（2015）哈民二民终字第128号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-06-25
案件名称
朱喜庆与宋国强、中国人民银行哈尔滨中心支行房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱喜庆,宋国强,中国人民银行哈尔滨中心支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百三十二条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款，第四十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民二民终字第128号上诉人（原审被告）朱喜庆，男，1956年6月4日生，汉族，中国人民银行哈尔滨中心支行职员，住哈尔滨市南岗区。委托代理人张中文，黑龙江龙鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）宋国强，男，1957年3月31日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托代理人贾柏章，黑龙江抚众律师事务所律师。第三人中国人民银行哈尔滨中心支行，住所地哈尔滨市香坊区珠江路***号。代表人王迅，行长。上诉人朱喜庆因与被上诉人宋国强、原审第三人中国人民银行哈尔滨中心支行（以下简称哈尔滨中心银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民三初字第1128号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人朱喜庆的委托代理人张中文，被上诉人宋国强的委托代理人贾柏章到庭参加了诉讼，原审第三人哈尔滨中心银行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：朱喜庆系哈尔滨中心银行职员。2003年，哈尔滨中心银行决定在哈尔滨市道里区河松街为其职工集资建房，同年5月28日，哈尔滨中心银行下发代理职工集资购建经济适用房住宅分配方案，该方案规定：可购买职工住宅的人员只能是截止到2002年末的本单位在册职工；本次代办购房每户限定申请一套住宅，办理职工本人产权证。朱喜庆取得该购房资格。2003年6月10日，朱喜庆与宋国强签订房屋转让协议书，其主要约定：“朱喜庆将哈尔滨市道里区新盖家属楼，面积84.70平方米住房一套转让宋国强，前期付房（款）拾叁万元整，余额房款由宋国强分期给付朱喜庆至房屋总价款。如人民银行对朱喜庆有现金补助，宋国强不予享受，其付（附）在房屋待遇宋国强享受”。签订协议后，宋国强陆续给付朱喜庆购房款322900元。2005年5月，朱喜庆办理该房屋（哈尔滨市道里区河源街18号C2栋4单元4层1号）进户手续，并将该房屋钥匙交予宋国强，宋国强使用该房屋至今。另查明，2004年5月28日，哈尔滨市房产住宅局为哈尔滨中心银行颁发了哈尔滨市单位自建经济适用住房内部预售许可证，其中注明预售对象为符合国家对购买经济适用住房政策规定的本单位职工。宋国强诉称：宋国强与朱喜庆于2003年6月10日签订一份房屋转让协议，朱喜庆将哈尔滨中心银行集资建设的位于哈尔滨市道里区河源街18号C2栋4单元4层1号，使用面积为84.7平方米，家属住房一套转让给宋国强，宋国强先支付给朱喜庆购房款13万元，余款分期给付。协议签订后，宋国强按约分期给付朱喜庆购房款共计322900元。2005年5月，朱喜庆将其转让的房屋交付给宋国强，宋国强对该房屋装修后入住使用至今。宋国强进户后，多次找朱喜庆要求办理房屋产权证书，朱喜庆一直推托，朱喜庆是哈尔滨中心银行的职工，该房屋交给宋国强后，朱喜庆未到哈尔滨中心银行办理产权证书。现要求朱喜庆与哈尔滨中心银行提供位于哈尔滨市道里区河源街18号C2栋4单元4层1号房屋办理产权证的相关手续，协助宋国强办理该房屋产权证书。朱喜庆辩称：不同意宋国强的诉讼请求，因双方在2003年签订的协议属无效协议，首先该协议违反了合同法第五十二条第二款的规定，属于双方当事人恶意串通，侵害了哈尔滨中心银行的利益。其次，该协议违反了合同法第五十二条第五款的规定，属于违反了国家法律的协议。依法应认定为无效。按照合同法的规定，无效合同自始没有法律约束力。该协议本身并未约定朱喜庆为宋国强办理房产证的义务，宋国强的诉讼请求，无合同依据，朱喜庆没有义务也没有法定职责，为宋国强办理房屋产权证。办理产权证书是房产机关的职权范围。双方的协议应依法认定为无效，双方依该协议所取得的财物应各自返还。朱喜庆已在法定期限内递交了反诉状，并提出了独立的反诉请求，要求法院依法确认协议无效。综上，朱喜庆不同意宋国强的诉讼请求，要求法院驳回其诉讼请求并支持朱喜庆的反诉请求。原审判决认为：宋国强与朱喜庆签订的房屋转让协议合法有效，双方均应遵照执行。宋国强按照协议约定共给付朱喜庆购房款322900元，朱喜庆为宋国强办理了争议房屋的进户手续，宋国强在此房屋居住至今，宋国强已按照协议约定履行了自己应履行的义务，朱喜庆应继续履行协议约定的义务，为宋国强提供争议房屋办理产权证书的相关手续，协助宋国强办理该房屋产权证书，朱喜庆未履行该义务构成违约。又因争议房屋系哈尔滨中心银行为其职工自建的住宅，其作为建设单位有义务提供争议房屋办理产权证书的相关手续，并协助宋国强办理该房屋产权证书，故本院对宋国强要求朱喜庆与哈尔滨中心银行提供位于哈尔滨市道里区河源街18号C2栋4单元4层1号房屋办理产权证书的相关手续，协助宋国强办理该房屋产权证书的诉讼请求予以支持。关于朱喜庆所称双方签订的协议属无效协议的答辩意见，无法律依据，不予采信。据此判决：朱喜庆与哈尔滨中心银行于本判决生效之日起十五日内向宋国强提供位于哈尔滨市道里区河源街18号C2栋4单元4层1号房屋办理产权证书的相关手续，并协助宋国强办理该房屋产权证书。如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。诉讼费172元，由朱喜庆承担（此款宋国强已预交，朱喜庆于本判决生效之日起十五日内给付宋国强）。朱喜庆不服一审判决，向本院提起上诉称：原审判决程序违法，朱喜庆在原审提出了反诉，但原审没有审理朱喜庆的反诉请求，损害了朱喜庆的利益。原审判决认定事实不清，适用法律不当。双方协议的实质是倒卖哈尔滨中心银行的内部职工分房资格，且损害了人民银行的利益。双方签订的协议违反了《哈尔滨市经济适用住房管理暂行办法》第四十条的规定，依据1995年公布的《中华人民共和国房地产管理法》第37条第6款的规定，未依法登记领取权属证书的房屋禁止转让。双方的协议违反了法律强制性规定，应依法认定为无效。依据《合同法》第132条的规定，出卖人对标的物属于无权处分。道里区法院和市法院曾于2006年作出的生效判决，就哈尔滨中心银行职工倒卖分房资格的协议认定为无效。上诉请求：撤销原判，改判或发回重审。宋国强同意原审判决。双方当事人二审均未举示新的证据。本院二审认定的案件事实与一审一致。本院认为：关于原审法院是否存在违法剥夺朱喜庆反诉权利的问题。宋国强的在原审提出的诉讼请求性质是履行双方签订的协议，因宋国强的诉讼请求能否得到支持的前提条件之一为双方签订的协议是否有效，原审法院已首先对合同效力问题进行了审理，法院对合同效力的审查并不以当事人就该问题是否提出反诉为条件，故原审法院就朱喜庆提出的合同效力问题没有按反诉程序进行审理，没有损害当事人的诉讼权利，反而减少了当事人的诉累，降低了诉讼成本，符合法律规定。关于案涉“房屋转让协议书”是否有效的问题。《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，哈尔滨中心银行对双方的买卖房屋行为并未提出异议，不存在双方恶意串通，损害哈尔滨中心银行利益的情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”据此，朱喜庆依据地方性法规和行政规章的规定主张合同无效，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”据此，因《房地产管理法》第三十七条第六款的规定属于管理性规定，不属于效力性强制性规定，朱吉庆以上述法律规定为依据主张认定合同无效，本院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”第四十六条规定“本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。”据此，朱喜庆依据《合同法》第一百三十二条的规定，以其对标的物属于无权处分为由，请求确认合同无效，本院不予支持。综上，朱喜庆的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由朱喜庆负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 韧代理审判员 周力平代理审判员 于 敏二〇一五年四月十五日书 记 员 王梦薇安娜 关注公众号“”