（2014）威经技区民初字第1123号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-12-17
案件名称
威海市祥云物业服务有限公司与威海福成房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
威海经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
威海市祥云物业服务有限公司,威海福成房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第八十八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）威经技区民初字第1123号原告威海市祥云物业服务有限公司，住所地威海市统一路435号。法定代表人冯鲁威，总经理。委托代理人刘晓丽，山东鹏华律师事务所律师。被告威海福成房地产开发有限公司，住所地威海经济技术开发区海滨南路-9号。法定代表人于富波，董事长。委托代理人张健，山东弘誉律师事务所律师。原告威海市祥云物业服务有限公司与被告威海福成房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘晓丽、被告委托代理人张健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告威海市祥云物业服务有限公司诉称，原告已经依照蓝天广场前期物业服务合同的约定为该小区的业主提供了物业服务，但被告作为蓝天广场小区193-7-D7#D8#房屋的业主，享受了原告提供的服务，却未按时交纳物业服务费，自2006年8月1日起至2014年7月31日止，被告已经欠交物业服务费62640元，且经催促仍不交纳。故原告起诉，要求被告支付欠缴的物业费62640元，并自2006年8月1日起至实际履行之日止按照1.3倍银行逾期贷款利息支付损失。被告威海福成房地产开发有限公司辩称，原告所述与客观情况不符。首先双方于2004年11月签订了前期物业服务合同，合同约定的服务期限早已届满，双方期满后未再续签合同，原告也没有为被告提供过任何的物业服务，因此原告要求被告支付至本次诉讼止的物业服务费，无事实依据。其次被告已将该物业出租给第三方使用，根据法律规定应当由物业实际使用者承担物业费用，作为物业的所有权人仅对物业使用人不能支付的部分承担连带责任，而本次诉讼中原告并未将物业的实际使用人作为本案被告参加诉讼，直接将物业的所有人列为被告，不仅不利于案件事实的查清，也与法律的规定相冲突。再次，根据双方物业合同的约定，原告承担着小区物业的管理义务，而事实上原告并未为被告的物业提供任何的服务，因此无权要求被告承担支付义务。最后根据法律规定，权利人主张权利应当在规定的诉讼时效期间提出，而本案中原告要求的物业费用是自2006年8月1日至2014年7月31日止，其时间跨度长达9年，在此期间原告从未向被告主张过权利，其权利主张已超过诉讼时效。综上应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2004年11月30日，原告与涉案小区的开发商即被告及案外人威海森威房地产开发有限公司（以下简称森威公司）签订蓝天广场前期物业服务合同，约定被告及森威公司选聘原告对蓝天广场提供前期物业管理服务，物业类型为高层商居（一层、二层为联体商铺）。合同记载：1、原告在物业管理区域内对物业公共部位、设施设备的运行进行维修、养护、管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理、物业档案资料管理等。2、服务收费按照包干制的方式，由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，高层住宅1元／月／平方米、办公楼1.5元／月／平方米、商业物业3元／月／平方米，电梯维护和运行费用按实际发生额由全体业主均摊，与物业管理服务费一并向原告交纳，电梯费按0.5元／月／平方米向业主预收，主要用于电梯的运行、维护和更换。3、业主应于领钥匙之日起交纳物业服务费用。原告对本物业一层商业房中的4000平方米物业，自本物业综合验收之日起2年内免收物业管理服务费。4、原告的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按20%的标准向被告等开发商、业主支付违约金；被告等开发商及业主或物业使用人违反合同约定未按时足额交纳物业服务费用的，应按日千分之三的标准向原告支付违约金。5、合同期限自2004年11月30日起至2007年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，原告、被告及案外人森威公司应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，被告等开发商应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。6、原告正式进入服务日期：物业综合验收合格后，被告等开发商将已售出部分的物业钥匙交给原告，原告发钥匙的前十日为原告正式进入物业服务的日期。7、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知原告。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告在该小区提供物业服务。涉案的文化西路蓝天广场小区193-7-D7#、D8#房屋系被告所有，被告未向原告交纳过物业服务费。2014年9月2日，原告诉来本院，请求处理。庭审过程中，原告变更诉讼请求，要求被告支付自2014年9月2日至判决确定的履行之日止的利息损失。另查明，涉案房屋的竣工验收日期为2006年11月。庭审过程中，原告提供业主满意度调查表，以证实其提供了服务。被告对其真实性有异议，称仅是2006年等部分年限的住宅用户的调查表，与其所在的商业网点无关，原告从未为其提供过服务。原告为证明其在该小区提供了服务提供蓝天广场小区业主委员会出具的证明一份，证实2006年8月1日至今，涉案小区一直由原告提供物业服务，小区业主委员会也没有选聘其他物业公司为小区业主提供物业服务，且原告按照合同约定的质量标准为小区提供了物业服务。被告对该证据的真实性无异议，对载明的内容有异议，应当由负责人的签字，且被告从未参加过业主委员会的选举及成立，其行为不能代表被告，根据合同，业主委员会成立后合同终止，不能将原告之后的行为推断为前期物业行为的延续。原告提供威海火炬高技术产业开发区怡海园社区居民委员会出具的证明一份，该证明载明2006年8月1日至今，涉案小区一直由原告提供物业服务，且符合前期物业合同约定的质量标准。被告对该证据真实性无异议，对证明的内容有异议，称该委员会无事实理由出具该证明，该证明缺乏客观性和关联性。被告提供其与承租人签订的租赁合同复印件，证明2011年8月1日至2014年7月31日，其将涉案房屋出租给威海天普航空经贸有限公司，根据合同约定物业费是由承租人承担的，故原告应向承租人主张权利。原告以该证据系复印件为由不予认可。另查明，双方均认可涉案房产面积290平方米。上述事实，有《蓝天广场前期物业服务合同》、社区居民委员会出具的证明、竣工验收备案证等书证及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应全面履行合同约定的权利义务。本案的争议焦点为：一、原告要求被告支付物业费及利息是否合理？二、原告的诉讼请求是否超过法定诉讼时效？关于第一个争议焦点，原、被告及森威公司签订的关于涉案小区的前期物业服务合同系双方真实意思表示的结果，本院对该合同的效力依法予以认定。原告提供的居委会证明符合证据形式要件的要求，被告对其真实性无异议，仅对内容有异议，但涉案小区在该居委会辖区内，该居委会的证明能够证实原告在该小区物业服务的情况，本院对该证据的效力依法予以认定。被告对原告提供的业主委员会提供的证明的真实性予以认可，业主委员会能够代表小区业主对原告的物业服务做出评价和证明，故本院对该证据依法予以认定。双方合同虽约定合同期限为2004年11月30日至2007年12月31日止，后应由业主委员会或房地产公司选聘物业公司签订物业服务合同，但实际情况是合同到期后，被告等开发商并未与其他物业公司签订物业服务合同，涉案小区的业主委员会成立后亦未与其他物业服务企业签订合同，也并未要求原告撤出该小区，且从业主委员会及居委会出具的证明看，原告确实在该小区一直提供物业服务，且质量良好，故原告继续在涉案小区提供物业服务的行为应当认定为双方签订的前期物业服务合同的延续，被告应当依照合同约定履行交纳物业服务费的义务，物业费的交纳办法可参照原合同计算。被告作为物业的所有人与原告签订合同、享受服务，作为合同的相对人及服务的享有者，应当向原告交纳物业费，被告抗辩称即使需要交纳亦应由承租人交纳，但未提供租赁合同原件，即使存在出租行为并对物业费的交纳进行了约定，但被告未按照其与原告之间的合同约定将该约定书面告知原告，故对原告不产生约束力，原告主张要求被告支付物业费，理由正当，本院依法予以支持。被告抗辩称其从未享受原告提供的服务，理由不当，本院依法不予采信。双方合同虽约定原告正式进入物业服务的日期为综合验收合格前十日，涉案房屋的物业费自综合验收合格之日起两年内免收，但从原告提供的业主委员会及居委会出具的证明能够看出，原告实际进驻小区提供服务的时间为2006年8月1日，免除双方约定的两年物业费后，原告主张的物业费应当自2008年8月1日起计算，现原告主张要求被告支付至2014年7月31日的物业费，理由正当，本院依法予以支持，被告应当向原告支付的物业费数额为62640元（3元／平方米／月×290平方米×72个月）。现原告主张要求被告自起诉之日至判决确定的履行之日赔偿利息损失，理由正当，本院依法予以支持。关于第二个争议焦点，原告与被告等开发商签订的前期物业合同并未明确约定物业费的交纳时间，且原告提供物业服务是一个连续的过程，被告在一直享受原告提供的物业服务，现其抗辩称原告的主张超过法定诉讼时效，理由不当，本院依法不予采信。原告申请撤回对王孝良、威海天弘贸易有限公司的起诉，不违反法律规定，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第八十八条第二款、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条之规定，判决如下：被告于本判决生效后十日内给付原告2008年8月1日至2014年7月31日的物业管理费62640元，并自2014年9月2日至判决确定的履行之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1366元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长 刘 建 军代理审判员 朱 晓 文人民陪审员 刘 征二〇一五年四月十五日书 记 员 许竞文存在 更多数据：搜索“”来源：