（2014）佛南法民三初字第626号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-09-09
案件名称
佛山市南海区益禾房地产开发有限公司与林丽杏,易燕租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市南海区益禾房地产开发有限公司,林丽杏,易燕
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法民三初字第626号原告：佛山市南海区益禾房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：詹建荣，任总经理。委托代理人：邹振涛，住广东省佛山市南海区，系原告的职员（代理权限从2014年5月26日起至2014年7月13日止）。委托代理人：陈小辉，住广东省佛山市禅城区，系原告的职员（代理权限从2014年5月26日起至2014年7月13日止）。委托代理人：李浩，系广东南天明律师事务所律师（代理权限从2014年7月14日起）。委托代理人：林慧敏，系广东南天明律师事务所实习律师（代理权限从2014年7月14日起）。被告：林丽杏，女，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托代理人：王丽娟，系河北晓阳合众律师事务所律师。第三人：易燕，女，汉族，住四川省。原告佛山市南海区益禾房地产开发有限公司(以下简称为“益禾公司”)诉被告林丽杏租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月17日受理后，依法由审判员周桂颜独任审判，于同年7月28日公开开庭进行了审理。后根据原告申请，本院依法追加易燕为本案被告参加诉讼。因本案案情复杂，不宜适用简易程序，本案依法转为普通程序，于同年12月15日公开开庭进行了审理。后原告申请撤回对易燕起诉，本院依法追加易燕为本案第三人参加诉讼，并于2015年4月15日公开开庭进行审理。原告的委托代理人李浩、被告林丽杏到庭参加三次庭审。原告的委托代理人林慧敏到庭参加了第一次庭审，被告林丽杏的委托代理人参加了第三次庭审。第三人易燕经本院公告传唤均没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结并当庭判决。原告诉称，2012年5月6日，原告益禾公司与被告林丽杏签订《益禾白领公寓租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区桂城街道华翠北路11号的益禾公寓1216号单元出租给被告林丽杏，租赁期限为2012年5月10日起至2013年5月9日，月租金1450元，每月10-15日支付租金，被告林丽杏于合同签订之日向原告缴纳2900元租赁押金。若被告林丽杏逾期交租，每逾期一日，原告有权按当月租金万分之二收取违约金，如无合理理由逾期三十日，原告有权解除合同，没收押金，收回租赁单元。上述租赁合同期满后，被告林丽杏与原告达成口头协议延长租期至2013年10月28日。从2013年5月16日起，被告林丽杏开始拖欠租金。2014年1月10日，原告向被告林丽杏发《通知书》进行催收并要求被告林丽杏办理退租手续。但尽管原告多次催收，被告林丽杏皆拒绝缴纳租金及退还租赁单元。原告代被告垫付了水电费和物业管理费。请求判令：1、被告立即将佛山市南海区桂城街道华翠北路11号益禾公寓1216号租赁单元交还给原告；2、被告向原告支付从2013年5月10日至2013年10月28日的租金8168元；3、被告向原告支付从2013年10月29日至实际交还房屋之日止（2014年7月29日）的房屋占用费13099元（按每月1450元计算）；4、被告向原告支付从2013年5月10日起至实际交还上述租赁单元之日止（2014年7月29日）的违约金946.13元（以1015元为本金从2013年5月16日起，从1450元为本金分别从2013年6月16日、7月16日、8月16日起……均至返还涉讼租赁物之日即2014年7月29日止按日万分之二计付违约金）；5、被告缴纳的租赁押金2900元归原告所有；6、被告返还2013年9月1日至2013年10月31日的水费29.8元、2013年9月1日至2013年11月30日的电费191.4元；7、被告返还从2013年10月1日至2014年7月29日的物业管理费1147.46元（按每月115.13元计算）；8、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确在本案中不向第三人易燕主张权利。被告林丽杏辩称，1、原告与被告林丽杏签订租赁合同，约定被告林丽杏向原告承租涉讼房屋，租期为2012年5月10日至2013年5月9日。2012年10月，被告林丽杏不再需要该房屋，在办理退租手续后，物业公司建议被告林丽杏将该房屋转给被告易燕使用，被告林丽杏同意后将房屋交给易燕，相关费用也由易燕向物业公司支付。被告林丽杏在涉讼房屋实际居住时间为2012年5月至2012年10月底，此后该房屋由易燕使用。被告林丽杏未与原告协议将租期延长至2013年10月28日，亦未接到任何催收租金等材料，双方签订的租赁合同期满后，原告与被告不存在合同关系，被告林丽杏亦未实际使用涉讼房屋，因该房屋产生的任何费用与被告林丽杏无关。3、根据建设工程规划许可证显示，涉讼房屋为益禾保障性住房，保障性住房不能用于对外出租经营，故双方签订的租赁合同因违反法律强制性规定为无效合同。合同无效，违约金条款无效，没收押金的条款亦随之无效。涉讼合同为无效合同，原被告之间不存在合同关系，涉讼房屋由易燕实际占有并使用，如果原告与易燕之间不存在合同关系，易燕为本案涉讼房屋的侵权占有人，原告与易燕为侵权法律关系，原告应向易燕主张侵权损害赔偿责任，而非向被告主张违约责任。原告主张与被告延长租赁合同期限，但被告并未要求延长期限，该合意是原告与易燕达成的，对此被告不负责任。即使合同有效，原告主张的所有费用亦应向实际使用人即易燕主张，不应由被告林丽杏承担。对于押金方面，认为被告林丽杏已交纳给原告的押金2900元已由被告易燕退还给被告林丽杏，故租赁押金的所有权是易燕所有，至于该押金应否由原告没收应由易燕本人处理。第三人易燕没有答辩。庭审中，原告举证如下：1、原告营业执照、组织机构代码证复印件各1份，用以证明原告诉讼主体资格。2、被告身份证复印件1份，用以证明被告诉讼主体资格。3、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证复印件各1份，用以证明涉讼租赁物是属于原告的。4、益禾白领公寓租赁合同原件1份，用以证明原、被告于2012年5月6日签订了租赁合同，合同约定原告将涉讼租赁物出租给被告，并约定了租赁期限、租金标准、付款付款方式、违约方式等。5、通知书原件1份及附件缴款通知复印件各1份；6、EMS全球邮政特快专递及改退批条原件各1份。证据5、6，用以证明2013年5月，被告开始拖欠租金。2014年1月10日，原告向被告发《通知书》进行催收并要求被告办理退租手续。7、益禾公寓交费通知单复印件3份；8、A1216欠费情况汇总表复印件1份；9、NO.0057395、NO.0057396佛山市南海臻佳物业管理有限公司专用收据原件各1份。证据7-9，用以证明原告代被告垫付水电费、管理费。10、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、建筑工程施工许可证原件各1份，用以证明涉讼房屋已经竣工验收，可以进行租赁活动。11、开具租金发票的记录单（地税系统）打印件13份，用以证明原告每次缴纳租金和开具发票的相对方均是被告林丽杏。12、地方税收通用发票（电子）发票联复印件共19份及证明1份，用以证明自2013年10月1日至2014年7月29日涉讼房屋的物业管理费已由原告垫付。经质证，被告林丽杏对原告提供的证据1-4无异议，对证据5、6的真实性无异议，但认为被告没有收到该邮件。对证据7的真实性有异议，认为被告没有收到该通知单。对证据8的真实性有异议，认为被告没有欠这些费用。对证据9的真实性无异议，对关联性有异议，认为被告没有在涉讼租赁物居住，没有产生相关费用。对证据10-12没有异议。庭审中，被告林丽杏举证如下：1、白领公寓租户门禁卡原件1张、钥匙原件5条；2、易燕身份证复印件1份；3、益禾白领公寓租赁合同、益禾公寓A区物业管理服务协议、益禾公寓消防责任书原件各1份；4、收据原件1份、编号B0011502、B0011553、C0182501、C0182502、C0173515、C0173474佛山市南海区豪信物业管理有限公司专用收据原件各1份、NO.0057338、NO.0056356、NO.0057337佛山市南海臻佳物业管理有限公司专用收据原件各1份、发票联原件2份；5、顺丰速运收据存根原件1份。证据1-5，用以证明涉讼租赁物从2012年11月1日开始由易燕承租，2014年7月3日收到本案的应诉材料后，被告林丽杏与易燕电话联络协调处理本案事宜，易燕于2014年7月18日将上述证据寄给被告林丽杏。6、2014年7月28日录音光盘及相应的通话记录文本各1份，证明2013年5月份以后是被告易燕在涉讼房屋内居住，与被告林丽杏无关。7、益禾保障房退租确认表原件1份，证明涉讼房屋已于2014年7月29日交还予原告。经质证，原告对被告林丽杏提供的证据1的真实性无异议，但是否对应涉讼租赁物原告暂时不能确认。对证据2的真实性不予确认，因没有原件。对证据3的真实性无异议，认为该证据恰恰证明了被告向原告承租并使用了涉讼租赁物。对证据4的真实性无异议，对证明内容有异议，认为被告拖欠原告相关费用的事实。对证据5的真实性有异议，认为该证据没有相关印章，且认为与本案无关。对证据6真实性无法确认，无论居住者是被告易燕还是林丽杏，都应对不交还房屋承担相应的责任。对证据7无异议。第三人易燕经本院合法传唤没有到庭，也没有提交证据，视为其放弃举证、质证、辩证的权利。本院经审查认为，原告出示的证据1-6、9-12及被告林丽杏出示的证据1、3、4、7，到庭的当事人对其真实性均没有异议，本院对其真实性予以确认。原告出示的证据7、8与原告证据9可相互印证涉讼房屋于2013年9月至11月期间发生的水电费、物业管理费，本院对其真实性予以确认。被告林丽杏出示的证据2为第三人的主体资格材料，本院对其真实性予以确认。被告林丽杏出示的证据5为原件，本院对其真实性予以确认。被告林丽杏出示的证据6为当庭打通，且接听电话号码与被告证据5中所载的第三人的电话号码一致，来源合法、客观真实，本院对该证据的真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2009年1月6日，佛山市规划局南海分局颁发地字第440605200900002号建设用地规划许可证，认定位于佛山市南海区桂城街道A25街区地块的益禾公寓符合城乡规划要求。同年2月19日，佛山市南海区国土城建和水务局颁发编号为440622200902190101号建筑工程施工许可证，认定益禾保障性住房A区、垃圾房符合施工条件，准予施工。2012年1月19日，上述工程经竣工验收备案。2012年5月2日，被告向原告缴纳押金2900元及水电周转金200元、办理IC卡1张押金25元，原告出具相应收据3份。2012年5月6日，原告益禾公司（甲方、出租方）与被告林丽杏（乙方、承租方）签订一份《益禾白领公寓租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于佛山市南海区桂城街道华翠北路11号益禾公寓1216号单元，建筑面积为47.97平方米，每月租金1450元，租期为12个月，自2012年5月10日起至2013年5月9日止。租金按月结算，由乙方在每月的10-15日将当月应付租金金额存入甲方指定账户。如租赁合同租赁期首月或尾月租期不足一个月的，则按照当月租金除以30再乘以当月实际租赁天数计算支付租金。乙方应于签订本合同之日向甲方缴纳押金2900元。租赁期间的物业管理费、公共能耗分摊费、水电费等因使用租赁单元而产生的费用由乙方缴付。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按当月租金的万分之二向乙方收取违约金，如无合理理由逾期三十日，甲方有权解除合同，没收押金，并收回租赁单元，且不免除乙方应付有关费用的义务。乙方在提交租赁申请时，提交入住人员名单，原则上每户限一人居住，申请人必须为租赁单元的长期住户，按照租赁单元的实际用途合理使用，不得将租赁单元转租或转借他人使用，甲方或物业管理公司不定期进行入户回访，如发现乙方违反上述规定，将视为乙方的违约行为，甲方有权提前解除租赁合同并没收押金。租约期满后，乙方如需续租的，应提前两个月书面向甲方申请，如甲乙双方在租约期满前一个月仍未能签订新租赁合同，则按不续租处理。2013年5月13日，原告出具发票，承认收取涉讼房屋2013年5月1日至5月9日的租金435元。2014年6月17日，原告向本院提起诉讼。第三人持有物业管理公司开具的收据及发票共8份，证实物业管理公司收到涉讼房屋2013年5-9月份物业管理费及2013年4-8月的水电费。2013年7月18日，第三人向被告寄出一份函件，内附涉讼房屋门禁卡、钥匙及上述收据，被告收到该函件。同年7月28日，本院公开开庭审理本案。庭审中，被告致电第三人易燕，第三人在通话中承认自2012年11月起至该次庭审日均是由第三人居住在涉讼房屋。次日，原、被告办理退租手续，原告接收涉讼房屋。同年12月15日，佛山市南海臻佳物业管理有限公司出具证明，证实涉讼房屋自2013年10月1日至2014年7月29日的物业管理费均由原告垫付缴纳，垫付金额为1147.46元。诉讼中，原告承认计租周期为每个月第一天至当月的最后一天；涉讼房屋于2013年7月1日前的物业管理公司为佛山市南海区豪信物业管理有限公司；2013年7月1日后，涉讼房屋的物业管理公司为佛山市南海臻佳物业管理有限公司。被告承认被告已向原告缴纳的押金2900元已由第三人易燕退还给被告，租赁押金的所有权归第三人所有。本院认为，原、被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行各自的义务。被告主张合同无效没有法律依据，本院不予采纳。合同约定的租赁期限为2012年5月10日起至2013年5月9日，在合同租赁期满前被告将涉讼房屋转租予第三人，违反了合同的约定。但根据双方的合同约定，原告或物业管理公司负有管理义务，应不定期进行入户回访，故原告应当知道被告转租的事实，但在被告转租期间，原告从未提出异议，故在被告剩余租赁期限内，应视为被告与第三人的转租合同有效。但原、被告租赁期满后，原、被告双方之间的租赁合同关系终止。按双方合同约定，“被告如需续租的，应提前两个月书面向原告申请，如原、被告双方在租约期满前一个月仍未能签订新租赁合同，按不续租处理”，现原、被告双方并未签订新的租赁合同，且结合原告单独出具的2013年5月1日至9日的租金发票亦可佐证双方终止并清算合同的意思表示。根据双方证据及庭审查明的事实显示，合同期满后涉讼房屋实际由第三人进行居住使用，虽然被告在合同期满后对合同清理结算及办理交接手续存在一定瑕疵，但未有证据显示被告在租赁期满后仍继续使用涉讼房屋，原告以此为由请求被告承担合同期满即2013年5月10日后的租金、占有使用费、水电费及违约金没有依据。涉讼房屋现已办理交接手续，原告已接收涉讼房屋，原告关于返还房屋的诉请已实现，故原告该项主张本院不再支持。至于押金问题，被告向原告缴纳的租金押金已转化为第三人易燕向原告缴纳的押金，原告在本案中不向第三人主张权利，本院对此不予处理。第三人易燕经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告佛山市南海区益禾房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费462.14元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 周桂颜人民陪审员 叶嫣仪人民陪审员 陶婉虹二〇一五年四月十五日书 记 员 彭标文 关注公众号“”