（2014）虹民三（民）初字第2176号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-07-08

案件名称

钮丹驰与沈理想房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市虹口区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

钮丹驰,沈理想

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百二十六条

全文

上海市虹口区人民法院民事判决书（2014）虹民三（民）初字第2176号原告钮丹驰。委托代理人顾利萍。被告沈理想。原告钮丹驰与被告沈理想房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钮丹驰及其委托代理人顾利萍、被告沈理想到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钮丹驰诉称：2012年8月11日，原、被告双方就上海市广中路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订一份租赁合同，约定，租期为2012年8月16日至2015年4月15日，每月租金3，600元。2014年8月23日，原告因未收到租金而致电被告，被告称其已搬离系争房屋且将房屋钥匙放在房屋门口的水表箱内。当日，双方约定于2014年8月26日上午解决租赁后续事宜，但被告失约。2014年9月16日，原告在小区物业工作人员及楼下602室邻居的陪同下打开系争房屋并收回该房屋。被告支付租金至2014年8月15日，之后未再支付租金，并拖欠其他租赁费用。现原告起诉要求：1、被告支付2014年8月16日起至2014年9月16日的房屋租金3，720元、2012年8月1日起至2014年9月30日的物业管理费1，614元、2014年7月1日起至2014年9月30日的有线电视费69元、2014年7月至2014年9月的电费702.50元、2014年8月的燃气费176.25元、2014年8月的水费55.20元；2、被告赔偿因其使用房屋不当导致渗水造成楼下602室邻居衣柜发霉产生的赔偿款375元；3、被告赔偿三人贵妃沙发损失费3，000元、客厅地板及次卧地板起撬开裂维修费1，800元、阳台杂物搭建拆除及搬运清理费500元；4、被告支付违约金3，600元。审理中，原告称对于被告将系争房屋内的沙发搬至被告他处房屋内使用，原告是同意的，但原告未同意被告不返还沙发。如被告现在将沙发返还原告，对原告已无意义，不同意被告返还沙发，坚持要求被告赔偿沙发损失费3，000元。被告已支付的3，600元押金可以抵扣原告主张的3，600元违约金。被告沈理想辩称：被告已于2014年8月9日搬离系争房屋，并告知了小区物业。2014年8月16日，原告来电催要租金时，被告告知原告其已搬离系争房屋并将房屋钥匙放在水表箱内，不同意支付原告2014年8月16日至2014年9月16日的房屋租金。按照房屋租赁市场行规，租赁房屋的物业管理费都由出租方承担，原、被告合同关于物业管理费由被告承担的约定属霸王条款，不同意支付原告物业管理费。对于原告主张的水费及2014年7月、8月的电费金额，被告认可，不认可2014年9月的电费，有线电视费应计算至2014年8月9日。对于欠付的水、电、燃气、有线电视费，被告均不同意支付。被告入住系争房屋2个月时，原告向被告反映楼下602室业主家中衣柜因系争房屋渗水发霉，被告经检查发现系争房屋厨房水槽下的水管上有个孔，是之前住户拆除净水器后遗留导致的渗水，在被告入住系争房屋之前已经开始渗水。原告支付给602室业主的赔偿款与被告无关，被告不同意赔偿。原告交房时，系争房屋内确有一个二成新的三人贵妃皮质沙发，被告经原告同意将该沙发搬至被告他处用于出租的房屋内使用，原告并口头答应被告不予返还，不同意赔偿原告沙发损失费。目前该沙发仍在被告出租的房屋内，同意返还给原告，但搬运费要求原告承担。被告入住系争房屋1个半月左右时，系争房屋客厅地板即已开裂，非被告使用不当造成，被告联系原告后，原告仅进行了简单的拆除和铺放，未进行维修。次卧地板的刮痕，被告不清楚。不同意赔偿原告地板维修费。被告在系争房屋阳台上用竹子搭建了一个架子用于种植植物，未在阳台上堆放花盆及其他物品，被告搬离系争房屋时未将架子拆除，但对于原告主张的拆除及搬运清理费500元，被告不同意支付。关于违约金，被告认可提前退租属违约，但根据双方合同补充条款约定，被告只需支付原告相当于一个月租金的违约金，不需再支付其他费用。经审理查明：2012年8月11日，原、被告签订一份租赁合同，约定，原告将本市广中路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告，租赁期限为2012年8月16日起至2015年4月15日；租金为每月3，600元，每三个月为一期支付，第一期租金于2012年8月13日前付清，以后每期租金提前1日缴纳；该房屋的物业管理费由被告支付，水、电、煤、电话等费用由被告支付；租赁保证金为3，600元，被告同意于2012年8月13日前一次性支付给原告，原告应于租赁关系解除后，确认被告迁空、点清、交还房屋及设施并付清所有被告应付费用后，当天将租赁保证金无息退还给被告；未经原告同意，被告不得将承租的房屋转租或分租，并爱护使用租赁房屋，如因被告使用的过失或过错致房屋及设施受到损坏，被告应负赔偿责任；被告承担租期内所有使用的水、电、有线电视、保洁、电话费等一切费用，并按单如期缴纳；双方补充约定：1、因原、被告某方个人原因在合同期内违约，由违约方承担赔付1个月的房租；2、被告发生安全事故由自己承担。房屋附件载明：电视机25吋一台、三人沙发一个、机顶盒2个、餐桌1个、凳子6个、1.8米大床1个、1.2米小床1个、电视柜2个、梳妆台1个、三门大衣橱1个、空调3个、灶具及热水器、门道及房门钥匙各1把。备注：以上家具如有损坏，双方不用追究责任；预收押金1，200元，余款8月13日前付清。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。租赁期间，被告支付原告租赁保证金3，600元，并支付原告租金至2014年8月15日。2014年8月，被告未经原告同意搬离系争房屋。之后，被告未将系争房屋交还原告，也未与原告结清租赁费用。原告遂诉至本院。另查明：系争房屋2014年7月、8月、9月分别发生电费147.10元、477元、78.40元，2014年9月电费账单上显示抄见数为9459、3893。2014年8月发生水费55.20元，当月的水费账单上显示抄见数为606。2014年8月发生燃气费75元，当月的燃气费账单上显示抄见数为951（估）。2014年7月1日至2014年12月31日发生有线电视费138元。2012年8月至2014年9月发生物业服务费1，614元。再查明：2014年3月11日，系争房屋楼下602室业主向本院提起诉讼［案号为（2014）虹民一（民）初字第1278号］，要求原告一家三口赔偿因房顶漏水造成的吊橱、棉花胎、枕头、靠垫等损失共计500元。经调解，原告于2014年3月31日支付602室业主350元赔偿款及25元案件受理费，共计375元。审理中，原告于2014年9月16日在小区物业工作人员胡某某及楼下602室业主的陪同下打开并收回系争房屋。当日，原告书写一份验房证明，载明：与物业胡师傅、邻居602杨阿姨进房确认情况：1、缺3人沙发（贵妃）一个；2、厅西面地板开裂；3、煤气991.5；4、水表607；5、电9460（平）、3894（谷）。审理中，胡某某来院称，2014年9月16日，广中路XXX弄XXX号XXX室业主找到物业，称其房客已搬走，要求物业陪同进入房屋。当日一同上门的有702室业主夫妇、胡某某及602室业主。进门后，发现系争房屋内客厅地板有点开裂，没有三人沙发。702室业主将水、电、燃气表的抄见数都作了记录，胡某某当时也看过上述抄表数。702室业主并对水、电、燃气表的抄见数及房屋内的情况进行了拍照。当时，702室业主还写了一份验房证明并要求胡某某签字，验房证明上的“物业：进门没有看到三人沙发一只，胡某某”的内容是胡某某所写。上述事实，由租赁合同，（2014）虹民一（民）初字第1278号起诉状、传票、庭审笔录、收据，验房证明，水、电、燃气、有线电视、物业服务费发票及原、被告陈述等证据佐证。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。双方约定的租赁期限至2015年4月15日，然被告于2014年8月在未经原告同意的情况下即搬离系争房屋，其行为构成违约。被告向原告支付租金至2014年8月15日，被告搬离系争房屋后也未及时将房屋交还原告，原告直至2014年9月16日在物业工作人员陪同下才收回系争房屋，现原告主张2014年8月16日至2014年9月16日的房屋租金及3，600元违约金，依法应予支持。关于水、电、燃气、有线电视、物业管理费，根据双方合同约定，租赁期间发生的物业管理费及水、电、燃气、有线电视费用由被告支付，故自被告起租之日2012年8月16日起至2014年9月16日原告收回房屋期间发生的上述费用均应由被告承担，2014年9月16日之后发生的上述费用由原告承担。被告以其只需支付相当于一个月租金的违约金为由，拒绝支付上述费用，缺乏依据，本院不予采纳。关于被告辩称按照房屋租赁市场行规，租赁房屋的物业管理费都由出租方承担，原、被告合同关于物业管理费由被告承担的约定属霸王条款的意见，亦缺乏依据，本院不予采纳。关于原告主张的375元赔偿款及地板开裂维修费1，800元，因原告无确实充分的证据证明系争房屋渗水及地板开裂系因被告使用房屋不当导致，故对该两项赔偿请求，依法不予支持。关于三人沙发损失费3，000元，被告经原告同意将该沙发搬至他处使用，但被告退租时未将该沙发返还原告，被告也无证据证明原告同意被告不返还该沙发，现被告同意返还原告该沙发，应予准许，沙发搬运费由被告承担。原告以该沙发对其已无价值为由坚持要求被告赔偿沙发损失费，缺乏依据，依法不予支持。关于阳台杂物拆除搬运清理费500元，被告搬离系争房屋时未拆除其在房屋阳台上的搭建物，现原告自行拆除后要求被告赔偿拆除搬运清理费，理由正当，具体金额由本院酌情确定。关于租赁保证金3，600元，双方租赁合同已经解除，原告应将该租赁保证金返还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告沈理想支付原告钮丹驰2014年8月16日起至2014年9月16日的房屋租金3，720元、2012年8月16日起至2014年9月16日的物业管理费1，553.99元、2014年7月1日起至2014年9月16日的有线电视费58.27元、2014年7月至2014年9月的电费702.50元、2014年8月的燃气费176.25元、2014年8月的水费55.20元，共计6，266.21元；二、被告沈理想返还原告钮丹驰米黄色皮质三人贵妃沙发一件；三、被告沈理想赔偿原告钮丹驰阳台杂物搭建拆除及搬运清理费200元；四、被告沈理想支付原告钮丹驰违约金3，600元；五、原告钮丹驰返还被告沈理想租赁保证金3，600元；上述第一、二、三、四、五项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕；六、对原告钮丹驰的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　郑　煌审　判　员　　华　琴人民陪审员　　毛济平二〇一五年四月十五日书　记　员　　芮永祺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。微信公众号“”