（2015）一中民终字第00240号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-04-30

案件名称

洪×与战×房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

洪×,战×

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第00240号上诉人（原审原告）洪×，女，1953年1月29日出生。委托代理人李永军，北京市中唐律师事务所律师。委托代理人王佳红，北京市中唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）战×，女，1976年11月5日出生。上诉人洪×因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第06188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洪×及其委托代理人王佳红，被上诉人战×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。洪×在原审法院起诉称：2004年4月8日，我与战×签订《住宅房屋买卖协议书》，约定我将4号楼2单元401号（现名为7号楼4层2单元401）的房屋出卖给战×，房屋面积为85.82平方米，价款为24万元。合同签订后，我将房屋交付给战×入住。由于该房屋属于国土资源部的职工住宅，属于按照经济适用住房管理的集资建房性质的房屋，带有很强的职工福利性质，只有在国土资源部工作满足一定条件和资格的职工才有权利享受此类住房的优惠政策，因此，国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局于2010年6月7日下发文件，明确禁止中央在京单位保障性住房进行上市交易、出租、出售、出借，只能由原单位进行收回。我曾与战×协商如何处理问题，战×强调交易已完成，不同意解除协议，希望将错就错继续执行协议中过户条款，但我一辈子没做过违反政策的事，故我无奈诉至法院，诉讼请求：一、判令解除我与战×于2004年4月8日签订的《住宅房屋买卖协议书》；二、诉讼费由战×承担。战×在原审法院答辩称：涉案交易发生在2004年，涉案房屋是由国土资源部集资建设，属于按经济适用住房管理的房屋，产权归职工本人所有，根据最高人民法院和北京市高级人民法院关于房屋买卖的司法解释，按经济适用住房管理的房屋买卖合同是有效的。洪×为了筹款购房，将涉案房屋出售给我，从中获利32745元，其现在居住的8号楼602室的房屋是一个相对高档的小区，价格已接近600万元。就涉案房屋，我已经支付全款，目前尚未办理过户手续。现洪×不诚信履约，坐享高档小区，却在房屋价格上涨的情况下，提出解除涉案合同，违反了诚信原则及合同法的相关规定。我与洪×同为国土资源部职工，2003年底，中国土地勘测规划院分房小组组织召开国土资源部购房会议，根据当时打分排名情况，洪×取得涉案房屋的购买权，但按照分数排名到我时正好没有房子了。事后洪×找到我，称其要购买朝阳区金台路的房屋，着急转让涉案房屋，希望我能够购买，并称已咨询过部里领导。我在决定购买前看了洪×与国土资源部于2004年2月签订的房屋买卖协议，并未约定不能转让的条款，遂于2004年4月8日按当时的市场价24万元与我签订了协议。洪×曾多次表示很感谢我，因我购买涉案房屋，洪×才有资金购买五号的房产，洪×还多次表示等房本下发后与我办理过户手续，但因房本迟迟未下发，洪×多次向我表示歉意。2013年10月，洪×电话告知我房本已下发，可以一起去取，但事后洪×一再推拖，并称其先生有一些想法，现在房价已上涨这么多，洪×要维护他们的利益，我同意就房屋价格与洪×再商量。此后，我多次找过洪×，但洪×一直拖延。2014年3月，我与洪×见面沟通此事，洪×称其先生不同意执行合同，并同意回去再做先生工作。清明节后我与洪×再联系，洪×告知我希望通过法律途径解决，要求解除合同。现洪×主张解除合同不符合法定解除和约定解除的情形，没有事实和法律依据。根据协议第七条的约定，本协议生效后，除不可抗力外，我不按期付款洪×有权解除合同，但我已依约向洪×支付所有房款，并在涉案房屋内居住达十年之久。双方签订的房屋买卖协议未违反国土资源部与洪×签订的协议及相关政策，洪×起诉引用的2010年出台的文件也不适用于涉案房屋。本案产生的真正原因是十年来北京房价上涨，洪×见利忘义，故有本案诉讼。解除权依法应在一年内行使，现洪×主张解除权已超过民法通则规定的诉讼时效。且根据洪×的诉状，我不清楚洪×要求解除合同的理由是什么。原审法院审理查明：2004年2月，洪×与国土资源部签订《国土资源部经济适用房买卖协议书》，约定国土资源部将其集资建设的4号楼2单元401号的房屋按经济适用房价格出售给洪×，该房屋建筑面积为85.82平方米，价款为207255元。后洪×向国土资源部支付了购房款。2004年4月8日，洪×（甲方）与战×（乙方）签订《住宅房屋买卖协议书》。协议约定：乙方自愿购买甲方的4号楼2单元401号房屋，甲方同意向乙方出售该房屋；双方同意上述房屋售价为24万元；乙方同意在2004年5月10日前将购房价款全部汇入甲方指定银行；甲方同意在2004年5月11日前将房屋交付给乙方；双方同意在房地产权证件下发后，甲方应立即通知乙方并无条件与乙方同到北京市房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续；本协议生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款，甲方有权解除本协议。协议签订后，战×依约向洪×支付了全部购房价款，洪×亦依约将房屋交付给战×。2010年8月12日，北京市住房和城乡建设委员会填发了该房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为洪×，房屋性质为按经济适用住房管理，房屋坐落为7号楼4层2单元401。在本案审理过程中，法院就上述房屋的性质征询了国土资源部的意见，2014年10月15日，国土资源部住房制度改革办公室向法院出具《情况说明》，主要内容为：洪×购买的7号楼4层401号（原协议房号：4号楼2单元401号）住房，是我部于2004年2月按照经济适用住房价格出售给该职工，房屋性质属于按经济适用住房管理央产房，目前上市交易是按照国务院机关事务管理局和中共中央直属机关事务管理局联合印发的《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改（2010）230号，以下简称230号文件）执行。原审法院认定上述事实，有《国土资源部经济适用房买卖协议书》、《国土资源部回龙观住宅房屋买卖协议书》、房款收据、房屋所有权证、《情况说明》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，洪×、战×签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。现洪×以涉案房屋系中央在京单位保障性住房，不具备上市交易条件，无法办理过户登记，合同目的不能实现为由，主张解除房屋买卖合同。对此，法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同，洪×签订合同的目的为取得房屋价款，现战×已全额支付购房价款，而房屋产权过户应为战×的签约目的；且合同的法定解除应以客观上确定履行不能为必要，涉案房屋系中央在京单位保障性住房，目前国家关于此类房屋的相关上市交易办法尚未出台，涉案房屋的过户登记并非确定的不可办理，故洪×以合同目的无法实现为由要求解除房屋买卖合同，法律依据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百三十条之规定，判决：驳回洪×的诉讼请求。洪×不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，支持我方在原审的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、原审法院认定事实错误。1、涉案房屋目前不具备上市交易的条件。230号文件对于中央在京单位保障性住房有明确规定。文件规定中央单位职工仅限于职工自住，不能改变房屋的使用用途，不能上市交易。2、我亲自到央产房交易办公室咨询，其答复这种房子由于国管局有文件所以不能上市交易，拿着判决也过不了户。原审法院关于房屋买卖合同中关于办理过户只是买方的合同目的，我认为是错误的，如果房屋不经过过户，其所有的风险应由出卖人洪×承担，故我认为房屋过户不仅仅是为了实现买受人的合同目的，出卖人也希望办理过户，但现实情况办理不了。二、原审法院适用法律的错误，应适用合同法第二十六条。先签合同，文件后下发，属于情势变更。战×服从原审法院判决，不同意洪×的上诉请求及理由。合同是2004年签的，230号文件是2010年下发的，文件是限制性文件，效力没有合同法和物权法高，对方对230号文件的解读是错误的，我的理解是房屋可以上市，只不过有一些程序。另外，对方说合同目的问题，我认为对方的买卖目的是拿房款，我的目的是为了过户，这10年来房屋的各种费用风险承担人应该是我。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，2010年6月7日，国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局下发的230号文件规定：中央在京单位保障性住房仅限于职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。上述事实，有国务院230号文件、双方当事人陈述在案佐证。本院认为：对于合同订立后由于住房政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，应予支持。洪×与战×于2004年4月8日签订《住宅房屋买卖协议书》后，因2010年6月7日出台的230号文件，致使战×无法办理房屋过户登记，导致合同目的无法实现，现洪×起诉要求解除合同，理由正当，本院予以支持。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同目的应从整体上理解，不能割裂开来，原审判决有关产权过户只是买受人的合同目的、出卖人的合同目的只是取得房款的论述错误。判断合同目的能否实现，不能脱离现实情况，中央在京单位保障性住房在未来是否允许销售，不能改变目前此类房屋不得上市交易的现实，原审判决有关目前国家关于此类房屋的相关上市交易办法尚未出台、涉案房屋的过户登记并非确定不可办理的认定错误。原审判决据此驳回洪×的诉讼请求错误，本院予以纠正。合同解除后产生的相应法律后果，双方可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第06188号民事判决；二、解除洪×与战×于二〇〇四年四月八日签订的《住宅房屋买卖协议书》。一审案件受理费七十元，由战×负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费七十元，由战×负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长　　柳适思审判员　　刘秋燕审判员　　王爱红二〇一五年四月十五日书记员　　赵梦芸 关注公众号“”