（2015）东一法行初字第23号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2016-06-06

案件名称

东莞市城市中心区开发建设总公司与东莞市房产管理局城乡建设行政管理-其他一审行政判决书

法院

东莞市第一人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

行政案件

审理程序

一审

当事人

东莞市城市中心区开发建设总公司,东莞市房产管理局,中国农业银行股份有限公司东莞分行,东莞市三元实业投资有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第六十二条第一款；《房屋登记办法》：第三条第一款，第四条第一款，第四十三条；《城市房地产抵押管理办法（2001年修正）》：第三十二条；《中华人民共和国行政诉讼法》：第五十四条；最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释：第四十九条第一款

全文

广东省东莞市第一人民法院行 政 判 决 书（2015）东一法行初字第23号原告东莞市城市中心区开发建设总公司，住所地：广东省东莞市新城市中心区，注册号：4419001100676。法定代表人周建子，该公司总经理。委托代理人陈子贤，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托代理人陈佩君。被告东莞市房产管理局，住所地：广东省南城区，组织机构代码：××。法定代表人黄慧红，该局局长。委托代理人方智超，该局工作人员。委托代理人吴开雄，广东方中天律师事务所律师。第三人中国农业银行股份有限公司东莞分行，住所地：东莞市南城区，营业执照注册号：441900000631543。法定代表人孔潜发，该银行行长。委托代理人唐秋英、梁成金，该公司员工。第三人东莞市三元实业投资有限公司，住所地：东莞市南城区，营业执照注册号：441900000072707。法定代表人胡桂容。委托代理人曾志良，男，××年××月××日出生，住广东省东莞市莞城区。原告东莞市城市中心区开发建设总公司诉被告东莞市房产管理局，第三人中国农业银行股份有限公司东莞分行、东莞市三元实业投资有限公司行政登记纠纷一案，于2015年1月16日向本院提起诉讼。本院同日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月19日公开开庭审理了本案。原告东莞市城市中心区开发建设总公司的委托代理人陈子贤、陈佩君，被告东莞市房产管理局的委托代理人吴开雄、方智超，第三人中国农业银行股份有限公司东莞分行的委托代理人梁成金、唐秋英到庭参加诉讼，第三人东莞市三元实业投资有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。被告东莞市房产管理局于2005年2月28日作出东房抵证字第2005-1081《房地产抵押他项权证明书》，以原告东莞市城市中心区开发建设总公司名下位于南城区三元路的“七宝一居”的商品房及地下室作为向第三人中国农业银行股份有限公司东莞分行贷款的抵押担保设立房屋他项权利登记。被告在法定期限内向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：被告东莞市房产管理局在法定期间内向本院提供了以下证据、依据：《东莞市房产抵押登记申请审批书》、登记字号：986《商品房屋产权权属证明书》（证明书号码：1494）、粤莞雍农银高抵字（2005）第LH0058《最高额抵押合同》、（编号：20052009）《房地产抵押清单》、原告东莞市城市中心区开发建设总公司的《营业执照》、原告的法定代表人身份证及《组织机构代码证》、中国农业银行东莞雍华庭支行的《营业执照》、《委托授权书》及受托人身份证、东房抵证字第2005-××号《房地产抵押他项权证明书》，以上证据证明涉案他项权利登记行为合法性，证明被告核发涉案他项权证书给第三人，事实清楚，依据充分，程序恰当，合法有效，依法应予维持。原告东莞市城市中心区开发建设总公司诉称，第三人中国农业银行股份有限公司东莞分行（以下称农行东莞分行）于2013年7月起诉原告及第三人东莞市三元实业投资有限公司（以下称三元公司）、案外人胡桂容，要求判令三元公司偿还贷款本金27999482.84元及利息21993787.98元（计至2012年12月20日）、判令农行东莞分行对原告提供的抵押物拥有优先受偿权（见证据一：民事起诉状），为此，农行东莞分行向法庭提供了编号为（粤莞雍）农银高抵字（2005）第LH0058号《最高额抵押合同》（见证据二：最高额抵押合同）、编号为东房抵证字第2005-××号《房地产抵押他项权证明书》（见证据三：房地产他项权证明书）及《房地产抵押清单》（见证据四：房地产抵押清单）。东莞市第一人民法院受理了农行东莞分行的起诉，案号为（2013）东一法民二初字第4529号（见证据五：传票），原告仔细阅读农行东莞分行提供的上述证据时，发现农行东莞分行提供的《最高额抵押合同》有多处是事后改动的，且加盖了冒原告公章刻制的假章，农行东莞分行提供的《房地产抵押清单》也加盖了冒原告公章刻制的假章，并且原告2005年时并没有委托任何工作人员前往被告处办理抵押登记，为此，原告认为两第三人篡改文件、加盖假公章，与被告有关工作人员一道，非法办理案涉的房地产他项权证明书。于是原告向法院申请司法鉴定。广东南天司法鉴定所于2014年9月25日出具编号为粤南（2014）文鉴字第678号《文书司法鉴定意见书》（见证据六：文书司法鉴定意见书），证明农行东莞分行向被告提供的《最高额抵押合同》多处修改并加盖冒原告公章刻制的假章，同时农行东莞分行向被告提供的《房地产抵押清单》也加盖了冒原告公章刻制的假章。收到该鉴定意见书后，原告两次前往被告处查阅案涉抵押登记的档案资料，发现：档案中确实没有原告出具的委托办理抵押登记的委托书；档案中没有上述《最高额抵押合同》原件，只有该《最高额抵押合同》的复印件。档案中被告留存的《最高额抵押合同》原件与上述《最高额抵押合同》不一致，并且是修改过的，并在修改之处加盖了冒原告公章刻制的假章。档案中的《房地产抵押他项权证明书》存根抵押权人一栏为东莞市城市中心区开发建设总公司，并且该《房地产抵押他项权证明书》存根与原告之前曾经复印过的《房地产抵押他项权证明书》（见证据七：房地产他项权证明书）存根不一致。以上事实说明，原告根本没有前往被告处办理抵押登记，被告工作人员与两第三人一起，违法办理了编号为东房抵证字第2005-××号的《房地产抵押他项权证明书》，严重侵犯原告的合法权益。原告遂于2014年11月27日向被告提出书面申请，要求被告撤销编号为东房抵证字第2005-××号的《房地产抵押他项权证明书》（见证据八：撤销抵押登记申请书）。被告于2014年12月10日出具编号为东房函（2014）395号回复，拒绝予以撤销（见证据九：《关于要求撤销抵押登记申请书的回复》）。原告认为，被告违反抵押登记的有关程序，并与两第三人串通，违法办理了案涉的《房地产抵押他项权证明书》，严重侵犯了原告的合法权益，在原告了解事实真相提出撤销抵押申请后，又拒不改正错误，进一步侵犯了原告的合法权益。为此，原告不得不向法院提起诉讼，请求撤销被告颁发的东房抵证字第2005-××号《房地产抵押他项权证明书》；本案诉讼费、鉴定费全部由被告承担。原告东莞市城市中心区开发建设总公司向本院提供了以下证据：1、《民事起诉状》，证明第三人中国农业银行股份有限公司东莞分行起诉原告后，原告才得知抵押登记的情况，第三人中国农业银行股份有限公司东莞分行于2013年7月起诉原告及第三人东莞市三元实业投资有限公司、案外人胡桂容，要求判令三元公司偿还贷款本金27999482.84元及利息21993787.98元（计至2012年12月20日），判令农行东莞分行对原告提供的抵押物拥有优先受偿权；2、粤莞雍农银高抵字（2005）第LH0058《最高额抵押合同》，证明中国农业银行股份有限公司东莞分行事后改动合同内容，该最高额抵押合同属于虚假文件，中国农业银行股份有限公司东莞分行向被告提交证据，认为原告对农业银行的案涉债权承担最高额抵押，但该合同有多处是事后改动，且加盖了冒原告公章刻制的假章；3、东房抵证字第2005-××号《房地产他项权证明书》，证明被告有关人员非法办理案涉房地产他项权证明书，原告2005年时并没有委托任何工作人员前往被告处办理抵押登记，第三人中国农业银行股份有限公司东莞分行在另案中提交编号为东房抵证字第2005-××号《房地产抵押他项权证明书》是非法办理；4、《房地产抵押清单》，证明《房地产抵押清单》加盖了冒充原告公章所刻制的假章，这是第三人向松山湖法庭提交的，在被告抵押登记档案中也有同样的一份，因此说明被告与第三人存在违反程序的行为，属于虚假文件，第三人中国农业银行股份有限公司东莞分行在另案中提供了《房地产抵押清单》加盖了冒充原告公章所刻制的假章，系虚假文件，案涉抵押登记应当撤销；5、（2013）东一法民二初字第4529号《传票》，证明民事案件庭审后，原告才发现抵押文件存在改动、盖假公章等行为，东莞市第一人民法院松山湖法庭受理了农行东莞分行的起诉，原告仔细阅读农行东莞分行提供的上述证据时，发现农行东莞分行提供的文件是虚假文件；6、广东南天司法鉴定所出具的粤南（2014）文鉴字第678号《文书司法鉴定意见书》，证明经广东南天司法鉴定所鉴定，农行东莞分行向被告提供的《最高额抵押合同》多处修改并加盖冒原告公章刻制的假章，同时农行东莞分行向被告提供的《房地产抵押清单》也加盖了冒原告公章刻制的假章，也证明第三人向松山湖法庭提交的最高额抵押合同是加盖了假冒原告的公章，该份合同也保存在被告的抵押登记档案中，这也说明了被告的抵押登记行为是违法的，跟第三人串通的；7、东房抵证字第2005-××号《房地产抵押他项权证明书》，证明被告相关人员存在非法办理抵押登记的情况，原告两次前往被告处查阅案涉抵押登记的档案资料，档案中的《房地产抵押他项权证明书》存根抵押权人一栏为东莞市城市中心区开发建设总公司，并且该《房地产抵押他项权证明书》存根与原告之前曾经复印过的《房地产抵押他项权证明书》存根不一致，证明第三人拥有的他项权证书是无效的；8、《撤销抵押登记申请书》，证明原告曾向被告要求撤销错误的抵押登记，原告于2014年11月27日向被告提出书面申请，要求被告撤销编号为东房抵证字第2005-××号《房地产抵押他项权证明书》；9、《关于要求撤销抵押登记申请书的回复》，证明被告拒绝撤销错误的抵押登记，被告于2014年12月10日出具编号为东房函（2014）395号回复，拒绝予以撤销。被告东莞市房产管理局辩称，一、本案的审判须以原告东莞市城市中心区开发建设总公司与第三人中国农业银行股份有限公司东莞分行、东莞市三元实业投资有限公司民事案件的另案审理结果为依据，而该民事纠纷案件尚未审结，本案依法应当中止审理。根据《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。而据原告提供的证据资料显示：原告与第三人之间的民事纠纷案件中，由东莞市第一人民法院委托广东南天司法鉴定所对该案所涉及的《最高额抵押合同》及《房地产抵押清单》进行鉴定，虽鉴定结果显示该案所涉及的《最高额抵押合同》及其中之一的《房地产抵押清单》存在盖有非原告真实公章的情况，但经鉴定的《最高额抵押合同》（最高额余额修改为9200万）并非被告出具《房地产抵押他项权证明书》所对应的《最高额抵押合同》（最高额余额为8200万），所以该份鉴定结果不影响案涉的抵押登记。由于该民事纠纷案件尚未审结，原告与第三人之间的担保合同关系是否有效，以及本案他项权利登记当事人提供的资料是否存在虚假情况，以及涉案他项权利是否为第三人善意取得，东莞市第一人民法院并未作出认定。根据上述规定，在司法机关就涉案担保合同关系效力及第三人是否善意取得房屋权利做出认定之前，原告起诉要求撤销涉案抵押登记，缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十一条第（六）项，在诉讼过程中，有下列情形之一的，中止诉讼：（六）案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的。因此，本案应当中止审理。二、被告核发东房抵证字第2005-××号《房地产抵押他项权证明书》（下简称“涉案他项权证书”）给第三人中国农业银行雍华庭支行，事实清楚，依据充分，程序恰当，合法有效，依法应予维持。2005年1月18日，原告法定代表人周建子提交《东莞市房地产抵押登记申请审批书》、《商品房屋产权权属证明书》、《最高额抵押合同》、《房地产抵押清单》及身份证明材料、银行授权委托书等向被告申请房屋他项权利登记。被告受理后，经对原告提交的申请材料依法进行审核，认为申请材料齐备、形式合法，符合登记条件，因此，被告于2005年2月28日根据《城市房地产抵押管理办法》及《城市房屋权属登记管理办法》第八条、第十条、第十九条及第三十三条等有关规定，依法核发涉案他项权证书涉案他项权证书给第三人收执，事实清楚，依据充分，程序恰当，依法应予维持。综上所述，被告核发涉案他项权证书给第三人事实清楚，依据充分，程序恰当，合法有效，依法应予维持；但因原告与第三人之间的担保合同关系是否有效，以及本案他项权利登记当事人提供的资料是否存在虚假情况，须以原告和第三人之间的民事纠纷案件审理结果为依据，而该民事纠纷案件尚未审结，因此，本案应当中止审理。第三人中国农业银行股份有限公司东莞分行述称，一、涉案抵押登记合法有效，不存在以虚假材料或以其他非法手段获取登记的行为，不应撤销。（一）被告东莞市房产管理局办理涉案抵押登记所依据的材料不存在虚假。涉案抵押登记的底档显示，市房管局档案中留存的《最高额抵押合同》是没有作任何修改的，且盖有伪造印章的另一份《房地产抵押清单》没有出现在市房管局的底档材料中。档案中只存在没有修改的抵押合同及盖有真实印章的房地产抵押清单。即作出抵押登记时所依据的材料不存在任何虚假，且作出修改的抵押合同只是合同一方当事人持有，并非修改市房管局办理抵押登记所依据的合同，且发生在抵押登记完成之后，并没有对抵押登记行为造成任何影响。（二）抵押登记资料齐备、程序合法，不存在以非法手段获取抵押登记的情况。（1）关于办理抵押登记的资料。涉案抵押登记发生在2005年，根据当时实施的《城市房屋权属登记管理办法》第十九条，申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。即使适用现行有效的《房屋登记办法》第四十六条的规定，抵押登记应当提供的资料有登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、抵押合同、主债权合同、其他必要材料。经查询市房管局留存的资料，作出涉案登记所需要的上述资料齐备，故无论是用登记行为发生时的规定和现行有效的规定来审查，涉案抵押登记行为都符合规定。而《房地产他项权证明书》在留存的底档中也不存在原告所提到的两个版本。至于原告起诉状提到的委托书等其他材料并非法定必备材料。（2）关于抵押登记程序问题。原告认为市房管局违反抵押登记的程序，但现行法律法规只对抵押登记所需要的材料作出规定，对抵押程序并未作出规定，原告也没有任何证据证明登记行为违反程序及违反什么程序。需要指出的是，受技术手段、规范滞后、人员变更、档案管理等因素的限制和影响，2005年的抵押行为不应用现行的标准和程序要求去对其进行审查，这对市房管局及第三人来讲都是不公平的。二、《最高额抵押合同》落款盖章真实，合同合法有效，提供抵押担保是原告真实意思表示。根据广东南天司法鉴定所出具的编号为粤南（2014）文鉴字第678号《文书司法鉴定意见书》，涉案的《最高额抵押合同》及编号为2005L009的《房地产抵押清单》中城市中心区公司的盖章均为真实，由此可知，提供涉案担保是原告的自愿行为，是其真实意思表示。即使第三人持有的合同部分条款作了不具法律效力的修改，但合同部分条款的效力瑕疵，并不影响整个抵押合同的效力。原告认为不需要承担抵押担保责任，是意图逃避合同义务。第三人作为善意第三人，出于对登记部门的依赖发放贷款，已取得抵押优先权，抵押登记不应撤销。首先，第三人取得涉案抵押权以发放贷款为代价。第三人发放贷款，是在原告为三元公司贷款提供抵押担保并与原告签订合法有效《最高额抵押合同》的前提下，取得抵押权所付出的对价，故涉案抵押权是有偿取得。其次，办理抵押登记的审核义务在登记部门，并非第三人。第三人出于对登记部门的合理信赖发放贷款，并不知悉抵押登记办理的程序、资料是否存在问题，若知悉，第三人将重新审视贷款是否贷款给三元公司。由第三人承担由此产生的不利后果是不公平的，特别是在三元公司无财产归还贷款的情况下，撤销抵押登记将导致第三人无法收回贷款，产生巨大损失。综上，原告在起诉状中的陈述与事实严重不符合，其诉求缺乏事实和法律依据，恳请法院查明事实，作出合理判决，驳回原告的所有诉讼请求。第三人中国农业银行股份有限公司东莞分行没有向本院提交相关证据。第三人东莞市三元实业投资有限公司未向本院提出陈述意见，也未向本院提供相关证据。经庭审质证，对被告提供的《东莞市房产抵押登记申请审批表》，原告对该表中原告公司的公章及原告法定代表人的签名真实性予以确认，本院对该证据的真实性予以确认，虽然原告称该证据中抵押理由栏中的日期是不真实的，但原告并未就此提供证据予以证明，且即使填写的日期不正确，在法定代表人签名及公司公章均为真实的情况下，亦不能否定该证据的真实性。对被告提供的粤莞雍农银高抵字（2005）第LH0058《最高额抵押合同》，原告对该合同抵押人落款处的原告公司公章及法定代表人签名的真实性予以确认，但原告认为该合同第一条中担保期限的更改属于他人擅自更改，并对该更改处所盖的公章的真实性不予确认。本院认为合同某条款的更改，不影响合同的真实性，本院对该证据的真实性予以确认。对被告提供的中国农业银行东莞雍华庭支行的《委托授权书》、受托人身份证及东房抵证字第2005-1081《房地产抵押他项权证明书》，原告对上述证据的真实性无法确认，本院认为被告已提供相关的证据原件予以核对，对该证据的真实性，本院经审查予以确认。对被告提供其他证据，原告及第三人中国农业银行股份有限公司东莞分行对其真实性无异议，本院经审查予以确认。对原告提供的粤莞雍农银高抵字（2005）第LH0058《最高额抵押合同》及《房地产抵押清单》（落款日期为2005年1月10日），被告对其真实性无法确认，本院认为该证据是原告在与第三人的民事诉讼案件中取得，并非本案被告作出涉案抵押登记依据的材料，与被诉抵押登记行为无直接关联。对原告提供的东房抵证字第2005-1081《房地产抵押他项权证明书》（存根）（房屋基地面积41359.06），被告称涉案登记档案中并无该份材料，对其真实性不予确认。本院认为原告未提供原件予以核对，被告亦提供了东房抵证字第2005-1081《房地产抵押他项权证明书》（存根）（房屋基地面积5462.1）原件予以核对，对原告提供该证据的真实性本院不予确认。对原告提供其他证据的真实性，被告及第三人无异议，本院经审查予以确认。经审理查明，2005年1月18日，被告东莞市房产管理局收到原告东莞市城市中心区开发建设总公司盖章及其法定代表人周建子签名确认的《东莞市房地产抵押登记申请审批书》，以及登记字号：986《商品房屋产权权属证明书》（证明书号码：1494）（其中备注栏注明：本证明书只能作为出售的商品房屋产权权属证明，不能代替《房屋所有权证》）、粤莞雍农银高抵字（2005）第LH0058《最高额抵押合同》、《房地产抵押清单》、原告东莞市城市中心区开发建设总公司的《营业执照》、原告的法定代表人身份证及《组织机构代码证》、中国农业银行东莞雍华庭支行的《营业执照》、《委托授权书》及受托人身份证材料，以原告名下的位于南城区三元路“七宝一居”的商品房及地下室作为第三人东莞市三元实业投资有限公司向第三人中国农业银行股份有限公司东莞分行贷款的抵押担保，向被告申请房屋他项权利登记。被告受理后，认为申请材料齐备、形式合法，符合登记条件，故于2005年2月28日作出东房抵证字第2005-1081《房地产抵押他项权证明书》。原告不服，请求撤销被告作出的上述《房地产抵押他项权证明书》。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十二条第一款“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记”以及建设部《房屋登记办法》第三条“国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作”、第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”的规定，被告东莞市房产管理局作为本辖区内房地产行政主管部门，具有依法进行本辖区内房屋产权属登记并核发房屋产权证书的职责。本案争议的焦点问题即被告东莞市房产管理局作出东房抵证字2005-1081《房地产抵押他项权证明书》是否合法。根据《房屋登记办法》第四十三条第（三）项“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料”及《城市房地产抵押管理办法》第三十二条“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件”的规定，申请抵押权登记，应当向房地产行政主管部门提交上述文件，本案中，申请人向被告提交了《东莞市房地产抵押登记申请审批书》、登记字号：986《商品房屋产权权属证明书》（证明书号码：1494）、粤莞雍农银高抵字（2005）第LH0058《最高额抵押合同》、《房地产抵押清单》、原告东莞市城市中心区开发建设总公司的《营业执照》、原告的法定代表人身份证及《组织机构代码证》、中国农业银行东莞雍华庭支行的《营业执照》、《委托授权书》及受托人身份证材料申请办理涉案的抵押登记，该材料中没有涉案抵押房产的《房屋所有权证》或《房地产权证》，仅向被告提交了登记字号：986《商品房屋产权权属证明书》（证明书号码：1494），该证明书不属于《房屋所有权证》或《房地产权证》，其备注栏中亦注明“本证明书只能作为出售的商品房屋产权权属证明，不能代替《房屋所有权证》”，故申请人提交的登记字号：986《商品房屋产权权属证明书》（证明书号码：1494）不符合上述法律规定，被告根据申请人提交的上述材料，作出涉案的东房抵证字2005-1081《房地产抵押他项权证明书》与上述规定不符，依法应予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十九条第三款的规定，判决如下：撤销被告东莞市房产管理局于2005年2月28日作出的东房抵证字第2005-1081《房地产抵押他项权证明书》。本案收取诉讼费人民币50元，由被告东莞市房产管理局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审　判　长　　余燕飞代理审判员　　朱珍珍人民陪审员　　黄丽娜二〇一五年四月十五日书　记　员　　莫仲婷 更多数据：