（2015）穗中法民五终字第1068号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-05-26

案件名称

钟达欢、罗志辉、广州康创投资有限公司、招彩玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

钟某欢,罗某辉,广州康创投资有限公司,招某玲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1068号上诉人（原审原告、反诉被告）：钟某欢，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。上诉人（原审原告、反诉被告）：罗某辉，住广州市越秀区。上诉人（原审原告、反诉被告）：广州康创投资有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：罗某辉，职务：总经理。上述三上诉人共同委托代理人：柳在江。上诉人（原审被告、反诉原告）：招某玲，住广东省佛山市南海区。委托代理人：张旭锋。委托代理人：林怡靖。上诉人钟某欢、罗某辉、广州康创投资有限公司因与上诉人招某玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年11月20日，广州康某投资有限公司（为出卖人，以下简称康某公司）与招某玲（为买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买的商铺地址为广州市东风西路132号二层2167号铺，该商铺建筑面积共12.1055平方米，其中套内建筑面积6.1446平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.9609平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为438000元；第三条、付款方式及期限，付款方式为按揭方式付款，2011年11月20日前支付全部房价款的20%（包含定金），计88000元，2011年12月12日前支付全部房价款的30%，计130000元，余下房价款220000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；备注：……3.如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第四条承担违约责任；第四条、买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定时间付款，逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同；若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金；第六条、出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理商铺使用权的交接手续；出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人；第十条、关于该商铺的抵押情况，买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续；第十三条、本合同生效后的200个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。该合同附件二为《二层平面图》，注明了2167号铺的位置。招某玲于2011年11月12日、11月20日及12月25日分别向康某公司支付了定金20000元、首期款68000元，二期款130000元。此外，招某玲还向广东金桥百信律师事务所支付签约服务费1400元，向广州安某顾问有限公司支付按揭服务费2790元。钟某欢、罗某辉、康某公司没有向某玲出示过涂销抵押证明，至今没有为招某玲办理涉讼商铺过户登记手续。2014年5月4日，康某公司以特快专递方式向某玲在合同上所写地址寄出《敬告函》，称根据2011年11月20日签署的《商铺买卖合同》约定，招某玲购买涉讼商铺，且选择按揭付款的方式支付购房款，现在办理招某玲商铺的按揭银行永亨银行（中国）有限公司广州分行告知康某公司表示由于政策原因不再办理招某玲商铺的银行按揭手续，请招某玲自行向永亨银行（中国）有限公司广州分行查询核实，并请招某玲于收到本函件之日起7天内自行申请其他银行办理按揭手续或一次性支付余下房款，若逾期支付的，康某公司将有权根据《买卖合同》第三、四条的相关约定追究招某玲相应的违约责任等。该邮件于2014年5月7日投递并签收。另查明，广州市国土资源和房屋管理局于2012年7月23日向钟某欢、罗某辉核发了涉讼商铺的房地产权证，其中载明：房屋座落越秀区东风西路132号2167，建筑面积12.11平方米，产权由钟某欢、罗某辉共有，钟某欢取得方式为分割，罗某辉取得方式为购买。2012年8月2日，钟某欢、罗某辉和案外人李某、吴某共同签署《委托书》，记明：座落在广州市越秀区东风西路132号321等虽以钟某欢、罗某辉名义登记产权，但依法属钟某欢与李某的夫妻财产和罗某辉与吴某的夫妻财产，现我们委托受委托人刘某、康某公司（任一人均可）为合法代理人，执行和处理以下事项：一、出售上述物业，办理上述物业出售的所有手续及签署相关文件（包括签订房屋买卖合同、存量房网签买卖合同等），收取售房款；二、办理上述物业的查册、递件、交易过户、交税费、测绘、领证、更正、调档、退件、遗失登报等手续；三、协助购房者办理银行按揭手续，签署相关的银行文件，办理售房款的托管手续；四、有权与销售策划机构、广告公司、律师事务所、物业顾问公司等相关部门签署销售代理、广告推广、按揭代理等法律文件；五、有权将上述物业作为抵押物，抵押给有关金融机构、组织或个人，办理抵押借款手续，签署相关文件；六、向贷款银行办理及签署提前还款、赎契、注销他项权利登记的相关文件并领取房地产证、他项权利证等证明文件；七、缴纳与上述物业有关的一切税费等。该《委托书》经广东省广州市广州公证处（2012）粤广广州第220390号《公证书》公证。钟某欢、罗某辉、广州康某投资有限公司于2014年5月22日向原审法院提起本案诉讼，以招某玲没有支付剩余房款为由，请求法院判令：1.解除钟某欢、罗某辉以康某公司名义与招某玲签订的《商铺买卖合同》；2.钟某欢、罗某辉、康某公司没收招某玲已付房款218000元作为违约金。招某玲在原审答辩称：罗某辉、钟某欢不是商铺买卖合同的一方当事人，其起诉要求解除合同、没收房款主体不适格。钟某欢、罗某辉、康某公司未向某玲履行出示涉讼商铺涂销抵押证明及协助招某玲办理商铺产权过户手续等义务，招某玲有权拒付剩余房款。钟某欢、罗某辉、康某公司起诉要求解除商铺买卖合同、没收已付房款没有事实及法律依据。招某玲同意钟某欢、罗某辉、康某公司的第一项诉讼请求，解除合同的原因是钟某欢、罗某辉、康某公司违约在先，不同意钟某欢、罗某辉、康某公司的第二项诉讼请求，没收已付房款作为违约金标准明显过高。在原审诉讼中，招某玲提出反诉请求：1.解除康某公司与招某玲于2011年11月20日签订的《商铺买卖合同》；2.钟某欢向某玲返还已付房款218000元，并支付违约金43800元（按总房款438000元×10%计算），赔偿招某玲签约服务费及按揭服务费损失共4190元；3.康某公司及罗某辉对第二项反诉请求中的款项承担连带清偿责任。针对招某玲的反诉，钟某欢、罗某辉、康某公司在原审辩称：同意招某玲的第一项反诉请求，招某玲在签约时已经知道康某公司是代为销售商铺签订合同，根据合同法相关规定，招某玲只能选择由康某公司或钟某欢、罗某辉承担第二项诉讼请求中的款项，且招某玲要求钟某欢、罗某辉、康某公司按照总房款10%的标准支付违约金，标准过高。原审审理期间，原审法院于2014年8月14日向永亨银行（中国）有限公司调查招某玲办理按揭手续的相关情况，该行经办人员答复是自身银行流水不足以偿贷，其贷款未获批准。原审庭审中，钟某欢、罗某辉、康某公司与招某玲确认是钟某欢、罗某辉与招某玲间存在商铺买卖合同关系。原审法院认为：康某公司与招某玲签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。钟某欢、罗某辉、康某公司与招某玲确认是钟某欢、罗某辉与招某玲间存在买卖合同关系，上述合同对钟某欢、罗某辉与招某玲具有约束力。合同履行中，钟某欢、罗某辉、康某公司没有向某玲出示涉讼商铺涂销抵押证明，没有按期办理商铺产权过户手续；招某玲则因自身原因导致按揭贷款申请未获银行批准，经康某公司催告后，至今未付剩余房款，双方均存在违约行为，依法应当各自承担相应的责任。钟某欢、罗某辉、康某公司与招某玲均诉请解除上述买卖合同，双方已达成解除合同的一致意见，予以照准。招某玲要求罗某辉、钟某欢返还已付房款218000元，并按房价款10%的标准向某玲支付违约金符合约定，予以支持，上述合同条款仅约定按“房价款”的10%计付，未明确为总房价款，联系合同前后文，此处应作已付房价款理解为宜，原审法院对此予以调整。而钟某欢、罗某辉主张没收招某玲已付房款218000元，招某玲认为该标准明显过高，在双方均存在违约的情况下，两厢比较，钟某欢、罗某辉须承担的违约金是21800元，而招某玲须承担的违约金则是218000元，相差巨大，根据公平原则，原审法院酌情将招某玲应负的违约金亦调整为已付房款的10%，由招某玲向罗某辉、钟某欢予以支付。至于招某玲要求钟某欢、罗某辉、康某公司赔偿签约服务费及按揭服务费损失共4190元，因该费用并非钟某欢、罗某辉、康某公司收取，且该费用最终无法获得退还亦属招某玲实际损失，招某玲依约已选择向钟某欢、罗某辉、康某公司主张违约金，同时要求支付上述款项，于法无据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条之规定，于2014年11月19日作出如下判决：一、康某公司与招某玲于2011年11月20日签订的《商铺买卖合同》于判决发生法律效力之日解除；二、招某玲于判决判发生法律效力之日起10日内，向罗某辉、钟某欢支付违约金21800元；三、罗某辉、钟某欢于判决发生法律效力之日起10日内，向某玲返还已付房款共218000元；四、罗某辉、钟某欢于判决发生法律效力之日起10日内，向某玲支付违约金21800元；五、驳回康某公司、罗某辉、钟某欢的其他诉讼请求；六、驳回招某玲的其他诉讼请求。一审案件案件本诉受理费4570元，反诉费2645元，合计共7215元，由罗某辉、钟某欢负担4570元，负担2645元。判后，钟某欢、罗某辉、康某公司与招某玲均不服原审判决，向本院提起上诉，其中钟某欢、罗某辉、康某公司上诉称：（一）原审判决认定事实不清。钟某欢、罗某辉、康某公司已多次口头、电话告知招某玲已办妥涉讼商铺涂销抵押手续，若没有出示涂销抵押证明，则银行不会同意贷款申请，故原审判决认定没有向其出示涂销抵押证明，与事实不符。（二）原审判决认定事实错误。《商铺买卖合同》明确约定，招某玲以按揭方式支付购房余款，而根据按揭银行的按揭流程规定，在办理过户手续之前，必须先行或同时办理他项权证。由于招某玲至今未办妥按揭手续，从而导致钟某欢、罗某辉、康某公司无法办理银行他项权证和产权过户手续，故未能依约办理产权交易过户手续的责任在于招某玲，钟某欢、罗某辉无须支付本案违约金。退一步讲，即使存在违约行为，原判按房价款的10%支付违约金，明显过高，也不符合公平原则。为此上诉请求：1.撤销原审判决第四项，改判钟某欢、罗某辉无须向某玲支付违约金21800元；2.一、二审诉讼费由招某玲负担。招某玲针对钟某欢、罗某辉、康某公司的上诉答辩称：本案查明的事实足以证明钟某欢、罗某辉、康某公司确实没有出示商铺涂销抵押证明，他们是涉讼商铺未办理过户手续的唯一责任方。原审判决其按房价款10%支付违约金数额根本不足以弥补招某玲的损失，更不存在违约金过高的情形，且钟某欢、罗某辉、康某公司给招某玲造成的其他损失也应当予以赔偿。请求驳回钟某欢、罗某辉、康某公司的上诉请求。招某玲上诉称：（一）原审判决认定招某玲经钟某欢、罗某辉催告后至今未付剩余房款存在违约行为，明显错误。1.根据《商铺买卖合同》第十条、第十三条的约定，钟某欢、罗某辉出示涂销抵押证明、申办交易过户手续的义务先于招某玲支付剩余房款，钟某欢、罗某辉至今仍未履行上述义务，违约在先。而招某玲已按合同约定办理了按揭贷款手续，不管钟某欢、罗某辉在2014年5月要求招某玲一次性付款是否符合合同约定，但合同约定其出示涂销抵押证明、申办交易过户手续的期限早在2012年已届满，因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，招某玲有权行使先履行抗辩权，拒绝支付剩余房款。2.根据《商铺买卖合同》的约定，招某玲一次性支付购房余款的期限为收到钟某欢、罗某辉通知后15天内，康某公司要求招某玲自行办理按揭手续或收到通知后7日内支付余下房款，均不符合合同约定，对招某玲没有约束力。招某玲于2014年5月7日收到《敬告函》，依约应在2014年5月22日之前支付剩余房款，而钟某欢、罗某辉在2014年5月22日已提起本案诉讼要求解除合同明确表示其不再履行合同义务，此时，招某玲并不存在逾期付款的违约行为，招某玲有权拒付剩余房价款。（二）双方合同约定因招某玲导致按揭贷款不成，应一次性支付购房余款，而按揭贷款未获批准并非招某玲的责任，钟某欢、罗某辉单方变更付款方式要求招某玲一次性支付购房余款没有合同依据，对招某玲无约束力，招某玲有权拒绝。（三）根据《询问笔录》及《敬告函》的内容可知，招某玲按揭贷款申请未获银行批准是银行出于政策及放款风险等方面的考虑，提高了批准贷款的条件，致使原本符合放贷条件的招某玲因不符合新的贷款条件所要求的银行流水而未获批准，该变化非因招某玲所能控制，故贷款未获批准不可归责于招某玲。原审判决对《询问笔录》内容断章取义，将责任归咎招某玲，明显错误。（四）《商铺买卖合同》第十三条对于违约金的计算并无明确是按总房价款的10%，还是已付房价款的10%，钟某欢、罗某辉对招某玲主张按总房价款10%计算违约金并未提出异议，可见双方对此没有异议，一审判决仅按已付房价款的10%计付违约金，理据不足。退一步讲，即便双方对违约金的计算标准发生争议，因合同是钟某欢、罗某辉提供的格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应当作出不利于钟某欢、罗某辉的解释，即其应按总房价款的10%向某玲支付违约金。就算按已付房价款10%计算违约金，但招某玲支付218000元至今三年有余，该款的银行同期存款利息已达28000余元，同期贷款利息更高达44000元，再加上签约服务费、按揭服务费、交通等损失，按已付房款10%支付违约金不足以弥补招某玲的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，招某玲有权请求人民法院予以增加赔偿4190元的签约服务费及按揭服务费损失。为此请求：1.撤销原审判决第二项、第四项，改判钟某欢、罗某辉向某玲支付违约金43800元及赔偿签约服务费和按揭服务费损失4190元；2.驳回钟某欢、罗某辉要求招某玲支付违约金的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由钟某欢、罗某辉承担。钟某欢、罗某辉、康某公司针对招某玲的上诉辩称：1.钟某欢、罗某辉、康某公司已向某玲出示过涉讼商铺的涂销抵押证明，若无出示，相关按揭银行是不会同意其申请按揭贷款手续的；2.根据法院调查笔录显示，按揭贷款未获银行批准是招某玲自身原因所致，招某玲在收到催告后，没有按照合同约定一次性全额支付全部房价款，构成违约，本案未能办理过户手续的责任在于招某玲，因此，其无权要求支付相应违约金。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：康某公司与招某玲签订的《商铺买卖合同》中载明，该合同是买受人与出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上达成的结果。在本案二审过程中，钟某欢、罗某辉、康某公司表示对原审判决调整违约金标准为按房价款的10%计算没有异议，但认为无须向某玲支付违约金。本院认为：由于双方当事人均诉请解除于2011年11月20日签订的《商铺买卖合同》，且均答辩同意对方解除合同的主张，故本案争议的焦点是合同解除后的责任分担问题。根据《商铺买卖合同》第十条的约定，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明。本案中，钟某欢、罗某辉、康某公司未能提供书面证据证明其将办妥涉讼商铺涂销抵押手续告知招某玲，故其认为已告知招某玲办妥涉讼商铺涂销手续依据不足，本院不予采信。双方合同第十三条约定，本合同生效后的200个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除合同。上述约定办证时间是明确的，并无以招某玲支付剩余房款为前提，钟某欢、罗某辉、康某公司至今尚未为招某玲办理产权过户手续，因此，原审法院认为钟某欢、罗某辉存在违约行为，依法应承担违约责任正确，本院予以确认。钟某欢、罗某辉、康某公司以招某玲未办理按揭手续及支付购房余款，导致其无法办理产权过户，上诉认为该责任在于招某玲，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。根据《商铺买卖合同》第三条备注部分第3点约定，如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第四条承担违约责任。上述关于支付房款的约定也没有以涂销抵押证明、申办交易过户为前提条件，故招某玲认为在涉讼房屋未涂销抵押及交易过户前，其有权行使先履行抗辩权拒付剩余房款同样缺乏合同和法律依据，本院亦不予采信。关于招某玲按揭贷款未获批准的原因，原审法院已向按揭银行调查证实是招某玲自身原因所致，且康某公司已将按揭银行不批准招某玲按揭贷款的信息函告招某玲，并要求其一次性支付剩余房款，招某玲至今仍未支付剩余房款，故原审法院认定其也存在违约行为，依法应承担相应责任正确，本院亦予确认。招某玲认为原审判决对按揭银行答复内容断章取义，与事实不符，其上诉认为康某公司要求其一次性支付剩余房款不符合合同约定理由不成立，本院均不采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案双方当事人均存在违约行为，合同解除后，双方依约应各自向对方支付违约金。鉴于《商铺买卖合同》约定按房价款10%的标准计付违约金，但该标准没有明确是以合同约定的总房价款，且双方当事人均抗辩对方主张违约金标准过高，因此，原审法院联系合同前后文，结合公平原则将违约金酌定调整为按已付房价款的10%计算，并无不当，据此，原审法院对于合同解除的法律后果处理正确，本院予以维持。招某玲认为涉讼合同中关于违约金计算标准的约定是钟某欢、罗某辉提供格式条款，对该条款依法应作出不利于钟某欢、罗某辉的解释，但从《商铺买卖合同》载明的内容可知，该合同是经买受人与出卖人共同协商的结果，并非格式合同，故招某玲以此为由要求按总房价款10%计算违约金与事实不符，本院不予支持。另外，由于招某玲存在违约行为，并主张解除合同，且签约服务费及按揭服务费不是钟某欢、罗某辉收取，故其上诉要求钟某欢罗某辉赔偿4190元损失理据不足，本院不予支持。同理，钟某欢、罗某辉、康某公司认为无须向某玲支付违约金理由也不成立，本院也不予支持。综上所述，钟某欢、罗某辉、康某公司与招某玲的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1890元，由钟某欢、罗某辉、康创公司承担345元，由招某玲负担1545元。本判决为终审判决。审　判　长　张　怡代理审判员　余　盾代理审判员　蔡　峰二〇一五年四月十五日书　记　员　肖和念陆洁雯 来源：