（2015）廊民二终字第143号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-06-12
案件名称
孔祥东、王昌艳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孔祥东,王昌艳,三河市泰祥房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）廊民二终字第143号上诉人（原审被告、反诉原告）孔祥东。委托代理人张玉芹，北京市京轩律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）王昌艳。委托代理人陈硕、王洪波，河北王洪波律师事务所律师。原审被告三河市泰祥房地产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区燕顺路纳丹堡东门店A25号。法定代表人晁卿，总经理。上诉人王昌艳、上诉人孔祥东因房屋买卖合同纠纷案，均不服三河市人民法院（2013）三民初字第125号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审经审理查明：2012年4月14日，原告王昌艳与被告孔祥东委托的张玉芹、被告泰祥公司签订《房屋买卖合同》，合同约定，被告孔祥东将座落于三河市燕郊开发区燕顺路安博公司北侧星河皓月小区S31-3-302室（房权证号燕字第××号，建筑面积93.46平方米）以人民币690000元的价格出售给原告，其中首付款150000元，其余540000元为银行按揭。付款方式为：合同签订之日原告向被告孔祥东支付定金50000元，此定金在办理过户之日将转为首付款或总房款，首付款在未办理过户手续时将转为购房定金。后双方于补充条款约定，原告首付款壹拾万元整于2012年4月22日前支付给被告孔祥东。关于居间方的经纪服务费，双方约定由原告支付信息费10000元、银行贷款服务费3850元，共计13850元。关于违约责任，双方约定原、被告于2012年7月1日之前办理过户及银行面签审批，一方怠于履行协助义务的，应按迟延天数每日支付给对方总房款0.1%作为滞纳金，合同继续履行，若迟延履行超过10日的，如甲方（被告孔祥东）违约则双倍返还原告购房定金，同时支付居间方的代理费；如乙方（原告王昌艳）违约所付定金不予退还，同时将经纪服务费支付给居间方，甲方、乙方、居间方解除房屋买卖合同；如单方违约造成合同不能继续执行的，由违约方支付居间方的全部经纪服务费用。合同签订当日，原告给付被告孔祥东购房定金5万元，2012年7月18日给付被告购房首付款10万元，2012年8月7日，原告分两次给付被告7万元（一笔6万元、一笔1万元），后原告又给付被告“办理显示首付款费用500元”，共计220500元。原告主张合同签订后，其依约履行了付款义务，而被告孔祥东在被告泰祥公司通知双方办理面签后，被告孔祥东无理拒签银行面签手续，构成违约。就该主张，原告向本院提交如下证据：一、房屋买卖合同，证明原被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，双方应严格按照合同的约定履行合同义务；二、收条5张，证明原告已经支付被告220500元，其中包括购房定金138000元，购房款82500元；三、三河市泰祥房地产经纪有限公司出具的收据，证明原告已向居间方支付居间费13800元。四、泰祥公司出具的证明，证明2012年7月10日，被告怠于做银行面签的事实，至7月16日期间，故意不履行银行面签义务，同时向居间方提出抬高房价，要求原告多支付购房款6万元的违约事实。该事实还有泰祥公司员工占军峰、韩永利、禄建军签字证实被告存在违约的事实。2012年7月18日，被告泰祥公司书面通知原告及被告孔祥东于2012年7月19日办理银行面签手续，被告无理拒签银行面签手续，再次违约。经质证，被告对证据一的真实性认可，无异议。对证据二中2012年8月7日签写的1万元的收条有异议，对原告的证明目的不予认可，主张实际上该1万元并非首付款，而是由于原告违约向被告支付的违约金，如果是首付款的话，在2012年8月7日就不会分两次书写，也并未注明该款项为房屋首付款。对证据三的真实性认可，关联性不予认可，认为该证据无法说明被告应承担赔偿原告信息费的责任。对于证据四，被告孔祥东对被告泰祥公司出具的证明合法性存在异议，认为原告已经将被告泰祥公司列为被告，泰祥公司就不具备证人的资格；对证明中所述的内容真实性有异议，贷款是否审批应当由相关的银行出具正规的手续；对该证明的客观性有异议，被告泰祥公司作为收取原告居间费用的一方，原告和被告泰祥公司之间存在一定的利益关系，对该证明的证明目的不予认可。对于三个人签名的证明，对其真实性有异议，对证明目的不认可。对于面签通知，根据合同第七条的约定，应当于2012年7月1日之前办理面签，但由于原告手续不全导致拖延到2012年7月19日，该份面签通知能够证明被告孔祥东陈述的事实。面签通知下面三个证人的证言不具有合法性。被告针对其质证意见，向本院提交被告的母亲与被告泰祥公司的工作人员张军峰的通话录音及被告母亲与原告的通话录音，证明原告通过办理违法的假手续向银行申请按揭贷款，被告在合同履行期间多次催促原告办理相关手续、履行义务，但原告不能履行，已经违约。经质证，原告认为被告未提供通话详单，也未能提供原始的载体，该两份录音证据在形式上具有瑕疵，故对其真实性不认可，录音的内容只能证明通话时贷款手续尚未审批下来，并不能证明银行必然不能批贷。被告孔祥东主张，其于2012年12月25日通过圆通速递向原告邮寄了单号为7087410175的邮件，所邮寄的内容是解除合同告知函。经百度网页应用查询，2012年12月26日原告收到该邮件。依据《合同法》第94条的规定，原、被告之间的《房屋买卖合同》已于2012年12月30日解除。原告的起诉第一项就是解除合同，庭审中被告已经同意并且反诉第一项也是解除合同为证，原告要求继续履行合同无事实上的依据。针对上述主张，被告提交了一份单号为7187410175的圆通速递详情单及圆通速递单号查询结果和一份未注姓名和时间的告知函。经质证，原告对证据的真实性有异议，主张原告从未收到过告知函，被告也未提交原告签收的单证。原告主张，因被告采取向廊坊市银监局打匿名电话威胁骚扰、到批贷银行闹事的方式阻止银行批贷，银行工作人员明确告知中介公司工作人员，“因被告母亲往上面打电话，现在领导发话暂时不能批贷，等你们的纠纷解决了，我行再审查你们的贷款手续”。由此可见，被告为达到其目的，人为阻止银行批贷，后又以银行暂不能批贷为由主张解除合同，被告的行为已构成违约。一审法院认为：2012年4月14日，原告与被告孔祥东（张玉芹代理）通过被告泰祥公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。本案中，原、被告就是否解除双方签订的《房屋买卖合同》发生争议。原告在起诉伊始请求与被告解除合同，被告同意解除合同，庭审中原告又变更诉讼请求要求继续履行合同。本院认为，根据我国《合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等、一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，当事人订立合同是本着契约自由、意思自治的原则，原、被告已就解除合同达成合意，原告再变更诉讼请求要求继续履行合同不能成立，故本院对反诉原告要求解除合同的诉讼请求予以维护。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，被告应将其收取的房款返还原告。原告主张其给付被告购房定金、首付款及体现首付款共计220500元，被告主张原告给付的购房款中有1万元系原告支付被告的违约金，原告对被告的主张不予认可，被告亦未向本院提供证据证明原告违约，其仅凭在同一日给原告出具两张收条且在收条中未注明是首付款即推断1万元系原告支付的违约金，本院不予支持。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告孔祥东以原告不符合贷款条件为由拒绝配合原告办理银行面签手续。本院认为，原告是否具备贷款资格不属于本院审查的范围，被告孔祥东在未与原告协商变更履行方式的情况下不配合原告办理银行面签手续已违约在先，应当承担违约责任。根据双方合同约定，被告孔祥东违约则双倍返还原告购房定金，并支付居间方的代理费。关于定金的数额，合同约定原告支付的首付款在未办理过户时转为购房定金，双方均认可原告支付的房款中138000元为购房定金，未超出法律规定，本院予以确认。原告向被告泰祥公司支付信息费10000元、银行贷款服务费3850元，共计13850元，被告泰祥公司收取银行贷款服务费无法律依据，应当予以返还。综上所述，被告孔祥东应返还原告购房款82500元，并承担双倍返还原告购房定金276000元及中介费1万元的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王昌艳与被告孔祥东通过被告三河市泰祥房地产经纪有限公司于2012年4月14日签订的《房屋买卖合同》。二、被告孔祥东于本判决生效后七日内返还原告王昌艳购房款人民币82500元并双倍返还原告王昌艳购房定金人民币276000元。三、被告孔祥东于本判决生效后七日内给付原告王昌艳已支付的经纪服务费人民币10000元。四、被告三河市泰祥房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还原告王昌艳贷款服务费人民币3850元。五、驳回原告王昌艳的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告孔祥东的其他诉讼请求。本诉部分案件受理费6885元，保全费3970元，由被告孔祥东负担（于本判决生效后三日内交纳）；反诉部分案件受理费3337元，由被告孔祥东负担（于本判决生效后三日内交纳）。上诉人孔祥东上诉称，造成合同不能继续履行的原因是由于王昌艳贷款资格存在问题，银行未能批贷，我方多次配合面签且已面签成功，我方没有违约。一审判决不公，请求二审法院改判。上诉人王昌艳上诉称，我方认可一审判决关于违约责任的认定，但我方请求继续履行合同，一审判决解除合同不当，请求二审依法撤销原判并改判继续履行合同。本院二审经审理查明的主要事实与一审一致。本院认为，双方签订《房屋买卖合同》后，王昌艳依约支付了首付款。孔祥东一方也曾配合过王昌艳办理面签手续，且已面签成功。说明双方均有履行合同的诚意。而银行最终未能批准贷款，造成合同不能继续履行，不能归因于商品房的买受方和出卖方。一审认定属于出卖方违约并判决双倍返还定金，认定事实有误。三河市泰祥房地产经纪有限公司，作为办理商品房交易的专业机构，事先未能认真审查核实原告的购房资格，在办理贷款出现障碍后，又未能积极协助双方最终完成全部交易，在商品房买卖交易不能继续履行的情况下，其继续占有居间费用没有事实及法律依据，其应当将所收居间费、贷款服务费退还。因双方签订买卖合同实际不能继续履行，一审判决解除合同并返还购房款并无不当，上诉人王昌艳请求继续履行合同本院不予支持。综上，一审判决认定的主要事实清楚，但判决结果不当，本院应予改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持三河市人民法院（2013）三民初字第125号民事判决第一项，即：一、解除原告王昌艳与被告孔祥东通过被告三河市泰祥房地产经纪有限公司于2012年4月14日签订的《房屋买卖合同》；二、变更三河市人民法院（2013）三民初字第125号民事判决第二项，为：被告孔祥东于本判决生效后七日内返还原告王昌艳购房款人民币合计220500元三、撤销三河市人民法院（2013）三民初字第125号民事判决第三项，即：被告孔祥东于本判决生效后七日内给付原告王昌艳已支付的经纪服务费人民币10000元；四、变更三河市人民法院（2013）三民初字第125号民事判决第四项，为：被告三河市泰祥房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还原告王昌艳贷款服务费人民币13850元。五、维持三河市人民法院（2013）三民初字第125号民事判决第五项，即：驳回原告王昌艳的其他诉讼请求。六、维持三河市人民法院（2013）三民初字第125号民事判决第六项，驳回反诉原告孔祥东的其他诉讼请求。一审本诉部分案件受理费6885元，保全费3970元，由原告王昌艳负担；反诉部分案件受理费3337元，由被告孔祥东负担。二审案件受理费5750元，由原告王昌艳负担160元，由被告孔祥东负担5590元。本判决为终审判决。审判员 刘建刚审判员 李绍辉审判员 罗丕军二〇一五年四月十五日书记员 寇兴伟 微信公众号“”