（2015）泰中民四终字第148号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-04-23
案件名称
王金鑫与泰州金色家园置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
泰州金色家园置业有限公司,王金鑫
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰中民四终字第148号上诉人（原审被告）泰州金色家园置业有限公司，住所地泰州市姜堰区姜堰镇振兴路266号。法定代表人黄金龙，该公司总经理。委托代理人周洪顺，北京市邦盛（泰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王金鑫。委托代理人朱学利，北京市高朋（泰州）律师事务所律师。上诉人泰州金色家园置业有限公司（以下简称金色家园公司）与被上诉人王金鑫商品房销售合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2014）泰姜顾民初字第00495号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人泰州金色家园置业有限公司委托代理人周洪顺、被上诉人王金鑫的委托代理人朱学利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明：2012年4月25日，王金鑫与金色家园公司签订商品房买卖合同1份。合同约定：由王金鑫购买金色家园公司开发的泰州市姜堰区文昌丽都1幢2单元606号商品房，房屋总价为383248元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工过程中遇到异常困难及重大技术问题，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；3、因政府及有关部门规划调整及出卖人无法控制的特殊原因致使推迟交付，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。合同签订后，王金鑫于2013年8月13日向金色家园公司交清了购房款383248元。2013年10月14日，金色家园公司委托姜堰市正太物业管理有限公司向王金鑫交付了上述房屋。2014年9月，王金鑫提起诉讼认为，出卖人应当在2012年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。王金鑫交纳了全部购房款。在约定的交房时间到期后，由于金色家园公司单方面的原因，拖延至2013年10月24日才将尚未进行综合验收的房屋委托姜堰市正太物业管理有限公司交付王金鑫使用，且该房屋于2013年12月底方进行了综合验收。金色家园公司延期交付房屋的行为已构成违约，应当承担相应的法律责任。请求判令支付违约金28973.55元，并承担本案诉讼费。原审被告金色家园公司辩称：未能按合同约定按时交房，是由于出现了出卖人无法控制的特殊原因。2013年1月1日，金色家园公司工作人员通过群发短信的方式通知购房人延期交房。在条件许可的情况下，我公司按实向王金鑫交付了房屋，我公司的行为不构成违约行为，请求驳回王金鑫的诉讼请求。原审法院认为：王金鑫与金色家园公司双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。金色家园公司未能按照合同约定按时向王金鑫交付房屋，其行为已构成违约，应当向王金鑫承担违约责任。根据合同约定及金色家园公司实际交付房屋的时间，金色家园公司应当向王金鑫支付逾期交房315天的违约金25351.86元。金色家园公司辩称，金色家园公司未能按期交付房屋是由于出现了合同第八条约定的出卖人无法控制的特殊原因，但未能举证证明其主张，故不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：泰州金色家园置业有限公司于本判决生效之日十日内支付王金鑫违约金25351.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费524元，依法减半收取262元，由王金鑫负担33元，金色家园公司负担229元（王金鑫同意其预交的案件受理费中的229元由金色家园公司在本判决生效之日起十日内向其直接支付）。上诉人金色家园公司不服上述判决，向本院提起上诉称，一审法院的判决无事实和法律依据。涉案房屋在施工过程中，由于施工方渐江鸿翔建设集团有限公司存在安全生产隐患被安监部门责令停工整改、无故停工、延期竣工等原因致工期延长，当施工中出现了这些上诉人根本无法控制的事由后，上诉人要求员工口头通知被上诉人及其他业主延期交房。根据双方商品房买卖合同第8条的约定，上诉人可在上述情况下据实延期交房，一审认定上诉人逾期交房错误，请求撤销一审判决，依法改判。二审中，上诉人提供的证据有，1、姜堰市人民法院2010年10月19日作出的（2010）泰姜张民初字第0323-0326号公告。证明金色家园公司受到袁庆武等人妨碍建设。2、海陵区台东法律服务所2012年3月5日致浙江鸿翔建设有限公司函一份及2012你9月5日建设工程施工局部停工整改通知书（2010）字第10077号，要求鸿翔公司停止局部施工进行整改。内容是鸿翔公司延长工期期一百多天，仍然未完工。3、泰州市姜堰公证处公证书一份。证明金色家园公司已经通过短信形式通知购房户，因工程延误，导致房屋无法在2012年12月30日交付。上述证据证明导致延期交付房屋是因为出现了上诉人无法控制的原因，上诉人已经按约通知了被上诉人。不应当承担违约责任。被上诉人王金鑫质证认为，上述证据在一审诉讼时已经存在，不属于新证据。上诉人与建筑商及相关人之间的矛盾，被上诉人并不清楚，该延期的责任应当由上诉人与导致延期的责任人各自按过错承担。延期损失不应当由被上诉人王金鑫承担。审理中被上诉人王金鑫答辩称，一审判决正确。1、上诉人向被上诉人交付房屋延期的事实是存在的，一审根据合同约定的违约金条款的给付比例，结合上诉人交付房屋的时间，判决上诉人给付违约金是正确的；2、上诉人所称的因为施工单位的原因延期交房，不属于可以免除对被上诉人免除承担违约责任的事由。上诉人应当承担违约责任，请求驳回上诉。双方对一审查明的事实无异议，本院予以确认。对上诉人在二审中提交的证据，本院认为证据1所证明的妨碍建房事件，发生在本案商品房买卖合同签订之前，签订合同时，该事件已经处理完毕；证据2系上诉人与建筑商之间的合同履行问题，根据合同相对性原则，由建设合同签订人承担责任，与被上诉人无关。且上诉人提供的证据是一审诉讼时已经存在，不属于新证据。本院认为，讼争双方之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法应予保护。双方对延期交付商品房的事实没有争议，所争议的是，金色家园公司延期交付王金鑫所购商品房的行为是否应当承担逾期交房的违约责任？《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任……”。根据第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。不可抗力应具备两个特征：其一是“不能预见、不能避免、不能克服的”，其二必须是“客观的情况”。一般情况下，地震、台风、火灾、水灾、雷击等自然灾害最符合不可抗力的特征。不可抗力主要包括以下几种情形：（1）自然灾害；（2）政府行为；（3）社会异常事件。也就是说，不可抗力是指在合同成立以后所发生的，不是由于当事人一方的故意或过失所造成的。本案讼争双方对此也有相关约定。上诉人二审中所举证的情形，并不符合上述情形。而上诉人认为一审所列合同第八条没有第三点，而属于免责兜底条款，即上诉人有无法控制的特殊原因就应当免除责任，该解释不符合合同法的规定。上诉人作为处于相对优势地位的合同主体，在签订商品房买卖合同之时，理应通盘考虑相关因素，进而约定合理的交房日期。至于上诉人与建筑商之间的合同履行纠纷，本着合同相对性原则，理当可以依法主张权利。故上诉人所陈述事由不符合合同法的免责规定，一审对被上诉人要求上诉人支付违约金的诉求予以支持是合情、合理、合法的。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，依法应予维持。上诉人金色家园公司所提出的上诉事实和理由不成立，其上诉请求本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费524元，由上诉人泰州金色家园置业有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 刘春生审判员 丁万志二〇一五年四月十五日书记员 袁高亮 关注公众号“”