（2015）浦民一（民）初字第5977号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-18
案件名称
曹卉与陆忠嘉、周文仙房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹卉,陆忠嘉,周文仙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第一百零七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第5977号原告曹卉。委托代理人朱文秀，上海君鼎律师事务所律师。被告陆忠嘉。被告周文仙。委托代理人张跃进，上海宇钧律师事务所律师。原告曹卉与被告陆忠嘉、周文仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法适用简易程序。本院于2015年4月1日公开开庭进行了审理。原告曹卉及其委托代理人朱文秀、被告陆忠嘉、被告周文仙的委托代理人张跃进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹卉诉称，2009年11月，原告与两被告就上海市浦东新区周浦镇瑞安路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）达成买卖意向，原告在中介的居间下与被告陆忠嘉签署了《买卖协议书》（以下简称协议书），当时被告周文仙表示房子偏远不可能去住，家里房子多，卖掉这一套，但却未在协议书上签字，原告当时也不懂，以为由被告其中一人签字即可，但双方因无法及时办理过户为防止交易风险共同至交易中心办理抵押手续，两被告共同办理并签字，故两被告对出售房屋均为明知且同意。原告按照协议书的约定已经支付房款人民币（以下币种相同）46万元，尚余5万元是待双方办理过户时支付，��时2009年12月，系争房屋也由被告交付原告，原告进行简单装修后居住使用至今。2013年3月，因房屋符合政策交易条件，被告起初还答应办理过户手续，双方一同至交易中心，由原告缴纳了房屋过户的所有税费，但之后再约被告去办理正式的过户手续时，无法联系到被告，后被告表示要在原来房价的基础上加价5万元，直至原告这次向法院提起诉讼，开庭前，被告方这边甚至提出加价10万元的意见。原告认为，双方签署协议书，是原、被告之间的真实意思表示，应为合法有效，原告也以略高于当时市场价的价格购买系争房屋，房屋从购买到现在居住长达5年之久，现被告因为房价上涨，以各种理由拒绝过户，原告协商无果，起诉法院要求：1、判决两被告履行协议书，配合原告办理系争房屋的过户手续；2、诉讼费由被告承担。被告陆忠嘉辩称，两被告为母子关系，系争��屋为两被告的动迁安置房。原告、被告陆忠嘉及中介签订相关协议时，被告陆忠嘉与中介说过系争房屋为动迁房，中介表示可以卖，故2009年被告陆忠嘉一人与原告就系争房屋签订协议书，对该协议书被告周文仙不知道，被告周文仙从未去过中介处，也未在协议书上签字。签订协议书时系争房屋交给中介，之后房子的使用情况被告陆忠嘉不清楚。房屋交给中介时为毛坯房，空关无人居住。在系争房屋上办理抵押手续时，被告周文仙是与被告陆忠嘉一起去的，但被告周文仙因为年纪大了并不清楚是为何事，只知道是抵押贷款。系争房屋的产权证原件交由中介，中介出具了收条，2013年被告找不到中介也无法取回产证。被告现认为，当时出售系争房屋并不懂，动迁房屋在五年内是不能买卖的，由此双方的协议书应为无效，同时就该协议书被告周文仙没有签字，也不知道出���房屋一事，现在周文仙知道后也表示不同意，因而原告要求被告配合办理过户，被告陆忠嘉不同意。另外合同无效，被告陆忠嘉愿意返还收取的45万元房款，但原告其他的损失被告不会承担，如果按照现在市价的差价损失赔偿原告，还不如房屋卖给原告，就收取房款的利息也不存在承担的问题，原告这么多年居住系争房屋，被告也未收取使用费，两者亦相互抵销了。被告周文仙辩称，两被告为母子关系，系争房屋是两被告动迁安置房，系共有财产，协议书上缺少被告周文仙的签字，被告周文仙也不知道被告陆忠嘉出售系争房屋，之后被告周文仙确实去签过抵押合同，但这是被告周文仙在原告、被告陆忠嘉及中介的催促下去签的，但为何签署，被告周文仙不清楚；故依法协议书应认定为无效，被告周文仙不同意配合办理系争房屋的过户手续。被告周文仙是在原告起诉后才知道房屋被出售，该房屋是被告周文仙唯一的一套用来养老的房屋，不会出售的。目前因协议书主合同无效，从合同抵押合同也无效。系争房屋在动迁安置后，被告周文仙并未去看过，其在几个子女家轮流居住，因为年纪大了，没有过问房屋的事，也不关心这个事情，都是由子女在关心。但被告周文仙的这几个子女也未关心过系争房屋，这些年没有去看过房子，至于物业管理费被告周文仙没有承担过，但被告认为，物业费由实际居住人缴纳是很正常的。该合同无效，最大的过错方为中介，原告及被告陆忠嘉也存在过错，各方应根据过错大小承担责任。综上，请求驳回原告诉请。经审理查明，被告周文仙与被告陆忠嘉为母子关系，系争房屋为两被告动迁安置所得，2009年2月11日系争房屋的权利核准登记至两被告名下，在产权证附记处载明“配套商品房，自登记���起5年内不得转让、出租”。2009年11月11日，以陆忠嘉、周文仙名义作为卖出方（甲方）与原告曹卉作为买进方（乙方）在上海大乾房地产经纪事务所的居间下订立协议书一份，协议书约定双方通过中介居间介绍，确定系争房屋买卖相关事宜；房屋总价为51万元，2009年11月5日乙方支付定金1万元，2009年11月15日前乙方支付14万元，2009年12月31日前乙方支付31万元，当天甲方将房屋抵押给乙方，去房地产交易中心办理他项权利抵押证明，待产权满5年交易过户之日，乙方支付5万元，一手产权届满5年之后的7日内双方同时办理抵押注销及产权过户手续；……。协议书落款处，甲方签有被告陆忠嘉的姓名，乙方由原告签字。之后除约定在过户时支付的5万元房款外，原告付清相关房款，原、被告双方共同至相关部门办理房地产抵押手续，2009年12月23日，系争房屋上登记了以原告��卉作为抵押权人，债权数额为50万元，债务履行期限从2009年12月20日至2014年12月19日止的债权抵押。于此，系争房屋交由原告，由原告占有使用至今，房屋中发生的相关费用也由原告负担。目前系争房屋的产权证原件在原告处保管。2013年3月，原告曹卉向相关税务部门缴纳了关于系争房屋的房产交易税费。但后因被告不愿意配合导致未能过户。2015年1月，原告向本院提起诉讼，诉如所请。以上事实，由经庭审质证的《买卖协议书》、上海市房地产权证、上海市房地产登记证明、税收通用缴款书等及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告就系争房屋于2009年11月以订立协议的方式购买，并支付了相应的对价，取得系争房屋后占用使用至今，就该协议书的订立及履行由被告陆忠嘉参与，协议书为签订人的真实意思表示，被告陆忠���虽提出，系争房屋的性质属于相关政策限制交易标的致使协议书无效，就此认为系争房屋虽为动迁安置房，依照其性质，根据相关政策规定在一定的期限内权利不能发生转移，但房屋权利的限制转移并不影响债权合同的订立及效力，因而协议书并不必然无效，该协议书的订立不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。在就系争房屋建立的协议书合法有效的情况下，该买卖关系的效力是否及涉于被告周文仙，本案存在争议。庭审中，被告周文仙表示就家庭中房屋动迁及动迁安置房屋的情况均清楚，但不清楚系争房屋出售一事也未在协议书上签字，主张其是权利人之一，享有房屋的权利，协议书未经其同意不能履行。本院认为，被告周文仙在系争房屋由原告实际控制并使用长达五年期间，从未对自称为唯一一套养老用的房屋占有使用、收益、管理做过任何形式的��管，也未承担过系争房屋的任何费用，被告周文仙表示其年纪已大，不过问房屋之事，也不关心，都由子女在关心，但其四位子女也从未在五年期间去看过房屋，行使过管理之责，被告称这么多年并不清楚房屋的使用状况，却又在物业管理费的缴纳上表述由房屋的实际使用人缴纳是很正常的意见，被告周文仙在完全有条件积极审查房屋的情况并及时提出异议下，缺乏正常房屋权利人应有的关心，对房屋权利长期的漠视和放任，实有悖常理，现在原告主张过户时，却以作为权利人之一未在协议书上签字作为不清楚房屋出售之词，有悖诚信，本院对其不知房屋出售的陈述，难以采信；另外，就房屋上办理抵押登记，相关债权金额与房款金额相互对应，该债务履行期限也正与当时的政策较为契合，故就原告关于系争房屋性质存在限制交易条件，不能即时办理过户交易，为防止房屋过户之前不确定的风险双方设定抵押登记形式的表述，较为客观，也符合协议书约定的条件，本院对此予以采信；在办理该抵押登记时，被告周文仙也参与其中，但就办理抵押的目的，签署的意义，被告周文仙作为权利人却又表示在一无所知下作了无条件的配合，更加印证被告周文仙对被告陆忠嘉相关行为的默认和许可，因而被告周文仙现仅以协议书形式无其签名作为对系争房屋出售不知情的抗辩，本院不予采纳，该协议书的效力应及涉于被告周文仙。目前系争房屋已经具备至相关部门办理系争房屋小产证的条件，原告也自愿在双方过户前撤销其在房屋上设定的抵押登记，对此并无不可，本院可予准许。抵押注销后，原告要求被告继续履行协议书，协助原告办理将系争房屋产权过户至原告名下的手续，具有事实及法律依据，本院应予支持。另外，就剩余��项的支付，原告愿意按照相关约定进行支付，并无不可，可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陆忠嘉、周文仙应在本判决生效之日起五日内协助原告曹卉撤销上海市浦东新区周浦镇瑞安路XXX弄XXX号XXX室房屋上由原告曹卉作为抵押权人的抵押登记；二、在上述抵押登记撤销后三日内，被告陆忠嘉、周文仙应立即协助原告曹卉办理上海市浦东新区周浦镇瑞安路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告曹卉名下的手续，与此同时，原告曹卉向被告陆忠嘉、周文仙支付剩余房款50，000元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，900元，减半收取计4，450元，诉讼财产保全费3，020元，由被告陆忠嘉、周文仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张盈二〇一五年四月十五日书 记 员 赵勤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”