（2014）朝民初字第40913号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2016-09-12

案件名称

北京中海广场置业有限公司与北京诺伯豪斯家具有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2014）朝民初字第40913号原告北京中海广场置业有限公司，住所地北京市朝阳区光华东里中海大厦6层。法定代表人欧阳国欣，董事长。委托代理人曾建辉。被告北京诺伯豪斯家具有限公司，住所地北京市朝阳区光华东里8号院3号楼F1-S，F2-S，F3-S店铺。法定代表人陈静艳。被告天津诺伯豪斯家居有限公司，住所地天津市南开区水阁大街与东马路交口玉鼎大厦七向街F座四层409号商铺。法定代表人王金洪。原告北京中海广场置业有限公司（以下简称中海公司）与被告北京诺伯豪斯家具有限公司（以下简称北京家具公司）、被告天津诺伯豪斯家居有限公司（以下简称天津家居公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中海公司的委托代理人曾建辉到庭参加了诉讼；家具公司和家居公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。中海公司诉称：2010年2月12日，我公司与天津家居公司签订了《关于租赁中海广场商业1层F1-X单元，2层F2-X单元和3层F3-X单元之房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），将中海大厦商业1层F1-S单元，2层F2-S单元和3层F3-S单元房屋（以下简称涉案房屋）出租给天津家居公司以“诺伯豪斯”商号对外主营家居综合展厅之用。2010年7月22日，我公司与天津家居公司、北京家具公司签订《关于中海广场商业1层F1-X单元、2层F2-X单元和3层F3-X单元房屋租赁合同补充协议》，约定天津家居公司将租赁合同项下的全部权利义务概括转让给北京家具公司，同时，天津家居公司为北京家具公司的履约向我公司提供连带责任。合同履行期间，北京家具公司未能按约向我公司交纳租金，并擅自搬离涉案房屋。经我公司多次催要后仍未交纳。我公司于2014年2月27日向北京家具公司和天津家居公司发送了解除合同通知，并于2014年3月1日收回涉案房屋。现我公司起诉，要求：1、确认中海公司与北京家具公司、天津家居公司签订的《关于租赁中海广场商业1层F1-S单元，2层F2-S单元、3层F3-S单元之房屋租赁合同》及其补充协议已于2014年2月28日解除；2、北京家具公司向中海公司支付自2014年1月至2月拖欠的租金1216400元；3、北京家具公司支付因欠付上述租金而发生的逾期付款违约金243280元（自2013年12月25日起算至2014年9月1日，以1216400元为基数，按日万分之八计算）；4、北京家具公司补交免租期内及租赁优惠期内免缴的租金2432800元；5、北京家具公司支付的租赁保证金699430元作为合同解除违约金的一部分中海公司无需返还；6、北京家具公司支付合同解除后的违约金2098290元；7、天津家居公司对上述债务承担连带责任。北京家具公司未到庭应诉亦未答辩。天津家居公司未到庭应诉亦未答辩。经审理查明：2010年2月12日，中海公司作为甲方与作为乙方的天津家居公司签订租赁合同，约定乙方承租甲方开发建设的涉案房屋。房屋交付日为2010年3月1日，租赁期限共150个月，自租赁房屋交付给乙方之日起计算。自房屋交付日起至2010年8月31日为乙方的免租期。免租期内，乙方无需向甲方支付该期间内的租金，但应承担租赁房屋实际发生的公用事业费以及其他费用。如因乙方原因导致合同解除的，则乙方除应按照相应条款约定承担违约责任外，还应向甲方补缴免租期内的租金。免租期届满之次日为本合同项下的计租日。租金标准为自房屋计租日起，第一至第四租约年的租金标准为，每季度租金1824600元。第五至第八租约年的租金标准为每季度租金2089167元。第九至第十二租约年的租金标准为每季度租金2463210元。乙方按季度支付租金。乙方需于每季度最后一月的25日前，一次性向甲方足额预付下一季度的租金。租金优惠期为2010年9月1日至2011年2月28日；2011年11月1日至2012年2月29日；2012年12月1日至2013年2月28日，乙方享有免缴上述期间租金的权利。如因乙方原因导致本合同解除的，则乙方除应按照相应条款约定承担违约责任外，还应向甲方补缴上述期间免缴的租金。乙方应当与本合同签署当日，向甲方支付相当于第一个租约年标准，一个月的租金及一个月的物业费作为租赁保证金，即699430元。甲方委托的物业公司为中海物业管理有限公司北京中海大厦分公司（以下简称物业公司）。物业费标准为每月91230元。乙方可以根据本合同的约定将本合同项下的乙方全部的权利义务概括转让给乙方的关联公司。同时，乙方应为该等关联公司的履约向甲方提供连带责任。乙方未按照本合同约定交付或补足租金、物业费、租赁保证金、公共事业费及本合同项下的其他费用的，应按照应付未付金额千分之一标准按日支付逾期付款的违约金。乙方未按照本合同约定交付或补足租金、物业费、租赁保证金、公共事业费及本合同项下的其他费用的，经甲方或物业公司发出书面催缴通知后超过30天的，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同。甲方按照本合同约定解除合同的（不可抗力除外），甲方有权扣留租赁保证金，乙方应向甲方赔偿相当于一个季度的租金及物业费的违约金。签订合同当日，天津家居公司向中海公司支付租赁保证金699430元。2010年6月30日，北京家具公司以涉案房屋为住所地注册成立。2010年7月22日，中海公司作为甲方、天津家居公司作为乙方与作为丙方的北京家具公司签订《关于中海广场商业1层F1-X单元、2层F2-X单元和3层F3-X单元房屋租赁合同补充协议》，约定甲方同意乙方根据租赁合同的约定将租赁合同项下全部权利义务概括转让给丙方，享有并履行租赁合同项下承租方的权利义务。本协议签署生效后，丙方根据租赁合同及本协议约定承租租赁房屋，并用于经营。乙方进一步确认，即使因丙方办理工商、税务、财务等手续必需甲方出具关房屋使用证明等文件的，乙方仍应根据租赁合同第15.2条的约定就丙方在租赁合同项下的义务向甲方承担连带责任。签署本协议前，乙方因履行租赁合同而签署、确认的协议、确认函等，均对丙方具有约束力，该等文件对丙方继续有效，丙方不持异议。本协议生效后，就承租方应付的各项费用，应由甲方及物业公司出具发票或收款凭证，均以丙方作为付款人开具。2010年12月31日，中海公司作为甲方与作为乙方的北京家具公司签订《中海广场租赁合同之补充协议》，约定将租赁合同中第一个租金优惠期延长两个月至2011年4月30日。2013年6月15日，中海公司作为甲方与作为乙方的北京家具公司签订《关于中海广场商业房屋租赁合同补充协议（二）》，约定2012年7月21日，由于北京出现特大型暴雨，导致中海广场商业楼局部结构漏水，中建三局及时进行现场修补及维护，但仍然造成乙方承租的商品房漏水及财产损失。经甲、乙双方友好协商，就租赁房屋漏水损失等相关事宜达成如下一致意见：甲方给予乙方1个月免租期，具体期限为2012年7月1日至2012年7月31日。双方确认，由中建三局替乙方向甲方支付1个月租金，具体为2012年8月1日至2012年8月31日，金额为608200元，该等租金支付事宜由甲方和中建三局具体协调处理。中海公司称2014年之前的租金，北京家具公司都已支付。北京家具公司应于2013年12月25日之前向其支付2014年第一季度的租金，但经多次催要北京家具公司仍未支付。2014年1月17日，中海公司发现北京家具公司陆续搬离涉案房屋，并停止经营。2014年1月22日，中海公司向北京家具公司和天津家居公司发送关于支付租金及持续经营事宜的通知函，向北京家具公司催要2014年第一季度的房租，并要求其纠正擅自停止经营的行为。当日，北京家具公司向中海公司发送关于解除《房租租赁合同》的通知。2014年1月26日，中海公司向北京家具公司和天津家居公司发送关于解约事宜的回函。2014年2月27日，中海公司向北京家具公司和天津家居公司邮寄送达了关于中海广场房屋租赁合同解除通知书，中海公司提交的邮件查询单中显示，北京家具公司于2014年2月28日签收，天津家居公司于2014年3月1日签收。中海公司于2014年3月1日收回涉案房屋。上述事实，有中海公司陈述、《关于租赁中海广场商业1层F1-S单元，2层F2-S单元、3层F3-S单元之房屋租赁合同》、《关于中海广场商业1层F1-S单元、2层F2-S单元和3层F3-S单元房屋租赁合同补充协议》、《中海广场租赁合同之补充协议》、关于中海广场房屋租赁合同解除通知书等在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交证据进行质证的权利，北京家具公司、天津家居公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。中海公司与天津家居公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。在此之后，中海公司与天津家居公司、北京家具公司签订《关于中海广场商业1层F1-S单元、2层F2-S单元和3层F3-S单元房屋租赁合同补充协议》，约定天津家居公司将其与中海公司签订的租赁合同项下的全部权利义务概括转让给北京家具公司，并由天津家居公司对北京家具公司履行租赁合同的义务承担连带责任。该约定对三方均具有约束力。在租赁合同履行过程中，北京家具公司拖欠租金，且经中海公司多次催告后仍不支付，且擅自搬离涉案房屋。中海公司有权依约解除合同，故本院认定中海公司于2014年2月27日向北京家具公司和天津家居公司邮寄送达的关于中海广场房屋租赁合同解除通知书发生解除合同的法律效力。解除合同时间为后收到该通知的天津家居公司的签收日2014年3月1日。合同解除系因北京家具公司违约行为所致，故中海公司有权要求北京家具公司支付2014年1、2月的租金、免租期的租金、租金优惠期的租金和违约金。具体金额，本院依据合同约定，结合中海公司的诉讼请求予以核定。北京家具公司未按照约定时间支付租金，中海公司亦有权主张逾期付款违约金，因中海公司自行降低违约金计算标准，本院不持异议。租赁合同中有关于中海公司扣留租赁保证金的约定，但是中海公司的拒绝返还仅能作为北京家具公司主张返还时的抗辩，而不能作为独立诉讼请求，故本院对中海公司该项所谓诉请不予处理。三方签订的《关于中海广场商业1层F1-X单元、2层F2-X单元和3层F3-X单元房屋租赁合同补充协议》中约定的天津家居公司应根据租赁合同第15.2条的约定就北京家具公司在租赁合同项下的义务向中海公司承担连带责任。基于此种约定，天津家居公司对北京家具公司的债务承担连带保证责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。未在该期间要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。中海公司于2014年9月16日起诉，要求天津家居公司对北京家具公司的债务承担连带责任，已超出六个月。故本院对中海公司的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京中海广场置业有限公司与被告天津诺伯豪斯家居有限公司签订的《关于租赁中海广场商业1层F1-S单元，2层F2-S单元、3层F3-S单元之房屋租赁合同》、原告北京中海广场置业有限公司与被告天津诺伯豪斯家居有限公司、被告北京诺伯豪斯家具有限公司签订的关于中海广场商业1层F1-S单元、2层F2-S单元和3层F3-S单元房屋租赁合同补充协议》于二○一四年三月一日解除。二、被告北京诺伯豪斯家具有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京中海广场置业有限公司支付二○一四年一月一日至二○一四年二月二十八日的租金一百二十一万六千四百元、免租期和租金优惠期的租金二百四十三万二千八百元、违约金二百零九万八千二百九十元。三、被告北京诺伯豪斯家具有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京中海广场置业有限公司支付逾期付款违约金（自二○一三年十二月二十五日计算至二○一四年九月一日止，按一百二十一万六千四百元的日万分之八的标准计算）。四、驳回原告北京中海广场置业有限公司的其他诉讼请求。如被告北京诺伯豪斯家具有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58631元，由原告北京中海广场置业有限公司负担10794元（已交纳）；由被告北京诺伯豪斯家具有限公司负担47837元（其中17977元，原告北京中海广场置业有限公司已预交，被告北京诺伯豪斯家具有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京中海广场置业有限公司；另29860元，被告北京诺伯豪斯家具有限公司于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费560元，由被告北京诺伯豪斯家具有限公司负担（原告北京中海广场置业有限公司已预交，被告北京诺伯豪斯家具有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京中海广场置业有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审　判　长　　陈一铮人民陪审员　　邱　凡人民陪审员　　王振民二〇一五年四月十五日书　记　员　　王嘉雯微信公众号“”