（2015）包民一初字第01011号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-12-18
案件名称
杨莹莹与合肥俊翊餐饮投资管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市包河区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨莹莹,合肥俊翊餐饮投资管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十三条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2015）包民一初字第01011号原告（反诉被告）：杨莹莹，女，1986年1月24日出生，汉族，个体户。委托代理人：徐从俊，安徽大森律师事务所律师。被告（反诉原告）：合肥俊翊餐饮投资管理有限公司。法定代表人：彭俊伟，总经理。委托代理人：杨茜茜，北京盈科（合肥）律师事务所律师。原告杨莹莹诉被告合肥俊翊餐饮投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月3日立案受理。后被告合肥俊翊餐饮投资管理有限公司提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法由审判员史芸适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨莹莹及其委托代理人徐从俊，被告（反诉原告）合肥俊翊餐饮投资管理有限公司的委托代理人杨茜茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨莹莹诉称：原、被告双方于2014年7月23日签订一份租赁合同，合同约定原告承租被告位于北城世纪金源购物中心四楼美食城十九号档口经营某一巷砂锅，经营期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止；前两年优惠期内月租金3750元，后三年月租另行协商，每月另付1500元管理费；原告支付装修进场费5万元，履约保证金1万元；合同期满后，装修进场费不予退还，承租方在合同经营期限内退出经营的其装修进场费不予退还，但是在出租方允许的情况下，承租方可对其档口进行转让；履约保证金在合同期满后两个月内无息退还给出租方。开业不到一个月，被告将美食城装修用掉的九千多度公摊电费强行分摊给各商户，如商户拒绝分摊，则直接从刷卡营业款中扣除，导致商户集体罢工抗议；1月22日，在未征得各商户同意的情况下，被告在深夜用备用钥匙强行更换插卡式电表，导致商户集体抗议；在双方屡次发生冲突后，被告消极管理美食城，对外不进行宣传和促销，导致商户生意清淡。之后商户集体找世纪金源开发商协调，得到的答复是世纪金源在优惠期内没收取被告承租的美食城房租，建议被告在优惠期内也不收取各商户的房租。原告认为，租赁合同第二条第2款关于退还装修进场费的约定显失公平。被告作为美食城的转租方，在转租档口门面时理应转租具备经营条件的店面，但被告因没资金装修，向所有商户收取装修进场费。美食城的统一设计、选材、施工均是被告包办。这笔装修进场费，实质上是各商户为被告的租赁场地进行的装修投资款，不是各商户的自主装修行为，是承租人为获取经营权交纳的门槛费。假设原告撤场，被告重新招租的档口因已经具备现成的经营条件，会为被告带来更多的租金收益。正因该利益驱动，被告希望各商户全部撤场，于是利用管理者身份，对美食城各商户经营作出很多限制。目前，美食城生意清淡，各商户陷入巨亏处境。原告不仅无法和对方协商解除合同，也无法对外转租，深感签订的合同显失公平。根据被告与世纪金源之间的约定，被告没有许可第三方再转租的权利，美食城二十五家商户都不知此情。而原告与被告约定在被告允许的情况下，原告可以对其档口进行转让，原告享有的转租权实际无法实现。转租权无法实现，原告无法挽回损失。为此原告起诉，要求确认双方之间的合同已于2015年1月31日解除；被告退还装修进场费5万元并承担诉讼费用。被告合肥俊翊餐饮投资管理有限公司在提交答辩状中辩称：一、签订合同时被告并无任何欺诈、胁迫、乘人之危、显失公平等情况存在，合同是在平等协商的基础上订立的。原告无权解除合同，合同应履行至期满。二、双方在履行合同中确实有摩擦和纠纷，被告已作出解释和相应让步，合同履行中产生的摩擦不是法定、约定解除合同的情形。三、被告更换电表是出于安全考虑，鉴于插卡电表的特点，对于长期高负荷的用户来说，安全和性能都大幅度提高。四、美食广场的制度不是强制性条款，也没有任何损害商户的条款，且也未实施。五、被告在节假日积极组织相关冲卡、优惠活动，致力于提高美食广场人气，并非消极管理。六、世纪金源没有收取被告的房租，不是原告免交房租的法律依据。七、双方一直进行协商，原告自始至终未提出解除合同，原告作为完全行为能力人，应该对经营前景有一定的预期，因为生意不景气就要求解除合同，其目的是转移风险，有违法律和社会公序良俗。因此被告要求驳回原告的诉讼请求。反诉原告合肥俊翊餐饮投资管理有限公司反诉诉称：《租赁合同》为双方平等协商订立，不违反法律法规等强制性规定，且尚在履行期间内，双方都应认真履行合同。反诉被告于2014年10月8日缴纳的三个月房租、管理费，现已到期（房租、管理费的起算日期为2014年10月10日）。反诉原告经多次催促，反诉被告拒不缴纳房租、管理费。为此反诉原告提起反诉，要求反诉被告继续履行合同至期满；反诉被告支付房租3750元、管理费1500元（从2015年1月10日起暂计至起诉时止）并承担反诉诉讼费。反诉被告杨莹莹在庭审中辩称：反诉被告对反诉的事实和理由无异议，同意支付反诉原告房租3750元、管理费1500元，但不同意继续履行合同。经审理查明：2014年7月23日，原、被告双方签订《北城世纪金源购物中心牛元帅美食城租赁合同》，合同第1条、2条约定原告承租被告位于北城世纪金源购物中心四楼美食城十九号档口，用于经营某一巷砂锅。合同签订之日起五日内原告向被告支付装修进场费5万元，被告于2014年9月1日前将美食城档口及公共区域装修完毕交与原告。合同期满后装修进场费不退，如原告在经营期限内退出经营其装修进场费不予退还，但在被告允许的情况下原告可对其档口进行转让。第4条约定，合同签订之日起五日内原告向被告支付履约保证金1万元。履约保证金在合同期满后两个月内无息退还给原告。第5条约定，租赁期限为2014年9月1日起至2019年8月31日止。第6条约定，原告享有24个月租金优惠期，自2014年9月1日起至2016年8月31日止（如原告违约不享受免租待遇）。第7条约定，第一、二年租金自2014年9月1日起至2016年8月31日止，每月3750元（非优惠租金为每月5000元），第三年至第五年的租金根据经营状况另行协商。第8条约定，原告档口的水、电、气费用自担，公共区域水、电、气费用按各档口的营业额比例分摊，水、电、气收费标准以世纪金源物业公司的价格为准。第9条约定，原告每月向被告支付管理费1500元（包括物业管理费、空调费、商业管理费等），自2014年9月1日起开始计算，收费标准以世纪金源物业公司的价格为准。第14条约定，美食城由被告统一管理、统一收费，各档口刷卡消费，原告不得以任何理由和形式收取顾客现金。第17条约定，原告如违反上述约定，被告有权终止合同，履约保证金不予退还。合同签订后，原告向被告交纳了装修进场费5万元、履约保证金1万元。被告于2014年10月9日将经过装修的十九号档口交给原告，原告自2014年10月10日起开始营业。之后原告等承租人就被告更换插卡式电表及电费分摊问题与被告发生矛盾。另查明：原告于2014年10月8日交给被告租金11250元、管理费4500元。又查明：2014年4月11日彭俊伟（乙方）与安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司（甲方）签订《世纪金源购物中心租赁合同》，约定乙方承租甲方位于安徽北城世纪金源购物B4-026、027，用于经营中式餐饮，双方于2014年6月1日交接租赁场地。乙方须于2014年9月1日营业，租赁期限为六年，自2014年6月1日起至2020年5月31日止。乙方若因经营需要将部分租赁场地进行转租招商，应提前30日以书面形式通知甲方，征得甲方书面同意，并将转租合同提交甲方备案。乙方享有的转租权，仅限于乙方转租给第三方的权利，并不延及乙方有许可第三方再转租的权利。2014年5月25日，彭俊伟（乙方）与安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司（甲方）、合肥俊翊餐饮投资管理有限公司（丙方）签订《主体变更协议》，三方约定合同主体由乙方变更为丙方，自2014年5月25日起承租人为丙方。甲方同意丙方将租赁场地分割出租给第三方。以上事实，有原告提供的《北城世纪金源购物中心牛元帅美食城租赁合同》一份，《收款收据》三份，被告提供的《世纪金源购物中心租赁合同》及原、被告陈述证实。本院认为：原、被告双方于2014年7月23日签订的《北城世纪金源购物中心牛元帅美食城租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对签约双方产生法律约束力，双方均应按合同约定全面、诚实地履行各自的义务。双方在合同中仅约定了被告行使合同解除权的条件，而未约定原告行使合同解除权的情形，故原告主张解除合同应符合法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告主张解除合同，应提供证据证明被告存在该条规定的任一事实。原告与被告在履行合同过程中虽因被告更换插卡式电表及电费分摊问题发生矛盾，但这种矛盾并不导致合同目的不能实现。另外，被告虽与安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司约定其不能许可原告再转租，但此约定只能约束被告与安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司，而不能约束原、被告双方，况且原、被告双方合同约定的原告的转租权是以被告允许为条件的，并不是任意行使的权利，因此原告主张解除合同、退还装修进场费无事实依据，对此请求本院不予支持。反诉原告要求继续履行合同，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。反诉原告主张至本案起诉时反诉被告尚欠租金3750元、管理费1500元，反诉被告无异议并愿意给付，未违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、杨莹莹与合肥俊翊餐饮投资管理有限公司于2014年7月23日签订的《北城世纪金源购物中心牛元帅美食城租赁合同》继续履行；二、反诉被告杨莹莹给付反诉原告合肥俊翊餐饮投资管理有限公司租金3750元、管理费1500元，合计5250元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告杨莹莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元减半收取525元，反诉案件受理费50元减半收取25元，均由杨莹莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 史芸二〇一五年四月十五日书记员 李婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自