（2015）龙新民初字第1330号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-11-04
案件名称
福建省龙岩仰财通讯有限公司与韩步骏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
龙岩市新罗区人民法院
所属地区
龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建省龙岩仰财通讯有限公司,韩步骏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙新民初字第1330号原告福建省龙岩仰财通讯有限公司，住所地龙岩市新罗区中城中山路三期小广场地下室。法定代表人刘仰材，董事长。委托代理人曾晓明、林汉坤，福建仁胜律师事务所律师。被告韩步骏，男，1969年11月26日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。原告福建省龙岩仰财通讯有限公司（以下简称仰财公司）与被告韩步骏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法由审判员江彬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告仰财公司的委托代理人曾晓明、林汉坤、被告韩步骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仰财公司诉称，2011年6月25日，原、被告签订《店面转租赁合同》，约定被告将其承租的龙岩市新罗区中山路3期3号楼101-107、120、121号店面转租给原告，租期自2011年7月1日起至2016年6月30日止共计5年，每月租金89250元（后变更为每月70000元）。合同约定：被告必须保证对所出租的房屋享有完全合法的转租权，并负责协同好原房东的关系，保证原告租赁期内能顺利进行正常的商业经营，并向原告提供真实有效的租赁物产权证明和产权人身份证明，任何一方违约，须支付守约方200000元违约金，并赔偿对方所有经济损失。合同签订后，原告向被告交付了租房押金200000元，并依约足额向被告交付了租金，但被告却未将租赁房屋的原始《租赁合同》、房东同意转租的证明，产权证等相关凭证交付给原告。2014年6月初，租赁店面中102号房东林淑芳找到原告，向原告出示其与被告韩步骏签订的租赁合同，该合同约定的租赁期限从2012年1月1日起至2014年12月31日止，且合同明确约定“韩步骏不得擅自将店面转租、转让、转借他人或与他人合作经营其他经营项目。但确实需要，应提前两个月讲明，经过林淑芳的同意许可后由林淑芳另行与他方签订合同；在双方交接期间的租金、水、电等其他费用均由韩步骏负责结算清偿后归还林淑芳”。林淑芳同时告知原告，韩步骏之前一直欺骗他说是原告公司的股东，所租的店面是自己与他人合伙经营手机生意，她才没有干涉原告使用店面。现在既然知道韩步骏违约擅自转租，她就要求原告协商租赁相关事宜，如无法达成协议，就要收回店面。知悉上述事宜后，原告即通知被告对此情况进行解释，并告知原告在其提供完整上述材料之前，被告不予支付之后的房租。在此期间，原告与中国电信龙岩分公司协商合作代理事宜，拟将原告租赁的店面改造成双方合作厅，并进行装修改造，中国电信龙岩分公司也要求被告提供租赁店面的租赁、转租合同和房东同意转租的相关材料。原告向被告发出通知后，被告没有向原告提供任何原告要求的相关材料，为此，原告于2014年6月下旬通知被告解除合同，并于2014年7月底以前退出全部租赁店铺。被告同意解除合同并于2014年8月24日将讼争店铺中的101-106号向董根成再次转租，用于开设VIVO售后服务中心、体验中心。原告曾多次找被告协商处理退还租房押金，赔偿经济损失等相关事宜，但均未果。为此，原告诉至法院请求依法判令：1、确认原、被告于2011年6月25日签订的《店面转租赁合同》中超出被告与房东签订的《租赁合同》租赁期限的约定无效；2、被告返还租房押金20万元；3、被告支付违约金20万元并赔偿原告经济损失10万元。被告韩步骏辩称，原告述称房东林淑芳不同意转租不是事实。店铺在租赁给原告前自己用于经营中大，后店面转租赁给迪信通二年，此后才租赁给原告。房东林淑芳早就知道自己将店铺转租给别人，如果房东要求将店铺收回第一时间应该联系自己，而不是找原告。原告经营店铺每年亏损近100万元，是原告无法继续经营才说要解除合同，且原告之前一直要求降租金，是自己带原告的总经理陈经建找每个房东要求降租金，原告才认识房东是林淑芳。之前转租店铺是有从中获利，2014年5月份原告要求降租金，自己就带原告的总经理去找各房东协商降租金，房东同意降多少就多少，未再从中获利。房东林淑芳说原告是用欺骗的手段将租赁合同复印来，对于店铺转租给别人房东早就知情，也无异议。原告从始至终都未要求提供房东同意转租证明及产权证明等材料，如不能和房东续签，也应该是原租赁合同到期后再起诉要求支付违约金。2014年8月底与董根成签订租赁合同，合同期限签订三年，房东林淑芳还是将102店铺续租给自己。经审理查明：2011年6月25日，原、被告签订《店面转租赁协议》，主要约定：被告将其承租的坐落于新罗区中山路三期3号楼101-107、120、121号店面出租给原告用于经营；被告必须保证对所出租的房屋享有完全的合法转租权，且负责协调好店面原房东关系，保证原告租赁期间能顺利进行正常的商业经营；合同租赁期为2011年7月1日至2016年6月30日止，共五年；租赁期间月租金为8.5万元，租金支付方式为季度付，即每会计季度首月25日前原告向被告支付该季度租金20万元；原告无正当理由租金每延迟一天支付，每天滞纳金按月租金的0.5%计算，逾期一个月未付，被告有权单方面终止协议，并没收押金；被告收取原告20万元作为租赁、水电费等押金，租赁期满，若原告无违约行为、无损坏建筑物、交清水电费，被告必须在15天内将保证金全额退还原告；被告必须保证出租给原告的店面能够从事商业经营并不受他人干涉；被告必须在收到定金2天内向原告提交真实有效的该租赁物产权证明（房产证等）和产权人身份证明；原告无正当理由未按约定期限交付租金，逾期一个月未付时，被告有权解除合同；由于被告与原房东沟通协商问题，出现原房东干涉原告经营，造成原告无法继续经营的，由被告赔偿原告违约金20万元，并赔付原告全部经济损失，全额退还原告押金和已缴但未使用的店租；原告于2011年6月25日前向被告支付押金，首季度押金于2011年6月25日前支付。2013年6月18日，原、被告签订《补充协议》，主要约定：双方于2011年6月25日签订的《店面转租赁合同》条款仍有效；月租金修改为70000元；原《店面转租赁合同》第四条第3款废止，在租赁期限内，每年的月租金70000元为固定租金，被告不得增加租金，否则按合同约定承担违约责任，地下室350M²归还给被告。此后，原、被告因租赁问题发生争议，原告未于2014年6月25日支付2014年7月至9月的租金，并于2014年7月底搬离租赁店面将钥匙归还被告。被告于2014年8月24日另行将前述租赁物租赁他人并收取租金。2014年8月29日，韩步骏以仰财公司未支付2014年7月至9月的租金20万元，且已逾期60余天，应支付滞纳金60000元为由诉至法院。本院于2014年11月24日作出（2014）××民初字第××号民事判决书，判决：一、仰财公司应支付韩步骏租金117391.3元，并支付自2014年6月26日起至本判决确定的还款之日止、以117391.3元为本金、按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的利息。二、驳回韩步骏的其他诉讼请求。该判决现已生效。另查明，2011年11月10日，韩步骏与案外人林淑芳签订《租赁合同》，主要约定：韩步骏向林淑芳租赁位于新罗区中山路三期3号楼102号店面用于经营手机，租期从2012年1月1日至2014年12月31日共三年；韩步骏不得擅自将店面转租他人，但确实需要时，应提前两个月经林淑芳同意后由林淑芳另行与他方签订合同。上述事实，有原告提供的《店面租赁合同》、《店面转租赁合同》补充协议书、《租赁合同》、店面租赁合同、（2014）××民初字第××号民事判决书、银行转账凭证、结算单、工程结算表、本院对出租人林淑芳所作的调查笔录以及原、被告的庭审陈述在案佐证。原告提供的中国电信龙岩分公司合作厅代理协议，被告对证据的真实性有异议，原告未能证实证据来源的合法性，故对该证据的证明力本院不予确认。本院认为，本案纠纷主要有以下争议焦点：一、原、被告签订的《店面转租赁合同》的效力问题？2011年6月25日，原、被告签订《店面转租赁合同》，在签订合同时，原告就知晓被告的出租物系向他人承租、被告为转承租人。在双方履行租赁合同期间，出租人林淑芳至今未向本院提起请求解除合同或者认定转租合同无效的诉讼，故原、被告之间就《店面租赁合同》未超出原告与林淑芳约定的租赁期间（至2014年12月31日）的租赁关系的约定有效。在租赁期间，原告将租赁物钥匙交还被告，被告于2014年8月24日另行将租赁物租赁他人，因此双方的租赁合同实际已经解除，本院予以确认。现原告要求确认2011年6月25日签订的《店面转租赁合同》中超出被告与房东签订的《租赁合同》租赁期限的约定无效，本院不予支持。二、原、被告间的租赁关系是否属于协商解除的情形被告是否应支付违约金并赔偿损失？原告主张解除租赁合同系实际房东林淑芳找到原告，因被告未能提供原租赁合同和房东同意转租的凭证，后搬离租赁店面，将钥匙交还被告，双方协商解除合同，但原告未提供双方协商解除合同的依据。从原告提供的2013年6月18日《店面转租赁合同》补充协议书，并结合本院对林淑芳所作的调查笔录，可证实房东林淑芳并未主动找过原告，而是被告带原告的总经理到林淑芳家里协商降低租赁店面租金，林淑芳同意每月减少租金1000元，此后原、被告于2013年6月18日对降低租金另行达成补充协议。根据《店面转租赁合同》的约定，原告应于2014年6月25日支付2014年7月1日至9月30日的租金，原告未依约支付，且于2014年7月搬离店面。2014年8月29日，被告向本院提起诉讼，要求原告支付租金、滞纳金。2014年11月24日，本院作出（2014）××民初字第××号判决书，判决原告支付租金及利息损失，该判决现已生效。综上，本院认为原、被告的租赁合同并非双方协商解除，而系原告违约搬离租赁店面，因此原告主张被告支付违约金20万元并赔偿原告经济损失10万元，本院不予支持。三、被告应否返还租赁押金20万元？租赁合同中押金的性质是为了保障租赁合同的顺利履行，确保承租人在租赁关系存续期间确实履行合同义务。本案中原、被告的《店面转租赁合同》已实际解除，被告已就原告的违约行为向法院主张要求承担违约责任，本院生效民事判决书已确认原告应承担的违约金，被告的损失已得到弥补，被告再另行没收原告缴纳的押金，则超过本院生效判决要求原告承担违约责任的范围，且过高于被告的损失，故原告主张返还租赁押金，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告韩步骏应于本判决生效之日起三十日内返还原告福建省龙岩仰财通讯有限公司租赁押金20万元。二、驳回原告福建省龙岩仰财通讯有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20640元，减半收取为10320元，由原告福建省龙岩仰财通讯有限公司负担8170元，由被告韩步骏负担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员 江 彬二〇一五年四月十五日书记员 吴琳婷（代）附相关法律规定：一、引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示：发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款帐户时，应当在银行转帐后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）诉讼费帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行营业部；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）。 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