（2015）郑民再终字第27号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-05-21

案件名称

赵宜琴、侯棣与郑祖利再审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

赵宜琴,侯棣,郑祖利

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2015）郑民再终字第27号申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）赵宜琴，女，1951年12月31日出生，汉族，住郑州市。申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）侯棣，男，1982年6月17日出生，汉族，现住北京市。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）郑祖利，女，1973年7月9日出生，汉族，现住址郑州市。委托代理人周义强，河南英伦律师事务所律师。赵宜琴、侯棣与郑祖利房屋租赁合同纠纷一案，郑州市金水区人民法院于2014年3月10日作出（2013）金民二初字第6336号民事判决，赵宜琴、侯棣不服提起上诉。本院于2014年9月3日作出（2014）郑民四终字第1399号民事判决，已经发生法律效力。赵宜琴、侯棣仍不服向本院申请再审，本院于2014年12月17日作出（2014）郑民申字第657号民事裁定，由本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，赵宜琴、侯棣，郑祖利及其委托代理人周义强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑祖利起诉称：其与赵宜琴于2012年6月4日签订房屋租赁合同，租赁赵宜琴、侯棣位于郑州市民航路莲花小区5号楼面积204平方米毛坯房屋，租期三年，房租每月6000元，转让费30000元，押金6000元。合同签订后，郑祖利对房屋进行了装修，装修费用15万元。经赵宜琴、侯棣同意，郑祖利将房屋进行了分租。2013年9月，郑祖利交纳当年10月至12月房租，侯棣却于��年9月19日以合同不是其本人所签，与赵宜琴一起强行锁门，收回房屋并解除合同，书面通知分租人直接与赵宜琴签订合同。赵宜琴、侯棣拒绝赔偿郑祖利损失，请求判决被告退还押金6000元，房租2万元、转让费3万元，装修损失15万元、经营损失2万元，共计22.6万元。赵宜琴、侯棣反诉称：郑祖利未经其同意对房屋进行改造，给其造成潜在损失；其2013年9月30日前收回房屋，郑祖利尚欠燃气费110.20元，水费1108.14元，请求判决郑祖利支付燃气费、水费及损失共计1万元。一审查明：位于郑州市金水区民航路26号院5号楼东单元52号房产为临街一层商用房，系侯棣、赵宜琴共有房产。郑祖利与赵宜琴于2012年6月4日签订租房合同，约定郑祖利租赁赵宜琴该房屋及其上二层住宅房屋，共计200余平方米，租期自2012年7月1日至2015年6月30日止，租金每月6000元，每季度交纳一次。除合同约定外，赵宜琴分别于当年6月4日、6月5日收取郑祖利转让费3万元及押金6000元。郑祖利接收房屋后，对房屋进行部分改造装修，将一层其中一间房屋窗户改造为进出门，并分割为三间，于2013年3月至8月期间分别转租给他人。赵宜琴于2013年9月13日通知分租用户于2013年9月20日与赵宜琴签订合同，郑祖利于当日（9月13日）通过银行向赵宜琴交付当年10-12月份房租1.8万元。赵宜琴因实施收回房屋行为在2013年9月19日与郑祖利发生争执。赵宜琴将房屋收回后继续租赁给租户使用，并缴纳郑祖利使用期间燃气、水费共计1218.34元。一审认为：一、郑祖利与赵宜琴签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不损害他人合法权益，没有违反国家强制性法律规定，不损害房屋共有权人侯棣的权利，协议合法有效。赵宜琴于2013年9月13日通知郑祖利解除合同，虽未征得郑祖利同意，但于2013年9月19日实际收回房屋，郑祖利提起本案诉讼也未请求继续履行，该院确认双方租赁合同解除。二、双方关于对装修、保证金、转让等事项的争议，租赁合同中均未作约定，该院依据法律规定及交易习惯处理。三、郑祖利提出的装修改造部分，赵宜琴收回房屋后继续使用，但郑祖利提供的装修合同及装修费收据，无法进行核实，且不申请鉴定，该院不予认定。赵宜琴提出的改造门窗损失请求，因赵宜琴接受房屋后仍继续使用，该院不予支持。四、郑祖利交付的2013年10月-12月房租1.8万元，及自2013年9月20日起至2013年9月30日止的房屋租金2200元，赵宜琴应退还郑祖利。五、赵宜琴收取郑祖利转让费3万元，不是法定租赁合同标的，因合同已经解除，赵宜琴应退还郑祖利。六、郑祖利应支付使用房屋期间产生的水电费，赵宜琴请求成立，该院予以支持；赵宜琴收取郑祖利保证金6000元应返还郑祖利。七、郑祖利未提供其进行经营并造成损失的证据，请求赔偿经营损失2万元该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决：一、赵宜琴、侯棣返还郑祖利房屋租金、保证金、转让费共计5.62万元，郑祖利返还赵宜琴燃气、水费共计1218.34元，上述费用折抵后，赵宜琴、侯棣应返还郑祖利54981.66元，于判决生效后十日内付清。二、驳回郑祖利及赵宜琴、侯棣的其他诉讼请求。案件受理费4690元，反诉费50元，共计4740元，由郑祖利负担3530元，赵宜琴、侯棣负担1210元。赵宜琴、侯棣不服一审判决提起上诉，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。赵宜琴、侯棣再审诉称：1、原审对郑祖利多次滚动拖欠房租、未经其同意非法改造房屋结构和未经其同意非法转租的严重违约行为认定事实不清；2、郑祖利主张的2013年9��13日转给赵宜琴的1.8万元并非系2013年10—12月的房租，实为补交的上一季度（即7—9月）所滚动拖欠的房租；3、3万元的转让费系转让的装修材料费用，郑祖利也因此牟取相当利益，原审判决予以返还没有事实和法律依据；4、因为郑祖利的严重违约行为，收取的郑祖利的6000元押金依法不应退还；5、郑祖利未经许可非法改造房屋造成的8500元明确的和潜在的经济损失，郑祖利应依法赔偿。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求再审撤销原判，驳回郑祖利的诉讼请求。郑祖利再审答辩称：赵宜琴和侯棣的再审请求和理由没有法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求再审维持原审判决。本院再审经审理认定的事实与原审一致。本院再审认为：郑祖利与赵宜琴签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同合法有效，合同现已解除，双方亦未在本案中要求继续履行，本院予以确认。赵宜琴、侯棣再审主张郑祖利于2013年9月13日所交1.8万元房租实为补交的上一季度拖欠房租，但未提交相应证据予以证明，本院不予采信。赵宜琴、侯棣再审主张郑祖利未经其同意非法改造房屋结构和未经其同意非法转租，因双方在租赁合同中并未就房屋改造和转租事宜进行约定，且承租房屋现已由房屋所有人赵宜琴、侯棣收回并出租，对于赵宜琴、侯棣的该项主张本院不予支持。赵宜琴、侯棣关于3万元的转让费系转让的装修材料费用不应返还的主张，没有提供相关证据予以证明，该3万元转让费也不在租赁合同约定范围之内，赵宜琴、侯棣应予返还。赵宜琴、侯棣主张郑祖利严重违约无证据支持，其要求不予退还押金6000元、要求郑祖利赔偿损失的主张本院亦不予支持。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条和第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2014）郑民四终字第1399号民事判决。本判决为终审判决。审　判　长　　陈　元审　判　员　　王明哲代理审判员　　芦　祎二〇一五年四月十五日书　记　员　　冯若梅关注微信公众号“”