（2014）松民三（民）初字第2584号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-18
案件名称
上海金豫百货有限公司与谢勇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海金豫百货有限公司,谢勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第2584号原告上海金豫百货有限公司。法定代表人周文娟。委托代理人徐俐。委托代理人沈华连，上海普世律师事务所律师。被告谢勇。委托代理人马文斌，上海申伦律师事务所律师。委托代理人励敏，上海申伦律师事务所律师。原告上海金豫百货有限公司（以下简称“金豫公司”）与被告谢勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月1日立案受理后，依法适用简易程序于2014年11月10日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2015年1月15日再次公开开庭进行了审理。诉讼中，本案报请院长审批延长审限二个月。原告金豫公司的委托代理人徐俐、沈华连分别到庭参加了第一、二次庭审，被告谢勇的委托代理人励敏到庭参加了二次庭���。本案现已审理终结。原告金豫公司诉称：2012年4月19日，原、被告签订《绿地金御广场租赁合同》及《推广服务协议》，之后双方又分别签署了《租期变更确认书》、《补充协议》，约定被告承租原告位于上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）。上述合同对于租赁期限、收费标准、支付方式、违约责任等均进行了约定。2013年12月之后，被告开始拖欠原告租金、推广费和管理费，原告多次催讨未果。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付所拖欠的2014年1月1日至2014年7月31日的租金人民币（以下币种同）138，546.13元，并按逾期应付款项的日千分之五的标准向原告支付逾期违约金直至被告付清拖欠的租金为止（逾期违约金暂计算至2014年7月31日，金额为74，689.78元）；2、被告向原告支付所拖欠的2014年4月1日至2014年7月31日的推广费37，133.28元，并按逾期应付款项的日千分之五的标准向原告支付逾期违约金直至被告付清拖欠的推广费为止（逾期违约金暂计算至2014年7月31日，金额为12，346.82元）；3、被告向原告支付所拖欠的2013年12月1日至2014年7月31日的管理费32，555.20元，并按逾期应付款项的日千分之五的标准向原告支付逾期违约金直至被告付清拖欠的管理费为止（逾期违约金暂计算至2014年7月31日，金额为20，652.21元）；4、被告向原告支付已减免的租金及推广费203，546.33元。诉讼中，原告变更其诉讼请求为：1、原被告之间的租赁合同于2014年10月11日解除；2、被告立即将租赁房屋返还原告，并在30日内办理完毕将其注册地址从租赁房屋内迁移出去的变更手续；3、被告向原告支付拖欠的2014年1月1日至2014年10月11日期间的租金189，701.89元，并按逾期应付款项的日千分之五的标准向原告支付逾期违约金直至被告付清租金为止（逾期违约金暂计算至2014年10月31日，为153，648.14元）；4、被告向原告支付拖欠的2014年4月1日至2014年10月11日期间的推广费59，057.18元，并按逾期应付款项的日千分之五的标准向原告支付逾期违约金直至被告付清推广费为止（逾期违约金暂计算至2014年10月31日，为35，954.04元）；5、被告向原告支付拖欠的2013年12月1日至2014年10月11日期间的管理费42，165.67元，并按逾期应付款项的日千分之五的标准向原告支付逾期违约金直至被告付清管理费为止（逾期违约金暂计算至2014年10月31日，为38，488.27元）；6、被告向原告赔偿损失371，332.80元；7、原告无需返还被告支付的租赁保证金及推广费保证金共计74，266.56元；8、被告向原告支付减免的租金和推广费共计203，737.08元；9、被告以租赁房屋租金及管理费双倍的标准支付自2014年10月12日至被告实际办妥租赁房屋归还手续并搬离租赁房屋期间的延期占用费、管理费。被告谢勇辩称：对于诉请1，同意2014年10月11日解除合同，但被告没有构成解除合同的条件，原告擅自解除，要求原告承担被告的装修损失。对于诉请2，同意解除后腾退房屋，请求确认腾退时间，如果有注册营业执照，同意迁出。对于诉请3-5，被告不认可，被告已经支付的金额总数是363，844.37元，包括三个月的推广费27，849.96元（不应在本案中处理）、租赁押金46，416.60元、管理费押金12208.80元以及其他已付的租金和管理费277，369.61元；被告只在第一次付款中支付了三个月的推广费，后续的付款都是租金，没有支付推广费，因为原告没有帮被告推广，按此计算，被告的租金和管理费已支付至2014年9月15日。对于诉请6-9，被告认为违约责任重复计算，标准过高，请法院予以调整。此外，推广费的部分与本案租赁合同之诉是两个合同法律关系，应分案处理；关于原告的主体资格，原告没有证据证明他有权出租房屋，且行政机关已确认原告违法租赁，故违法租赁期间的租金、管理费应不予收取，应从房屋竣工备案之日起计算租金及管理费；本合同是原告提供的格式合同，订立时没有双方协商的条款，合同文本与其他承租人的合同是一致，合同页眉页脚都有原告logo，故为格式合同。经审理查明：2012年4月19日，原告作为出租／预出租方（甲方）、被告作为承租／预承租方（乙方），签订了《商铺租赁／预租合同》一份，载明上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层XXX室物业的所有权人已将该物业授权甲方全权进行管理活动，包括但不限于原告以自己或甲方的名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项。“绿地金御广场”是由甲方运营管理的综合性商业生活广场，乙方承租／预承租的物业位于其中，甲方负责绿地金御广场（包括乙方承租／预承租的物业）的招商与租赁期间的运营管理，委托特定的物业管理公司提供物业管理服务，乙方对此表示同意。合同第1.1条约定，甲方出租／预出租给乙方的该物业位于上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层XXX室（即绿地金御广场8号232室），该物业建筑／预测建筑面积为203.47㎡；第1.4条约定，甲方作为该物业的委托经营管理方与乙方建立租赁关系；第2.1条约定，乙方向甲方承诺，租赁该物业作为经营中式面点类餐饮使用，经营的品牌为非常好面（暂定），并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；第2.4条约定，乙方应于本合同签署前向甲方提供营业执照及其他相关证明文件，如尚未登记注册的需提供投资人证明文件（投资人是个人的应当提供有效的身份证明文件，投资人是公司的应当提交公司的营业执照，组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证等），如经营业态为餐饮业、娱乐业等特许行业，还需提供食品卫生许可证、特种行业许可证等相关合法经营的证明文件，待公司注册登记后15日内向甲方提供营业执照及其他相关证明文件予以核对；第3.1条约定，该物业租赁期共五年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止；第3.2条约定，装修期共计61日，自2012年5月1日起至2012年6月30日止，装修期内甲方免收租金，但乙方仍应交纳管理费、水、电等公用事业费及本合同约定的其他费用；第5.1条约定，租金采取先付后用的原则，每3个月为一期支付一次，首期租金乙方应于本合同签署之日起5个工作日支付给甲方，之后每期租金乙方应于每期届满日前10日向甲方支付下一期租金，甲方在收取租金后10日内提供���应的票据；第5.2条约定，第一年，即自2012年5月1日起至2013年4月30日止，每月租金为15，472.20元，每年租金为185，666.38元，即2.5元／㎡／日，第二年，即自2013年5月1日起至2014年4月30日止，每月租金为18，566.64元，每年租金为222，799.65元，即3元／㎡／日，第三年，即自2014年5月1日起至2015年4月30日止，每月租金为21，661.08元，每年租金为259，932.93元，即3.5元／㎡／日，第四年至第五年，即自2015年5月1日起至2017年4月30日止，每月租金为24，755.52元，每年租金为297，066.20元，即4元／㎡／日。第6.1条约定，该物业租赁保证金为相当于租赁期内月平均租金的3倍，乙方应于本合同签署之日起5个工作日内支付给甲方租赁保证金46，416.60元，自第二年起（即2013年5月1日起），因租金的递增，租赁保证金也相应递增，乙方应于每递增年或月到来前的10个工作日内相应补足租赁保证金，使租赁保证金不低于月租金的3倍；第6.2条约定，租赁期间，甲方有权从租赁保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、水、电、燃气等公用事业费或本合同约定由乙方承担的费用，有权扣减因乙方退场（包括提前解除或终止本合同）未及时办理相关手续所产生的滞纳金、占用费及其他相关费用，有权扣减由于乙方原因发生的本合同所规定的其他违约事件应支付的违约金以及本合同所述的因乙方原因给甲方造成损失的赔偿金；第6.5条约定，租赁期届满本合同终止（或提前解除）时，若乙方未发生本合同规定的违约事件，且乙方已按本合同约定的标准交还了该物业、付清租赁期内应付租金、管理费、公用事业等费用及其他应付费用，并已办妥以该物业为注册或使用地址的相关注销登记（若有）手续后，甲方应在其后的30日内将租赁保证金无息返还乙方；第7.1条约定，租赁期内，该物业的管理费为每月每平方米20元，月管理费合计4，069.40元，租赁期内由乙方承担并按期向物业管理公司或甲方交纳；第7.2条约定，管理费自该物业交付日起计算，每3个月为一期支付一次，先付后用，首期管理费乙方应于该物业交付日前支付于物业管理公司或甲方，之后每期管理费乙方应于每期届满日前10日向甲方或物业管理公司支付下一期管理费；第7.3条约定，为确保乙方按约定支付管理费，乙方须于该物业交付日前向甲方或物业管理公司一次性交付相当于3个月管理费的管理费保证金计12，208.20元；第8.1条约定，乙方应按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式，缴纳水费、电费、燃气费、电讯费、电话费等公用事业费用和于该物业内使用设施的费用包括额外空调费（若有）、电话初装费及使用费和有线电视开通费（若有）等，上述费用自���方将该物业交付乙方之日，由乙方根据相关付费通知直接支付于公用事业单位或由甲方／物业管理公司统一收取并代为支付；第10.6条约定，若甲、乙双方签订的本合同为预租合同，则自该物业所有权人取得本合同项下房屋产权证之日起本合同自动转为房屋租赁合同，本预租合同项下甲乙双方的权利义务仍然有效；第11.1条约定，乙方确认收到并知悉该物业平面图及相关技术资料，乙方应按甲方或物业管理公司的规定安排设计装修方案；第13.1条约定，乙方应于装修期届满之次日（“开业日”）开始营业；第15.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前解除或终止当日将该物业恢复至甲方同意接受的状态并归还给甲方，当乙方向甲方归还该物业时，甲、乙双方应依交接清单对该物业进行验收，并就该物业的归还和情况签署一份返还表格或���似文件；第15.2.1条约定，甲方有权在租赁期届满或提前解除或终止后的任何时间进入并收回该物业，乙方应当在依照本合同之规定的情况下，完成拆除、搬出和补修等工作；第15.2.2条约定，从租赁期满的当日或提前解除或终止当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第15.2.1条项下权利进入并收回该物业为止，乙方须以合同终止（或解除）日以前租金、管理费等标准为基础，每日向甲方双倍支付延误期内的占用费、管理费、公用事业费及其他相关费用，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该物业引发的一切损失；第17.2.3条约定，若乙方以该物业为注册地址的，则乙方应在本合同终止或提前解除后3日内向公司登记机关递交变更乙方注册地址的全部合法文件，并应确保在本合同终止或提前解除后30日内完成该等变更手续；第17.2.15条约定，乙方应自行办理关于经营所需具备的���有批文（包括营业执照、批准证书或许可证等），甲方同意提供合理的协助，若乙方未能及时取得批文而导致延迟开业的，则乙方仍应自本合同约定之日起按标准支付租金；第20.2条约定，乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金；第20.3条约定，乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，根据本合同第15.2条约定收回该物业及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：A、按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的装修期及／或免租期间之租金，B、补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额（若有），C、按逾期应付款项的日千分之五的标准向甲方支付逾期利息，D、除乙方已支付的租赁保证金被甲方���部没收外，乙方同意按12个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失；第20.3.1条约定，本条（20.3条）所述的违约事件包括：A、乙方逾期不支付租金、管理费、公用事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到1个月或以上的，……G、乙方没有获得合法的经营权或经营证照的，或该等经营权及证照被相关政府部门取消、吊销的，或乙方发生进行其他违法经营活动的；第24.1条约定，根据本合同规定及本合同有关文件而发出的通知（包括甲方在上海市各公证处公证下，向乙方发出的通知及甲方请求司法机构向乙方发出的任何通知）、单据等均采用书面形式，并使用传真或其他方式发至本合同签署页所示的联系地址，若用传真、邮件发送的，在发出后视为送达，若使用挂号信、特快专递（EMS）、快递发出的国内邮件，在挂号信或特快专递（EMS）、快递寄出2日后视为送达，任何一方之传真号码、邮件地址或地址如有变更，应及时以挂号信或特快专递（EMS）形式通知另一方，因一方疏于通知而导致的损失由其自行承担；第25.3条约定，甲方对乙方因不履行其在本合同项下义务和责任的豁免、谅解及忽略，并不得构成甲方放弃根据本合同向乙方进行追究的权利，也不影响甲方继续或日后向乙方进行追究的权利；第25.7条约定，本合同构成甲方和乙方就有关本合同所涉事项的全部协议，并且取代有关本合同的所载的各事项之先前的所有口头及书面协议；第25.8条约定，正文、附件、补充条款及补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。租赁合同对其他相关事宜进行了约定。2012年4月19日，原告作为出租／预出租方（甲方）、被告作为承租／预承租方（乙方），签订了《推广服务协议》一份，载���上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层XXX室位于绿地金御广场，包括该物业在内的绿地金御广场由甲方受权对外招租、自主经营、统一管理等商业经营活动，乙方愿意承租／预租该物业，并与甲方签订有《商铺租赁／预租合同》；乙方同意委托甲方全权负责该物业的商业广告推广活动，服从甲方统一推广运作；该协议约定，乙方应承担每月推广费为9，283.32元，每年推广费为111，399.83元，即1.50元／平方米／日，装修期内甲方免收乙方推广费；推广费采用先付后用的原则，推广费每3个月为一期支付一次，首期推广费乙方应于本协议签署之日起5个工作日内支付于甲方，之后每期推广费乙方应于每期届满日前10日向甲方支付下一期推广费，甲方在收取推广费后10日内提供相应的票据；甲方推广活动实施过程中，乙方表示不参加或发生终止、暂停经营活动等情形的，乙方仍需承担推广费；为确保乙方按约支付推广费及本协议、租赁合同项下所涉条款的履行，乙方须于本协议签署之日起5个工作日内向甲方一次性支付相当于3个月推广费的推广费保证金27，849.96元；租赁期间，甲方有权从推广费保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的推广费及由于乙方原因发生的本协议、租赁合同所规定的其他违约事件应支付的违约金，以及本协议、租赁合同所述的因乙方原因给甲方造成损失的赔偿金；租赁合同终止（或提前解除）时，若乙方未发生租赁合同及／或本协议规定的违约事件，且乙方已按租赁合同和本协议规定的标准交还了该物业及付清租赁期内应付推广费，并已办妥以该物业为注册或使用地址的相关注销登记（如适用）手续后，甲方应在其后的1个月内将推广费保证金无息返还乙方；乙方拖欠推广费或未及时支付、补足推广费保证金或其他任何一项乙方应付费用，超过5日的，在不影响甲方行使其他权利的前提下，甲方有权向该物业停止提供的一切推广服务活动，直至乙方付清拖欠费用及违约金、赔偿金，由此造成对乙方营业的影响，甲方无须承担任何责任，同时乙方同意承担甲方及／或物业管理公司采取本条措施期间的该物业推广费和其他任何费用，乙方逾期支付推广费等本协议约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的日千分之五标准向甲方支付违约金；乙方逾期支付推广费超过30日的，甲方有权根据租赁合同第20.3条与乙方解除租赁合同（包括本协议）并追究乙方违约责任；除上述约定外，乙方违反本协议其他约定的，甲方按租赁合同第20.4条约定及其他相关或类似约定追究乙方违约责任；本协议期限与租赁合同中约定的租赁期限相同；本协议是租赁合同不可分割的组成部��，与租赁合同具有同等的法律效力。协议还对双方的权利义务、金御卡系统的安装、使用与结算等相关事宜进行了约定。上述租赁合同及协议签订后，原告于2012年5月12日将系争房屋交付被告使用，被告交付了租赁保证金46，416.60元、管理费保证金12，208.20元以及数额为三个月推广费的27，849.96元，并对系争房屋装修后开办了上海忻丽坊餐饮有限公司。庭审中，原、被告均同意管理费保证金可用于抵扣被告欠付的管理费。2012年5月28日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订了《租期变更确认书》一份，约定甲、乙方双方实际交付涉案房屋的日期为2012年5月12日，根据双方签订的租赁合同及相关协议，相应期限调整如下：1、租赁期限自2012年5月12日起至2017年5月11日止，共五年；2、装修期自2012年5月12日起至2012年7月11日，共计2个月；3、租金及／或推广费：租金及／或推广费根据上述调整后的期限及租赁合同的约定相应顺延调整，其中乙方支付的首期租金起算日为2012年7月12日，首期推广费起算日为2012年7月12日；4、免租期（若有）：无；5、租赁合同中若有其他条款涉及上述期限的，同时相应顺延调整。此外，双方还约定，乙方无需支付装修期内（包括顺延的装修期内）的租金，无需支付顺延的装修期内的管理费，乙方应支付自2012年5月12日起至2012年7月11日止装修期内的管理费，装修期内（包括顺延的装修期内）水、电等公用事业费，装修期内（包括顺延的装修期内）租赁合同约定的其他费用。确认书还对其他相关事宜进行了约定。2013年3月26日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方签订了《补充协议》一份，载明根据原、被告签署的租赁合同约定，甲方同意，若至乙方开业日，家乐福超市未试营业开业／���业的，则乙方装修期顺延至家乐福超市试营业开业日／开业日的前一日届满。现因家乐福超市于2012年10月18日开业，所以根据租赁合同约定，甲乙双方一致确认装修期及免租期调整如下：（1）租赁合同原约定装修期为：2012年5月12日起至2012年7月11日，共计2月，现装修期变更为：2012年5月12日起至2012年10月17日止；（2）租赁合同原约定免租期为：无，现免租期变更为：2012年10月18日至2013年2月28日为免租期，免租期内，甲方免收商铺的租金，但乙方仍应交纳管理费、水、电等公共事业费及租赁合同约定的其他费用。另，乙方同意，若乙方有任何违反租赁合同等双方约定的行为，甲方给予乙方的所有免租期取消，并且乙方按租赁合同的租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的装修期及／或免租期期间的租金。补充协议还对其他相关事宜进行了约定。2013年9月22日，原告���为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方签订了《补充协议》一份，载明甲、乙双方就涉案房屋的租赁事宜，经协商一致，就如下事项变更达成一致意见：一、作为对乙方经营上的支持，甲方同意另行给予乙方共计1.5个月的免租期，分别是2013年9月16日起至2013年9月30日止及2013年12月1日起至2013年12月31日止；免租期内，甲方免收乙方租金【含推广费（若有）】，但乙方仍应交纳管理费、水电等公用事业费及其他费用。二、自2013年9月1日起，乙方支付租金【含推广费（若有），本条下同】及管理费的方式变更为：租金及管理费每一个月支付一次，每月租金及管理费乙方应于每月的10日前支付当月的租金及管理费（但2013年9月的租金及管理费乙方可最晚于2013年9月30日前支付）。三、根据原合同约定，第二年租金为：自2013年5月12日起至2014年5月11日止，每月租金��18，566.64元，每年租金为222，799.65元，即3元／㎡／日。现甲、乙双方同意，第二年租金调整为：自2013年5月12日起至2013年12月31日止，每月租金为15，472.20元，每年租金为185，666.38元，即2.5元／㎡／日；自2014年1月1日起至2014年5月11日止，每月租金为18，566.64元，每年租金为222，799.65元，即3元／㎡／日。以上未涉及租金仍按原合同履行。除特别注明，本协议（包括本条）中租金不包含推广费（若有）。四、乙方明确知晓并同意，本协议的签署及甲方给予乙方前述的支持（免租），是基于乙方能按付款计划（见附件）按时足额向甲方支付款项，否则若乙方有任何逾期或未足额支付款项，或乙方有任何违反原合同及本协议等双方约定的行为，甲方给予乙方的上述免租取消，并且乙方按原合同的租金标准向甲方支付免租期期间的租金，以及乙方应立即向甲方一次性支付所欠的所有款项，同时乙方还应按原合同约定承担相应的违约责任。补充协议还对其他相关事宜进行了约定。此外，被告于2013年8月28日还出具过付款计划表一份，承诺对2013年6、7、8月份的欠款分二期支付。2014年3月7日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方签订了《补充协议》一份，载明乙方承租甲方的涉案房屋，用于经营“忻丽坊”中式面点餐饮。双方并签署了《绿地金御广场租赁合同》、《推广服务协议》，之后又签署了相关确认书、补充协议（以下统称为“原合同”）。现甲、乙双方经协商一致，就如下事项对原合同达成一致意见：一、作为对乙方经营上的支持，甲方同意在2014年1月1日至2014年3月31日期间，免除《推广服务协议》中乙方应支付给甲方的推广费共计3个月（推广费为每月人民币9，283.32元）。除上述免除的推广费外，乙方仍应按时按约支付甲方租金、物业管理费及其他费用。二、本协议未涉及上述期间的推广费标准仍按原合同履行。三、乙方明确知晓并同意，本协议的签署及甲方给予乙方前述的支持（降租），是基于乙方能按时足额向甲方支付款项，否则若乙方有任何逾期或未足额支付款项，或乙方有任何违反原合同及本协议等双方约定的行为，甲方给予乙方的上述降租取消，并且乙方按原合同的租金标准向甲方支付降租期期间的租金差额，以及乙方应立即向甲方一次性支付所欠的所有款项，同时乙方还应按原合同约定承担相应的违约责任。补充协议还对其他相关事宜进行了约定。2014年9月，被告开始停止营业。2014年10月8日，原告以特快专递（EMS）形式向被告在租赁合同中所留的联系地址发出《通知函》一份，载明由于被告自2014年1月起不再向原告支付租金，自2014年4月起不再向原告支付推广费，自2013年12月起不再向原告支付管理费，且2014年9月1日，被告擅自停止营业、关闭了店铺，并且原告还收到周边多家商户投诉，由于被告排烟管道的堵塞造成大量油烟弥漫，影响了周边商户的经营，原告虽多次与被告联系，要求被告配合物业公司人员进入进行检修，但被告却不予理睬。故原告有理由相信，被告以自身行为表明不愿再履行租赁合同，为此，原告通知被告2014年10月11日双方签署的租赁合同解除，要求被告于2014年11月11日前与原告办理退场手续，并付清拖欠的租金、推广费和管理费，被告支付的租赁保证金不再退还，被告若未能履行上述义务，原告将保留向被告提出违约赔偿的权利。2014年11月21日，被告将租赁房屋返还原告，双方交接完毕。诉讼中，被告提交申请书一份，对于被告无法搬离的物品，希望由法庭酌定原告给予被告一定的补偿。庭审��，被告明确其不可移动或移动后丧失价值的物品指5P的三台志高空调。2015年3月27日，被告出具情况说明一份，载明被告已于2015年3月25日自行将空调拆除。另查明，系争房屋所在的商业广场于2012年10月29日竣工验收备案。2013年6月9日，系争房屋所在的商业广场取得上海市房地产权证（大产证），登记的权利人为上海绿地澜湾置业有限公司。2014年9月22日，上海市松江区住房保障和房屋管理局信访部门向案外人徐晨出具的信访回复载明，系争房屋所在商业广场的开发商上海绿地澜湾置业有限公司的行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定，该局已对上海绿地澜湾置业有限公司发出《行政告知书》，至于该公司涉嫌将未通过建设工程竣工验收之商品房提前交付事宜，该局已移送建交委查处。庭审中，原告提供了收据、明细表等，证明被告共计向其支付了363，844.37元，包括三个月的租赁保证金46，416.60元、三个月的管理费保证金12，208.20元、三个月的推广费保证金27，849.96元，其余277，369.61元支付的是租金、推广费和管理费。277，369.61元中，分别用于抵充2013年3月1日至5月31日的租金46，416.60元、推广费27，849.96元，用于抵充2013年6月1日至8月31日的租金46，416.60元、推广费27，849.96元，用于抵充2013年9月1日至9月15日的租金7，630.125元、推广费4，578.075元，用于抵充2013年10月1日至10月31日的租金15，472.20元、推广费9，283.32元，用于抵充2013年11月1日至2013年11月30日的租金15，472.20元、推广费9，283.32元；还用于抵充2012年5月12日至8月11日的管理费12，208.20元、2012年9月9日至2013年1月31日的管理费14，215.05元、2013年2月1日至2月28日的管理费4，069.40元、2013年3月1日至4月30日的管理费8，138.80元、2013年5月1日至7月31日的管理费12，208.20元、2013年8月1日至8月31日的管理费4，069.40元、2013年9月1日至11月30日的管理费12，208.20元。为此，原告认为扣除2012年5月12日至10月17日的装修期、2012年10月18日至2013年2月18日的免租期、2013年9月16日至9月30日的免租期、2013年12月1日至12月31日的免租期，被告尚未支付2014年1月1日起至2014年10月11日止的租金；扣除2014年1月1日至2014年3月31日免除的推广费，被告尚未支付2014年4月1日起至2014年10月11日止的推广费；被告尚拖欠2013年12月1日起至2014年10月11日的管理费。对此，被告质证认为，对于已向原告支付了363，844.37元没有异议，但首笔的27，849.96元推广费不应在本案中处理，277，369.61元是属于已付的租金和管理费，按此计算，被告的租金和管理费已支付至2014年9月15日；被告只在第一次付款中支付了三个月的推广费，后续的付款都是租金，没有支付推广费，因为原告没有帮被告推广；对租金���管理费的抵扣日期有异议，认为系争房屋未竣工验收就提前交付，显属违法，故租金和管理费的支付期间应延后计算。庭审中，原告提交了协议书、上海市商品房预售合同、委托经营管理协议和授权委托书，证明原告取得业主委托授权经营管理系争房屋，有权对外出租。被告质证认为，协议书真实性无法确认，从原件中可以看出，部分纸张有更换的痕迹，且该协议书仅是一份框架协议，案外人绿地澜湾公司并未委托原告收取租金；委托经营管理协议是从2013年1月1日开始委托，退一步讲，即便该协议是真实的，该协议的委托经营时间为2013年1月1日至2027年12月31日，但在2012年5月1日原告就与被告签订了租赁合同，委托权限有问题，委托协议原告属于代理关系，实体的收租权及程序上的起诉权应在案外人而不是原告；预售合同与本案没有关联性。以上事实，有商铺租��／预租合同、租期变更确认书、补充协议、付款计划表、进场装修申请书、上海市房地产登记簿、收据、通知函及邮寄凭证、委托经营协议书、授权委托书、商品房预售合同、建设工程竣工验收备案证书、信访回复、情况说明、付款清单、付款凭证及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：首先，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商铺租赁／预租合同》、《推广服务协议》及补充协议系当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应按约履行。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案的争议焦点之一即为双方当事人谁的行为构成违约导致涉案合同的解除。被告虽辩称原告无权将涉案房屋出租给被告，但原告��供了系争房屋的委托经营协议书、授权委托书、商品房预售合同、产权登记簿等，证明其有权对外出租，且被告承租使用房屋期间并未遇到案外人提出过异议，故对此本院也不予采信。被告虽辩称推广费应另案处理，且原告没有履行推广义务，故被告支付的款项足以抵扣截至2014年9月15日的租金和管理费，但原告对此表示异议，本院认为，《推广服务协议》中明确约定了该协议是租赁合同不可分割的组成部分，推广服务也是基于原、被告的租赁关系而存在，故在本案中一起处理并无不当，且在2014年3月7日的补充协议中，原、被告明确约定了除原告同意免除3个月推广费外，被告仍应按时按约支付原告租金、物业管理费及其他费用，该协议未涉及期间的推广费标准仍按原合同履行，故对于被告此节的辩称意见，本院不予采信。本案中，因被告违约未支付租金、推广费、���理费等已符合合同约定的解除条件，原告行使合同解除权并无不当，本院予以支持。因原告诉讼中已向被告发出了解除合同的通知，原告主张的2014年10月11日解除合同也符合双方的合同约定，故双方租赁关系解除之日应为2014年10月11日。合同解除后，被告理应搬离并将系争房屋返还原告。诉讼中，原、被告确认系争房屋已经返还给原告，故本院不再予以处理。至于系争房屋内的装饰装修，被告在法庭释明后已将未形成附合的空调搬走，本案因被告的违约而导致合同解除，原告也不同意对被告形成附合的装饰装修予以利用，故被告请求本院对系争房屋内剩余的装饰装修酌情补偿的意见，缺乏法律依据，本院不予支持。至于原告主张的被告在30日内办理完毕将其注册地址从租赁房屋内迁移出去的变更手续的请求，因该事项属于工商行政管理部门职权的范畴，被告也同意予以配合，故双方可自行处理。再次，合同虽然解除，但解除之前被告拖欠的租金、推广费及管理费仍应支付，原告的主张于法有据，本院予以支持，但应扣除原、被告均同意抵扣的管理费保证金12，208.20元。被告辩称的因原告违法交付房屋，故系争房屋的装修期、免租期的计算应当顺延的意见，一则缺乏相应的法律依据，二则系争房屋交付之后至竣工之前的期间属于双方约定的装修期和免租期，该阶段的租金损失本院放在违约责任中予以考虑，故被告的此节辩称意见，本院不予采纳。至于被告辩称的其仅支付过三个月推广费，其余支付的均为租金和管理费的意见，与双方约定不符，本院不予采纳。合同解除之后，因被告仍然占有使用系争房屋，故原告按约要求被告按承租房屋租金、管理费标准的双倍支付逾期返还房屋期间的房屋占有使用费和管理费，于法不悖，本院予以支持，但应计算至2014年11月21日被告将租赁房屋返还原告之日。至于被告主张的租金、推广费及管理费的违约金，符合双方合同约定，但计算标准过高，本院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算，此外，计算违约金时亦应在管理费本金中扣除三个月的管理费保证金12，208.20元，管理费的逾期支付违约金应从2014年3月11日起算。至于原告主张的被告赔偿12个月的租金和推广费损失、无需返还租赁保证金及推广费保证金、被告支付装修期期间的租金以及被告支付减免的租金，符合双方合同约定，均属合同解除后被告应承担的违约金，但原告在工程未经竣工验收的情况下交房，也存在违反法律规定及合同义务的情形，被告在诉讼中亦表示违约金过高，综合考量本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌定被告参照合同解除时6个月的租金和推广费标准支付原告违约金185，666.40元，扣除被告已支付的租赁保证金46，416.60元和推广费保证金27，849.96元，被告还需支付原告111，399.84元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告上海金豫百货有限公司与被告谢勇于2012年4月19日签订的《商铺租赁／预租合同》和《推广服务协议》、于2012年5月28日签订的《租期变更确认书》以及分别于2013年3月26日、2013年9月22日、2014年3月7日签订的《补充协议》于2014年10月11日解除；二、被告谢勇于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司拖欠的2014年1月1日起至2014年10月11日止的租金189，701.89元；三、被告谢勇于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司上述租金的逾期支付违约金（其中18，566.64元自2014年1月11日起、18，566.64元自2014年2月11日起、18，566.64元自2014年3月11日起、18，566.64元自2014年4月11日起、20，957.41元自2014年5月11日起、21，661.08元自2014年6月11日起、21，661.08元自2014年7月11日起、21，661.08元自2014年8月11日起、21，661.08元自2014年9月11日起、7，833.60元自2014年10月11日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止）；四、被告谢勇于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司拖欠的2014年4月1日起至2014年10月11日止的推广费59，057.18元；五、被告谢勇于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司上述推广费的逾期支付违约金（其中9，283.32元自2014年4月11日起、9，283.32元自2014��5月11日起、9，283.32元自2014年6月11日起、9，283.32元自2014年7月11日起、9，283.32元自2014年8月11日起、9，283.32元自2014年9月11日起、3，357.26元自2014年10月11日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止）；六、被告谢勇于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司拖欠的2013年12月1日起至2014年10月11日止的管理费29，957.47元（已扣除管理费保证金12，208.20元）；七、被告谢勇于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司上述管理费的逾期支付违约金（其中4，069.40元自2014年3月11日起、4，069.40元自2014年4月11日起、4，069.40元自2014年5月11日起、4，069.40元自2014年6月11日起、4，069.40元自2014年7月11日起、4，069.40元自2014年8月11日起、4，069.40元自2014年9月11日起、1，471.67元自2014年10月11日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止）；八、被告谢勇于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司自2014年10月12日起至2014年11月21日止的房屋占有使用费及管理费（其中占有使用费按照每天1，424.29元的标准计算，管理费按照每天267.58元的标准计算）；九、被告谢勇于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司解约违约金111，399.84元（已扣除被告支付的租赁保证金46，416.60元和推广费保证金27，849.96元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12，780元，由原告上海金豫百货有限公司负担3，597元（已付），被告谢勇负担9，183元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内��向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 孜代理审判员 洪 飞人民陪审员 黄坤生二〇一五年四月十五日书 记 员 李 俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或��履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”