（2015）深宝法民三初字第368号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2016-02-29

案件名称

深圳市应人石股份合作公司与深圳赤晓建筑科技有限公司、深圳赤晓建筑科技有限公司宝安工厂合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

深圳市应人石股份合作公司,深圳赤晓建筑科技有限公司,深圳赤晓建筑科技有限公司宝安工厂

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书（2015）深宝法民三初字第368号原告深圳市应人石股份合作公司，地址，组织机构代码×××0-5。法定代表人刘福新，董事长。委托代理人周明涛，广东康顺律师事务所律师。委托代理人马志远。被告深圳赤晓建筑科技有限公司，地址，组织机构代码×××5-7。法定代表人王泽明。被告深圳赤晓建筑科技有限公司宝安工厂，地址，组织机构代码×××8-2。负责人孙恽勤。以上两被告共同委托代理人于锦朝，广东都源律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人王静。原告深圳市应人石股份合作公司与被告深圳赤晓建筑科技有限公司（以下简称赤晓公司）、被告深圳赤晓建筑科技有限公司宝安工厂（以下简称赤晓公司宝安工厂）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周明涛、马志远，两被告共同委托代理人于锦朝、王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1997年1月30日，原告的前身深圳市宝安区应人石经济发展公司作为甲方与乙方被告赤晓公司的前身深圳赤晓组合房屋有限公司签订了《共建同富裕工程土地使用协议书》，约定由乙方租用甲方的土地建房办厂，乙方须按建筑面积向甲方缴交管理费，合同生效后双方也按合同履行了各自的义务。但从2013年1月1日起被告赤晓公司未向原告缴交管理费，原告向被告催付，被告也同意支付，原告也一直未间断地向被告提供服务。由于实际占用此地经营的是被告赤晓公司的分支机构即被告赤晓公司宝安工厂，2014年10月22日原告向被告赤晓公司宝安工厂发出催款通知，该通知被以在法定地址无法联系到被告赤晓公司宝安工厂的负责人为由退回。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：两被告向原告支付管理费计人民币680，601.6元（从2003年1月1日起至2014年12月31日止），并由两被告承担案件诉讼费用。两被告答辩称，1、被告赤晓公司与原告签订的《共建同富裕工程土地使用协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定而自始无效。被告赤晓公司已于2000年3月2日从深圳市规划国土局购买了涉案土地五十年的土地使用权，原告无任何权利依据无效的协议向两被告主张任何有关土地的管理费用。该涉案土地在双方签订协议书时为集体土地，违反了土地管理法第63条之规定，当时深圳市规划国土局宝安分局也向双方作出了违法用地行政处罚决定书，确认双方转让土地的行为属违法行为，也认定被告在涉案土地上所建设的建筑为违章建筑，从上述事实也可以看出，双方签订的协议是无效的。2、为了使涉案土地合法化，原告、被告赤晓公司及国土部门在1999年9月23日签订了《征地补偿协议书》，将涉案土地征用为国有，被告赤晓公司向原告支付征地补偿费人民币4，274，673元，支付给国土宝安分局征地管理费人民币23673.6元。在此基础上，被告赤晓公司于2000年3月2日从国土局以土地出让费用人民币3，256，331元的价格取得了涉案土地的使用权。至此，被告赤晓公司已成为涉案土地的合法使用权人。根据《广东省高级人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设用地纠纷案件若干问题的指导意见》第16条之规定，原告与被告赤晓公司签订的《共建同富裕工程土地使用协议书》是无效的，且原告与被告赤晓公司及国土部门重新签订了征地补偿协议。3、由于双方签订的协议书无效，因此原告已经收取的被告赤晓公司从2000年1月至2002年6月期间共计人民币118，671.2元的土地管理费是没有任何依据的，被告赤晓公司保留要求原告返还上述款项的权利。4、被告赤晓公司宝安工厂并非合同主体，因此不是适格被告。经审理查明：1997年1月30日，深圳市宝安区石岩镇应人石经济发展公司作为甲方，深圳赤晓组合房屋有限公司作为乙方，双方签订了《共建同富裕工程土地使用协议书》，约定甲方同意将应人石“白芒坳”地段由规划部门规划为工业用地的肆万平米土地转让给乙方；甲方以每平方米人民币130元的价格转让该肆万平方米的土地使用权，总金额为人民币5，200，000元，合同签订后五日内乙方付人民币1，000，000元到甲方指定的账户上，由于乙方投入项目的资金较大，该土地款可用三年时间支付完毕；此合同项下的土地使用权使用年限为五十年（即从1997年1月30日至2047年1月30日止），期限届满后一切不动产权归甲方所有，动产权归乙方所有；乙方按建筑面积在协议期内每月向甲方缴纳管理费每平方米人民币0.7元（自签订起免收一年管理费），乙方不得以自身的理由拒交此费用；甲方应协助乙方办理该地块的红某、土地使用证等有关手续，费用由乙方承担；本协议条款如有与政府有关政策相抵触时，均以政府政策为准。原、被告在庭审中确认，1997年1月30日原告将涉案土地交付给被告赤晓公司使用。另，被告赤晓公司主张其未向原告支付上述约定的土地使用权转让费用人民币5，200，000元。1998年5月22日，深圳市规划国土局宝安分局以深圳赤晓组合房屋有限公司和石岩镇应人石村民委员会作为违法单位，做出深规土宝监字（1998）-8-026号《违法用地行政处罚处理决定书》，该决定书载明“经查实，你单位于1997年1月30日在石岩镇应人石村白芒坳地段转让土地32，889.65平方米的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定”，故做出罚款以及地上已建的建筑物、附着物待后处理等处理决定。1999年9月23日，深圳市规划国土局宝安分局作为甲方，深圳市宝安区石岩镇应人石村民委员会作为乙方，深圳赤晓组合房屋有限公司作为丙方，三方共同签订了深规土宝征协字（1999）第074号《征地补偿协议书》，约定内容如下：因城市建设需要，甲方依法征用乙方位于石岩镇应人石村委的土地49.32亩，该地经宝安区规划国土领导小组第一次会议及粤地政函（1998）145号文同意，补办征地手续；乙方同意征地补偿费（包括土地补偿费、青苗、附着物补偿及安置补助费等）共人民币4，274，673元由用地单位即丙方直接支付给乙方，今后如因地块引起征地补偿纠纷，一概与甲方无关；征地管理费（此项由丙方支付）为人民币23，673.6元；本协议三方签字、盖章生效后，其土地所有权属国家所有，任何单位及个人无权干涉甲方对该地块的开发及利用；本协议三方签字、盖章之日起，乙方必须在十日内做好清理、拆迁工作，将土地交给甲方；如今后发现重征或漏征土地，甲、乙、丙三方按照本协议的补偿原则，并按实际面积，多退少补。原告主张征地补偿费除上述《征地补偿协议书》中约定的征地补偿费外，还应当包括《共建同富裕工程土地使用协议书》中约定的土地管理费，但除《共建同富裕工程土地使用协议书》外，原告未提供证据证明其该主张；被告赤晓公司主张上述《共建同富裕工程土地使用协议书》约定的征地补偿费包括所有的征地补偿费用，已经完全覆盖了《共建同富裕工程土地使用协议书》中约定的费用支付标准。2000年3月2日，深圳市规划国土局作为出让方（甲方），深圳赤晓组合房屋有限公司作为受让方（乙方），双方签订了深地合字（1999）4-118号《深圳市土地使用权出让合同书》，约定本合同签订之日，甲方将地块编号为A729-041，土地面积为32，882.1平方米的土地使用权出让给乙方，自合同签订之日，视为甲方已经向乙方交付地块；本块土地的使用年限为50年，从2000年3月2日至2050年3月1日止，本块土地用途为工业用地；本地块的土地使用权出让金为人民币1，286，259元、土地开发金为人民币340，770元、市政配套设施金为人民币1，629，302元，合计人民币3，256，331元。被告赤晓公司主张其已经支付了上述费用人民币3，256，331元。2009年1月19日，被告赤晓公司作为权利人经核准登记办理了深房地字第××号《房地产证》，该房地产证载明土地宗地号为A729-0041，宗地面积为32，882.1平方米，土地用途为工业用地，使用年限为50年（从2000年3月2日至2050年3月1日）。原、被告确认涉案土地即为上述宗地号为A729-0041的地块。2014年10月22日，原告以特快专递的方式向被告赤晓公司宝安工厂发出《催款通知书》，邮寄地址为深圳市宝安区石岩镇应人石村白芒坳，该《催款通知书》以“无法联系本人”为由被退回。原告主张被告赤晓公司应当继续履行《共建同富裕工程土地使用协议书》中约定的支付土地管理费的义务，且原告为被告赤晓公司宝安工厂提供了管理服务，故原告主张两被告应当向其支付2003年1月1日至2014年12月31日期间的土地管理费，原告在庭审中确认其主张的上述土地管理费人民币680，601.6元是按每月每平方米人民币0.7元×面积14，362平方米的标准计算的。原告主张其在2003年1月1日至2014年12月31日期间提供了垃圾清运、调解纠纷等管理服务，两被告对原告主张的上述服务均不予确认，原告亦未提供证据证明其上述主张。另查，1、2001年3月2日，深圳市宝安区石岩镇应人石经济发展公司更名为深圳市应人石实业有限公司；2004年9月20日，深圳市应人石实业有限公司更名为深圳市应人石股份合作公司。2008年9月18日，深圳赤晓组合房屋有限公司更名为深圳赤晓建筑科技有限公司。2、被告赤晓公司主张其于2000年至2002年期间向原告交纳了土地管理费的原因是原告协助被告办理了涉案土地的国有化手续，故原告向被告主张2000年至2002年期间的土地管理费时，被告没有予以拒绝。3、原告主张其一直都陆陆续续以口头方式向两被告催要过土地管理费，被告赤晓公司宝安工厂亦同意予以支付，但除2014年10月22日发出的《催款通知书》以及相应的快递回执外，原告未提供其他证据证明其该主张；两被告主张原告从未向其催要过土地管理费，且被告在庭审中主张原告起诉的土地管理费已经超过诉讼时效。以上事实，有共建同富裕工程土地使用协议书、违法用地行政处罚处理决定书、征地补偿协议书、深圳市土地使用权出让合同书、房地产证、催款通知书、快递回执、深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单等证据以及庭审笔录予以证实。本院认为，根据本院查明的事实，行政主管部门已经对1997年1月30日原告和被告赤晓公司以签订《共建同富裕工程土地使用协议书》的方式转让涉案土地使用权的行为做出了《违法用地行政处罚处理决定书》，认定上述转让行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定。被告赤晓公司现已经行政主管部门依法批准，补办了征用手续，并取得了涉案土地的房地产证。在补办征用手续时，原告和被告赤晓公司已经重新签订了《征地补偿协议书》，约定了征地补偿费（包括土地补偿费、青苗、附着物补偿及安置补助费等）共人民币4，274，673元，上述征地补偿费由用地单位即被告赤晓公司直接支付给原告，在原告既未提交证据证明双方约定的征地补偿费除上述《征地补偿协议书》约定的征地补偿费人民币4，274，673元外，还包括《共建同富裕工程土地使用协议书》约定的土地管理费的情况下，本院认为被告赤晓公司作为用地单位在办理征用手续时已经与原告另行签订了征地补偿协议，已经以签订《征地补偿协议书》的方式与原告重新约定了征地补偿费用和标准，原告和被告赤晓公司基于违法转让涉案土地使用权而签订的《共建同富裕工程土地使用协议书》属于无效合同，原告无权再依据《共建同富裕工程土地使用协议书》中约定的费用支付标准向两被告主张权利。原告主张其在2003年1月1日至2014年12月31日期间为两被告提供了垃圾清运、调解纠纷等管理服务，两被告对原告主张的上述服务均不予确认，原告亦未提供证据证明其上述主张，根据谁主张谁举证原则，本院对原告该主张不予支持。综上，原告主张两被告应当向原告支付2003年1月1日至2014年12月31日期间土地管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告深圳市应人石股份合作公司的诉讼请求。本案受理费人民币10，606元，由原告负担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审　判　长　　杨　莹人民陪审员　　陈新连人民陪审员　　陈施宁二〇一五年四月十五日书　记　员　　李婷霞书　记　员　　张雪娜附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。搜索“”