉、钟某欢于判决发生法律效力之日起10日内，向某梅返还房款230050元、管理费30元、印花税250元、契税15002元、房屋登记费550元及权证印花5元，合计共245887元，并支付上述费用从2010年10月19日起至判决确定支付之日止的利息（每日按银行公布的同期逾期贷款利率计算）；五、驳回康某公司、罗某辉、钟某欢的其他诉讼请求；六、驳回杨某梅的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费5051元，反诉费3154.5元，合计共8205.5元，由罗某辉、钟某欢负担6155.5，杨某梅负担2050元。判后，钟某欢、罗某辉、康某公司与杨某梅均不服原审判决，向本院提起上诉，其中钟某欢、罗某辉、康某公司上诉称：（一）原审判决认定事实不清。钟某欢、罗某辉、康某公司已多次口头、电话告知杨某梅已办妥涉讼商铺涂销抵押手续，若没有出示涂销抵押证明，则银行不会同意贷款申请，故原审判决认定没有向其出示涂销抵押证明，与事实不符。（二）原审判决认定事实错误。《商铺买卖合同》明确约定，杨某梅以按揭方式支付购房余款，而根据案件银行的按揭流程规定，在办理过户手续之前，必须先行或同时办理他项权证。由于杨某梅至今未办妥按揭手续，从而导致钟某欢、罗某辉、康某公司无法办理银行他项权证和产权过户手续，故未能依约办理产权交易过户手续的责任在于杨某梅，钟某欢、罗某辉无需支付本案违约金。（三）本案解除《商铺买卖合同》的判项还未生效，双方仍存在继续履行的可能，原审判决返还相应的利息，明显不当。为此上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判钟某欢、罗某辉无须向某梅支付相应的利息；2.撤销原审判决第四项，改判钟某欢、罗某辉无须向某梅支付相应的利息；3.一、二审诉讼费由杨某梅负担。杨某梅针对钟某欢、罗某辉、康某公司的上诉答辩称：钟某欢、罗某辉、康某公司没有出示商铺涂销抵押证明，也无法证明涉讼商铺已经涂销抵押，因房屋买卖合同的出卖方不是房产的所有人，因此，无法办理过户手续及办理银行贷款手续。故杨某梅不同意钟某欢、罗某辉、康某公司的上诉请求、事实和理由。杨某梅上诉称：根据《商铺买卖合同》第十条、第十三条的约定，钟某欢、罗某辉应当在2011年7月16日前办理涂销抵押手续，并在2011年11月19日前办理过户手续，但从杨某梅提交的缴费单显示，对方在2012年1月16日前才办理完毕涂销抵押手续，已超出约定办理过户手续的时间，故杨某梅不应承担违约责任，原审判决认定杨某梅违约属认定事实错误。为此请求：1.撤销原审判决，改判支持杨某梅的反诉请求；2.驳回钟某欢、罗某辉、康某公司的全部诉请；3.一、二审诉讼费由钟某欢、罗某辉承担。钟某欢、罗某辉、康某公司针对杨某梅的上诉辩称：1.钟某欢、罗某辉、康某公司已向某梅出示过涉讼商铺的涂销抵押证明，且其已经向银行申请按揭贷款，因此，可以推定钟某欢、罗某辉、康某公司有向某梅出示涂销抵押手续，本案未能依约办理过户手续的责任在于杨某梅；2.根据法院调查笔录显示，是由于杨某梅负债过高、工资流水不足以偿还负债而不获批准的，本案中杨某梅存在违约行为。因此，不同意其上诉请求、事实和理由。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：由于双方当事人均诉请解除于2010年10月19日签订的《商铺买卖合同》，且均答辩同意对方解除合同的主张，故本案争议的焦点是合同解除后的责任分担问题。根据《商铺买卖合同》第十条的约定，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明。本案中，钟某欢、罗某辉、康某公司未能提供书面证据证明其将办妥涉讼商铺涂销抵押手续告知杨某梅，故其认为已告知杨某梅办妥涉讼商铺涂销手续依据不足，本院不予采信。双方合同第十三条约定，本合同第六条第一款约定的商铺使用权交接时间之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除合同。上述约定办证时间是明确的，并无以杨某梅支付剩余房款为前提，钟某欢、罗某辉、康某公司至今尚未为杨某梅办理产权过户手续，因此，原审法院认为钟某欢、罗某辉存在违约行为，依法应承担违约责任正确，本院予以确认。钟某欢、罗某辉、康某公司以杨某梅未办理按揭手续及支付购房余款，导致其无法办理产权过户，上诉认为未能办理过户责任在杨某梅，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。根据原审法院向永亨银行（中国）有限公司广州分行调查的相关情况显示，由于杨某梅负债过高，工资流水不足以偿还负债及贷款月供的原因，导致其按揭贷款未获按揭贷款银行批准，故按照《商铺买卖合同》第三条备注部分第3点，如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第四条承担违约责任的约定。在康某公司将按揭银行不批准杨某梅按揭贷款的信息函告杨某梅，并要求其一次性支付剩余房款后，杨某梅应依约支付该款项，但其至今仍未支付，因此，原审法院认为杨某梅的行为构成违约，依法应承担相应责任正确，本院予以确认。上述约定也不以办理涂销抵押手续或办理过户为前提条件，故杨某梅以钟某欢、罗某辉办理涂销抵押手续已超过办理过户时间为由，认为其不应承担违约责任，同样缺乏合同和法律依据，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案双方当事人均存在违约行为，合同解除后，双方依约应各自向对方支付承担相应的责任。据此，原审法院判决杨某梅向钟某欢、罗某辉支付违约金，钟某欢、罗某辉向某梅返还已付房款及利息并无不当，本院予以维持。钟某欢、罗某辉上诉认为双方还存在继续履行的可能，原审判决返还相应的利息不当理据不足，本院不予支持。综上所述，钟某欢、罗某辉、康某公司与杨某梅的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6946元，由钟某欢、罗某辉、康创公司承担1895元，由杨某梅负担5051元。本判决为终审判决。审　判　长　张　怡代理审判员　余　盾代理审判员　蔡　峰二〇一五年四月十五日书　记　员　肖和念陆洁雯关注公众号“”